Służebność mieszkania - co to jest?

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym możemy natknąć się na różnego typu wpisy w księdze wieczystej. Jeśli nie wiesz co oznacza wpis służebności osobistej, bądź zastanawiasz się czy utrudnia on zakup nieruchomości, czy też szukasz informacji na temat jaki wpływ na służebność osobistą ma śmierć osoby uprawnionej, to koniecznie zapoznaj się z tym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest służebność osobista
• kiedy wygasa 
• jaki wpływ na służebność osobistą ma śmierć osoby uprawnionej

Jeżeli nie słyszałeś dotychczas o służebnościach gruntowych, wyjaśnię że są to ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość i ujawniane w dziale III księgi wieczystej. Najczęściej spotykane służebności to: służebność przejazdu i przechodu, służebność przesyłu, a także służebność parkowania, czy też tzw. służebność okna. Służebności gruntowe ustanawia się na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej i obciążają one każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej na której zostały ustanowione.

Co to jest służebność osobista?

Służebności osobiste natomiast, to ograniczone prawa rzeczowe ustanawiane dla konkretnej osoby albo osób fizycznych. O ile zatem służebność gruntowa może być ustanowiona także na rzecz jednostki organizacyjnej, to służebność osobista przysługiwać może wyłącznie osobie fizycznej. Najczęściej spotykaną służebnością tego rodzaju jest służebność mieszkania. Uprawnia ona daną osobę do zamieszkiwania w określonej nieruchomości, bądź jej oznaczonej części. Nie powinno zatem dziwić, iż przeważnie jest ona ustanawiana w umowie darowizny mieszkania, bądź domu. Dzięki temu własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego, niemniej interes darczyńcy zostaje zabezpieczony, gdyż może on nadal zamieszkiwać w dotychczasowym miejscu.

Przedmiotem służebności osobistej może być wszakże także inne uprawnienie konkretnej osoby fizycznej do oznaczonego sposobu korzystania z nieruchomości. Treść służebności osobistej może zatem odpowiadać treści służebności gruntowej. Różnic pomiędzy oboma typami służebności jest wszakże więcej, aniżeli tylko podmiot uprawniony. Mianowicie, zasadą jest że służebność przesyłu wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Od zasady tej istnieje wszakże kilka wyjątków. Mianowicie:

• służebność może zostać ustanowiona na czas oznaczony, np. 5, 10, 30 lat i w takim przypadku wygaśnie po tym okresie, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności przez uprawnionego i właściciela nieruchomości obciążonej,
• można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Jaki wpływ na służebność osobistą ma śmierć osoby uprawnionej?

Niezwykle ważne jest, że w drugim ze ww. przypadków, kontynuowanie służebności mieszkania przez określone podmioty, po śmierci uprawnionego, nie jest ich uprawnieniem ustawowym. Służebność osobista nie podlega bowiem dziedziczeniu. Tym samym, aby przedmiotowy skutek nastąpił, konieczne jest wprowadzenie odpowiednich zapisów w treści oświadczenia o ustanowieniu służebności osobistej.

W ich braku, nawet jeżeli w nieruchomości faktycznie zamieszkiwały inne osoby, to utracą one tytuł prawny do tego, wraz ze śmiercią uprawnionego. Wyjaśnić bowiem należy, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Co do zasady zatem, ustanawiając służebność mieszkania na rzecz jednej osoby, można spodziewać się, iż faktycznie korzystać z nieruchomości może znacznie więcej osób. Jak wszakże zaznaczono to wyżej, ich prawo do mieszkania wygasa ze śmiercią osoby wpisanej w treści służebności.

Rzecz jasna, jeżeli służebność została ustanowiona dla więcej niż jednej osoby, wygaśnie ona dopiero ze śmiercią ostatniej z nich. Chyba że wcześniej zrzekną się one jej, bądź zostanie ona zamieniona przez sąd na rentę. To ostatnie możliwe jest wszakże tylko wtedy, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Służebność osobista nie wygasa także w przypadku zmiany właściciela nieruchomości obciążonej. Osoba uprawniona, po jej sprzedaży, będzie zatem mogła nadal z niej korzystać.

Służebność osobista w księdze wieczystej

Co zatem powinniśmy zrobić, jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości, którą zamierzamy zakupić, widnieje wpis o służebności osobistej? Przede wszystkim powinniśmy poprosić sprzedawcę o okazanie:

• aktu zgonu osoby wpisanej, jako uprawniona ze służebności,
• umowy, bądź oświadczenia w treści którego ustanowiona została służebność osobista – tu należy sprawdzić okazany dokument z treścią wpisu w księdze wieczystej. Znajdziemy w niej bowiem nie tylko samą treść służebności ale także dokument będący podstawą jej ujawnienia w księdze wieczystej. I właśnie ten dokument powinien zostać okazany przez sprzedawcę. Weryfikując treść tego dokumentu należy sprawdzić przede wszystkim rodzaj służebności, jej treść, a także ilość osób uprawnionych. W przypadku zaś służebności mieszkania, informację czy po śmierci uprawnionego, przechodzi ona na ww. osoby,
• potwierdzenie złożenia wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Tu również pomocna będzie treść samej księgi. Jeżeli bowiem złożono taki wniosek, to w dziale III powinna znajdować się tzw. wzmianka. Wzmianki umieszcza się w treści księgi wieczystej w dniu złożenia wniosku o zmianę danych objętych działem, w którym dana wzmianka się znajduje.

Dysponując przedmiotowymi dokumentami, możemy bez dodatkowego ryzyka nabyć daną nieruchomość. Nie powinno być również problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego na jej zakup.

Resumując, co do zasady służebność osobista wygasa z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Wyjątkiem jest służebność mieszkania, o ile wszakże jej dalsze trwanie wynikać będzie wprost z treści dokumentu, w którym ją ustanowiono. Jeżeli zatem badając księgę wieczystą nieruchomości natrafimy na wpis o służebności osobistej, należy poprosić sprzedawcę o dostarczenie dodatkowych informacji i dokumentów.