Kropla w morzu potrzeb, czyli mieszkaniowe zakupy inwestycyjne

Utrzymujące się na historycznie najniższych poziomach stopy procentowe NBP z całą pewnością są zasadniczym filarem trwającego boomu na rynku mieszkań z pierwszej ręki. Z jednej strony stanowią - przynajmniej teoretycznie - czynnik stymulujący rynek hipotek, windując zdolność kredytową i ograniczając poziom comiesięcznych obciążeń kredytobiorców. Z drugiej natomiast, symboliczne oprocentowanie lokat bankowych zachęca coraz większą liczbę zasobnych w mniejsze lub większe kapitały rodaków do ich lokowania na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

W przeciętnych warunkach rynkowych, a więc w okolicznościach średnich parametrów koniunktury, udział transakcji gotówkowych w mieszkaniówce jest najczęściej jednocyfrowy, nie przekraczając zazwyczaj poziomu 10 procent. Z kolei kilkunastoprocentowy poziom transakcji bez udziału kredytów hipotecznych oznaczał w przeszłości istotne ożywienie sprzedażowe, wynikające ze wzrostu popytu o charakterze stricte inwestycyjnym. A jak dziś, w piątym już roku trwania boomu sprzedażowego na rynku pierwotnym, prezentuje się przedmiotowa kwestia?  

W sondażu uczestniczyły 24 firmy deweloperskie o różnej skali sprzedaży, od tych największych (Dom Development, Atal, Lokum Deweloper), poprzez średnie, aż do przedsiębiorstw typowo lokalnych.

Niekwestionowanym zwycięzcą ubiegłorocznego rankingu sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki został, jak już od dłuższego czasu wiadomo, Dom Development z absolutnie rekordowym wynikiem prawie 4 tys. zakontraktowanych lokali. Jak w przypadku rynkowego lidera wyglądała sprzedaż gotówkowa?

"W okresie trzech kwartałów 2017 roku klienci gotówkowi odpowiadali za około 40 procent ogółu transakcji w Dom Development. Wyniki za cały 2017 zostaną opublikowane 7 marca, więc danych za cały rok na razie nie możemy podać.”- zakomunikowało biuro prasowe największego polskiego dewelopera.

Co bardzo ciekawe, niemal identyczny wynik zakomunikował Murapol, wicelider sprzedaży, który w ub. roku znalazł nabywców na 3605 wybudowanych przez siebie mieszkań.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A.:

„Zauważamy rosnący udział zakupów gotówkowych realizowanych przez naszych klientów. W minionym roku stanowiły one ponad 40 proc. naszej sprzedaży. Większość tych transakcji realizowana była w celach inwestycyjnych.”

A jak sprzedaż gotówkowo-inwestycyjna wyglądała w ub. roku u innych tuzów rodzimej deweloperki mieszkaniowej?

ATAL S.A. (sprzedaż w 2017 r. – 2787 mieszkań), Mateusz Juroszek, wiceprezes:

„W 2017 roku odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji gotówkowych. Odsetek klientów decydujących się na kupno lokalu za gotówkę wynosił 30% w skali całej firmy i był wyższy niż w latach ubiegłych. Co więcej, w inwestycjach, którymi zainteresowani są nabywcy inwestycyjni, wskaźnik ten był wyraźnie wyższy – sięgał nawet 50%. Wynika to z faktu, że coraz więcej klientów decyduje się na ulokowanie oszczędności w nieruchomościach zamiast trzymać pieniądze na nisko oprocentowanej lokacie.”

Lokum Deweloper (sprzedaż w 2017 r. – 1052 lokale), Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży:

„Z naszych danych wynika, że w 2017 roku odsetek Klientów nabywających mieszkania za gotówkę oscylował na poziomie powyżej 30% wszystkich kupujących. Taka sytuacja wynika z dobrej koniunktury gospodarczej  na rynku mieszkaniowym. Osoby posiadające gotówkę chętnie inwestują posiadane środki w zakup mieszkań, to dobra i pewna lokata kapitału. Z drugiej strony taki poziom stóp procentowych sprzyja osobom kupującym mieszkanie na kredyt – niskie oprocentowane kredytów hipotecznych obniża koszt ich obsługi. W naszych inwestycjach stopa zwrotu z mieszkań, które są wynajmowane kształtuje się na średnim poziomie ok. 6,5% w skali roku.”

JHM Development S.A.:

„JHM DEVELOPMENT w 2017 r. sprzedała 369 lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach na terenie całego kraju. Spółka odnotowała zdecydowany wzrost zakupów mieszkań na cele inwestycyjne, w tym zakupów gdzie płatność dokonywana jest bez udziału kredytu bankowego. Transakcje takie dotyczą zazwyczaj mieszkań o niewielkiej powierzchni, do 45 mkw. Szacujemy, że mieszkania nabywane za gotówkę stanowią 30% naszej sprzedaży, z czego około 20% nabywane jest w celach inwestycyjnych.”

Ronson Development:

„Proporcje dotyczące zakupów mieszkań za gotówkę lub na kredyt są bardzo różne, w zależności od lokalizacji i profilu danej inwestycji. W przypadku projektu City Link, zlokalizowanego na warszawskiej Woli, cieszącego się dużą popularnością wśród inwestorów, około 60% transakcji realizowanych jest za gotówkę. Natomiast jeśli chodzi o inwestycje z tzw. segmentu popularnego, w naszym przypadku będzie to Miasto Moje zlokalizowane na warszawskiej Białołęce, aż 98% klientów wspierało się kredytem”.

Polnord:

„Stosunek umów kredytowych do umów gotówkowych w inwestycjach Polnordu wynosił w 2017 roku 54 do 46 proc. Wyraźna przewaga umów kredytowych zarysowała się w pierwszym kwartale, w którym stanowiły one ponad 68 proc. wszystkich umów sprzedaży. Za to w trzecim kwartale ub. roku zanotowaliśmy przewagę umów gotówkowych, które stanowiły ponad 51 proc. wolumenu sprzedaży w tym okresie. Duży udział umów gotówkowych świadczy o niesłabnącej popularności mieszkań jako inwestycji kapitałowej w otoczeniu niskich stóp procentowych i prognozowanego wzrostu cen nieruchomości.”

Jak Polacy kupowali mieszkania w 2017 roku?

Z kompletu zebranych przez RynekPierwotny.pl danych wynika jednoznacznie, że praktycznie u wszystkich deweloperów uczestniczących w badaniu zakres umów gotówkowych zamykał się w przedziale 30-40 proc. Oczywiście niektóre firmy sygnalizowały okresowe odchylenia od takiego zakresu zarówno w górę (Polnord) jak i w dół.

Podobnie rzecz ma się z samymi inwestycjami. Niektóre, o czym wspominali deweloperzy, w powyższych wypowiedziach, prawie w całości nabywane były i są przez klientów kredytowych. Z kolei inne są wręcz rozchwytywane nawet w trzech czwartych przez kupców inwestycyjnych, często zapewne będących także klientami pakietowymi deweloperskich biur sprzedaży. 

Summa summarum należy przyjąć, uwzględniając oczywiście margines błędu statystycznego, że co trzecie rodzime lokum z pierwszej ręki nabywane było w roku ubiegłym za gotówkę, co zapewne należy uznać za wynik unikatowy nawet w wymiarze globalnym. Z kolei około jedna trzecia takich mieszkań była kupowana na własne potrzeby, a mniej więcej dwie trzecie inwestycyjnie. Z tego natomiast da się już w prosty sposób oszacować, że podaż krajowego rynku mieszkaniowego wynajmu komercyjnego wzrosła w 2017 roku o 20 – 25 tys. nowych lokali.

Oczywiście pojawia się w tym momencie tradycyjne pytanie – czy to dużo? Z pewnością dość sporo, jednak jak na 38-milonowy europejski kraj z nieproporcjonalnie „mikroskopijnym” rynkiem wynajmu komercyjnego, szacowanym na zaledwie 4-5 proc. ogólnych zasobów mieszkaniowych, to jednak z drugiej strony „kropla w morzu potrzeb”. Na tyle jednoznaczna, że jak wynika z szeregu niezależnych źródeł, ceny mieszkaniowego wynajmu wciąż w Polsce zwyżkują, co jednoznacznie świadczy o utrzymującej się przewadze popytu nad podażą. Tym samym przy wciąż rachitycznym potencjale Mieszkania Plus i perspektywach niskich stóp NBP w przewidywalnej dłuższej perspektywie, wszystko wskazuje na to, że rodzimi deweloperzy mieszkaniowi jeszcze przez co najmniej ładnych kilka kwartałów mogą być spokojni o rekordową popularność swoich produktów wśród klientów inwestycyjno-gotówkowych.