Lokal usługowy, jako mikrokawalerka

Kategoryzacja tychże nieruchomości wynika z faktu, że nie spełniają one przesłanek do uznania ich za samodzielny lokal mieszkalny. Innymi słowy nie wypełniają warunków przewidzianych w przepisach wykonawczych wydanych w zakresie budynków mieszkalnych i ich usytuowania. W szczególności chodzi o powierzchnię poszczególnych pomieszczeń, powierzchnia mikrokawalerek zamyka się bowiem w kilkunastu metrach kwadratowych. Na tak małym obszarze rozplanowano wszakże niewielkie lecz funkcjonalne mieszkanie.

Możnaby spytać zatem w czym tkwi problem, skoro w takiej kawalerce, choć znacznie mniejszej od standardowego mieszkania, wygospodarowano przestrzeń na wszystkie, niezbędne udogodnienia i funkcjonalności. Co więcej, bardzo mały metraż przekłada się na cenę takich lokali, która przeważnie oscyluje w granicach stu tysięcy złotych. Jeżeli zaś połączyć to z lokalizacją w dobrym punkcie miasta, to nie dziwi fakt, że tak skrojona oferta znajduje bardzo wielu chętnych.

Problemem okazują się ww. normy prawa budowlanego, które nie pozwalają uznać takiego lokalu za samodzielny lokal mieszkalny. To z kolei skutkuje tym, że lokal nie może zostać sprzedany z przeznaczeniem na stały pobyt ludzi. Nic nie stoi wszakże na przeszkodzie aby uczynić go przedmiotem obrotu, jako lokal usługowy.

Od razu pojawić się może dalsze pytanie. Skoro nie jest to lokal mieszkalny, to w jaki sposób oferować go właśnie w takim celu. Pomocne okazują się w tym zakresie przepisy o najmie.

Przedmiotem najmu nie musi być bowiem lokal mieszkalny, równie dobrze można wynająć jego część, np. pokój. Co z resztą jest często praktykowane, zwłaszcza w miejscowościach akademickich. Skoro zaś przedmiotem najmu może być nawet część innego lokalu, to tym bardziej możliwe jest uczynienie nim lokalu usługowego zaadaptowanego do opisanej powyżej mikrokawalerki.

Jak pokazuje rynek, tego typu lokale stają się coraz bardziej popularną alternatywą dla prywatnych stancji, bądź uniwersyteckich akademików. Stanowią również lokum dla pracowników tymczasowych, a także innych osób poszukujących okresowego pomieszczenia pozwalającego na zamieszkanie, oferującego wysoki standard, a jednocześnie atrakcyjnego cenowo.

Niszę tę odkryto najpierw w krajach Europy Zachodniej, a od kilku lat przybywa tego typu ofert również w Polsce. Co ciekawe, rynek wypracował kilka alternatywnych modeli inwestowania w takie obiekty przez prywatnych inwestorów, czyniąc stopę zwrotu znacznie wyższą aniżeli w przypadku klasycznego zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Pierwszym modelem jest oczywiście zakup takiego lokalu usługowego z przeznaczeniem na wynajem. W tym miejscu pojawia się pierwsze rozróżnienie. Mianowicie, możliwe jest samodzielne zajęcie się poszukiwaniem najemców przez właściciela, bądź korzystanie przez niego z usług firmy operatorskiej. Ta ostatnia najczęściej tworzona jest przez dewelopera budującego daną inwestycję, bądź przez profesjonalne biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Operator, w zamian za prowizję, zajmuje się najczęściej nie tylko zapewnieniem maksymalnego obłożenia danego obiektu najemcami, ale także organizuje usługi sprzątania, czy też wykonuje naprawy w lokalu utrzymując go na z góry określonym poziomie. Zwłaszcza ten ostatni model ma cechy typowo inwestycyjne, gdzie nabywca lokalu ogranicza się do jego zakupu.

Inną możliwością jest forma partycypacji w kosztach budowy budynku, w którym powstać mają mikrokawalerki połączona z umową dzierżawy wieloletniej poszczególnych lokali. Inwestor angażuje zatem mniejsze środki, zaś reszta należności rozłożona jest na okres trwania dzierżawy i doliczana do czynszu dzierżawnego. Inwestor-dzierżawca zaś użytkuje lokal poprzez oddawanie go w najem na ww. warunkach. Przy czym, w tym modelu, najczęściej korzysta on z usług operatora, rzadziej samodzielnie zajmuje się poszukiwaniem najemców oraz utrzymywaniem lokalu na określonym poziomie.

Jak stwierdzić można na podstawie przedstawionego powyżej, skrótowego opisu mechanizmu transakcyjnego odnoszącego się do mikrokawalerek, tego typu inwestycje mogą być opłacalne dla wszystkich stron. Deweloper zarabia na ich sprzedaży, inwestor uzyskuje dużą stopę zwrotu w stosunkowo krótkim czasie (jak na inwestycje w nieruchomości), zaś najemca korzysta z odrębnego lokalu o wysokim standardzie w zamian za czynsz najmu zbliżony do kosztu wynajęcia pokoju.