Zakup domu - na jakie aspekty zwrócić uwagę?

Każdy, kto marzy o domu, staje przed podstawowym pytaniem - budować czy kupić? Rozstrzygnięcie tej kwestii nie jest wcale oczywiste, warto więc przemyśleć wszystkie za i przeciw. Dziś porównamy plusy samodzielnej budowy oraz zakupu domu, podpowiemy też o co pytać przy zakupie domu - zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na co zwrócić uwagę kupując dom
• jak kupić dom, by potem nie żałować
• dlaczego warto dokonać dokładnych oględzin nieruchomości
• jakimi dokumentami szczególnie się zainteresować
• czy zakup nieruchomości od dewelopera ma plusy

Zakup domu

Zakup domu wiąże się z inwestycją ogromnych środków finansowych. Jest to więc poważna decyzja, zwykle na lata, a niekiedy nawet na całe życie. Aby nie żałować zakupu wybranej nieruchomości, i żeby jej użytkowanie okazało się bezproblemowe, ważne jest dokładne sprawdzenie kilku istotnych kwestii. Analizując rynek i szukając odpowiedniej oferty, na początku należy skupić się na podstawowych kwestiach, jakimi są: budżet przeznaczony na zakup domu, dogodna lokalizacja, rozmiar działki oraz sąsiedztwo.

Lokalizacja

Jeśli zdecydujemy się na zakup domu z rynku pierwotengo, to lluczową kwestią, jaką podejmie za nas deweloper, jest jego lokalizacja. Jak wiemy ile osób tyle gustów i wymagań. Dla jednych dana lokalizacja jest idealna, a dla innych nie do przyjęcia. Stąd wynika różnorodność oferty, z jaką spotykamy się na portalach dedykowanych nowym nieruchomościom. Nabywając dom od dewelopera, poszukujemy zatem lokalu, zlokalizowanego w miejscu, które będzie spełniało nasze oczekiwania.

Rozmiar działki 

Jeśli sami budujemy dom i poszukujemy działki pod taką inwestycję, musimy się liczyć z tym, że kształt i wielkość parceli zadecyduje o tym, jaki budynek będziemy mogli na niej postawić. W przypadku zakupu od dewelopera działki są już wydzielone odgórnie. Nigdy nie mamy na to wpływu, gdyż deweloper stara się zawsze wykorzystać grunt zgodnie z wytycznymi planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji o warunkach zabudowy.

Ostatnie 3 składowe wpływają na cenę nieruchomości, są więc bezpośrednio połączone z budżetem, którym dysponujemy. Wybierając nieruchomość warto zwrócić uwagę na czas dojazdu do pracy i obecność niezbędnej infrastruktury, jak sklepy, szkoły czy punkty usługowe.

Należy też sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. W urzędzie dowiemy się, czy w okolicy nie planowana jest na przykład budowa ruchliwej drogi lub wielkiego hipermarketu. Co więcej - sama klasyfikacja sąsiadujących działek może nam dużo powiedzieć o tym, jak w przyszłości będzie wyglądać okolica. Na przykład na działce przemysłowej za kilka lat może powstać ogromna fabryka. Dzięki tym informacjom i pewnej eliminacji skutecznie zawężamy pole poszukiwań, co pozwala na zwrócenie uwagi na pozostałe ważne aspekty.

Technologia budowy

Inwestorzy samodzielnie budujący już na etapie projektowania stoją przed wyborem technologii budowy domu. Zastanawiają się, czy najlepszy będzie dom drewniany, z ceramiki, cegły, bądź z innych materiałów. Natomiast deweloperzy zazwyczaj budują w tradycyjnej i najczęściej stosowanej technologii.

Rodzaj ogrzewania

W dobie coraz większej świadomości odnośnie do źródeł energii oraz promowania ekologii i oszczędności wiele osób zwraca uwagę na sposób zaopatrzenia naszego budynku w ciepło. Oczywiste jest, że przy zakupie domu w stanie deweloperskim nie będziemy mieli możliwości podjęcia ww. decyzji. Natomiast osoby samodzielnie planujące budowę poświęcają wiele czasu na wybór odpowiedniego rodzaju paliwa. Sprawdzają koszty, jakie będą ponosić w przyszłości wraz z kosztami inwestycyjnymi. Dopiero po przeanalizowaniu sytuacji dokonują odpowiedniego wyboru.

Dodatkowe systemy 

Ten punkt łączy się z powyższym. Samodzielni inwestorzy dodatkowo muszą zapoznać się z teorią na temat stosowania i instalowania np. systemów odzysku ciepła z wentylacji (rekuperacja), zastosowania pompy ciepła, którą to również dobiera się w zależności od warunków gruntowych oraz wielkości działki, oraz zastosowania kolektorów słonecznych w celu zaoszczędzenia na podgrzewaniu wody użytkowej. Coraz częściej również pojawiają się pytania odnośnie do instalacji fotowoltaicznych produkujących energię elektryczną.

Podział i wielkość pomieszczeń

Każdy wie, iż dodatkowe metry jednoznaczne są z ponoszeniem wyższych kosztów. Zwłaszcza, kupując już wybudowany dom, gdzie płacimy za metr powierzchni użytkowej. Budując samodzielnie, możemy zaplanować odpowiednią ilość pomieszczeń, która będzie odpowiadała naszym wymaganiom. 

Pamiętajmy, że dom o powierzchni stu metrów może posiadać np. trzy pokoje kuchnię z kuchnią, jadalnią oraz łazienką, bądź tylko jeden pokój z tymi samymi pomieszczeniami przynależnymi i garażem. Pomimo porównywalnych kosztów budowy będziemy, posiadać mniej lub więcej pomieszczeń. Oczywiście będą one się różnić powierzchnią użytkową. Samodzielnie jednak możemy, zaplanować ich tyle, ile potrzebujemy. Kupując gotowy dom, dostosowujemy ich ilość do swoich zapotrzebowań.

Potrzebujemy małego czy dużego pomieszczenia gospodarczego? Spiżarni? Pamiętajmy o tym, że kupując gotowy dom, nie będziemy mogli, zadecydować o dodatkowych pomieszczeniach.

Miejsca postojowe

Podczas budowy każdy zastanawia się, czy wybudować garaż, czy stworzyć miejsca postojowe. W przypadku tego pierwszego myślimy, czy ma to być budynek wolnostojący, czy też wkomponowany w bryłę budynku. Nabycie gotowego domu spowoduje, iż nie będziemy mieć wpływu na ilość miejsc oraz sposobu ich wykonania. Dodatkowo rozmiary działek w przypadku gotowych inwestycji bardzo często powodują, iż nie ma miejsca na umiejscowienie garażu czy miejsca postojowego.

Podpiwniczenie

Następną różnicą pomiędzy samodzielną budową a gotowym obiektem jest podjęcie decyzji o jego podpiwniczeniu. Oczywiście koszty są znacznie większe podczas wykonania takowego, lecz dla niektórych inwestorów są one niezbędne. Deweloperzy bardzo rzadko decydują się na ich wykonanie ze względu na znaczne podwyższenie kosztów inwestycyjnych.

Zobacz także: jakie domy kupują Polacy?

Dom od dewelopera

Zakup domu od dewelopera niesie za sobą ogrom zalet. Jeśli zdecydujemy się na zakup inwestycji, która dopiero zaczyna być budowana - możemy mieć realny wpływ na ostateczny wygląd nieruchomości. Możemy ustalić z deweloperem umiejscowienie ścianek działowych, a więc wielkość i rozmieszczenie pomieszczeń. To niezwykłe ułatwienie i komfort dopasowania wnętrza do naszych potrzeb.

Co więcej, kupno domu od dewelopera pozwala zaoszczędzić wiele czasu spędzonego na kompletowaniu materiałów budowlanych i szukaniu zaufanej i solidnej ekipy, co z kolei ma miejsce przy samodzielnej budowie czy gruntownym remoncie domu z rynku wtórnego. Prościej pójdzie też z załatwianiem formalności administracyjnych - to deweloper przygotuje umowę, zaproponuje zaufanego notariusza czy doradcę kredytowego, a także podpowie w kwestii podatku czy właśnie kredytu hipotecznego.

