Prognozy deweloperów: Wysoki popyt na mieszkania utrzyma się w kolejnym półroczu

Dalsza nierównowaga popytu i podaży, postępujące wzrosty cen i utrzymanie niskich stóp procentowych  – tak w skrócie można określić prognozy deweloperów na kolejne pięć miesięcy. Czego jeszcze możemy spodziewać się na rynku nieruchomości? Jakie plany na drugą połowę 2021 roku mają rynkowi liderzy? O to zapytaliśmy przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak deweloperzy prognozują drugie półrocze 2021 roku
• jakie mają plany na kolejne miesiące
• jakie trendy obserwują na rynku nieruchomości 

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na drugie półrocze 2021 r. przewidują dalsze wzrosty cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Trend wzrostowy jest napędzany m.in. przez wciąż bardzo wysoki popyt na mieszkania, który jest efektem przeniesienia aktywności inwestycyjnej z lokat bankowych do sektora nieruchomości. Ponadto, dostrzegamy zwiększone zainteresowane nieruchomościami z tzw. sektora premium. Możemy z dużą pewnością założyć, że tendencja z ostatnich miesięcy utrzyma się także w kolejnych – a warto mieć na uwadze, że na przestrzeni maja i czerwca bieżącego roku ceny ofertowe za m.kw. na rynku pierwotnym w największych miastach wzrosły o od 1,9% we Wrocławiu do nawet 3,7% w Gdańsku.

Andrzej Gutowski, wiceprezes RONSON Development

Pierwsza połowa tego roku była dla deweloperów jednym z najlepszych okresów w historii. Prognozy sprzedaży mieszkań w drugim półroczu są więc bardzo dobre. Otoczenie ekonomiczne i zainteresowanie klientów wskazują na utrzymanie się popytu na wysokim poziomie.  Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym zachowaniu tej tendencji są niskie stopy procentowe. Przekładają się one na dostępność kredytów. I wygląda na to, że polityka banków będzie w tej kwestii niezmienna w następnym półroczu.

Dlatego w drugiej połowie roku skupimy się nie tyle na ilości sprzedanych lokali co poprawie marży. Z pewnością taką strategię przyjmie większość dużych deweloperów, którzy dysponują sporym kapitałem i bankiem ziemi.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Nasze drugie półrocze będzie pod znakiem intensywnej sprzedaży. Niedawno wprowadziliśmy do oferty mieszkania z nowej inwestycji FIQUS Marcelin i na podstawie dotychczasowych zapytań mogę już teraz powiedzieć, że znakomicie trafiliśmy w potrzeby inwestorów indywidualnych. Ponad połowa, bo aż 150 mieszkań w FIQUS-ie to lokale o małych metrażach, idealne — zdaniem klientów — do przygotowania pod wynajem.

Na tym jednak nie koniec, ponieważ jesteśmy właśnie na ostatnim etapie prac koncepcyjnych przed wprowadzeniem do oferty mieszkań z kolejnej inwestycji. Będzie to osiedle zaprojektowane z myślą o rodzinach, położone w granicach Poznania, w północnej części miasta. Dzięki temu zapewnimy klientom szeroki portfel produktów do wyboru - od mieszkań gotowych do odbioru jeszcze tego roku w inwestycji ST_ART Piątkowo, przez kompaktowe lokale świetne jako pierwsze mieszkanie lub lokata kapitału w FIQUS Marceli, po mieszkania docelowe dla rodzin na urokliwym osiedlu. Wszystko to będzie miało szansę na realizację o ile kolejna fala zachorowań na covid nie przyniesie nam nowego lockdownu.

Zbigniew Juroszek, Prezes ATAL S.A.

