Jak inwestować w mieszkania w Krakowie?

Wśród Inwestorów rozważających zakup mieszkań na wynajem, wciąż dużym powodzeniem cieszą się największe miasta Polski – Warszawa, Kraków czy Gdańsk.  Kraków kojarzony jako stolica turystyczna Polski jest także dużym ośrodkiem akademickim i biznesowym. Miasto wytwarza 40% PKB województwa małopolskiego, a w roku 2018 zdobyło tytuł Europejskiego Regionu Przedsiębiorczości i zostało ocenione jako najbardziej przyjazne biznesowi miasto w kraju (ranking magazynu Forbes).

Niniejszy rozdział opisuje to, co każdy Inwestor powinien wiedzieć o tym regionie:

• Kraków w pigułce - charakterystyka inwestycyjna.
• Dlaczego warto inwestować w Krakowie?
• Charakterystyka poszczególnych dzielnic Krakowa.

Kraków w pigułce — charakterystyka inwestycyjna.

Kraków jest miastem zróżnicowanym pod względem rynku najmu. Swoich najemców znajdą tutaj zarówno właściciele prestiżowych apartamentów, osoby zajmujące się najmem krótkoterminowym, jak i posiadacze tańszych nieruchomości.

W roku akademickim 2017/2018 w Krakowie, na różnych uczelniach, studiowało 134,227 osób. Uczelnie zapewniają akademiki tylko niewielkiej liczbie spośród studentów, jednak większa część z nich, woli wynająć mieszkanie z grupą znajomych, niż dzielić pokój w akademiku z przypadkowymi osobami. Studenci są największą grupą osób wynajmujących w Krakowie mieszkania „na pokoje”. Ich spora grupa, w tym studenci zagraniczni, chętniej wynajmują małe mieszkania (kawalerki) w pobliżu uczelni. Jednocześnie studenci w Krakowie, to często osoby pracujące. 

Miasto posiada duże zaplecze biznesowe, nowe inwestycje wciąż są w trakcie realizacji. Kolejne światowe firmy otwierają swoje oddziały w Krakowie i sprawiają, że duże grono studentów pozostaje w mieście w pierwszej pracy, otrzymanej po ukończeniu studiów. Do miasta napływają też pracownicy: począwszy od fizycznych, przez biurowych, po wysoko wykwalifikowane kadry. Osoby te także poszukują mieszkań w mieście lub na jego obrzeżach. Osoby pracujące stanowią bardzo zróżnicowaną grupę najemców,  poczynając od mieszkań „na pokoje”, przez mieszkania rodzinne, po luksusowe apartamenty. Dużą grupę pracowników stanowią obcokrajowcy.

Prężne zaplecze akademickie wpływa na rynek pracy: 11% polskich startupów zlokalizowanych jest w Krakowie, w mieście swoje siedziby mają liczne centra outsorcingowe (np.: Capgemini Polska, Deloitte, IBM Polska, Comarch) i firmy z zakresu nowoczesnych technologii (np. Motorola). Duża część uczelni zapewnia swoim absolwentom/studentom staże, praktyki w przyszłych miejscach pracy. Miasto może się też poszczycić nowoczesnym zapleczem medycznym (nowy Szpital Uniwersytecki, Krakowski Szpital Specjalistyczny im. Jana Pawła II z oddziałem transplantologii, czy  Szpital Kliniczny im. J. Babińskiego z oddziałem leczenia zaburzeń osobowości). Nie możemy także zapominać o Krakowskim Okręgu Przemysłowym z przemysłem wydobywczym, hutniczym, elektrotechnicznym, farmaceutycznym. Dodatkowo w sąsiedztwie Krakowa powstały strefy ekonomiczne (Skawina, Wieliczka, Niepołomice) zatrudniające liczne grono pracowników.

Zatrudnienie w mieście często wiąże się z jego życiem turystyczno — rozrywkowym.

Ostatnią grupą najemców w Krakowie są turyści i osoby przebywające w mieście na krótki okres czasu np. w celach biznesowych. Tylko w roku 2018, Kraków odwiedziło 13,5 mln turystów.

(Kraków według raportu Tholonos, znalazł się na 8 miejscu ogólnoświatowej listy miejsc najbardziej atrakcyjnych do zakładania centrów biznesowych (i drugim w Europie). Wyraźnie widać tu trend do powstawania nowych i rozrastania się już istniejących centrów biznesu. Rozpoczęły się też nowe inwestycje deweloperskie odpowiadające na potrzeby biznesu (wysokiej klasy biurowce z zapleczem usługowym), oraz podjęte zostały uchwały Rady Miasta o powstaniu „City” w dzielnicy Rybitwy. Prace ruszą już w tym roku. Rynek mieszkaniowy prężnie odpowiada na powstawanie nowych miejsc pracy dla kadr managerskich i wysoko wykwalifikowanych inżynierów, finansistów i informatyków. Kraków przestał być miejscem, gdzie korporacje zakładają jedynie centra outsorcingowe, coraz częściej firmy otwierają tu swoje centra rozwojowe. Generuje to grupę klientów poszukujących nieruchomości o wyższym standardzie i metrażu, ale też posiadających stałe i wysokie zarobki. Przykładem może być tu Shell Business Operation oraz Globalne Centrum Usług Wspólnych (jedno z 6 na świecie), czy rozwijający się oddział Capgemini (w tym roku planuje zatrudnienie 700 specjalistów).