Sprawdź ofertę nowych domów na portalu RynekPierwotny.pl

Dokładne oględziny nieruchomości

Jeśli mamy już wstępnie wybraną nieruchomość, a wcześniej sprawdziwdziliśmy lokalizację i okolicę - należy przejść do dokładnych oględzin nieruchomości i zweryfikować jej stan techniczny. Zdarza się bowiem, że to co oglądamy na zdjęciach, nie pokrywa się ze stanem faktycznym. Projekt obiektu pokaże nam, jak budynek został zbudowany oraz jakich materiałów do tego użyto.

Najważniejszymi elementami, które należy sprawdzić przed zakupem, są strych i dach, ponieważ ich naprawa może nas w przyszłości kosztować najwięcej. Warto sprawdzić również stan elewacji, oraz to czy użyto w niej dobrych materiałów izolacyjnych. Ma to kluczowe znaczenie dla wysokości rachunków za ogrzewanie. A jeśli zauważmy odpadający tynk, to znaczy, że w domu jest wilgoć lub pęknięte rynny.

Wewnątrz budynku koniecznie trzeba sprawdzić stan okien i drzwi, a także podłogi. Równie istotny jest sufit i ściany - popękane mogą być konsekwencją źle wykonanych fundamentów. Tym co warto jeszcze sprawdzić jest stan wyposażenia kuchni i łazienki. Konieczne jest zweryfikowanie działania wszystkich instalacji i kanalizacji.

Kwestie prawne i finansowe

Kolejny punkt na liście do sprawdzenia, to oczywiście wszelka dokumentacja i stan prawny nieruchomości. W pierwszej kolejności powinniśmy zajrzeć do księgi wieczystej, która to dostarczy nam najwięcej informacji. Księgę wieczystą znajdziemy w sądzie rejonowym lub w internecie. Sprawdzimy w niej kto jest właścicielem domu, czy istnieją jacyś współwłaściciele i czy ktoś jeszcze ma prawa do domu (służebność osobista). Dowiemy się również, czy dom ma obciążoną hipotekę.

Decydując się na zakup budynku w stanie surowym, trzeba pamiętać o weryfikacji daty ważności pozwolenia na budowę. Wyrobienie nowego jest bowiem kosztowne i wymaga dodatkowego zaangażowania. Koniecznie trzeba też pamiętać o dokumentacji technicznej budynku, która przyda się w przypadku wykonywania remontów w przyszłości. Powinniśmy mieć wgląd do wszystkich tych dokumentów, jeszcze przed dokonaniem transakcji. 

Podsumowanie

Nieruchomości z rynku pierwotnego to zwykle nowocześniejsza technologia budowy i ekologiczne rozwiązania dla domu, które w ostatnim czasie cieszą się coraz większą popularnością. Wykonawca powinien nam udostępnić wszelkie informacje dotyczące choćby użytych materiałów.

Dużo łatwiej jest też sprawdzić dewelopera, niż prywatnego właściciela domu. W przypadku pierwszego - z powodzeniem możemy zapoznać się z jego innymi inwestycjami, sprawdzić ich różnorodność oraz jakość wykonania. Za pomocą mediów, targów nieruchomości czy nawet opinii znajomych, bezproblemowo ocenimy wiarygodność wybranego dewelopera oraz jego profesjonalizm. 

Zakup gotowego domu wiąże się z góry narzuconymi nam przez dewelopera projektami. Oczywiście nie oznacza to nic złego. Jeżeli budynek spełnia nasze wymagania to dlaczego nie. Z kolei, samodzielna budowa to całkowite dostosowanie inwestycji do naszych wymagań.

Jeżeli nie chcemy podejmować się samodzielnej budowy ani kupować domu w standardzie deweloperskim, mamy jeszcze jedną możliwość. Mianowicie samodzielną budowę według gotowego projektu. Wówczas również akceptujemy założenia projektowe, ale możemy dokonać pewnych modyfikacji. Oczywiście w takim przypadku w pełnym zakresie decydujemy o lokalizacji naszej inwestycji.