Wiadomości mieszkaniowe

Mzuri

Inwestowanie w nieruchomości - Nieruchomości - Regionalne

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 5/5 na podstawie 1 głosów

Jak inwestować w mieszkania w Krakowie?

W Krakowie znajdziemy nieruchomości odpowiadające każdej grupie docelowej, w zróżnicowanych cenach i standardzie. Sprawdź, czy opłaca się inwestować w Krakowie!

Jak inwestować w mieszkania w Krakowie?

Wśród Inwestorów rozważających zakup mieszkań na wynajem, wciąż dużym powodzeniem cieszą się największe miasta Polski – Warszawa, Kraków czy Gdańsk.  Kraków kojarzony jako stolica turystyczna Polski jest także dużym ośrodkiem akademickim i biznesowym. Miasto wytwarza 40% PKB województwa małopolskiego, a w roku 2018 zdobyło tytuł Europejskiego Regionu Przedsiębiorczości i zostało ocenione jako najbardziej przyjazne biznesowi miasto w kraju (ranking magazynu Forbes).

Niniejszy rozdział opisuje to, co każdy Inwestor powinien wiedzieć o tym regionie:

  • Kraków w pigułce - charakterystyka inwestycyjna.
  • Dlaczego warto inwestować w Krakowie?
  • Charakterystyka poszczególnych dzielnic Krakowa.

Kraków w pigułce charakterystyka inwestycyjna.

Kraków jest miastem zróżnicowanym pod względem rynku najmu. Swoich najemców znajdą tutaj zarówno właściciele prestiżowych apartamentów, osoby zajmujące się najmem krótkoterminowym, jak i posiadacze tańszych nieruchomości.

W roku akademickim 2017/2018 w Krakowie, na różnych uczelniach, studiowało 134,227 osób. Uczelnie zapewniają akademiki tylko niewielkiej liczbie spośród studentów, jednak większa część z nich, woli wynająć mieszkanie z grupą znajomych, niż dzielić pokój w akademiku z przypadkowymi osobami. Studenci są największą grupą osób wynajmujących w Krakowie mieszkania „na pokoje”. Ich spora grupa, w tym studenci zagraniczni, chętniej wynajmują małe mieszkania (kawalerki) w pobliżu uczelni. Jednocześnie studenci w Krakowie, to często osoby pracujące. 

Miasto posiada duże zaplecze biznesowe, nowe inwestycje wciąż są w trakcie realizacji. Kolejne światowe firmy otwierają swoje oddziały w Krakowie i sprawiają, że duże grono studentów pozostaje w mieście w pierwszej pracy, otrzymanej po ukończeniu studiów. Do miasta napływają też pracownicy: począwszy od fizycznych, przez biurowych, po wysoko wykwalifikowane kadry. Osoby te także poszukują mieszkań w mieście lub na jego obrzeżach. Osoby pracujące stanowią bardzo zróżnicowaną grupę najemców,  poczynając od mieszkań „na pokoje”, przez mieszkania rodzinne, po luksusowe apartamenty. Dużą grupę pracowników stanowią obcokrajowcy.

Prężne zaplecze akademickie wpływa na rynek pracy: 11% polskich startupów zlokalizowanych jest w Krakowie, w mieście swoje siedziby mają liczne centra outsorcingowe (np.: Capgemini Polska, Deloitte, IBM Polska, Comarch) i firmy z zakresu nowoczesnych technologii (np. Motorola). Duża część uczelni zapewnia swoim absolwentom/studentom staże, praktyki w przyszłych miejscach pracy. Miasto może się też poszczycić nowoczesnym zapleczem medycznym (nowy Szpital Uniwersytecki, Krakowski Szpital Specjalistyczny im. Jana Pawła II z oddziałem transplantologii, czy  Szpital Kliniczny im. J. Babińskiego z oddziałem leczenia zaburzeń osobowości). Nie możemy także zapominać o Krakowskim Okręgu Przemysłowym z przemysłem wydobywczym, hutniczym, elektrotechnicznym, farmaceutycznym. Dodatkowo w sąsiedztwie Krakowa powstały strefy ekonomiczne (Skawina, Wieliczka, Niepołomice) zatrudniające liczne grono pracowników.