W pierwszym półroczu roku ATAL odnotował bardzo dobre wyniki. Zakontraktowaliśmy rekordową liczbę mieszkań w skali miesięcznej – w czerwiec br. znaleźliśmy nabywców dla 428 lokali, kwartalnej – Q2 z 1223 sprzedanymi mieszkaniami oraz półrocznej – z wynikiem 2070 lokali. Oczekujemy, że w całym 2021 r. podpiszemy cztery tysiące umów. Ponieważ w drugą połowę roku weszliśmy z kontraktacją na poziomie 2,07 tys., a rynek niezmiennie znajduje się w bardzo dobrej kondycji, jest to realny plan. Jeśli chodzi o wydania, to w pierwszym półroczu przekazaliśmy klientom klucze do 1650 lokali. Celujemy, że uda nam się rok zamknąć z wynikiem zbliżonym do 4000 lokali.

Obecnie mamy do czynienia z wysokim popytem na mieszkania, kreowanym głównie przez potrzeby klientów kupujących nieruchomość pod własne cele mieszkaniowe. Ta tendencja powinna utrzymać się w drugiej połowie roku. Niemniej należy obserwować czynniki, które dotychczas wspierały popyt – m.in. dobra sytuacja na rynku pracy, dostępność kredytów czy niskie stopy procentowe.

Wyzwaniem dla deweloperów jest utrzymanie atrakcyjnej oferty. Po stronie popytu problemem są mała dostępność gruntów, wysokie koszty materiałów i przeciągające się procesy administracyjne. Najlepiej w branży poradzą sobie najwięksi gracze z bogatym portfolio zabezpieczonych gruntów i ze zdywersyfikowaną działalnością produktową i geograficzną.

ATAL to jeden z niewielu deweloperów, który działa na dużą skalę i tak szeroko – jesteśmy obecni aż w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce, a w każdej lokalizacji prowadzimy kilka projektów jednocześnie. Dążymy do tego, aby utrzymywać stałą liczbę mieszkań w ofercie – ok. 4000 lokali. Taka wartość daje nam gwarancję, że klienci z różnych segmentów rynku i z różnymi potrzebami są w stanie znaleźć w naszym portfolio mieszkanie odpowiadające ich wymaganiom.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Jesteśmy przekonani, że w drugim półroczu 2021 roku popyt na mieszkania będzie dalej utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Według danych agencji doradczej JLL, w ciągu sześciu pierwszych miesięcy br. w największych miastach Polski sprzedało się ponad 39 tys. mieszkań – to najlepszy wynik dla takiego okresu w historii naszego rynku.

Ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe i rosnącą inflację, coraz więcej osób chce chronić swoje oszczędności przed utratą wartości i inwestuje je w nieruchomości mieszkaniowe. Widzimy to chociażby po naszych inwestycjach – odsetek nabywców gotówkowych w niektórych projektach Develii przekracza 80 procent. Ale wysokie zapotrzebowanie na mieszkania utrzymuje się również wśród nabywców kupujących na własne potrzeby.

Niestety w parze z rosnącym popytem nie idzie równie duża podaż – chociaż deweloperzy starają się cały czas wprowadzać na rynek nowe projekty, to oferta rynkowa jest obecnie najniższa w historii. Gdyby wszystkie inwestycje zostałyby nagle wstrzymane, dostępne w największych polskich miastach lokale wyprzedałyby się w zaledwie 6 miesięcy. Przy umiarkowanej liczbie pozwoleń na budowę, niższej niż w poprzednich latach, nie należy spodziewać się szybkiej poprawy.

Krzysztof Foder, dyrektor regionalny Bouygues Immobilier Polska

Można śmiało powiedzieć, że rynek jest i nadal pozostanie bardzo aktywny, co wynika z kliku czynników. Z jednej strony można założyć dalsze utrzymanie silnego popytu na mieszkania. Klienci indywidualni preferują inwestycje w nieruchomości bardziej niż niskooprocentowane lokaty, a prywatny sektor nieruchomości na wynajem jest bardzo aktywny. Co ważne, wysoki popyt będzie wpływał na zmniejszenie oferty we wszystkich dużych miastach, a to z kolei wpłynie na ceny.

Z drugiej nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zapowiada szereg zmian, m.in. konieczność wprowadzenia funduszu gwarancyjnego, zmobilizuje część deweloperów do uruchomienia sprzedaży większej liczby projektów jeszcze przed 1 lipca 2022 roku, kiedy zaczną obowiązywać nowe regulacje.

Anna Wojdyga, P. O. Lidera Działu Marketingu i PR firmy Profbud.

Pierwsze półrocze 2021 roku można zaliczyć do rekordowych, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań. W największych miastach w Polsce w tym czasie deweloperzy sprzedali łącznie 39 tys. lokali, czyli o 14% więcej w stosunku do kwartału poprzedniego i o 7,2% więcej w stosunku do pierwszego półrocza 2017 roku – do tej pory uznawanego za najlepszy okres na rynku deweloperskim w historii. Nic nie wskazuje również na to, aby sytuacja w branży nieruchomości uległa pogorszeniu w drugiej części roku.

Duży popyt przy zasileniu rynku nową ofertą, obok rosnących kosztów budowlanych, ma największy wpływ na poziom cen – utrzymujących się nadal w trendzie wzrostowym. Jako deweloper z ponad 11-letnim doświadczeniem w branży nieustannie przyglądamy się sytuacji, ale także nastrojom Klientów – czy to w kwestii cenowej czy też ofertowej i lokalizacyjnej. Aby wyjść naprzeciw ich oczekiwaniom organizujemy specjalne działania promocyjne. Dla przykładu, tylko w sierpniu w inwestycji Zakątek Cybisa na Ursynowie uruchomiona została specjalna akcja rabatowa „Promocja na lato – inwestycja na lata!”, która obejmuje wszystkie mieszkania w inwestycji. Dzięki temu Klienci mogą nabyć je nawet 57 tys. złotych taniej.

Innym działaniem odpowiadającym na zapotrzebowanie rynkowe jest wprowadzenie nowych inwestycji do sprzedaży. Pierwszym projektem wprowadzonym do sprzedaży w II kwartale jest Osiedle Złota Oksza na Ursusie. Inwestycja przy ul. Zagłoby składa się z jednego, pięcioklatkowego budynku, w którym powstanie 280 mieszkań. Pomimo, że komunikacja i sprzedaż Osiedla rozpoczęła się w lipcu nieruchomość została już sprzedana w 20%, co traktujemy jako kolejny firmowy sukces. Nie spoczywamy jednak na laurach i jesteśmy na etapie przygotowywania następnych realizacji – i to w kilku lokalizacjach Warszawy. Już teraz możemy zdradzić, że wiele z nich będzie nowością i dużym wyróżnikiem na rynku.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

W II półroczu 2021 roku spodziewamy się utrzymania wolumenu sprzedaży mieszkań i znacznego wzrostu ich cen. Ze względu na opóźnienia administracyjne deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty, co przy silnym popycie sprawia, że mieszkań na rynku ubywa. Bardzo dynamicznie rosną koszty ich wytworzenia. Nic też nie wskazuje, aby w najbliższych miesiącach sytuacja ta miała się zmienić. Kupujący mają sprzyjające warunki do zakupu.

Niski wymagany wkład własny do kredytu, niskie stopy procentowe umożliwiają kredytowanie zakupu mieszkania szerokiej grupie osób. Jest także wielu klientów dysponujących gotówką. Przy szalejącej inflacji kupno nieruchomości to obecnie jedna z najlepszych form lokowania kapitału, chroniąca przed utratą jego wartości. Na zwiększenie popytu ma także wpływ modyfikacja preferencji mieszkaniowych Polaków. Wiele osób postanowiło zmienić dotychczasowe lokum na większe, o wyższym standardzie, bądź położone bliżej terenów zielonych.

Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu  Dom Development S.A.

Spodziewamy się, że będziemy mieli do czynienia z dalszą nierównowagą popytu i podaży. Od początku 2021 roku w wielu miastach Polski poziom sprzedaży mieszkań przekroczył liczbę lokali wprowadzonych do oferty. Szczególnym przypadkiem jest Warszawa, dla której tzw. wskaźnik wyprzedaży oferty wynosi obecnie 1,7 kwartału, a za zdrowy poziom uznaje się wartość ok. pięciu kwartałów. Ta nierównowaga popytu i podaży przekłada się na dalszy wzrost cen we wszystkich aglomeracjach, na których działamy.

Wysoki popyt to efekt wielu czynników, takich jak: obniżone stopy procentowe, obawy przed rosnącą inflacją czy rekordowy poziom oszczędności gospodarstw domowych, co ma pozytywny wpływ na siłę nabywczą Polaków. Wysoki popyt utrzymuje się zarówno wśród klientów korzystających z kredytu hipotecznego, jak i tych dysponujących własnym kapitałem, którzy lokują oszczędności w nieruchomościach.

Natomiast po stronie podażowej na dalszy wzrostu cen mieszkań wpływają: opóźnienia administracji, w tym przy pozyskiwaniu pozwoleń na budowę, niewielka liczba atrakcyjnych gruntów, rosnące ceny materiałów czy presja na wynagrodzenia ekip budowalnych. Utrzymujące się ograniczenia w uzupełnianiu oferty długoterminowo mogą wpływać na mniejszą liczbę transakcji na rynku mieszkaniowym.

Ceny lokali w największych aglomeracjach w Polsce nadal są niższe niż ceny w Europie Zachodniej, jednak tempo wzrostu cen polskich mieszkań jest duże. Im więcej ułatwień w uzupełnianiu oferty – prostsze procedury, dostępność działek – tym większa szansa, że wzrost cen mieszkań będzie zdrowy, stopniowy.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA

Na rynku wciąż utrzymuje się deficyt mieszkań, który może być trudny do zaspokojenia w perspektywie nadchodzących lat, nawet przy założeniu obecnej dynamiki wzrostu sprzedaży nowych mieszkań. Ograniczyć ten rozwój może nie popyt, ale dostępność atrakcyjnych, z punktu widzenia klientów, mieszkań. Na rynku deweloperskim najszybciej rozwijać się będą podmioty, które zabezpieczyły wystarczająco duży bank ziemi pod nowe inwestycje, a także mają zapewnione finansowanie pozwalające na planowanie odpowiedniej marży.

Na dzień 30 czerwca br. Grupa Murapol dysponowała bankiem ziemi obejmującym nieruchomości gruntowe (stanowiące własność lub będące w użytkowaniu wieczystym Grupy lub objęte warunkowymi umowami przedwstępnymi) umożliwiającym wybudowanie ok. 19,4 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 837 tys. mkw. Na koniec 1H2021 w budowie mieliśmy 7,3 tys. lokali, zaś w projektowaniu i przygotowaniu kolejne 12,1 tys. lokali. To co nas wyróżnia na rynku, to pionowo zintegrowany model biznesowy, dzięki czemu Grupa ma możliwość samodzielnego i niezależnego prowadzenia wszystkich kluczowych działań związanych z realizacją projektu deweloperskiego oraz silne kompetencje w zakresie odnawiania i rozwijania banku ziemi na taką skalę, dzięki własnym zespołom projektowo-budżetowym.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Sytuacja rynkowa w drugim półroczu będzie zależeć od rozwoju sytuacji związanej z pandemią. Mam na myśli w szczególności to, że potencjalne kolejne lockdowny będą miały negatywny efekt w postaci nowych podwyżek cen materiałów budowlanych, które już teraz są na bardzo wysokim poziomie. Mając na uwadze aktualny duży popyt, należy się spodziewać kolejnych podwyżek cen. Moja sugestie dla rozważających zakup mieszkania jest taka, żeby nie zwlekać z decyzją - lepiej kupić teraz niż czekać. Wyczekiwanie w nadziei, że ceny spadną w obecnej sytuacji jest nie pragmatycznym podejściem.

