Na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania?

Zakup mieszkania na wynajem nadal uznawany jest za opłacalną, bezpieczną inwestycję. W zależności od rodzaju i lokalizacji nieruchomości, możemy liczyć na stopę zwrotu pomiędzy 3 a 10%. A gdzie kupować? Ostatnio coraz lepsze statystyki uzyskują mniejsze miasta, takie jak Zamość, Radom, czy Kielce. Mieszkanie można kupić tam w miarę tanio, a rynek najmu wciąż jest nienasycony.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy zakup mieszkania na wynajem to dobra inwestycja
• co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy
• na czym polega najem okazjonalny

Najemca i wynajmujący, zanim zostanie podpisana umowa najmu mieszkania, powinni właściwie zabezpieczyć swoje interesy. Ustalenie jasnych i akceptowanych przez strony zasad określających wynajem mieszkania to gwarancja dobrych relacji między właścicielem a lokatorem. W innym przypadku powstają konflikty, które mogą wiązać się nawet ze stratą finansową i procesem sądowym. Przy tym większa odpowiedzialność spoczywa na barkach właściciela lokalu.

Umeblowany, wyposażony i wyremontowany lokal daje większe szanse na szybszy i korzystniejszy dla właściciela wynajem. Mieszkanie powinno być również zadbane i schludne, tak aby najemca poczuł, że może od razu w nim zamieszkać. Przed wizytą potencjalnych lokatorów powinieneś także usunąć wszystkie usterki, jak np. przeciekający kran, zepsute gniazdka elektryczne i na samym końcu posprzątać. To jednak tylko wierzchołek góry lodowej. Wbrew pozorom proces wynajmu lokalu zaczyna się na długo przed podpisaniem umowy.

Zachęcające ogłoszenie wynajmu mieszkania

Po przygotowaniu mieszkania pod wynajem, zastanówmy się nad ogłoszeniem. Dobrze przemyślane ogłoszenie pomoże nam dotrzeć do odpowiedniej grupy docelowej i uniknąć straty czasu, czy bez przerwy dzwoniących telefonów od osób, które się w tej grupie nie znajdują.

Dla wynajmujących zwykle poza ceną najbardziej liczy się lokalizacja, metraż, liczba pokoi, standard, węzeł komunikacyjny oraz dostępność do pasaży handlowo-usługowych. Oprócz informacji tekstowych, istotne są również dobre zdjęcia - to one znacznie zwiększają atrakcyjność naszego mieszkania w oczach poszukujących. Tym samym rośnie liczba osób chętnych na wynajem długoterminowy. Ogłoszenie najlepiej zamieścić na kilku portalach internetowych. Skutecznie zwiększa to możliwość dotarcia do szerszej grupy zainteresowanych.

Cena wynajmu

Cenę wynajmu mieszkania warto podać już w ogłoszeniu. Najlepiej jest zrobić to z lekką nadwyżką, tak aby dać najemcom możliwość negocjacji. Pomocne w ustaleniu wysokości najmu może być sprawdzenie podobnych ofert i ich porównanie. Zwykle najważniejsze kryteria decydujące o wysokości miesięcznej kwoty to lokalizacja, metraż i standard. Nie zaniżajmy ostatecznej kwoty, ponieważ wpłynie to na wysokość naszych miesięcznych wpływów.

Zwróćmy uwagę również na to, że opłaty czynszowe do spółdzielni czy wspólnoty co roku się zmieniają. Nawet jeśli jest to kwota kilku złotych, powinniśmy uwzględnić to przy ustalaniu ceny wynajmu. Oczywiście zazwyczaj problem ten nie istnieje w przypadku wynajmu krótkoterminowego, choć i tu najemcy mogą chcieć negocjować ceny.

Niezmienność czynszu

Najemca długoterminowy może być zainteresowany inną kwestią – zapewnieniem niezmienności czynszu. Może się zdarzyć, że po pewnym czasie będziesz chciał podnieść czynsz z uwagi choćby na zmiany stawek na rynku najmu, inwestycje w mieszkaniu itp. Zasady zmian wysokości tej kwoty powinny być jasne i zaakceptowane przez obie strony.

W umowie należy wskazać wysokość czynszu najmu oraz termin i sposób jego płatności (np. na rachunek bankowy lub do rąk własnych właściciela mieszkania). - radzi Natalia Zawadzka z Kancelarii Lubasz i Wspólnicy - Jeżeli najem ma trwać przez dłuższy czas, warto też określić, kiedy i w jakim zakresie wynajmujący ma prawo podnieść czynsz. Wynajmujący i najemca muszą także porozumieć się, kto będzie regulował opłaty związane z mieszkaniem, takie jak prąd, gaz czy telewizja kablowa.

Weryfikacja najemcy mieszkania

Zawsze warto przemyśleć, komu chcemy wynajmować mieszkanie. Czy mają to być studenci, single czy też osoby w związku? Wielu wynajmujących z punktu odrzuca najemców ze zwierzakami. Zastanówmy się zatem, jakiego najemcy poszukujemy i nie wahajmy się jasno tego określić już na etapie pisania ogłoszenia mieszkania. Jeżeli kwestię wynajmu mieszkania decydujemy się powierzyć agencji nieruchomości, sprawę mamy ułatwioną - doborem odpowiedniego kandydata zajmą się specjaliści.

Przed podpisaniem umowy, zweryfikujmy tożsamość potencjalnego najemcy. Jeżeli okazany dowód osobisty budzi nasze wątpliwości, poprośmy o inny dokument ze zdjęciem. Inne dane, które będą nam potrzebne to PESEL, numer telefonu i adres zameldowania. Wielu wynajmujących proponuje kandydatom wypełnienie ankiety, w której pojawia się, między innymi, pytanie o wysokość miesięcznego wynagrodzenia i prośba o kontakt do pracodawcy. Możemy także poprosić przyszłego najemcę o okazanie dokumentu potwierdzającego uzyskiwanie dochodów w wysokości, która pozwoli na regulowanie zobowiązań za wynajem mieszkania. Jeśli wynajmujesz mieszkanie studentowi, taką prośbę można skierować do jego rodziców.

Ubezpieczenie mieszkania

Kolejną czynnością, o jaką powinniśmy zadbać, jest ubezpieczenie mieszkania. Zdarzają się różnego typu sytuacje, na które nie mamy wpływu. Warto zadbać o to, aby nie wplątać się w kłopoty np. z powodu zalania mieszkania. Ubezpieczenie pozwoli nam pokryć koszty ewentualnych napraw.

Do wyboru mamy wiele opcji ubezpieczenia mieszkania. Podstawową jego wersją jest ubezpieczenie od ognia i innych wydarzeń losowych. Chroni ono jednak tylko mury i elementy stałe w mieszkaniu. Zaliczają się do nich:

• ściany działowe
• drzwi i okna
• instalacje wbudowane w ściany i podłogi
• inne urządzenia zamontowane na stałe i umożliwiające użytkowanie mieszkania zgodnie z przeznaczeniem

W wersji rozszerzonej ubezpieczenie może obejmować również mienie ruchome, czyli:

• meble
• sprzęt elektroniczny i komputerowy
• urządzenia AGD
• odzież i biżuteria
• pieniądze

Wybierając ubezpieczenie do naszego mieszkania, zastanówmy się nad zagrożeniami i dobierzmy polisę tak, aby jej wysokość pokryła najbardziej prawdopodobne szkody. Rozważmy również wykupienie OC mieszkaniowego - wtedy ubezpieczyciel pokryje szkody wyrządzone innym przez nas, naszych lokatorów, czy zwierzęta.

Podatek od najmu mieszkania

Kolejną rzeczą jest zgłoszenie najmu do odpowiedniego urzędu i uiszczenia podatków z tytułu wynajmu lokalu. Zakładając, że wynajmujemy lokal prywatnie, a nie w ramach działalności gospodarczej, możemy rozliczyć się z urzędem skarbowym na dwa sposoby:

• na zasadach ogólnych (kwota podatku naliczana jest od osiągniętego dochodu ze stawkami 18% i 32%)
• ryczałtem (stawki podatku w wysokości 8,5% lub 12,5% naliczane są od wysokości przychodu)

Rozliczenie na zasadach ogólnych polega na wliczeniu dochodu pochodzącego z najmu do dochodów uzyskanych z innych źródeł. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku najmu mogą należeć między innymi:

• podatek od nieruchomości
• opłaty na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej
• opłaty za media
• odpisy amortyzacyjne
• wydatki na remont i wyposażenie
• odsetki kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania

Aby rozliczyć się na zasadach ogólnych, należy złożyć w urzędzie skarbowym formularz PIT-36. Wynajmujący musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym uzyskał dochód. Ważne jest, aby prawidłowo obliczyć nie tylko koszty uzyskania przychodu, ale również wysokość zaliczek na podatek dochodowy. Wiele osób nie chce dokonywać samodzielnie skomplikowanych rozliczeń, więc wybiera podatek ryczałtowy od najmu. Podstawą rozliczenia w tym przypadku jest nie dochód lecz przychód. Jest to prostsza forma, zwłaszcza, że od 2019 roku nie ma już obowiązku sygnalizowania zamiaru rozliczania się ryczałtem właściwemu urzędowi skarbowemu. Teraz wystarczy, że podatnik wpłaci wyliczoną kwotę podatku - ma na to czas do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym otrzymał przychód.

Która forma zapłaty podatku bardziej się opłaca? Jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt lub ponieśliśmy na nie duże nakłady finansowe, może się okazać, że podatek na zasadach ogólnych jest korzystniejszy. Pamiętajmy tylko, aby dokładnie dokumentować wszystkie koszty uzyskania przychodu. Ryczałt nie wymaga od nas skomplikowanych obliczeń i sama stawka podatku też jest niższa. Ale w tym modelu tracimy możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Mieszkanie właściciel przekazuje w pewnej formie. Warto przy tym spisać protokół przekazania lokalu. Powinniśmy w nim zawrzeć wszelkie sprzęty, jakie przekazujemy do użytkowania, rodzaj oraz ilość mebli, opisać stan mieszkania. Warto te czynności udokumentować stosowną dokumentacją fotograficzną, aby w przyszłości nie było niedomówień czy coś było zniszczone, czy uległo podczas użytkowania przez najemców. Ponadto unikniemy sytuacji związanych ze zniknięciem przedmiotów z mieszkania, czy też zniszczeniem sprzętu AGD.

Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzamy w dwóch jednakowych egzemplarzach. Pamiętajmy, że powinien on zawierać datę i miejsce sporządzenia oraz adres mieszkania. Jeżeli w czasie trwania umowy najmu, wykonane zostaną prace remontowe lub zainstalowane inne udogodnienia, warto protokół uaktualnić. Poświęćmy więcej czasu na przygotowanie tego dokumentu - pozwoli nam to w prosty sposób rozstrzygnąć kwestie sporne.

Bardzo ważną rzeczą jest odczyt stanu liczników za zużycie wody, gazu, prądu. To wręcz obowiązkowa czynność, która wraz z podpisaniem umowy zabezpiecza interesy Twoje i najemcy. Dokument potwierdzający stan liczników powinna podpisać i otrzymać każda ze stron. W przypadku wynajmu długoterminowego, informacje na ten temat można zawrzeć w umowie wynajmu mieszkania.

Powyższe wartości należy kontrolować częściej, jeśli inwestujemy w wynajem krótkoterminowy. Tutaj lokatorzy nie płacą osobno za rachunki - całość kosztów ponosi właściciel. Najemcy nie będą się specjalnie przejmować oszczędzaniem wody czy prądu i może się okazać, że rachunki znacznie wzrosną. Dlatego warto raz na dwa miesiące sprawdzać stan liczników. W większości sytuacji lokatorzy nie podpisują również żadnego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Wielu z nich nie poinformuje nawet właściciela o wyrządzonej przez siebie szkodzie. Nie płacą kaucji, co oznacza, że nie będzie można od razu naprawić szkody za pieniądze lokatorów. Tu musisz liczyć albo na przyzwoitość najemcy, albo strony ogłoszeniowe, na których inni wynajmujący ocenili jego pobyt. W ostateczności sprawę będziesz musiał zgłosić na policję i wszcząć postępowanie sądowe.

Sprawdź ofertę mieszkań na wynajem

Umowa najmu mieszkania

Regulacje prawne dotyczące umowy najmu mieszkania znajdziemy głównie w ustawie o ochronie praw lokatorów i kodeksie cywilnym. Wszelkie ustalenia zawarte w umowie, a niezgodne z ustawą, nie posiadają mocy prawnej, nawet jeśli najemca się na nie zgodzi. Forma zawarcia umowy najmu jest dowolna, ale dla wygody najlepiej ją spisać.