Zatrudnienie w mieście często wiąże się z jego życiem turystyczno rozrywkowym.

Ostatnią grupą najemców w Krakowie są turyści i osoby przebywające w mieście na krótki okres czasu np. w celach biznesowych. Tylko w roku 2018, Kraków odwiedziło 13,5 mln turystów.

(wKraków według raportu Tholonos, znalazł się na 8 miejscu ogólnoświatowej listy miejsc najbardziej atrakcyjnych do zakładania centrów biznesowych (i drugim w Europie). Wyraźnie widać tu trend do powstawania nowych i rozrastania się już istniejących centrów biznesu. Rozpoczęły się też nowe inwestycje deweloperskie odpowiadające na potrzeby biznesu (wysokiej klasy biurowce z zapleczem usługowym), oraz podjęte zostały uchwały Rady Miasta o powstaniu „City” w dzielnicy Rybitwy. Prace ruszą już w tym roku. Rynek mieszkaniowy prężnie odpowiada na powstawanie nowych miejsc pracy dla kadr managerskich i wysoko wykwalifikowanych inżynierów, finansistów i informatyków. Kraków przestał być miejscem, gdzie korporacje zakładają jedynie centra outsorcingowe, coraz częściej firmy otwierają tu swoje centra rozwojowe. Generuje to grupę klientów poszukujących nieruchomości o wyższym standardzie i metrażu, ale też posiadających stałe i wysokie zarobki. Przykładem może być tu Shell Business Operation oraz Globalne Centrum Usług Wspólnych (jedno z 6 na świecie), czy rozwijający się oddział Capgemini (w tym roku planuje zatrudnienie 700 specjalistów).

 

Dlaczego warto inwestować w Krakowie?

Jak wspomniałam, Kraków zapewnia duże i stałe grono potencjalnych najemców, ale miasto cechuje się także dość wysokimi cenami mieszkań. Ceny nieruchomości systematycznie rosną. Na przestrzeni od sierpnia 2018 r. do sierpnia 2019 r., było to 6%, i jest to systematyczny wzrost. Dla porównania w tym samym czasie w Gdańsku ceny wzrosły o 20%, co przełożyło się na duży spadek rentowności najmu (raport Expander).

Porównując poszczególne rynki pod kątem cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ceny mieszkań w Krakowie są dość stabilne. Średni koszt metra kwadratowego nowego mieszkania w 2018 r. wynosił 7136 zł, a w 2019 r. 7370 zł. Natomiast na rynku wtórnym, średni koszt metra kwadratowego mieszkania w 2018 r. wynosił 6849 zł, a w 2019 r. 6626 zł.  Tendencja ta wskazuje, na wyraźny wzrost zainteresowania nabywców mieszkaniami na rynku pierwotnym.   

W Krakowie oferta deweloperów jest szeroka, inwestycje pojawiają się też w miejscach oczekiwanych przez potencjalnych nabywców. Praktycznie każda dzielnica miasta może pochwalić się nową inwestycją lub osiedlem w trakcie budowy. Także wśród najemców widać duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami, za których wynajem skłonni są zapłacić więcej. 

Czynsze najmu w Krakowie także systematycznie rosną, ale jest to wzrost stabilny, bez zaskakujących skoków. W 2018 roku czynsze najmu wzrosły średnio o 3,18 %, a w 2019 roku o 0,55 % (raport Amron), przy czym rok 2019 na rynku najmów był bardzo stabilny. Dodać należy, że Kraków jako miasto akademickie charakteryzuje się pewną sezonowością najmów, w okresie od sierpnia do końca września każdego roku czynsze najmu zdecydowanie rosną, wtedy także notujemy najkrótsze pustostany, z uwagi na wynajem mieszkań przez studentów. Okres ten jest także najlepszym momentem na wynajem mieszkań „na pokoje” oraz mieszkań w średnim standardzie. Z uwagi na fakt, że Kraków nie jest jedynie miastem akademickim, sezon „studencki” nie ma wpływu na najem mieszkań o podwyższonym standardzie, apartamentów czy mieszkań dla rodzin. 

