Gdzie szukać i kupić tanie mieszkanie na rynku pierwotnym?

Peryferyjne lokalizacje wielkomiejskie lub mniejsze miasta – tam powinniśmy szukać tańszych mieszkań.  Na wycenę ma przełożenie również standard – w tym obecność lub brak udogodnień takich jak np. parking podziemny, windy, balkony czy tarasy. Największe znaczenie ma jednak lokalizacja.

Różnice cenowe między ofertą wielkomiejską a tą z mniejszych miast mogą być bardzo duże, dlatego gra jest warta świeczki, tym bardziej że pozornie gorsze lokalizacje wcale nie muszą okazać się złym wyborem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak kupić tanie mieszkanie i gdzie szukać tanich mieszkań?
• czy warto inwestować w nieruchomości położone na prowincji 
• czy warto inwestować w mieszkania do remontu

Gdzie są tanie mieszkania w Polsce?

Na początek – zanim powiemy, gdzie szukać tanich mieszkań i okazji cenowych – wskażmy te lokalizacje i tę ofertę, która jest droga.

Generalnie w Polsce pod względem wysokości wycen  dominują dwa „typy” rynków.

Chodzi więc przede wszystkim o największe miasta wojewódzkie, czyli ośrodki z liczbą ludności powyżej 500 tysięcy, takie jak Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław i Trójmiasto.

Drugim „typem” rynków, gdzie ceny co do zasady są wysokie, są miejscowości/kurorty turystyczne przyciągające w sezonie tysiące gości. Mowa o takich ośrodkach jak Sopot, Zakopane, Międzyzdroje, Karpacz itp. Od marki, renomy, popularności ośrodka turystycznego zależą w dużej mierze ceny nieruchomości.

W największych miastach kraju przeciętne ceny mieszkań przekraczają już 10 tys. zł/mkw. Wg danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl z taką sytuacją mamy do czynienia już w Warszawie, gdzie w czerwcu średnia cena za 1 mkw. wynosiła 14723 zł, w Krakowie - 13708, w Trójmieście - 12833, we Wrocławiu - 12131,  w Poznaniu - 10940 zł i w Łodzi - 9837 zł.  

W popularnych ośrodkach turystycznych ceny mogą być jeszcze wyższe. Apartamenty w kurortach nadmorskich często kosztują powyżej 15 tys. zł mkw. 

W Świnoujściu za mieszkania w inwestycji Greeneri Park przy ul. Bogusławskiego należy zapłacić od 19 tys. zł/mkw.  Baltic Waves to apartamentowiec, który rośnie w Międzyzdrojach. Za najtańsze 23 - metrowe mieszkania w tej inwestycji należy zapłacić ponad 330 tys. Zł. Koszt metra kwadratowego wynosi od 12 400 do 18 207 zł.

To wcale nie są najwyższe ceny. Niejednokrotnie metr kwadratowy mieszkania w nowych apartamentowcach nadbałtyckich potrafi przekroczyć 20 tys. zł/mkw. 

Tak wysokie stawki wynikają oczywiście z potencjału inwestycyjnego tych nieruchomości. Oferta kierowana jest głównie do klienta, który chce ulokować pieniądze i np. zarabiać na wynajmie turystom.

Jak tanio kupić mieszkanie?

Jeśli kupujący mieszkanie ma ograniczony budżet, powinien unikać droższych lokalizacji. Gdzie szukać tanich mieszkań?  Znajdziemy je przede wszystkim w mniej atrakcyjnych inwestycyjnie dzielnicach, a więc w przypadku dużych miast chodzi głównie o  peryferyjne osiedla, duże blokowiska oddalone od centrum itp. 

Wybór nieruchomości w oddalonej dzielnicy najczęściej oznacza niższą cenę. Zakup mieszkania w takiej części miasta może więc oznaczać spore oszczędności. Jakie? Sprawdźmy to na przykładzie stolicy.

Jak znaleźć tanie mieszkanie w Warszawie?

Przykłady z Warszawy: z cenami rzędu 13 tys.  – 15 tys. zł/mkw. w stolicy „królują” takie dzielnice jak Śródmieście, Mokotów, Ursynów, bliska Wola, Praga Południe. 

Na drugim biegunie cenowym mamy peryferyjne lokalizacje stołeczne - choćby Białołękę zlokalizowaną po prawej stronie Wisły na obrzeżach miasta. Zakup nieruchomości w takiej lokalizacji oznacza wyraźnie niższą cenę. Przykładem może być projekt Młoda Białołęką przy ul. Geodezyjnej, gdzie ceny zaczynają się od niecałych 8000 zł/mkw. Generalnie w tej części stolicy bez problemu znajdziemy inwestycje, gdzie cena ofertowa wynosi 8 - 9 tys. zł/mkw. 

Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich

Nie w każdej stolicy regionu stawki za mieszkania są tak wygórowane tak, jak w Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu. Wśród miast wojewódzkich stosunkowo tańszą ofertę znajdziemy m.in. na tzw. ścianie wschodniej.  Dla przykładu - w Rzeszowie przeciętne ceny wynoszą niecałe 9000 zł/mkw. Jeszcze taniej jest w województwie świętokrzyskim. W Kielcach nowe mieszkania kosztują przeciętnie 8381 zł/mkw. Do tanich stolic województw należy także Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski (lubuskie). 

Jak widzimy, różnice stawek względem cen nieruchomości z największych metropolii kraju są znaczne. 

Ceny mieszkań w małych miastach

Jeszcze taniej niż na peryferiach wielkich miast jest tuż za rogatkami wielkomiejskimi, czyli w miejscowościach satelickich, choćby w podstołecznych Łomiankach, gdzie przeciętne ceny spadają do około 8000 zł/mkw. (przykładem może być osiedle Natura Life przy ul. Wiślanej). Inny przykład - w satelickich wobec stolicy Ząbkach, mieszkania w inwestycji Skrajna 34 kosztują od 8400 zł/mkw. 

Ceny mieszkań w Polsce generalnie spadają, im dalej od większych miast. Stawki za nieruchomości oddalone od metropolii o kilkadziesiąt, czy sto kilometrów są już zupełnie inne. W Radomiu bez problemu znajdziemy lokum mieszczące się w przedziale cenowym 6 - 7 tys. zł/mkw. Przykładem może być inwestycja Idea Venus, gdzie stawki zaczynają się od 6500 zł za metr kwadratowy. Najtańsze mieszkania w Polsce znajdują się właśnie w takich ośrodkach, średnich i małych miastach oddalonych od centrum. 

Mieszkania do remontu 

Oczywiście szans na zakup taniej nieruchomości możemy szukać też na rynku wtórnym. Cechuje się on większą rozpiętością cenową i zróżnicowaniem oferty niż rynek pierwotny. Łatwiej o okazję cenową, bo sprzedający mogą z różnych przyczyn być skłonni do znacznych upustów (np. gdy zależy im na tym, by szybko zbyć mieszkanie). 

Tańsze mieszkanie to też często po prostu nieruchomość o gorszym standardzie. Wpływa na cenę oczywiście powierzchnia, ale też takie udogodnienia, jak choćby miejsce postojowe, balkon, winda, recepcja itp. 

Okazyjny zakup najczęściej wiąże się z wyborem nieruchomości do generalnego remontu. Rezerwuar takich mieszkań daje standardowo szansę taniego zakupu lokalu np.  w dogodnej lokalizacji,  w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych, czy blisko centrum miasta. 

Lokale do remontu mogą stanowić okazję, pod warunkiem jednak, że dobrze oszacujemy ich przyszłą wartość i wysokość dodatkowych nakładów finansowych. Należy pamiętać, że w obecnych czasach zarówno ceny robocizny, jak i ceny materiałów budowlanych ciągle rosną.

Stąd istotna jest wiarygodna kalkulacja, która określi koszty, które kupujący poniesie. Do ceny zakupu mieszkania należy więc doliczyć koszt prac remontowych. Gra będzie warta świeczki wtedy, gdy wartość nieruchomości z drugiej ręki o złym stanie technicznym po przeprowadzonych pracach wyraźnie wzrośnie. Im większa "górka", tym bezpieczniejsza inwestycja. 

Jak znaleźć tanie mieszkanie: podsumowanie

Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce nie jest łatwa dla kupujących. Ciągle wysokie stopy procentowe NBP utrudniają uzyskanie finansowania z banków, a  ceny mieszkań w Polsce rosną. Niska cena nieruchomości zazwyczaj oznacza konkretne wyrzeczenia - albo niższy standard mieszkania, albo gorszą lokalizację.

Kluczem do wyboru odpowiedniej nieruchomości jest więc spojrzenie perspektywiczne. Pozornie gorsza lokalizacja na obrzeżach może z czasem zyskiwać na wartości, gdy np. poprawi się jej skomunikowanie z resztą miasta, czy nowe inwestycje w okolicy. Tak więc - przed zakupem warto też sprawdzić, jakie są planowane budowy, inwestycje w infrastrukturę itp. Dobry wybór mieszkania daje szansę na to, że jego wartość z czasem będzie rosła.