Jak zabezpieczyć umowę najmu?

Wynajem nieruchomości nie jest zajęciem łatwym, a właściciel nieruchomości może natrafić na szereg problemów. Duża ich część związana jest z najemcami, którzy zaprzestali opłacać czynsz. Jeśli zastanawiasz się, czy kaucja jest jedynym zabezpieczeniem umowy najmu? Czy też w jaki inny sposób można zabezpieczyć umowę najmu? To zapoznaj się z naszym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zabezpieczyć umowę najmu
• w jakich przypadkach możemy eksmitować najemcę
• czym jest kaucja 

Na wstępie warto wspomnieć o dwóch sposobach, które wprost wynikają z przepisów prawa. Pierwszym z nich jest kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu. Wynajmujący może uzależnić od jej wpłacanie zawarcie lub skuteczność umowy najmu. Umowa może zostać zatem zawarta pod warunkiem zawieszającym wpłaty kaucji w określonym terminie. Jeśli termin ten upłynie bezskutecznie, umowa najmu mieszkania nie wchodzi w życie. Częstym pytaniem przy okazji kaucji jest jej dopuszczalna wysokość.

Okazuje się, że ustawodawca ograniczenie w tym zakresie ustanowił dość wysoko. Kaucja nie może bowiem przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania. Co więcej, kaucja może podlegać waloryzacji. W praktyce jednak pobiera się 1-2 miesięczną kaucję. Z kaucji mogą być pokrywane zaległe płatności należne od najemcy.

Inną, ustawową formą zabezpieczenia należności wynajmującego jest zastaw na rzeczach ruchomych najemcy. Należy jednakże pamiętać o ograniczeniach tej formy zabezpieczenia. Mianowicie:

• zastaw obejmuje jedynie rzeczy ruchome najemcy – nie będą zatem nim objęte rzeczy, których nie jest on właścicielem,
• rzeczy te muszą znajdować się w wynajmowanej nieruchomości (lokalu), ich usunięcie przez najemcę z przedmiotu najmu prowadzi do wygaśnięcia zastawu,
• z zabezpieczenia tego pokryć można jedynie czynsz oraz świadczenia dodatkowe (np. opłaty eksploatacyjne), z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Starsze zaległości nie są zatem chronione w ten sposób.

Czy to wszystkie sposoby? Jeśli chodzi o instrumenty ustawowe, dobrym rozwiązaniem jest także zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Przypomnijmy, że charakteryzuje się on tym, iż najemca wskazuje lokal, do którego może nastąpić jego eksmisja, gdy dobrowolnie nie opuści przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy. Widmo eksmisji może zniechęcać najemcę do lekceważenia obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat. To bowiem zwłoka z płatnością za co najmniej dwa pełne okresy płatności, uprawnia wynajmującego do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Umową, która może dodatkowo zabezpieczać wynajmującego i jednocześnie nie obciążać znacząco najemcy jest umowa przewłaszczenia ruchomości na zabezpieczenie. Zgodnie z jej postanowieniami, najemca przenosi własność określonych rzeczy – np. wyposażenia mieszkania, a wynajmujący zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia własności, gdy zostaną spełnione określone warunki – np. najemca po rozwiązaniu umowy nie będzie zalegał z płatnościami.

Zgodnie z tą umową, to najczęściej przewłaszczający (tu najemca), zostaje posiadaczem rzeczy. Innymi słowy, wynajmujący uzyskuje własność określonych przedmiotów i gdy nie ziści się warunek do ich zwrotnego przeniesienia na najemcę, może je mu odebrać. W czasie zaś trwania umowy najmu, przedmioty te nadal użytkuje najemca. Możnaby spytać, czym przewłaszczenie różni się od zastawu? Przede wszystkim, nie wygasa ono po usunięciu przewłaszczonych przedmiotów z nieruchomości. Nadto, może zabezpieczać należności za dłuższy okres niż tylko rok. Przewłaszczającym może być również osoba trzecia, która nie jest najemcą, ale np. z nim wspólnie zamieszkuje.

W sytuacji, gdy z lokalu ma korzystać więcej niż jedna osoba, wynajmujący powinien zadbać o to, aby wszystkie te osoby były najemcami. Pozwoli mu to na dochodzenie roszczeń od każdej z tych osób. Warto również w umowie zaznaczyć, że osoby te odpowiadają względem wierzyciela solidarnie. Dzięki temu wynajmujący może dochodzić całości zapłaty od każdego z najemców indywidualnie albo od wszystkich, bądź tylko niektórych z nich.

W przypadku natomiast, gdy z pewnych względów osoba mająca zamieszkiwać z najemcą nie chce przystąpić do umowy najmu, warto zabezpieczyć się w inny sposób. Osoba ta może bowiem poręczyć za zobowiązanie najemcy do terminowej zapłaty czynszu oraz innych opłat. Dzięki temu wynajmujący, gdy nie uzyska zapłaty od najemcy, będzie mógł domagać się jej od poręczyciela. Jak już wskazano to wyżej, osoba taka może także zawrzeć z wynajmującym umowę przewłaszczenia jej mienia na zabezpieczenie.

Zabezpieczeniem bardzo często spotykanym przy najmie komercyjnym jest weksel własny najemcy. Coraz częściej takie zabezpieczenie stosuje się również przy najmie prywatnym. Weksel znacząco skraca drogę sądowego dochodzenia roszczeń. Nadto, można go przenieść, np. na firmę windykacyjną. Pozwala to na uzyskanie choć części kwot należnych od najemcy. Weksel może zostać dodatkowo poręczony przez inne osoby, np. wspólnie zamieszkujące z najemcą, to dodatkowo zwiększa jego skuteczność i atrakcyjność dla potencjalnych nabywców praw z weksla.

Reasumując, kaucja jest tylko jednym ze sposobów zabezpieczenia umowy najmu. Wynajmujący może również korzystać zamiast albo obok niej z innych form zabezpieczenia swoich roszczeń. Jest to zaś szczególne ważne, gdy pojawiają się wahania na rynku grożące pogorszeniem się wypłacalności najemców.