Przechodząc do umowy najmu, powinniśmy zadbać o kwestie związane z datą rozpoczęcia wynajmu, długością jego trwania oraz czasem wypowiedzenia, zawrzeć jakie klucze i do jakich pomieszczeń zostaną udostępnione. Ponadto opisać stawki opłat wynikające z najmu, kwotę czynszu plus inne opłaty jak czynsz administracyjny, kwoty za media. Ponadto umowa najmu powinna zawierać oznaczenie stron (dane identyfikujące wynajmującego i najemcę), przedmiot umowy (oznaczenie mieszkania) oraz wysokość kaucji.

W umowie najmu warto określić, kto oprócz głównego najemcy będzie zamieszkiwał w lokalu. - zwraca uwagę Natalia Zawadzka - Jest to istotne z dwóch względów. Po pierwsze liczba osób przebywających w lokalu może mieć wpływ na wysokość niektórych opłat (np. za wywóz śmieci). Po drugie wynajmujący w ten sposób wie, kto, oprócz głównego najemcy, odpowiada za zapłatę czynszu – stale zamieszkujące z najemcą osoby pełnoletnie solidarnie odpowiadają za opłaty związane z mieszkaniem.

W przypadku wynajmu krótkoterminowego umowa jako taka nie zawsze jest zawierana. W niektórych sytuacjach stanowi ją regulamin portalu wyspecjalizowanego w ogłoszeniach najmu turystycznego. W innych, całość spoczywa na barkach właściciela. Dlatego powinieneś stworzyć swój własny regulamin i udostępniać go najemcom przed zapłatą. Unikniesz w ten sposób konfliktowych sytuacji.

Najem okazjonalny

Planując wynajem mieszkania musimy się liczyć z tym, że może nam się trafić nieuczciwy najemca. Dlatego warto zdecydować się na umowę najmu okazjonalnego. Pamiętajmy, że musi ona mieć formę pisemną, a fakt jej zawarcia właściciel lokalu powinien zgłosić do urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Od zwykłej umowy najmu różni się ona tym, że zawiera:

• notarialnie poświadczone zobowiązanie najemcy do dobrowolnego poddania się egzekucji i opuszczenia mieszkania
• wskazanie lokalu do którego najemca przeniesie się po eksmisji
• pisemną zgodę właściciela wyżej wspomnianego lokalu, aby najemca w nim zamieszkał, jeżeli egzekucja dojdzie do skutku

Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza interesy właściciela lokalu, na wypadek, gdyby najemca odmówił uiszczania opłat lub opuszczenia mieszkania po wypowiedzeniu umowy. W takiej sytuacji właściciel mieszkania dostarcza najemcy pisemne żądanie opuszczenia lokalu, które powinno zawierać:

• dane obu stron
• określenie umowy najmu i powód jej wygaśnięcia
• termin, w którym najemca ma opuścić lokal (nie krótszy niż 7 dni)

Jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania, sąd nadaje klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator poddał się dobrowolnej egzekucji. Na podstawie tego dokumentu, komornik wszczyna postępowanie o eksmisję, a nieuczciwy lokator zostaje przeniesiony do lokalu, który wcześniej wskazał. Jeżeli w międzyczasie stracił taką możliwość, komornik przeprowadza eksmisję w trybie przyspieszonym do noclegowni. Takie rozwiązanie pozwala maksymalnie skrócić czas zasiedlania mieszkań przez nieuczciwych lokatorów.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli zawarliśmy umowę najmu na czas nieokreślony, to możemy ją wypowiedzieć, korzystając z jednego z czterech okresów wypowiedzenia, zawartych w przepisach prawa cywilnego:

• 3 miesiące, jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc
• 1 miesiąc, jeżeli czynsz jest płatny co miesiąc
• 3 dni, jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc
• 1 dzień, jeżeli najem jest dzienny

Terminy te mają zastosowanie w przypadku, gdy spisując umowę najmu mieszkania, nie ustalimy własnych terminów. Pamiętajmy jednak, że nie mogą być one krótsze, niż ustawowe.

