Kredyt 2 procent: sprzedaż mieszkania jest możliwa?

Zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2 proc. cały czas rośnie. Nadal jednak wiele osób rozważających skorzystanie z programu ma wątpliwości co do obostrzeń związanych z preferencyjnym kredytem. Czy sprzedaż mieszkania sfinansowanego Bezpiecznym Kredytem spowoduje utratę dopłat do kredytu?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są podstawowe warunki programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.
• kto może kupić swoje pierwsze mieszkanie, korzystając z preferencyjnego kredytu,
• kiedy następuje utrata dopłat i czy można sprzedać nieruchomość sfinansowaną Bezpiecznym Kredytem. 

Bezpieczny Kredyt 2 proc. — podstawowe informacje o programie

1 lipca 2023 r. weszła w życie ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Tym samym na początku lipca zaczęły funkcjonować dwa nowe rozwiązania, których celem jest wsparcie obywateli w zakupie pierwszego mieszkania lub domu i zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. 

Jednym z tych rozwiązań jest Bezpieczny Kredyt 2 proc., który już od samego początku cieszy się dużym zainteresowaniem. Jak niedawno poinformował minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, tylko od 3 do 12 lipca złożono 4 tys. wniosków kredytowych w ramach nowego programu. 

Nie wszyscy mogą jednak skorzystać z kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach. Zgodnie z przepisami, zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego można sfinansować Bezpiecznym Kredytem jedynie w momencie, gdy nigdy nie posiadało się (i nadal się nie posiada) nieruchomości czy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Dodatkowo obowiązuje też kryterium wieku - kredyt z dopłatami mogą otrzymać jedynie osoby do 45. roku życia.

Maksymalna wysokość preferencyjnego kredytu mieszkaniowego wynosi 600 tys. zł (dla małżeństw lub par wychowujących co najmniej jedno wspólne dziecko) lub 500 tys. zł dla osób zaciągających kredyt samodzielnie. 

Należy mieć jednocześnie świadomość, że dopłaty obejmują jedynie pierwsze 10 lat spłaty. Po tym czasie państwo nie dopłaca już do zobowiązań zaciągniętych w ramach programu Bezpieczny Kredyt, co może mieć z kolei wpływ na wysokość raty kredytu po upływie wskazanego okresu. 

Kredyt 2 procent a wkład własny

W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. można wnieść maksymalnie 200 tys. wkładu własnego — dzięki czemu można kupić mieszkanie o wartości 700 lub 800 tys. zł (w zależności od tego, kto zaciąga kredyt). Jednocześnie warto mieć świadomość, że kredyt można zaciągnąć również bez posiadania wkładu własnego. Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. można połączyć z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym (dawniej: Mieszkanie bez wkładu własnego). Gwarancja BGK nie może jednak przekraczać 20 proc. wydatków i być większa niż 100 tys. zł. Dodatkowo przy kredytowaniu całej kwoty za nieruchomość potrzebna będzie wyższa zdolność kredytowa. 

Jak zwiększyć zdolność kredytową? Czytaj więcej

Dopłata do rat kredytu a oprocentowanie kredytu

Oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu wynosi 2 proc. — jest to możliwe dzięki dopłatom stanowiącym różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem w wysokości 2 proc. Należy jednak mieć świadomość, że stałe oprocentowanie na poziomie 2 proc. to nie wszystko; należy doliczyć do tego marżę banku, która, zgodnie z przepisami, nie powinna być wyższa niż marża standardowego kredytu hipotecznego bez dopłat. Oprócz tego warto też pamiętać o kosztach okołokredytowych (takich jak m.in. prowizja za udzielenie kredytu, wycena rzeczoznawcy czy koszt ubezpieczenia na życie/ubezpieczenia nieruchomości). 

Kredyt 2 procent — sprzedaż mieszkania

Aby skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 proc., trzeba spełniać odpowiednie warunki wskazane w ustawie. Należy jednak mieć świadomość, że nawet już po zaciągnięciu zobowiązania możliwa jest utrata dopłat.

Zgodnie z przepisami ustawy wprowadzającej program jedną z okoliczności skutkującą utratą dopłat jest sprzedaż mieszkania w ciągu 10 lat od zaciągnięcia kredytu. Kredytobiorca, który sprzeda nieruchomość w okresie trwania dopłat, traci do nich prawo. Inaczej będzie jednak wyglądać sytuacja kredytobiorcy, który zdążył spłacić zobowiązanie, a inaczej — osoby, która będzie chciała sprzedać nieruchomość z kredytem. 

Czy odsprzedaż mieszkania się opłaca? Sprawdź również

Bezpieczny Kredyt a wcześniejsza spłata kredytu

Przepisy ustawy o pomocy państwa na cele mieszkaniowe nie zabraniają wcześniej spłaty Bezpiecznego Kredytu. Należy jednak pamiętać, że nadpłata jest możliwa jedynie po trzech latach od jego zaciągnięcia. W innym wypadku kredytobiorca traci prawo do dopłat. Tym samym, jeśli właściciel nieruchomości sfinansowanej Bezpiecznym Kredytem chce spłacić kredyt w całości przed upływem trzech lat, musi dokonać spłaty jednorazowo. Warto jednocześnie podkreślić, że ustawa dopuszcza wcześniejszą nadpłatę kredytu, choć tylko w przypadku, gdy spłata dotyczy części objętej gwarancją BGK lub łączna wysokość spłaty i wniesionego wkładu własnego nie przekracza 200 tys. zł. 

Przy sprzedaży mieszkania lub domu dopiero po całkowitej spłacie kredytu sytuacja jest prosta — i taka transakcja nie będzie różnić się niczym od standardowej sprzedaży nieruchomości, a prawo do dopłat wygasa wcześniej (de facto wraz ze spłatą kredytu). Jeśli jednak kredytobiorca chce sprzedać mieszkanie w trakcie spłacania zobowiązania, to niezbędna będzie cesja; to z kolei w przypadku Bezpiecznego Kredytu może być znacznie bardziej skomplikowane — na razie jeszcze nie do końca wiadomo, jak banki w praktyce będą podchodzić do takich przypadków. 

Należy jednocześnie wyraźnie podkreślić, że wcześniejsza sprzedaż mieszkania, którego zakup był sfinansowany preferencyjnym kredytem, nie skutkuje koniecznością zwrotu otrzymanych wcześniej dopłat. Zwrotowi podlega jedynie dopłata wypłacona już po dniu zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego w 2023 roku? Opłacalność sprzedaży pod lupą Czytaj więcej

Kredyt 2 a sprzedaż mieszkania: podsumowanie

Bezpieczny Kredyt 2 procent to preferencyjny kredyt mieszkaniowy, mający ułatwić zakup pierwszego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (możliwe jest również sfinansowanie budowy domu czy zakupu działki budowlanej, choć pod pewnymi warunkami). Przepisy ustawy wprowadzającej program wskazują jednak szereg okoliczności, których wystąpienie skutkuje utratą dopłat do kredytu. Jedną z nich jest sprzedaż mieszkania. Należy jednocześnie pamiętać, że w innej sytuacji znajdzie się osoba, która spłaciła Bezpieczny Kredyt w okresie trwania dopłat, a w innej - kredytobiorca, który chciałby zrobić cesję zobowiązania. Warto też pamiętać, że sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od jego zakupu skutkuje co do zasady koniecznością zapłaty podatku dochodowego — chyba że sprzedający wykorzysta w całości środki uzyskane z transakcji na realizację własnych celów mieszkaniowych.