Co trzeba wiedzieć decydując się na kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest powszechnym sposobem na finansowanie zakupu nieruchomości. Decyzja o podpisaniu umowy kredytowej wiąże kredytobiorcę z bankiem na długie lata. Warto dobrze zrozumieć i przeanalizować oferty dostępne na rynku, a w efekcie wybrać najkorzystniejszą. O czym trzeba wiedzieć jeszcze przed spotkaniem z pośrednikiem finansowym?

Kredyt hipoteczny to złożony produkt bankowy i proste porównanie ofert jest w zasadzie niemożliwe. Należy pamiętać, że na wyliczenie wielkości raty może mieć wpływ wiele czynników i warto dobrze poznać je wszystkie. Oferty banków różnią się między sobą wieloma elementami – wysokością prowizji, zasadami ustalania oprocentowania lub dodatkowych ubezpieczeń. Ważne jest coś jeszcze - nie ma kredytu, który byłby odpowiedni dla każdego, dlatego trzeba wybrać produkt, który będzie najlepiej dopasowany do indywidualnych możliwości finansowych i życiowych planów na następne lata.

Trzeba pamiętać, że spłata kredytu będzie nam towarzyszyć przez wiele lat i niewykluczone, że w momencie podpisywania umowy trudno nawet przewidzieć, jak wysokość raty będzie wpływać na nasz domowy budżet w przyszłości. Stąd zalecana jest ostrożność w podejmowaniu wieloletnich zobowiązań finansowych, a niewątpliwie do takich właśnie należy kredyt hipoteczny. Im więcej wiemy o zasadach udzielania i spłaty kredytu, tym większa szansa, że wybierzemy produkt, który pozwoli spać spokojnie w przyszłości.

WIBOR - jak wpływa na raty kredytu?

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to stopa procentowa funkcjonująca na rynku międzybankowym, po której banki udzielają sobie pożyczek. WIBOR ustalany jest w dni robocze, codziennie o godz. 11:00 (tzw. fixing WIBOR).

Na czym to polega?

Podczas fixingu banki podają stopę procentową, po której skłonne są pożyczać pieniądze innym bankom. WIBOR to średnia tych stóp, po odrzuceniu wartości skrajnych: dwóch najwyższych i dwóch najniższych. WIBOR jest podstawą ustalania oprocentowania kredytów złotówkowych. Oprocentowanie to WIBOR powiększony o marżę, stanowiącą zarobek banku.

Wpływ WIBOR-u na ratę kredytu jest oczywisty. Wzrost powoduje wyższą ratę, spadek oznacza, że rata kredytu będzie niższa. Jednak oprocentowanie kredytów nie zmienia się codziennie. Banki biorą pod uwagę najczęściej 3-miesięczny WIBOR, co oznacza zmianę oprocentowania co kwartał. Nie jest to jednak regułą, może się zdarzyć, że bank uwzględnia WIBOR 6-miesięczny lub 12-miesięczny.

Raty stałe czy malejące?

Wybór systemu spłaty kredytu – rat stałych lub malejących – to kolejna kwestia, o której kredytobiorca musi zdecydować. Na początek należy wyjaśnić, że każda rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej. W ramach części kapitałowej, spłacana jest suma, która stanowi pożyczony kapitał na zakup mieszkania lub wybudowanie domu. Część odsetkowa to zapłata dla banku za udzielenie kredytu. Raty stałe i malejące różnią się sposobem naliczania części kapitałowej i odsetkowej. W przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała w całym okresie kredytowania, a część odsetkowa maleje, bo zmniejsza się saldo zadłużenia i odsetki naliczane są od mniejszej kwoty. W przypadku rat równych, część kapitałowa i odsetkowa jest odpowiednio zbilansowana, aby wysokość raty nie zmieniała się w całym okresie kredytowania.

Co wybrać?

Wybór to kwestia indywidualna. Raty malejące pozwalają na pewne oszczędności w spłacie kredytu, bo znacznie szybciej pomniejsza się saldo zadłużenia, niż w przypadku rat równych. Raty równe gwarantują w miarę stałe obciążenie domowego budżetu. Zawsze warto przeanalizować oba warianty, bo korzyści z rat malejących mogą okazać się istotne i wpływać na sumę odsetek zapłaconych w całym okresie kredytowania. Jednak kredytobiorcy, którzy wybiorą raty malejące, muszą liczyć się z większym obciążeniem domowego budżetu spłatą kredytu przez pierwsze lata. Raty równe nie niosą za sobą takiej sytuacji, co może okazać się korzystniejsze dla osób młodych, które zaczynają karierę zawodową i przezornie optymalizują obciążenia kredytowe na początku spłaty.

Marża banku – czym się różni od prowizji?

Marża to część oprocentowania kredytu, która stanowi zarobek banku. Wyrażana jest w procentach i jest elementem każdej raty. Z reguły nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Najczęściej umowy kredytowe dopuszczają zmianę marży wyłącznie za zgodą obu stron w formie aneksu do umowy kredytowej. W praktyce nie są to częste przypadki. Zasadniczo im niższa marża, tym lepiej. Jednak wysokość marży stanowi element polityki banku i trudno jest negocjować jej wysokość.

Natomiast prowizja to jednorazowa opłata, także wyrażana w procentach, pobierana przez bank przy wypłacaniu kredytu. Nie jest obowiązkowym elementem umowy. Na rynku są oferty kredytów hipotecznych bez prowizji dla banku, ale najczęściej towarzyszy temu wyższa marża.

Co się bardziej opłaca?

Tu znów nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wiele zależy od innych czynników: kwoty kredytu, okresu kredytowania oraz zamiarów kredytobiorcy dotyczących wcześniejszej spłaty zadłużenia. Przy kredycie na dłuższy okres korzystniejszy będzie wariant oparty o niską marżę. Spłata kredytu przed czasem może oznaczać, że lepsza będzie opcja, w której kredytobiorca nie zapłaci prowizji.

Dodatkowe ubezpieczenia – na co zwrócić uwagę?

Wiele banków oferuje klientom hipotecznym dodatkowe ubezpieczenia zawierane wraz z podpisywaniem umowy kredytu. Mogą to być ubezpieczenia na życie zdrowotne, na wypadek utraty pracy itp. Czasami jest to opcja obowiązkowa, ale zdarza się również, że banki dają klientom wybór kredytu z dodatkowym ubezpieczeniem lub bez.

Decydując się na takie ubezpieczenie należy liczyć się z dodatkowymi kosztami. Warto dobrze przeanalizować, jaki jest zakres ochrony ubezpieczeniowej, jakie warunki należy spełnić aby otrzymać odszkodowanie oraz jaki jest koszt podobnej ochrony u innych ubezpieczycieli. Może się okazać, że wykupienie ubezpieczenia podczas zawierania umowy kredytowej istotnie da ochronę ubezpieczyciela na wypadek zdarzeń losowych, a możliwe, że to tylko pozory tej ochrony.

Co innego ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ten rodzaj ubezpieczenia niezbędny jest w sytuacji, gdy kredytobiorca nie dysponuje odpowiednim, wymaganym przez bank, wkładem własnym. Takie ubezpieczenie zapewnia spłatę na rzecz banku tej części kredytu, która odpowiada różnicy pomiędzy wymaganym przez bank wkładem własnym, a wkładem wniesionym przez kredytobiorcę.

W przypadku ubezpieczeń warto jeszcze wspomnieć o ubezpieczeniu nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredytobiorca może je najczęściej wykupić indywidualnie w wybranej firmie ubezpieczeniowej lub zawrzeć za pośrednictwem banku kredytującego.

Ubezpieczenie jest obowiązkowe i stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek utraty nieruchomości (spalenia lub całkowitego zniszczenia). Oczywiście, zapewnia wypłatę odszkodowania na poczet kredytu, ale przysługuje bankowi (w drodze cesji), a nie kredytobiorcy. W praktyce bank może zgodzić się na wypłatę odszkodowania kredytobiorcy, który podejmie się odbudowy lub remontu nieruchomości.