W przypadku, gdy zawieramy umowę najmu na czas określony, możemy ją wypowiedzieć tylko wtedy, gdy zawarliśmy w jej treści jasno sformułowany katalog wypadków, w których jest to możliwe. Jeśli tego nie zrobiliśmy, jedynym wyjściem jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Niezależnie od okresu, na jaki zawarliśmy umowę, możemy ją wypowiedzieć, gdy:

• najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z umową, powoduje szkody, niszczy nasze mienie i zakłóca spokój innym mieszkańcom
• nie płaci czynszu oraz innych opłat przez łączny czas trzech okresów rozliczeniowych
• podnajmuje lokal bez zgody właściciela
• budynek, w którym znajduje się mieszkanie wymaga remontu lub nadaje się do rozbiórki

W wyżej wymienionych przypadkach właściciela mieszkania nie obowiązują terminy wypowiedzenia - następuje ono ze skutkiem natychmiastowym.

Odpowiedzialność za uszkodzenia

Kolejna rzecz, o którą warto zadbać, to wyraźne oznaczenie osoby pokrywającej koszty usunięcia ewentualnych usterek powstałych w mieszkaniu. Powinniśmy dokładnie opisać, co lokator ma zrobić w przypadku usterek działania instalacji, zepsucia się sprzętu AGD, pęknięcia brodzika czy też lustra. Warto też opisać przedmioty, które ulegają naprawie przez wynajmującego lub właściciela mieszkania.

Decydując się na wynajem mieszkania, powinniśmy wykazać minimum zaangażowania i przynajmniej raz na jakiś czas odwiedzić najemcę, aby sprawdzić jak - i czy w ogóle - dba on o powierzone mu mieszkanie. Jeżeli zauważymy jakieś nieprawidłowości wskazujące na działania sprzeczne z umową, należy natychmiast reagować.

Kaucja za wynajem mieszkania

Jest ona dobrym sposobem zabezpieczenia naszego mieszkania. Taki depozyt ma najczęściej wysokość dwu- lub trzymiesięcznego czynszu, nie może natomiast przekroczyć dwunastokrotności tej kwoty. Ważne jest, aby wyraźnie zaznaczyć w umowie, że jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby najemca przestał płacić czynsz lub dokonał poważnych zniszczeń. Kaucję można zatrzymać gdy:

• zniszczenie mieszkania przez najemcę przekroczyło zakres zwykłego zużycia
• najemca nie zapłacił czynszu za miesiąc lub więcej
• najemca zalega z opłatami, które miał obowiązek regulować

Przed zatrzymaniem kaucji należy wezwać najemcę do uiszczenia opłat lub usunięcia szkód. Jeżeli, pomimo podjętych działań, stan mieszkania nadal odbiega od stanu, w jakim zostało przekazane, zatrzymujemy kaucję, ale tylko do wysokości popełnionej szkody. W wypadku, gdy wartość szkody przekracza wysokość kaucji, możemy dochodzić odszkodowania przed sądem.

Remonty i naprawy

Planując wynajem mieszkania, wyraźnie sprecyzujmy w umowie kwestię przeprowadzanych remontów i napraw. Jeżeli tego nie zrobimy, to pozostaje nam się zastosować do przepisów ogólnych, w myśl których do właściciela mieszkania należą wymiana i naprawa instalacji wodociągowej, gazowej i odpowiadającej za dopływ ciepłej wody. Dotyczy to również naprawy i wymiany instalacji kanalizacyjnej i elektrycznej, wraz z anteną zbiorczą oraz centralnego ogrzewania z grzejnikami. A jakie obowiązki ma w tym zakresie najemca? Odpowiada Natalia Zawadzka:

Najemca samodzielnie powinien dokonywać bieżących napraw m.in. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony.

Jeśli strony umowy nie zdecydują inaczej, najemca powinien również zająć się malowaniem i tapetowaniem mieszkania, jeżeli jest to konieczne. Dotyczy to zarówno ścian i sufitów, jak również mebli, drzwi, okien i innych urządzeń.

Modyfikacje w mieszkaniu

Umowa o wynajem mieszkania powinna również regulować zakres zmian, które lokator może wprowadzić dla własnej wygody, a nie konieczności. Najprościej jest zawrzeć klauzulę, iż wszelkie wprowadzanie zmian podlega dodatkowym pisemnym uzgodnieniem z prawnym właścicielem mieszkania. Jeżeli, pomimo tego, najemca dokonał zmian, na przykład zamontował rolety, wytapetował ściany mieszkania, czy wstawił własne meble, przy wyprowadzce będzie musiał przywrócić mieszkanie do stanu oryginalnego.