Kredyt na nieruchomość za granicą

Nie, a przynajmniej nie kredyt mieszkaniowy. Taka jest najprostsza odpowiedź na pytanie tytułowe. Do takich „międzynarodowych'' transakcji banki podchodzą bardzo konserwatywnie. Kredytem mieszkaniowym finansują zakup nieruchomości w Polsce, co nie oznacza, że droga do kupna na kredyt mieszkania za granicą jest całkiem zamknięta.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy polskie banki udzielają kredytów na zakup nieruchomości za granicą
• ile wynosi rzeczywista roczna stopa oprocentowania pożyczek hipotecznych
• jak uzyskać kredyt w zagranicznym banku 

Poruszamy ten temat nie bez przyczyny. Po ogólnoświatowym kryzysie, który w dużej mierze dotyczył rynku nieruchomości, po pęknięciu bańki cenowej i mocnej przecenie, wiele państw bardzo atrakcyjnych wizerunkowo i turystycznie okazało się całkiem przystępnych dla Polaków jeśli chodzi o ceny mieszkań.

Jako mieszkańcy (coraz mniej) zimnej północy, kochamy ciepłe kraje. Nic dziwnego, że dużym powodzeniem cieszą się, wcale nie wygórowane cenowo mieszkania w Hiszpanii, Portugalii, Grecji, Chorwacji, Czarnogórze czy Bułgarii. To przykłady państw, w których ceny mieszkań okazują się „w zasięgu” przeciętnych możliwości Kowalskiego. Dość tanio jednak jest również w Niemczech – zwłaszcza w landach wschodnich. Oczywiście zbliżone ceny nieruchomości spotkamy także w krajach naszego regionu.

Nic więc dziwnego, że zainteresowanie takimi zakupami rośnie. Gorzej z ich finansowaniem. Możemy zapomnieć o tym, że kredytu na taki zakup (zabezpieczonego tą nieruchomością) udzieli nam polski bank. Po pierwsze – nawet jeśli miałoby się tak stać: zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Bankowego, dostaje się kredyt w tej walucie, w której się zarabia. Musielibyśmy więc na starcie „przewalutować” złotówki na walutę lokalną, co może być dla nas niekorzystne. Jednak to tylko mało istotny szczegół. Z punktu widzenia banku taka transakcja jest bardzo ryzykowna i kłopotliwa po pierwsze dlatego, że powołany przez bank rzeczoznawca musiałby dokonywać wyceny nieruchomości na zupełnie obcym sobie rynku. Bez znajomości realiów rynkowych ciężko jest precyzyjnie określić, ile warte jest mieszkanie – czy zyska czy straci na wartości.

Druga sprawa to koszty utrzymania – też są miejscowe. Bank który udziela kredytu musi wiedzieć, czy nas na niego stać. W tym celu kalkuluje także wydatki na czynsz itp. Najważniejszy jednak problem dotyczy egzekucji należności, w przypadku gdybyśmy nie spłacali kredytu. Mieszkanie w danym kraju „objęte jest” przepisami tego kraju. Egzekucja musiałaby być przeprowadzana według tych przepisów. Inny problem to np. licytacja komornicza i sprzedaż nieruchomości poza Polską.

Z tych właśnie względów banki odmawiają takiego kredytowania, chyba że.... weźmiemy pożyczkę hipoteczną, czyli skorzystamy z produktu, który łączy w sobie cechy zwykłego kredytu konsumenckiego oraz mieszkaniowego. Taka pożyczka jest zabezpieczona wpisem hipoteki na nieruchomości, natomiast może być przeznaczona na dowolny cel. Można ją zaciągnąć nawet na kilkadziesiąt lat, a oprocentowanie jest co prawda nieco wyższe niż kredytu mieszkaniowego, natomiast znacznie niższe niż kredytu konsumenckiego. Aktualnie w ofertach banków rzeczywista roczna stopa oprocentowania pożyczek hipotecznych wynosi około 5,5 – 6,5 proc.

Pożyczkę hipoteczną na zakup nieruchomości za granicą możemy dostać bez problemu, jednak pod zasadniczym warunkiem, że będzie ona zabezpieczona na innej nieruchomości niż kupowana. Zabezpieczeniem musi być nieruchomość z Polski. Jeśli więc chcemy kupić sobie willę np. na Kanarach, będziemy musieli „zastawić” willę gdzieś między Odrą a Bugiem.

Kredyt za granicą  

Inne rozwiązanie to kredyt, który zaciągniemy w banku zagranicznym. Takie możliwości istnieją. Co prawda uciążliwe może być przeprowadzenie formalności, ale na rynku znajdziemy coraz więcej firm, które „załatwią” to za nas. Nie wszędzie działa odpowiednik naszej Rekomendacji S, nakazujący udzielać kredytów wyłącznie w walucie, w której się zarabia.

Pamiętajmy jednak, że kredyt za granicą i w ogóle transakcja za granicą, często wiążą się z dodatkowymi kosztami, których na początku może nie być „widać”. Chodzi nie tylko o prowizję dla firm pośredniczącej, ale także np. o podatek od transakcji, późniejsze opłaty i podatki lokalne.

Dla zobrazowania weźmy przykład popularnej i dostępnej dla Polaków finansowo Hiszpanii. Ceny mieszkań niekoniecznie są wygórowane, ale do tego dochodzą podatki transakcyjne - 10 proc. VAT przy zakupie na rynku pierwotnym, 5 – 10 proc. od transakcji na rynku wtórnym. Do tego dodamy podatek od czynności cywilnoprawnej i inne dodatkowe koszty – co da nam kolejne kilkanaście do 20 proc. do ceny zakupu.

Do tego dochodzą koszty utrzymania nieruchomości na miejscu, koszty dojazdu celem nadzorowania choćby prac remontowych, koszty przeprowadzenia tych prac itp.

Na tym z pewnością lista wydatków się nie kończy. By nie obudzić się z ręką w nocniku, powinniśmy dokładnie wszystko skalkulować włącznie z ryzykiem stopy procentowej. Tylko w ten sposób dowiemy się, ile realnie kosztuje mieszkanie za granicą.