Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Nieruchomości

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 26 głosów

Najem a sprzedaż nieruchomości

Co mówi prawo o sprzedaży wynajmowanego mieszkania? Przeczytaj na RynekPierwotny.pl!

Najem a sprzedaż nieruchomości

Właściciel wynajmowanej nieruchomości, w tym lokalu, nie jest pozbawiony możliwości sprzedaży tego składnika swojego majątku. W zależności jednakże od rodzaju zbywanej nieruchomości odmiennie kształtować się mogą prawa i obowiązki stron umowy najmu zawartej przez dotychczasowego właściciela z najemcami.

Niezależnie wszakże od rodzaju przedmiotu najmu, nowy nabywca lokalu wstępuje do uprzednio zawartych umów najmu na miejsce poprzedniego właściciela. Umowy te zatem pozostają w mocy i wiążą najemców, jak i nowego wynajmującego. Fakt sprzedaży nieruchomości przez pierwotnego wynajmującego nie oznacza zatem automatycznego unicestwienia umowy najmu. Co więcej, wprowadzenie do umowy najmu klauzuli, w myśl której rozwiązuje się ona w przypadku sprzedaży nieruchomości, musiałoby być oceniane przez pryzmat obejścia prawa oraz zasad współżycia społecznego. To zaś mogłoby prowadzić do jej nieważności.

Nie oznacza to jednakże, iż sprzedaż nieruchomości pozostanie każdorazowo indyferentna prawnie. Wpływ takiej transakcji na umowę najmu jest wszakże niejednolity. Podstawowym rozróżnieniem, jakie powinno zostać w tym zakresie poczynione, jest podział na lokale mieszkalne oraz inne lokale i nieruchomości mogące być przedmiotem umowy najmu.

Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie większej ochrony dla najemców lokali mieszkalnych. W tego typu przypadkach, gdy wynajmowany lokal mieszkalny został już wydany najemcy, nabywca takiego lokalu nie nabywa dodatkowego uprawnienia do przedterminowego zakończenia umowy najmu. Może on wszakże korzystać z postanowień przewidzianych w treści samej umowy najmu, a w ich braku z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W grę w tym zakresie wchodzą w szczególności przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także Kodeksu cywilnego.

Niżej opisane zasady przedwczesnego wypowiadania umowy najmu przez nabywcę lokalu mieszkalnego znajdą wszakże zastosowanie, gdy lokal ten nie został jeszcze objęty przez najemcę. Przykładowo, co prawda umowa najmu została zawarta, jednakże nie doszło do wydania nieruchomości najemcy.

Zdecydowanie więcej uprawnień przewidzianych zostało na rzecz nabywcy innej nieruchomości będącej jednocześnie przedmiotem najmu. W takim przypadku nowy właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Przedmiotowe uprawnienie nabywcy nie jest jednakże bezwzględne. Przede wszystkim nie przysługuje ono, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Datę pewną można uzyskać chociażby w drodze poświadczenia notarialnego na dokumencie umowy, przy czym sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego.

Z drugiej wszakże strony, skorzystanie z omawianego uprawnienia przez nabywcę nieruchomości, nie pozbawia najemcy roszczeń odszkodowawczych względem pierwotnego wynajmującego. Mianowicie, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia powstałej z tego tytułu szkody.

Innymi słowy, gdy wypowiedzenie dokonane przez nowego właściciela nieruchomości spowodowałoby, że umowa najmu uległaby rozwiązaniu w takim samym, bądź późniejszym terminie – niż gdyby pierwotny wynajmujący wypowiedział ją zgodnie z umową, to prawo do odszkodowania nie będzie przysługiwało najemcy. Sytuacje tego typu, wbrew pozorom, mogą być częste, gdy strony w umowie najmu przewidziały inne terminy wypowiedzenia aniżeli ustawowe.

Co więcej, Kodeks cywilny nakłada na najemcę pragnącego dochodzić odszkodowania od poprzedniego właściciela wynajmowanej nieruchomości, obowiązek dochowania dodatkowych aktów staranności. Najemca powinien bowiem niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. Przykładem takich zarzutów może być w szczególności wspomniane wyżej zawarcie umowy na czas oznaczony z datą pewną, czy też uprzednie wydanie lokalu najemcy.

Odszkodowanie, o którym mowa powyżej może obejmować zarówno faktycznie poniesione szkody (np. w związku z koniecznością pilnego zawarcia innej umowy najmu na gorszych warunkach), jak również utracone korzyści (np. powstałe w związku czasową z niemożnością prowadzenia działalności gospodarczej na skutek przedwczesnego zwrotu wynajmowanej nieruchomości). Pamiętać wszakże należy, że ciężar udowodnienia wysokości szkody oraz jej bezpośredniego (adekwatnego) związku przyczynowego z wypowiedzeniem umowy najmu przez nabywcę, ciążyć będzie na najemcy roszczącym sobie prawo do takiego odszkodowania.

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy