Rewitalizacja kamienic, czyli nowy format segmentu premium na rynku mieszkaniowym

Jarosław Jędrzyński
Jarosław Jędrzyński
Data publikacji: 10.01.2018, Data aktualizacji: 01.04.2020
Średnia ocen 3/5 na podstawie 17 głosów
Rewitalizacja kamienic, czyli nowy format segmentu premium na rynku mieszkaniowym
Historyczne nieruchomości mieszkaniowe pod postacią zrewitalizowanych wiekowych kamienic, to coraz liczniejszy element krajobrazu polskich metropolii i stała już pozycja w ofercie deweloperów.

Pomimo mnożących się kontrowersji w temacie nieruchomościowej reprywatyzacji, korzyści z przywracania dawnej świetności najbardziej unikatowym obiektom rodzimej mieszkaniówki wydają się bezcenne.

Od ruiny do świetności

Krajową kolebką pomysłu przywracania świetności starym, najczęściej tyle okazałym co dość mocno zrujnowanym kamienicom, jest Kraków. Praktycznie zerowe zniszczenia wojenne pozwoliły zachować stolicy Małopolski bogactwo nieruchomości mieszkaniowych z dawnych epok, w tym oczywiście wiekowych kamienic-tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Już w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku przystępowano tu do gruntownych ich rewitalizacji, bardzo często polegających na wyburzaniu większych części wnętrz takich budynków, a następnie pieczołowitej odbudowie w ramach zachowanych zewnętrznych ścian. W ten sposób powstawały nowoczesne apartamentowce w architektonicznej postaci ponad stuletnich kamienic.

Z czasem moda na tego typu inwestycje przeniosła się do innych krajowych metropolii z Warszawą na czele. Zajmują się nimi wyłącznie wysoce specjalistyczne firmy deweloperskie, ponieważ tego typu przedsięwzięcia wymagają od inwestora szczególnego rodzaju wszelakich kompetencji, od czysto technologicznych po typowo prawne.

Pozyskiwanie starych kamienic przez deweloperów polega na ich odkupie od spadkobierców dawnych właścicieli, najczęściej tych, którzy odzyskali je w ramach reprywatyzacji. Już samo to słowo nie najlepiej kojarzy się w ostatnich czasach, a co dopiero jeśli dodamy do tego konieczną w licznych przypadkach procedurę eksmisji dotychczasowych lokatorów, często zamieszkujących wynajęte od miasta mieszkania od dziesięcioleci. Problemem pozostaje fakt, że miasto częstokroć zwraca nieruchomości potomkom właścicieli razem z mieszkańcami, niestety nie zawsze przywiązując nadmierną wagę do problemu znalezienia dla nich lokali zastępczych.

Jednak bez tego rodzaju procedur, nierzadko dość dramatycznych dla dotychczasowych lokatorów, w wielu przypadkach nie byłoby szansy przeobrażenia niemal bezcennych z historycznego punktu widzenia, nierzadko typowo zabytkowych budynków z postaci bliskiej ruinie do stanu absolutnej świetności, dodatkowo wzbogaconej o atrybuty współczesnej nowoczesności – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Co więcej, kamienice przejmowane przez deweloperów bardzo często znajdują się w technicznym stanie zagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców. Na solidny remont w innych okolicznościach albo nie miałyby szans wcale, albo czekałyby nań latami.  

 

Gratka dla zasobnych koneserów

W efekcie krajowe metropolie ze stołeczną na czele coraz bardziej upodabniają się do tych europejskich. Z kolei coraz większa rzesza amatorów, by nie powiedzieć koneserów starych kamienic, zyskuje coraz to nowe możliwości i okazje do zainwestowania w mieszkaniowy unikat o wiekowym rodowodzie. Niestety, na tego typu luksus mogą sobie pozwolić tylko nieliczni klienci deweloperskich biur sprzedaży, czyli ci dysponujący „apartamentowym” budżetem na zaspokojenie swoich mieszkaniowych bądź coraz częściej inwestycyjnych zachcianek. Niemal zawsze bowiem cena mkw. lokum w kamienicy po rewitalizacji odpowiada stawce apartamentu przynajmniej tego w standardowej klasie, coraz częściej jednak osiągając poziom apartamentów luksusowych klasy premium. Co więcej, rekordowe stawki, sięgające bez problemu w stolicy kraju poziomu 40 tys. zł za mkw., w ostatnich czasach zdecydowanie częściej dotyczą właśnie mieszkań w zabytkowych kamienicach po rewitalizacji aniżeli w nowopowstających apartamentowcach.   

Na często wręcz astronomiczne ceny w tym przypadku wpływa kombinacja dwóch czynników: najczęściej absolutnie topowej lokalizacji przedwojennych kamienic oraz ich niepowtarzalnego stylu, standardu i unikatowej klasy po rewitalizacji. Niebagatelny wpływ na cenę takich mieszkań mają również ogromne koszty, jakie musi ponieść inwestor. Składa się na nie wierne odtworzenie stanu pierwotnego wiekowej nieruchomości z uwzględnieniem najdrobniejszych detali, wdrożenie często trudnych do wykonania i kosztownych wskazań konserwatora zabytków, czy wreszcie skomplikowane technicznie, acz konieczne wyposażenie takiej inwestycji w podziemny parking, basen, strefę spa itp.

 

Kamienice na celowniku inwestorów

Na dziś dzień w samej Warszawie dostępnych jest kilkanaście tego typu inwestycji zlokalizowanych najczęściej pod najbardziej prestiżowymi adresami. Św. Barbary, Ordynacka, Kopernika, Górnośląska, Noakowskiego czy Hoża, to tylko niektóre stołeczne ulice, przy których deweloperzy oferują luksusowe mieszkania z niepowtarzalnym klimatem i wiekowym rodowodem. Cieszą się one prawie zawsze ogromnym powodzeniem, dlatego wybór w tych już ukończonych inwestycjach bywa najczęściej symboliczny lub wręcz żaden. Najlepsze tej kategorii  apartamenty sprzedają się bowiem już na samym początku inwestycji, często więc na etapie „ruiny”, z której deweloperzy w ciągu 2-3 lat „wyczarowują” prawdziwe perełki wielkomiejskiej architektury z minionych epok.

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl apartamenty klasy premium z historycznym rodowodem są w coraz większym zakresie na celowniku najlepiej sytuowanych klientów inwestycyjnych, nabywających je nie tyle w celach mieszkaniowych, co bardziej lub wręcz wyłącznie lokacyjnych. Wszelkie rachuby zdają się bowiem wskazywać na to, że jest to jedna z bardziej optymalnych form lokowania większego kapitału z perspektywami na lukratywne i raczej pewne zyski w przewidywalnym terminie.

Wynika to z faktu istotnego ograniczenia wolumenu kamienic, które w drodze rewitalizacji w bliższej czy dalszej przyszłości deweloperzy będą w stanie przeistaczać w apartamentowce z prawdziwego zdarzenia. Już być może zaledwie w ciągu kilku najbliższych lat tego typu lokale będą dostępne tylko i wyłącznie na rynku wtórnym, gdzie mocno ograniczona podaż przy nie słabnącym popycie będzie głównym wyznacznikiem rynkowej koniunktury tego bodaj najbardziej elitarnego segmentu rodzimej mieszkaniówki.

 

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: