Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Lokal usługowy jako mikrokawalerka

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 18.04.2018, Data aktualizacji: 20.08.2024

3 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 103 głosów

Lokal usługowy jako mikrokawalerka
Z pozoru tytuł niniejszego artykułu może wydawać się przewrotny, niemniej okazuje się że tego typu nieruchomości tworzą obecnie coraz większy rynek, a zapotrzebowanie napędza kolejne inwestycje. Skąd zatem taka konstrukcja i czemu akurat owe mikrokawalerki są lokalami usługowymi?

Kategoryzacja tychże nieruchomości wynika z faktu, że nie spełniają one przesłanek do uznania ich za samodzielny lokal mieszkalny. Innymi słowy nie wypełniają warunków przewidzianych w przepisach wykonawczych wydanych w zakresie budynków mieszkalnych i ich usytuowania. W szczególności chodzi o powierzchnię poszczególnych pomieszczeń, powierzchnia mikrokawalerek zamyka się bowiem w kilkunastu metrach kwadratowych. Na tak małym obszarze rozplanowano wszakże niewielkie lecz funkcjonalne mieszkanie.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czym są mikrokawalerki
  • ile kosztują tego typu lokale
  • czy inwestycja w mikrokawalerki to dobra inwestycja kapitału 

Możnaby spytać zatem w czym tkwi problem, skoro w takiej kawalerce, choć znacznie mniejszej od standardowego mieszkania, wygospodarowano przestrzeń na wszystkie, niezbędne udogodnienia i funkcjonalności. Co więcej, bardzo mały metraż przekłada się na cenę takich lokali, która przeważnie oscyluje w granicach stu tysięcy złotych. Jeżeli zaś połączyć to z lokalizacją w dobrym punkcie miasta, to nie dziwi fakt, że tak skrojona oferta znajduje bardzo wielu chętnych.

Problemem okazują się ww. normy prawa budowlanego, które nie pozwalają uznać takiego lokalu za samodzielny lokal mieszkalny. To z kolei skutkuje tym, że lokal nie może zostać sprzedany z przeznaczeniem na stały pobyt ludzi. Nic nie stoi wszakże na przeszkodzie aby uczynić go przedmiotem obrotu, jako lokal usługowy.

Od razu pojawić się może dalsze pytanie. Skoro nie jest to lokal mieszkalny, to w jaki sposób oferować go właśnie w takim celu. Pomocne okazują się w tym zakresie przepisy o najmie.

Przedmiotem najmu nie musi być bowiem lokal mieszkalny, równie dobrze można wynająć jego część, np. pokój. Co z resztą jest często praktykowane, zwłaszcza w miejscowościach akademickich. Skoro zaś przedmiotem najmu może być nawet część innego lokalu, to tym bardziej możliwe jest uczynienie nim lokalu usługowego zaadaptowanego do opisanej powyżej mikrokawalerki.

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne

Jak pokazuje rynek, tego typu lokale stają się coraz bardziej popularną alternatywą dla prywatnych stancji, bądź uniwersyteckich akademików. Stanowią również lokum dla pracowników tymczasowych, a także innych osób poszukujących okresowego pomieszczenia pozwalającego na zamieszkanie, oferującego wysoki standard, a jednocześnie atrakcyjnego cenowo.

Niszę tę odkryto najpierw w krajach Europy Zachodniej, a od kilku lat przybywa tego typu ofert również w Polsce. Co ciekawe, rynek wypracował kilka alternatywnych modeli inwestowania w takie obiekty przez prywatnych inwestorów, czyniąc stopę zwrotu znacznie wyższą aniżeli w przypadku klasycznego zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych.

mikrokawalerka

Pierwszym modelem jest oczywiście zakup takiego lokalu usługowego z przeznaczeniem na wynajem. W tym miejscu pojawia się pierwsze rozróżnienie. Mianowicie, możliwe jest samodzielne zajęcie się poszukiwaniem najemców przez właściciela, bądź korzystanie przez niego z usług firmy operatorskiej. Ta ostatnia najczęściej tworzona jest przez dewelopera budującego daną inwestycję, bądź przez profesjonalne biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Operator, w zamian za prowizję, zajmuje się najczęściej nie tylko zapewnieniem maksymalnego obłożenia danego obiektu najemcami, ale także organizuje usługi sprzątania, czy też wykonuje naprawy w lokalu utrzymując go na z góry określonym poziomie. Zwłaszcza ten ostatni model ma cechy typowo inwestycyjne, gdzie nabywca lokalu ogranicza się do jego zakupu.

Inną możliwością jest forma partycypacji w kosztach budowy budynku, w którym powstać mają mikrokawalerki połączona z umową dzierżawy wieloletniej poszczególnych lokali. Inwestor angażuje zatem mniejsze środki, zaś reszta należności rozłożona jest na okres trwania dzierżawy i doliczana do czynszu dzierżawnego. Inwestor-dzierżawca zaś użytkuje lokal poprzez oddawanie go w najem na ww. warunkach. Przy czym, w tym modelu, najczęściej korzysta on z usług operatora, rzadziej samodzielnie zajmuje się poszukiwaniem najemców oraz utrzymywaniem lokalu na określonym poziomie.

Jak stwierdzić można na podstawie przedstawionego powyżej, skrótowego opisu mechanizmu transakcyjnego odnoszącego się do mikrokawalerek, tego typu inwestycje mogą być opłacalne dla wszystkich stron. Deweloper zarabia na ich sprzedaży, inwestor uzyskuje dużą stopę zwrotu w stosunkowo krótkim czasie (jak na inwestycje w nieruchomości), zaś najemca korzysta z odrębnego lokalu o wysokim standardzie w zamian za czynsz najmu zbliżony do kosztu wynajęcia pokoju.

Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa

      Spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa

      Różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową obejmują wiele elementów, zwłaszcza prawa i obowiązki członków, a nawet składowe comiesięcznych opłat. Dominujący obecnie model budownictwa mieszkaniowego, który opiera się w przeważającej mierze na deweloperach, powiązany jest z tworzeniem wspólnot. Ten trend nie wyeliminował jednak z rynku spółdzielni mieszkaniowych, tak popularnych w latach dziewięćdziesiątych XX wieku. Jak wyglądają praktyczne różnice między nimi? Sprawdzamy!

      02 lipca 2025

      Dominika Perkowska

    • Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda?

      Wycena nieruchomości: ile kosztuje i jak wygląda?

      Sprzedajesz mieszkanie, dzielisz majątek, bierzesz kredyt lub musisz oszacować wartość działki w spadku W każdym z tych scenariuszy potrzebna Ci będzie wycena nieruchomości. Sprawdziliśmy najnowsze stawki rzeczoznawców majątkowych w największych miastach Polski i podpowiadamy, jak wygląda cały proces wyceny domów, mieszkań i gruntów.

      01 lipca 2025

      Edyta Wara-Wąsowska

    • Ingerencja w części wspólne nieruchomości przez właściciela lokalu – zgoda wspólnoty mieszkaniowej

      Ingerencja w części wspólne nieruchomości przez właściciela lokalu – zgoda wspólnoty mieszkaniowej

      W każdym budynku wielorodzinnym znajdują się części wspólne, z których może korzystać każdy właściciel. Żaden z nich nie ma jednak prawa bez zgody spółdzielni dokonywać ingerencji we wspólne przestrzenie bez zgody wspólnoty.

      25 czerwca 2025

      Michał Koralewski

    • Zmiany w prawie budowlanym 2025

      Zmiany w prawie budowlanym 2025

      Prawo budowlane w 2025 roku przynosi istotne zmiany dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości. Dowiedz się, które przepisy ułatwią budowę domu, a które ją skomplikują. Sprawdź kluczowe zmiany w prawie budowlanym w 2025 roku.

      11 czerwca 2025

      Edyta Wara-Wąsowska

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023