Ponownie wspominam o różnorodnych grupach docelowych, do jakich właściciele mieszkań mogą trafić w Krakowie. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem warto jest zdefiniować, komu będziemy chcieli je wynająć. Od tej decyzji zależy jaki rodzaj nieruchomości warto nabyć, w jakiej dzielnicy powinna się ona znajdować oraz w jakim standardzie przekażemy mieszkanie na rynek.  Przy wyborze lokalizacji należy też pamiętać, że Kraków sąsiaduje z kilkoma miastami praktycznie na zasadach aglomeracji. Lokalizacje te zyskują coraz szersze grono zwolenników.

 

Charakterystyka poszczególnych dzielnic

Kraków podzielony jest na XVIII dzielnic, omówię pokrótce także miasta sąsiadujące, tzw. „sypialnie Krakowa”, czyli Wieliczkę, Skawinę i Zielonki.

Powyższa tabela doskonale pokazuje wzrost popularności niektórych dzielnic, przy jednoczesnym spadku zainteresowania innymi. 

Stare Miasto (Dz.I) - dzielnica z uwagi na swój turystyczno rozrywkowy charakter, traci na zainteresowaniu osób poszukujących miejsca do codziennego życia. Ceny metra kwadratowego rosną systematycznie, w związku z brakiem miejsc do nowej zabudowy. Szczególnie interesujące dla inwestorów są rewitalizowane kamienice, w których powstają nowe mieszkania te nieruchomości znajdą zainteresowanych wśród osób poszukujących nieruchomości unikatowych, o wysokim standardzie. To także idealne miejsce dla inwestorów zainteresowanych najmem krótkoterminowym.

Grzegórzki (Dz.II) - z uwagi na znajdujące się tu zaplecze administracyjne miasta oraz bliskość uczelni i spacerową odległość od Starego Miasta, dzielnica jest bardzo popularna zwłaszcza wśród studentów zagranicznych. Dzielnica o zróżnicowanej zabudowie.

Prądnik Czerwony (Dz.III) i Prądnik Biały (Dz.IV) -  centra biznesowe i doskonale rozwinięta komunikacja miejska sprawiają, że dzielnice są popularne wśród pracowników korporacji. Duża liczba nowych inwestycji deweloperskich zachęca także osoby poszukujące mieszkań o wyższym standardzie.

Krowodrza (Dz.V) i Bronowice (Dz.VI) to dzielnice popularne wśród studentów (rozbudowana komunikacja miejska i siedziby uczelni), budowa i rozwój istniejących centrów biznesowych przyciągają pracowników korporacji, którzy także docenią mieszkania w nowych inwestycjach. Dzielnice posiadają także linię kolejową, pozwalającą na bezpośredni dojazd do Krakowskiego Biznes Parku w Zabierzowie.

Zwierzyniec (Dz.VII) z Wolą Justowską, to zdecydowanie dzielnica przyciągająca bardziej zamożnych mieszkańców. Salwator jest popularny wśród studentów, ale ceny nieruchomości są wysokie.

Dębniki (Dz.VIII) są jedną z najbardziej rozwijających się dzielnic miasta, powstaje tutaj duża ilość inwestycji deweloperskich. Przekrój najemców jest bardzo duży. Nie słabnącą popularnością cieszy się osiedle Ruczaj, z Kampusem UJ i wciąż rozwijającym się centrum biznesowym. Stara część dzielnicy (np. osiedle Podwawelskie) łączy w sobie okolicę studencką (bloki z lat 70-80.), z nowoczesnymi apartamentami dla bardziej zamożnych najemców. Na uwagę zasługuje dynamiczny rozwój Opatkowic (w związku z dużą ilością nowych inwestycji położonych przy trasie kolei miejskiej, z szybkim dojazdem do centrum i obwodnicy miasta). Ruczaj i Opatkowice znajdują się także w sąsiedztwie Skawiny i jej strefy ekonomicznej.

Łagiewniki i Borek Fałęcki (Dz.IX) zyskują ostatnio na popularności, w dzielnicach pojawiły się nowe inwestycje deweloperskie, raczej popularne wśród osób pracujących. 

Swoszowice (Dz.X) to zdecydowanie zabudowa jednorodzinna, w okolicach znajduje się znane uzdrowisko. Dzielnica popularna jedynie wśród zamożnych najemców, poszukujących domów dla rodziny.

