Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Odstąpienie od umowy deweloperskiej może uchronić Cię przed poważnymi stratami finansowymi, ale tylko jeśli zrobisz to zgodnie z przepisami. Zgodnie z ustawą, deweloper ma 30 dni na zwrot wpłaconych środków od momentu skutecznego odstąpienia – a jeśli się spóźni, przysługują Ci odsetki ustawowe. W praktyce oznacza to, że znając przesłanki odstąpienia i procedurę krok po kroku, możesz odzyskać całość pieniędzy, uniknąć kary umownej i bezpiecznie zamknąć transakcję, nawet jeśli finansowałeś zakup kredytem hipotecznym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej bez kary,
• jakie są terminy i zasady zwrotu pieniędzy,
• jak wygląda procedura w przypadku kredytu hipotecznego,
• co zrobić, gdy deweloper nie zwraca środków w terminie,
• kiedy warto rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

Jakie są skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Omówienie poszczególnych rozwiązań należy rozpocząć od odstąpienia od umowy przez niedoszłego nabywcę lokalu. Chociaż i w tym przypadku istotne jest, czy dokonywane jest to w oparciu o przesłanki z ustawy deweloperskiej, szczegółowo określonej w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 29 ust. 1), czy o Kodeks cywilny (art. 491, art. 493 k.c.). W tym pierwszym przypadku umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie może zostać obciążony żadnymi kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy. Nie chodzi tu tylko o ewentualne prowizje zastrzeżone przez dewelopera, ale także obowiązek zapłaty odstępnego.

Co powinna zawierać umowa deweloperska? SPRAWDŹ

W przypadkach zatem obciążających dewelopera, niedoszły nabywca odstępując od umowy winien otrzymać wszystkie uiszczone na rzecz ceny sprzedaży środki. Co ważne, powinny one zostać zwrócone nabywcy, będącemu konsumentem, niezwłocznie (art. 494 §2 k.c.). Czyli w zwykłym toku czynności, bez zbędnej zwłoki, ale też nie w dniu odstąpienia. Konieczne jest uwzględnienie czasu na zlecenie wypłaty środków, dokonanie przelewu, itp.

Ustawa deweloperska milczy natomiast o poniesionych przez nabywcę szkodach. Te mogą być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 k.c., art. 494 k.c.). Zgodnie zaś z nimi, strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.). Nabywca zobowiązany jest zatem do wykazania poniesionych strat, bądź utraconych zysków, a także istnienia związku pomiędzy owymi szkodami a faktem odstąpienia od umowy (tzw. adekwatny związek przyczynowy).

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny?

Warto na samym początku wyjaśnić fundamentalną kwestię – w przeciwieństwie do umów zawieranych na odległość, prawo nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny. Jest to kontrakt o znacznie większym ciężarze gatunkowym, a jego zerwanie musi opierać się na konkretnych, ściśle określonych w przepisach przesłankach. Prawo do odstąpienia jest formą sankcji dla dewelopera za niedopełnienie jego ustawowych obowiązków lub zaistnienie sytuacji, które rażąco naruszają interesy nabywcy. Ustawa deweloperska, zarówno w swojej starszej, jak i nowszej wersji, precyzyjnie określa katalog takich sytuacji.

1. Uchybienia formalne i informacyjne

Najliczniejsza grupa przyczyn uprawniających do odstąpienia dotyczy uchybień formalnych i informacyjnych ze strony dewelopera. Nabywca ma 30 dni od zawarcia umowy na jej zerwanie, jeśli stwierdzi, że dokumentacja jest wadliwa. Może to nastąpić, gdy sama umowa deweloperska nie zawiera wszystkich obowiązkowych elementów wymienionych w ustawie, takich jak precyzyjny termin przeniesienia własności, informacje o rachunku powierniczym czy standard prac wykończeniowych.

2. Brak zgodności ze stanem faktycznym i prawnym

Oprócz tego, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, to nabywca również ma prawo skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy.

3. Błędy w prospekcie informacyjnym

Prawo to przysługuje także wtedy, gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy lub gdy sam prospekt zawiera dane niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym nieruchomości na dzień zawarcia kontraktu.

Każda z tych sytuacji jest traktowana jako poważne naruszenie obowiązków informacyjnych dewelopera, dając nabywcy możliwość szybkiego i bezkosztowego wycofania się z transakcji. Nowelizacja ustawy deweloperskiej dodatkowo wzmocniła pozycję kupujących, dodając do tego katalogu nowe przesłanki, takie jak brak zgody wierzyciela hipotecznego dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu czy stwierdzenie przez rzeczoznawcę wady istotnej, której deweloper nie chce usunąć.

Jakie są koszty i terminy zwrotu pieniędzy po odstąpieniu?

Jednym z najważniejszych filarów ochrony nabywcy jest zasada, że skorzystanie z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy nie wiąże się dla niego z żadnymi kosztami ani karami ze strony dewelopera. Wszelkie postanowienia umowne, które próbowałyby nałożyć na kupującego opłatę za odstąpienie, są z mocy prawa nieważne. Głównym skutkiem skutecznego odstąpienia jest bowiem uznanie umowy za niezawartą, co rodzi po obu stronach obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń.

Dla nabywcy oznacza to przede wszystkim prawo do odzyskania wszystkich wpłaconych pieniędzy. Deweloper ma na to ustawowo określony termin 30 dni, liczony od dnia, w którym otrzymał oświadczenie o odstąpieniu. Jeśli deweloper spóźnia się ze zwrotem środków, nabywca ma prawo naliczać ustawowe odsetki za opóźnienie, a w ostateczności dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

Należy jednak pamiętać, że sam proces formalny może wiązać się z pewnymi wydatkami po stronie kupującego, które nie podlegają zwrotowi. Chodzi tu przede wszystkim o koszty notarialne związane z poświadczeniem podpisów na oświadczeniu o odstąpieniu, co jest wymogiem ustawowym w przypadku, gdy roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej.

Warto również podkreślić, że odstąpienie od umowy nie zamyka nabywcy drogi do dochodzenia od dewelopera dodatkowych roszczeń, takich jak kary umowne za opóźnienie, jeśli były przewidziane w umowie, czy odszkodowania za poniesione szkody, na przykład udokumentowane koszty wynajmu mieszkania zastępczego.

Jakie dokumenty są potrzebne do odstąpienia od umowy? Oświadczenie o odstąpieniu od umowy przez nabywcę

Należy pamiętać, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej składane przez nabywcę jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę: czy deweloper może odmówić przyjęcia odstąpienia?

To pytanie budzi wiele wątpliwości, jednak odpowiedź jest jednoznaczna: deweloper nie może odmówić przyjęcia skutecznie złożonego oświadczenia o odstąpieniu. Odstąpienie od umowy jest czynnością jednostronną, co oznacza, że do jej skuteczności nie jest potrzebna zgoda drugiej strony. Jeśli nabywca spełnił wszystkie przesłanki ustawowe i formalne, umowa jest uważana za niezawartą od momentu, w którym deweloper mógł zapoznać się z treścią oświadczenia, na przykład z chwilą odebrania listu poleconego.

W praktyce deweloperzy, chcąc uniknąć zwrotu pieniędzy, mogą próbować zakwestionować skuteczność samego odstąpienia. Nie jest to "odmowa przyjęcia", lecz podważenie jego podstaw prawnych lub formalnych. Deweloper może argumentować, że wskazana przez nabywcę wada w dokumentacji była nieistotna, że kupujący uchybił 30-dniowemu terminowi, lub że oświadczenie nie miało wymaganej formy notarialnej.

W takiej sytuacji, mimo że w świetle prawa umowa już nie istnieje, spór przenosi się na drogę sądową. To sąd ostatecznie rozstrzyga, czy odstąpienie było skuteczne, a jeśli tak, nakazuje deweloperowi zwrot wszystkich środków wraz z należnymi odsetkami. Dlatego tak ważne jest skrupulatne przygotowanie się do całego procesu i dochowanie wszelkich formalności, aby nie dać deweloperowi pretekstu do podważenia naszego oświadczenia.

Odstąpienie a opóźnienie w budowie - czy obowiązuje wtedy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności lokalu to najpoważniejsze i najczęstsze uchybienie, które daje nabywcy podstawę do odstąpienia od umowy. Jest to jednak procedura, która wymaga ścisłego przestrzegania określonych kroków, a pominięcie któregokolwiek z nich może sprawić, że nasze odstąpienie będzie nieskuteczne.

Po pierwsze, należy upewnić się, że minął termin określony w umowie deweloperskiej jako ostateczna data zawarcia aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

Gdy ten termin upłynie, nabywca nie może od razu złożyć oświadczenia o odstąpieniu. Ustawa nakłada na niego obowiązek podjęcia próby polubownego zakończenia sprawy poprzez wyznaczenie deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności. Należy to zrobić w formie pisemnej, wysyłając wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W piśmie tym musi znaleźć się jasna informacja, że po bezskutecznym upływie tych 120 dni nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Dopiero gdy ten dodatkowy, czteromiesięczny okres minie, a deweloper wciąż nie przeniósł własności lokalu, po stronie nabywcy krystalizuje się pełne prawo do odstąpienia od umowy. Wówczas należy sporządzić formalne oświadczenie o odstąpieniu, powołując się na tę właśnie podstawę. Niezwykle istotne jest, aby oświadczenie to zawierało również zgodę na wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej nieruchomości, a podpisy pod dokumentem zostały poświadczone notarialnie. Tak przygotowane pismo należy doręczyć deweloperowi, co uruchamia 30-dniowy termin na zwrot przez niego wszystkich wpłaconych środków.

Czy deweloper może odstąpić od umowy? Konsekwencje odstąpienia dla dewelopera

Nie tylko nabywca może zdecydować się na odstąpienie od umowy deweloperskiej lokalu lub domu jednorodzinnego. Prawo takie przysługuje również deweloperowi. Dwie z podstaw odstąpienia zostały wskazane wprost w ustawie deweloperskiej (art. 29 ust. 4-5). W przypadku skorzystania z któregoś z nich ustawodawca nakłada na nabywcę obowiązek wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Co, wobec uznania umowy za niezawartą, jest zasadne.

Skutki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej – podsumowanie

W 2025 r. odstąpienie od umowy deweloperskiej może być bezkosztowe, jeśli wynika z przesłanek ustawowych – wówczas odzyskujesz pieniądze w 30 dni. W trybie kodeksu cywilnego możliwe jest także dochodzenie odszkodowania, ale wymaga to wykazania szkody i związku przyczynowego. Znajomość procedur i dokumentów to klucz do skutecznego działania.

Sprawdź aktualne oferty mieszkań i domów na rynekpierwotny.pl i wybierz pewną inwestycję od zaufanego dewelopera:

ZOBACZ NOWE MIESZKANIA I DOMY