Prospekt informacyjny – czym jest i do czego służy?

Deweloper ma obowiązek dostarczyć potencjalnym nabywcom prospekt informacyjny – zasadniczy instrument ochrony ich praw. Sprawdź, dlaczego zapoznanie się z prospektem przed podjęciem decyzji o zakupie jest tak ważne.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co znajduje się prospekcie informacyjnym
• dlaczego należy zapoznać się z prospektem informacyjnym przed podpisaniem umowy
• na które elementy w prospekcie warto zwrócić szczególną uwagę

Czym jest prospekt informacyjny?

Zanim zdecydujesz się podpisać umowę, czeka się obowiązkowa lektura. Jest nią prospekt informacyjny. Dokument ten dostarczy Ci wiedzę niezbędną do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania lub domu na etapie budowy.

Prospekt informacyjny dewelopera jest integralną częścią umowy. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Według Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej oraz innych umów (dokładnie wymienia je ustawa) musi bezpłatnie przekazać klientowi prospekt informacyjny wraz z załącznikami. 

Powinien to zrobić na trwałym nośniku (np. papierze). Jeśli jest to inny nośnik niż papier, to deweloper na żądanie osoby zainteresowanej musi udostępnić prospekt z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.   

Wybierz miasta i zobacz najciekawsze oferty mieszkań na sprzedaż

Dlaczego klienci biur deweloperskich powinni szczegółowo przestudiować treść tego dokumentu? 

Prospekt poza funkcją informacyjną stanowi podstawę zapisów umowy. Ma zagwarantować nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań.

Zasady dokonywania zmian w prospekcie informacyjnym Sprawdź

Z jakich elementów składa się dokument?

Informacje zawarte w prospekcie informacyjnym upraszczają nabywcom nowych mieszkań pozyskiwanie wiedzy o inwestycji. Dzięki przejrzystej formie tabeli łatwo można porównać treść prospektów dotyczących różnych inwestycji i od różnych deweloperów. 

Kolejność i rodzaj informacji w prospekcie określa ustawa. Poszczególne rubryki podzielone są na dwie części. 

Część ogólna

Część ogólna jest jednolita dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego i prezentuje dane dotyczące samego dewelopera, jego sytuacji prawno-finansowej, doświadczenie oraz informacje o nieruchomości.

W tej części powinny znaleźć się przede wszystkim:

1. Dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera.

2. Opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera – przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich oraz informacja, czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.

3. Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, budynku, warunki odstąpienia od umowy, oraz inne informacje, w tym m.in.:

• adres, numer działki ewidencyjnej i numer obrębu ewidencyjnego,
• numer księgi wieczystej,
• istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
• informacje dotyczące obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia,
• akty planowania przestrzennego (np. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), 
• informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od planowanej nieruchomości,
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę, w tym, czy pozwolenie jest ostateczne lub zaskarżone,
• numer pozwolenia na budowę i nazwę organu, który je wydał,
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i ich rozmieszczenie (minimalny odstęp między budynkami),
• sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu,
• harmonogram budowy,
• dopuszczenie waloryzacji ceny i określenie jej zasad – informacja w tym zakresie powinna być na tyle ścisła, iż pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny,
• informacje o środkach ochrony pieniędzy nabywców – mieszkaniowe rachunki powiernicze (otwarty lub zamknięty) oraz wysokość stawki procentowej, według której oblicza się kwotę składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Część indywidualna

W części indywidualnej prospektu są m.in. informacje takie jak:

• cena mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu;
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, a dokładnie: liczba kondygnacji, liczba mieszkań w budynku, miejsca garażowe i postojowe, dostęp do drogi publicznej, standard wykończenia części wspólnej budynku i terenu wokół niego, dostępne media, technologia wykonania, dostęp do drogi publicznej;
• określenie usytuowania mieszkania w budynku (jeśli budowa dotyczy lokali mieszkalnych),
• określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,
• data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Wzór prospektu deweloperskiego znajduje się w załączniku do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tutaj).

Na jakie aspekty zwrócić uwagę?

Obie części prospektu są równie ważne. Zwróć uwagę na inwestycje przewidziane w promieniu 1 kilometra od budowanego osiedla. Dzięki temu dowiesz się, czy w przyszłości pięknego widoku z okien nie przesłoni wielopiętrowy biurowiec oraz czy tuż obok będzie przebiegać droga szybkiego ruchu, a kilkaset metrów dalej gmina urządzi oczyszczalnię ścieków.

Prospekt powinien być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do bycia jego reprezentantem, a także opatrzony datą sporządzenia i pieczęcią firmową dewelopera. 

Za umieszczenie w prospekcie nieprawdziwych informacji lub zatajenie informacji i danych grozi odpowiedzialność karna – grzywna, kara ograniczenia wolności lub kara pozbawienia wolności do lat 2. 

Nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, np. jeśli nie otrzymał prospektu z załącznikami lub dane w nim zawarte są niezgodne ze stanem faktycznym bądź prawnym w dniu podpisania umowy.

Załączniki do prospektu

Deweloper powinien do prospektu dołączyć:

1. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.

2. Wzór umowy deweloperskiej lub innych umów określonych w ustawie.

3. Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji, która wynika z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Deweloper ma obowiązek udostępnić osobom zainteresowanym zakupem:

1. Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – stanowi ważne źródło informacji m.in. o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości.

2. Kopię pozwolenia na budowę.

3. Projekt architektoniczno-budowlany.

4. Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualne zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

5. Sprawozdanie finansowe za ostatnie 2 lata.

Informacje te pomogą ustalić, czy deweloper jest wiarygodny, a podpisanie umowy z nim bezpieczne. 

Prospekt informacyjny a ustawa deweloperska

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym w większym stopniu chroni nabywców. 

Weszła w życie 1 lipca 2022 r., ale nie zostają nią objęte wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie i wydzielone z nich zadania inwestycyjne. Na starych zasadach wciąż będą realizowane te, w których sprzedaż zacznie się przed tą datą. O rozpoczęciu sprzedaży mówimy wówczas, gdy deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską. 

Obecnie deweloper musi doręczyć prospekt informacyjny osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub innej umowy (np. rezerwacyjnej).

Ustawa wprowadziła również wspomniany już Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni wpłaty kupujących. Więcej informacji na temat nowej ustawy oraz DFG znajdziesz w analizie naszego eksperta.

Co warto wiedzieć o ustawie deweloperskiej? Przeczytaj analizę eksperta

Podsumowanie

Prospekt informacyjny jest niezastąpiony podczas wyboru i zakupu mieszkania bądź domu w trakcie budowy. Zawiera wszelkie niezbędne informacje dotyczące konkretnej inwestycji i dewelopera. To lektura obowiązkowa. Dokument ten pomoże Ci uniknąć przypadkowego, jeśli nie wręcz feralnego wyboru. 

Pamiętaj, że deweloper będzie musiał udostępnić Ci prospekt informacyjny z załącznikami przed zawarciem umowy. Obowiązek ten dotyczy to nie tylko umowy deweloperskiej, ale też innych umów, w tym umowy rezerwacyjnej.

Niezapoznanie się z prospektem informacyjnym to jeden z błędów popełnianych przy zakupie mieszkania od dewelopera. Chcesz wiedzieć, jakie są inne?

Sprawdź e-book, który pomoże Ci ich uniknąć: 20 błędów przy zakupie mieszkania.