Anna Wojciechowska, dyrektor sprzedaży i marketingu Robyg w Gdańsku i Poznaniu

Za nami rekordowy pierwszy kwartał dla rynku deweloperskiego w Polsce. Wyraźnie dał się zauważyć znaczący wzrost cen nowo wprowadzanych na rynek mieszkań w stosunku do pierwszego kwartału przy jednoczesnym znacznym spadku inwestycji i nowych etapów wprowadzanych do sprzedaży. Spodziewamy się, że w drugiej połowie roku, trend wzrostowy się utrzyma. Wynika to z cały czas rosnących cen działek przy ich malejącym popycie, wzrostu kosztów budowy oraz problemów z pozyskiwaniem pozwoleń na budowę przez deweloperów. Jednocześnie popyt na mieszkania wzrasta zarówno wśród klientów indywidualnych, którzy widzą szanse na tani kredyt, jak i wśród inwestorów traktujących nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału chroniącą przed inflacją.

W przypadku zakupów inwestycyjnych nie bez znaczenia jest fakt, iż klienci zdają sobie sprawę, iż niedługo za pieniądze w banku na lokacie będą musieli zapłacić, podczas gdy nieruchomość w dłuższej perspektywie wygeneruje zysk z najmu czy sprzedaży. Istotny wpływ na ceny mieszkań będą miały także w kolejnych latach regulacje UE, w tym niedawno ogłoszony Fit for 55, czyli przepisy nakazujące budowę w sposób bardziej proekologiczny i zrównoważony, z korzyścią dla odbiorców i środowiska, ale niestety powodujący też wzrost kosztów budowy, który przełoży się na wzrost cen nowych nieruchomości. Żeby sprostać popytowi, czyli rosnącemu zapotrzebowaniu na nowe lokale mieszkaniowe Grupa Robyg wprowadza nowe inwestycje i etapy do sprzedaży – w Trójmieście w drugim kwartale ROBYG wprowadził do sprzedaży 25% całej oferty. Jednocześnie Robyg systematycznie rozbudowuje swój bank ziemi. Tylko w 2021 roku przeznaczył na ten cel już ponad 365 mln zł, a do końca roku suma ta wyniesie ponad 600 mln.

Obecnie obserwujemy 3 trendy na rynku: rosnący udział funduszy inwestycyjnych kupujących całe budynki na wynajem – zakupy w tym sektorze stanowią istotny udział w rynku i według różnych szacunków mogą wynieść od 20 000 do nawet 35 000 mieszkań w najbliższych dwóch latach. Zauważamy też rosnące zainteresowanie wśród klientów docelowych w zakupach oraz w związku z tym zmianę typu sprzedawanych mieszkań na nieco większe niż dotychczas – co wynika zapewne ze zmiany struktury klientów kupujących.

Trendem, który wyraźnie nabiera na znaczeniu i wzbudza coraz większe zainteresowanie klientów, jest ekologia. Trend ten przybierze na sile w kolejnych miesiącach. Jest to odpowiedź klientów zarówno na globalne zmiany klimatyczne, szczególnie dotkliwie odczuwalne w ostatnich miesiącach upały, jak i pandemię oraz lockdown – Polacy zwracają coraz baczniejszą uwagę na stan środowiska, chcą mieszkać w zdrowszych mieszkaniach i w zdrowszym otoczeniu, najlepiej blisko natury. Miejskie wyspy ciepła to zjawisko coraz bardziej uciążliwe dla mieszkańców większych aglomeracji stąd rosnące zainteresowanie rozwiązaniami, które pomagają obniżyć temperaturę w mieszkaniach i otoczeniu – czyli takimi, jakie ROBYG stosuje na swoich budowach.

W drugiej połowie 2021 roku Robyg wprowadzi do sprzedaży lokale w ramach kolejnych etapów cieszących się dużą popularnością gdańskich inwestycji m.in. Park Południe, Więcej i Nowa Letnica. W planach na najbliższy czas mamy też nową inwestycję na gdańskim Ujeścisku oraz pierwszą inwestycję Robyg w Gdyni, która zlokalizowane będzie na 2,3 hektarowej działce przy ul. Wendy.