Podgórze Duchackie (Dz.XI) oraz Bieżanów – Prokocim (Dz.XII), w tych dzielnicach można znaleźć nieruchomości o niższej cenie za metr kwadratowy. Są popularne wśród studentów - odległość od centrum jest dość duża, ale dzielnice są doskonale skomunikowane z uczelniami i centrum miasta. Dominuje wysoka zabudowa wielorodzinna, bloki z wielkiej płyty oraz nowe inwestycje deweloperskie, także głównie w wysokiej zabudowie.

Podgórze (Dz.XIII), druga co do wielkości dzielnica Krakowa, szczególnie w części sąsiadującej z Kazimierzem, przeżywa renesans. Sporo jest nowych inwestycji deweloperskich oraz kamienic w rewitalizacji. Dzielnica zanotowała w ostatnim roku spory wzrost cen. Jest jednak bardzo zróżnicowana, od prestiżowych nieruchomości, do ulic z budynkami w bardzo złym stanie technicznym. Inwestowanie na Podgórzu wymaga znajomości topografii miasta.

Czyżyny (Dz.XIV), Mistrzejowice (Dz.XV) i Bieńczyce (Dz.XVI) są dzielnicami o bardzo różnorodnej strukturze najemców. Dominuje zabudowa z wielkiej płyty, ale w dużej części są to zadbane budynki po modernizacji. Znajdziemy tu zarówno nieruchomości dla studentów, jak i nowe inwestycje z mieszkaniami o podwyższonym standardzie.

Wzgórza Krzesławickie (Dz.XVII) czyli jedna z najbardziej peryferyjnych dzielnic miasta. Okolica trudna w najmie, zdominowana przez zabudowę z lat 60.-80. Powoli powstają tu pojedyncze inwestycje deweloperskie, ceny są atrakcyjne. Po poprawie infrastruktury drogowej dzielnica może zyskać na popularności.

Nowa Huta (Dz.XVIII) w rankingu popularności dzielnic (otodom i olx) została uznana za najbezpieczniejszą i najbardziej komfortową do życia okolicę w Krakowie. Klasycystyczna część dzielnicy poddawana jest stopniowej modernizacji, powstają też inwestycje deweloperskie.  Mieszkańcy doceniają bliskość terenów zielonych, rekreacyjnych oraz doskonałą infrastrukturę drogową. Bliskość obwodnicy miasta i szybki dojazd np. do strefy ekonomicznej Wieliczki i Niepołomic także są atutem tej lokalizacji.

Na uwagę inwestorów zasługują także nieruchomości położone w Wieliczce i Skawinie obie miejscowości posiadają linie kolejowe pozwalające na szybki dojazd do centrum Krakowa oraz własne strefy ekonomiczne. Wieliczka dodatkowo jest miastem turystycznym i sąsiaduje także ze strefą ekonomiczną Niepołomic.  Kolejna z miejscowości Zielonki, jest bardzo popularna zwłaszcza wśród pracowników korporacji zlokalizowanych na Prądniku Białym i Prądniku Czerwonym.

Wieliczka, Skawina i Zielonki to rynki z nieruchomościami w niższych cenach. Lokalizacja dla najemców pracujących, także dla rodzin.

Jak więc widzimy, planując inwestowanie w Krakowie ważne jest określenie grupy docelowej, aby trafnie dobrać lokalizacje kupowanej nieruchomości. Co więcej, dla uzyskania rentownego najmu, nie trzeba kupować mieszkania w ścisłym centrum miasta.

Kraków jest doskonałym rynkiem do inwestowania dla osób poszukujących inwestycji bezpiecznych, z niskim stopniem ryzyka, więc także dla inwestorów rozpoczynających swoją przygodę z nieruchomościami. W mieście znajdziemy nieruchomości odpowiadające każdej grupie docelowej,  w zróżnicowanych cenach i standardzie. Inwestując w Krakowie nie musisz kupować nieruchomości w ścisłym centrum miasta, każda z dzielnic ma swoje grono sympatyków. 

 

Autorzy: 
Agnieszka Żelazny- starszy specjalista ds. inwestycyjnych

apartamenty inwestycyjne rynek pierwotny

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy