Jak kupić pierwsze mieszkanie? Eksperci podpowiadają

Tegoroczna jesień może być najlepszym momentem, by zrobić “pierwszy krok” w stronę własnej nieruchomości. Rynek mieszkaniowy wreszcie łapie oddech, ale decyzja o zakupie nadal wymaga dokładnej analizy. Kluczowe pytania brzmią: gdzie kupić, za ile i jak się przygotować. Warto szukać lokalizacji, które zapewniają codzienny komfort – dobrą komunikację, zieleń, usługi – a jednocześnie myśleć długofalowo o wartości inwestycji.

Rynek w pigułce

Po dwóch latach zawirowań na rynku nieruchomości widać pierwsze oznaki stabilizacji. Z danych NBP wynika, że po wrześniowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej główna stopa referencyjna utrzymuje się na poziomie 4,75 proc. To najniższy poziom od połowy 2022 roku. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych przekłada się na spadek rat i większą dostępność finansowania. Ożywienie widać także po stronie kredytów. Jak podaje BIK, we wrześniu 2025 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 42,2 proc. wyższa niż rok wcześniej. To sygnał, że Polacy znów zaczynają myśleć o zakupie własnego mieszkania, a banki chętniej udzielają finansowania. Z kolei według danych Bankier.pl, średnie ceny transakcyjne utrzymują się na stabilnym poziomie już od trzech kwartałów.

Dobry moment dla “debiutantów”Eksperci zwracają uwagę, że jesień 2025 roku może być jednym z lepszych momentów na zakup mieszkania. W ostatnich miesiącach w biurach sprzedaży widać wzrost zainteresowania lokalami średniej wielkości, zwłaszcza w przedziale 40–60 mkw. Najczęściej wybierają je osoby stawiające pierwsze kroki na rynku nieruchomości.

– Niższe stopy procentowe, elastyczne modele finansowania i bogata oferta sprawiają, że to dobry moment na podjęcie decyzji. Prognozy cenowe są bowiem optymistyczne. Coraz większą popularność zdobywa też model 20/80, w którym 20% wartości wpłacane jest przy podpisaniu umowy, a pozostałe 80% dopiero przy odbiorze lokalu. To rozwiązanie pozwala lepiej zaplanować budżet i daje czas na skorzystanie z kolejnych obniżek stóp. Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie jest to szczególnie atrakcyjna forma wejścia na rynek – mówi Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development. - Reasumując, spodziewamy się wyraźnego wzrostu sprzedaży w IV kwartale 2025 r., napędzanego tańszymi kredytami, ale przy zachowaniu poziomu obecnych cen - dodaje.

Proces kredytowy dla wielu kupujących wciąż pozostaje jednak największym wyzwaniem. W tym obszarze coraz większe znaczenie ma wsparcie ekspertów kredytowych.

– Udział wypłaconych kredytów hipotecznych we współpracy z pośrednikami wzrósł w ujęciu rocznym o prawie 25%. Na zainteresowanie takimi usługami wpływa oszczędność czasu, jaki należałoby poświęcić na samodzielną selekcję ofert banków. Rolą Eksperta Kredytowego jest wsparcie przyszłego kredytobiorcy swoją wiedzą i doświadczeniem. Jego zadaniem będzie kontrolowanie całego procesu i informowanie o wszelkich postępach. Po uzyskaniu decyzji kredytowych omówi ich zapisy, przeanalizuje warunki do wypłaty kredytu oraz odpowie na pytania niezbędne przy wyborze banku – tłumaczy Rafał Salach, Ekspert Kredytowy z Notus Finanse.

Partner w transakcji?

Rośnie nie tylko zainteresowanie usługami ekspertów kredytowych. Coraz więcej osób decyduje się także na wsparcie pośredników w obrocie nieruchomościami. W gąszczu formalności i ofert taki pośrednik staje się realnym wsparciem dla kupującego. Pomaga uniknąć błędów, weryfikuje dokumenty i negocjuje warunki.

– Wsparcie pośrednika odgrywa kluczową rolę, szczególnie w obszarze weryfikacji stanu prawnego i technicznego ofert, ale także w negocjacjach dotyczących ceny czy zapisów w umowie. Profesjonalny agent nie tylko porządkuje proces, lecz także znacząco skraca czas poszukiwań i finalizacji zakupu. Wybór pośrednika nieruchomości powinien dawać pewność i spokój. Dlatego warto stawiać na partnera, będącego rozpoznawalną marką, obecnego w wielu miastach i oferującego tzw. obsługę 360. To oznacza pełne wsparcie na każdym etapie– zarówno przy sprzedaży, jak i przy zakupie nieruchomości. Klient zyskuje nie tylko dostęp do szerokiej bazy ofert i skutecznej promocji, ale też bezpieczeństwo, wynikające ze sprawdzonych procedur i stabilnych podstaw firmy. W razie wątpliwości co do wartości mieszkania lub domu, pośrednik może skorzystać z profesjonalnych narzędzi do wyceny nieruchomości, które pozwalają szybko i precyzyjnie określić realną wartość nieruchomości. W sytuacjach wymagających formalnej wyceny możliwe jest również zlecenie operatu szacunkowego – podkreśla Adam Lorens z Notus Finanse.

Nowe budynki, nowe standardy

Kupujący coraz częściej kierują swoją uwagę w stronę rynku pierwotnego. Nowe inwestycje oferują nie tylko wyższy standard i lepsze parametry energetyczne, ale też większe bezpieczeństwo zakupu, m.in. dzięki mieszkaniowym rachunkom powierniczym i gwarancji dewelopera.

– Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z szeregiem korzyści. Przede wszystkim otrzymujemy całkowicie nowy, nieużywany wcześniej lokal, który jest objęty pełną gwarancją dewelopera. Dodatkowo klienci doceniają możliwość wykończenia wnętrza według własnych preferencji oraz fakt, że nowoczesne inwestycje są projektowane z myślą o aktualnych potrzebach mieszkańców: posiadają lepszą izolację termiczną, udogodnienia w częściach wspólnych, miejsca postojowe czy rozwiązania proekologiczne. Zaletą jest również niższy koszt eksploatacji – nowe budynki zużywają mniej energii, a mieszkania są tańsze w utrzymaniu – mówi Marek Szmolke, wiceprezes Grupy Deweloperskiej START.

Aby sprawnie znaleźć mieszkanie od dewelopera w atrakcyjnej lokalizacji i cenie dopasowanej do budżetu, warto sięgnąć po inteligentne narzędzia dostępne w serwisach ogłoszeniowych. Skuteczne wykorzystanie funkcji wyszukiwania może znacząco przyspieszyć proces zakupu.

– Głównym narzędziem są filtry podstawowe i zaawansowane. Wprowadzamy tu parametry ceny i metrażu, opcję rynku pierwotnego i dodatkowe elementy w postaci terminu oddania, obecności balkonu, garażu, preferowanego piętra czy aktualnego stanu wykończenia. Kolejnym pomocnym narzędziem są interaktywne mapy. Dzięki nim możemy poznać otoczenie inwestycji, sprawdzić dostępność i jakość komunikacji miejskiej oraz porównać ceny w różnych lokalizacjach. Z kolei porównywarka ofert pozwala zestawić ze sobą cenę całkowitą i stawkę za mkw., termin oddania inwestycji oraz dane lokalizacji. Wcześniej jednak warto skorzystać z kalkulatora finansowego, który przeliczy naszą zdolność kredytową, wysokość raty oraz dodatkowe koszty transakcyjne – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Natura, infrastruktura i aranżacja

Dla coraz większej liczby kupujących priorytetem nie jest już adres w samym sercu miasta, lecz wygoda życia. Znaczenie zyskują osiedla dobrze skomunikowane, z zielenią i rozwiniętą infrastrukturą.

– Dla wielu osób priorytetem staje się wygoda codziennego funkcjonowania – dobra komunikacja, bliskość natury i rozwinięta infrastruktura. Chodzi o to, by większość spraw dało się załatwić po drodze, bez długich dojazdów i korków. Takie dzielnice wpisują się w koncepcję miasta 15-minutowego – miejsca, w którym wszystkie codzienne potrzeby można zrealizować w promieniu kwadransa spaceru lub jazdy rowerem. Koncepcja ta zyskała szczególne znaczenie w dobie upowszechnienia pracy zdalnej – zauważa Krzysztof Tętnowski, prezes Tętnowski Development.

Istotna jest również jakość projektu. Dobrze zaaranżowane mieszkanie to komfort, prywatność i wartość w dłuższej perspektywie.

– Światło, cisza i funkcjonalność – to elementy, które decydują o jakości życia. Warto wybierać mieszkania dobrze doświetlone, z oknami na dwie strony świata i odpowiednią akustyką. Kupno mieszkania to decyzja, która rzutuje na wiele lat naszego życia. Zwykle koncentrujemy się na cenie, lokalizacji czy metrażu, ale równie istotny jest też sam projekt inwestycji – mówi Witold Padlewski, członek zarządu Q3D Concept.

Między emocjami a inwestycją

Choć rynek daje coraz więcej możliwości, wielu nabywców wciąż popełnia te same błędy – działają pod wpływem emocji lub zbyt dużego pośpiechu.

– Częstym problemem jest niedostateczna analiza własnych potrzeb. Warto zastanowić się, jak będzie wyglądało nasze życie za kilka lat – czy planujemy rodzinę, jak pracujemy, jakie udogodnienia są dla nas ważne. Działanie w pośpiechu, brak doświadczenia lub odpowiedniej wiedzy mogą skutkować błędami, odbijającymi się negatywnie na finansach, wygodzie czy satysfakcji z nabytej nieruchomości – mówi Grzegorz Woźniak, prezes Q3D Group.

Podobne spostrzeżenia dotyczą także osób, które traktują zakup mieszkania jako inwestycję. Coraz więcej kupujących patrzy na swoje pierwsze M nie tylko jak na „cztery kąty”, ale również lokatę kapitału.

– Z perspektywy inwestora warto pamiętać, że mieszkanie to nie tylko dach nad głową, lecz także kapitał. Dlatego przy ostatecznym wyborze należy wziąć pod uwagę codzienny komfort oraz opłacalność inwestycji. Najbardziej uniwersalne są mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35–50 mkw – wygodne dla singla czy pary, a jednocześnie łatwe do wynajęcia lub sprzedaży. Kluczem pozostaje lokalizacja – podkreśla Wojciech Orzechowski, inwestor i wydawca Strefy Nieruchomości.

Medialna misja

W kontekście rosnącej różnorodności ofert, zmienności stóp procentowych oraz kwestii programów wsparcia, media branżowe odgrywają istotną rolę w zwiększaniu świadomości konsumentów i realnie wpływają na praktyki rynkowe.

– Media powinny nie tylko informować, ale przede wszystkim tłumaczyć. To realna pomoc dla osób, które podejmują decyzję na lata. Edukacja medialna w tym obszarze powinna więc obejmować przede wszystkim wyjaśnianie całkowitego kosztu posiadania mieszkania, który wykracza poza cenę zakupu i obejmuje koszty kredytu, raty kapitałowe, odsetki, podatki, ubezpieczenia, koszty eksploatacyjne, koszty utrzymania oraz amortyzację wartości nieruchomości. W praktyce kluczowe jest utrzymanie wysokiej jakości dziennikarstwa, jasnych standardów redakcyjnych, wykorzystanie narzędzi analitycznych i współpraca między mediami, ekspertami oraz regulatorami – mówi Cezary Andrzejczyk z Telewizji Biznesowej.