Charakterystyka poszczególnych dzielnic

Kraków podzielony jest na XVIII dzielnic, omówię pokrótce także miasta sąsiadujące, tzw. „sypialnie Krakowa”, czyli Wieliczkę, Skawinę i Zielonki.

Stare Miasto (Dz.I) - dzielnica z uwagi na swój turystyczno — rozrywkowy charakter, traci na zainteresowaniu osób poszukujących miejsca do codziennego życia. Ceny metra kwadratowego rosną systematycznie, w związku z brakiem miejsc do nowej zabudowy. Szczególnie interesujące dla inwestorów są rewitalizowane kamienice, w których powstają nowe mieszkania — te nieruchomości znajdą zainteresowanych wśród osób poszukujących nieruchomości unikatowych, o wysokim standardzie. To także idealne miejsce dla inwestorów zainteresowanych najmem krótkoterminowym.

Grzegórzki (Dz.II) - z uwagi na znajdujące się tu zaplecze administracyjne miasta oraz bliskość uczelni i spacerową odległość od Starego Miasta, dzielnica jest bardzo popularna zwłaszcza wśród studentów zagranicznych. Dzielnica o zróżnicowanej zabudowie.

Prądnik Czerwony (Dz.III) i Prądnik Biały (Dz.IV) -  centra biznesowe i doskonale rozwinięta komunikacja miejska sprawiają, że dzielnice są popularne wśród pracowników korporacji. Duża liczba nowych inwestycji deweloperskich zachęca także osoby poszukujące mieszkań o wyższym standardzie.

Krowodrza (Dz.V) i Bronowice (Dz.VI) to dzielnice popularne wśród studentów (rozbudowana komunikacja miejska i siedziby uczelni), budowa i rozwój istniejących centrów biznesowych przyciągają pracowników korporacji, którzy także docenią mieszkania w nowych inwestycjach. Dzielnice posiadają także linię kolejową, pozwalającą na bezpośredni dojazd do Krakowskiego Biznes Parku w Zabierzowie.

Zwierzyniec (Dz.VII) z Wolą Justowską, to zdecydowanie dzielnica przyciągająca bardziej zamożnych mieszkańców. Salwator jest popularny wśród studentów, ale ceny nieruchomości są wysokie.

Dębniki (Dz.VIII) są jedną z najbardziej rozwijających się dzielnic miasta, powstaje tutaj duża ilość inwestycji deweloperskich. Przekrój najemców jest bardzo duży. Nie słabnącą popularnością cieszy się osiedle Ruczaj, z Kampusem UJ i wciąż rozwijającym się centrum biznesowym. Stara część dzielnicy (np. osiedle Podwawelskie) łączy w sobie okolicę studencką (bloki z lat 70-80.), z nowoczesnymi apartamentami dla bardziej zamożnych najemców. Na uwagę zasługuje dynamiczny rozwój Opatkowic (w związku z dużą ilością nowych inwestycji położonych przy trasie kolei miejskiej, z szybkim dojazdem do centrum i obwodnicy miasta). Ruczaj i Opatkowice znajdują się także w sąsiedztwie Skawiny i jej strefy ekonomicznej.

Łagiewniki i Borek Fałęcki (Dz.IX) zyskują ostatnio na popularności, w dzielnicach pojawiły się nowe inwestycje deweloperskie, raczej popularne wśród osób pracujących. 

Swoszowice (Dz.X) to zdecydowanie zabudowa jednorodzinna, w okolicach znajduje się znane uzdrowisko. Dzielnica popularna jedynie wśród zamożnych najemców, poszukujących domów dla rodziny.

Podgórze Duchackie (Dz.XI) oraz Bieżanów – Prokocim (Dz.XII), w tych dzielnicach można znaleźć nieruchomości o niższej cenie za metr kwadratowy. Są popularne wśród studentów - odległość od centrum jest dość duża, ale dzielnice są doskonale skomunikowane z uczelniami i centrum miasta. Dominuje wysoka zabudowa wielorodzinna, bloki z wielkiej płyty oraz nowe inwestycje deweloperskie, także głównie w wysokiej zabudowie.

Podgórze (Dz.XIII), druga co do wielkości dzielnica Krakowa, szczególnie w części sąsiadującej z Kazimierzem, przeżywa renesans. Sporo jest nowych inwestycji deweloperskich oraz kamienic w rewitalizacji. Dzielnica zanotowała w ostatnim roku spory wzrost cen. Jest jednak bardzo zróżnicowana, od prestiżowych nieruchomości, do ulic z budynkami w bardzo złym stanie technicznym. Inwestowanie na Podgórzu wymaga znajomości topografii miasta.

Czyżyny (Dz.XIV), Mistrzejowice (Dz.XV) i Bieńczyce (Dz.XVI) są dzielnicami o bardzo różnorodnej strukturze najemców. Dominuje zabudowa z wielkiej płyty, ale w dużej części są to zadbane budynki po modernizacji. Znajdziemy tu zarówno nieruchomości dla studentów, jak i nowe inwestycje z mieszkaniami o podwyższonym standardzie.

Wzgórza Krzesławickie (Dz.XVII) czyli jedna z najbardziej peryferyjnych dzielnic miasta. Okolica trudna w najmie, zdominowana przez zabudowę z lat 60.-80. Powoli powstają tu pojedyncze inwestycje deweloperskie, ceny są atrakcyjne. Po poprawie infrastruktury drogowej dzielnica może zyskać na popularności.

Nowa Huta (Dz.XVIII) Klasycystyczna część dzielnicy poddawana jest stopniowej modernizacji, powstają też inwestycje deweloperskie.  Mieszkańcy doceniają bliskość terenów zielonych, rekreacyjnych oraz doskonałą infrastrukturę drogową. Bliskość obwodnicy miasta i szybki dojazd np. do strefy ekonomicznej Wieliczki i Niepołomic także są atutem tej lokalizacji.

Rynek najmu 

Rynek najmu w Krakowie jest bardzo zróżnicowany. Do najpopularniejszych lokali na wynajem należą mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 m2, których ceny wahają się w zależności od kluczowych czynników, takich jak lokalizacja i standard nieruchomości. Jeżeli chodzi o centralną części Krakowa, to za mieszkanie dwupokojowe o dobrym standardzie najemcy zapłacą średnio 2500 zł czynszu miesięcznie. Oczywiście wraz z odległością od centrum ceny najmu stają się coraz niższe. W popularnych dzielnicach takich jak Krowodrza, czy Bronowice średnia cena to 1900 zł. Są to lokalizacje popularne szczególnie wśród studentów, ze względu na bliskość największych krakowskich uczelni. W obrzeżnych częściach Krakowa podobnej wielkości mieszkania oferowane są średnio za 1600 - 1800 zł. Tutaj kluczowym czynnikiem wpływającym na cenę jest standard mieszkania.

Podaż mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie stale rośnie, a niesłabnące zainteresowanie rynkiem najmu oraz wzrost wynagrodzeń przynosi wyższe ceny czynszów. Wzrost ten można zaobserwować nie tylko w tych najbardziej pożądanych dzielnicach, ale także w rejonach oddalonych od centrum – za kawalerki w centrum miasta najemcy płacili od 1430 zł miesięcznie.

Rynek pierwotny 

Jeżeli chodzi o obszar rynku pierwotnego, tutaj struktura mieszkań pozostaje w dalszym ciągu stabilna. W ofertach możemy znaleźć przede wszystkim mieszkania 3-pokojowe (około 45% oferty mieszkaniowej). 

Projekty deweloperskie

W Krakowie mieszkania sprzedawano w 175 inwestycjach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym wg stanu na marzec 2020 r. Struktura względem dzielnic w dalszym ciągu pozostaje stabilna – najwięcej projektów jest realizowanych w dzielnicy Podgórze (43,4%). 

W Krakowie tak jak w całej Polsce od kilku lat możemy obserwować wzrost cen wynajmu mieszkań. Pomimo obecnej sytuacji związanej z pandemią koronawirusa oraz tymczasowego zamrożenia gospodarki w połowie marca cały rynek mieszkaniowy zastopował zarówno w segmencie kupna mieszkania, jak i wynajmu. Wiele osób, które planowały zakup mieszkania, nie zrezygnowały z niego kompletnie, jednak odroczyły tę decyzję w czasie. Pomimo wielkiej niewiadomej na rynku najmu, epidemia nie odbiła się zbytnio negatywnymi skutkami. Już w połowie kwietnia można było zaobserwować ponowny wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem, a ceny nie spadły znacząco. Mówiąc natomiast o inwestycjach krótkoterminowych, możemy powiedzieć o większym „kryzysie”. Powołując się na statystyki, co trzecie mieszkanie w centrum Krakowa wynajmują właśnie turyści. Niestety, w związku z zamknięciem granic oraz zakazu wynajmu krótkoterminowego ten segment ucierpiał najbardziej.