Ile wynosi czynsz, rachunki, opłaty za media i inne stawki za utrzymanie mieszkania?

Drożejące produkty w sklepach i wzrost cen paliw na stacjach to nie jedyne dotkliwe skutki do niedawna mocno rozpędzonej inflacji. Gospodarstwa domowe boleśnie odczuły wzrost kosztów i opłat związanych z utrzymaniem mieszkania. Jak przedstawiają się opłaty za czynsz i media w 2025 roku? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są czynsze najmu mieszkań w największych polskich miastach,
• jaka jest wysokość czynszów administracyjnych we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach,TBS,
• jakie są opłaty za media (ciepło sieciowe, wywóz śmieci).

Koszty wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania to obecnie jedyna alternatywa dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by starać się o finansowanie z banku zakupu własnej nieruchomości. Dobrą wiadomością jest to, że według analityków, po latach dynamicznych wzrostów wysokości czynszu najmu, obecnie średnia kwota czynszu na lokalnych rynkach rośnie znacznie wolniej. Eksperci notują stabilizację, a na niektórych rynkach lokalnych nawet spadki czynszów.

Wg danych Amron Sarfin na początku 2025 roku:

• w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania (bez rozróżnienia na metraże) wynosił 2311 zł. Rok do roku czynsze wzrosły o niecałe 3 procent.
• W Krakowie średni czynsz najmu mieszkania to 1841 zł. Stawka wzrosła rok do roku o niecały 1 proc.
• We Wrocławiu za wynajem mieszkania płaci się przeciętnie 1888 zł. Tyle wynosi czynsz średni, który spadł w ciągu roku o niecałe 0,5 proc.
• W Poznaniu średnia stawka to 1551 zł, a roczny wzrost to 3,4 proc.
• 1979 zł - tyle wynosi czynsz za mieszkanie (średnia) w Gdańsku. Czynsze przez 12 miesięcy stawki wzrosły nieznacznie - o 0,74 proc.

Utrzymanie mieszkania – koszty

Z szacunkowych obliczeń na podstawie danych GUS wynika, że przeciętna polska rodzina na utrzymanie mieszkania wydaje co miesiąc około 800 - 1400 zł. Wiele zależy od lokalizacji, typu nieruchomości, zużycia prądu i rodzaju paliwa grzewczego. Generalnie koszty utrzymania w dużych miastach są wyższe o 20 - 30 proc.

Z roku na rok koszty niestety rosną - dobra informacja jest jednak taka, że w minionym roku rosły wolniej niż w latach wcześniejszych. Z danych BIG Data RynekPierwotny.pl wynika, że w 2024 średnio utrzymanie mieszkania podrożało o 5,5 proc. To nadal dużo, ale mniej niż w latach 2022 i 2023, kiedy wzrosty kosztów były ponad 14-procentowe.

Comiesięczna wysokość czynszu za mieszkanie, uzależniona jest nie tylko od danego miasta, ale i formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Opłaty czynszowe (administracyjne) za mieszkanie w bloku (budynku wielorodzinnym) mogą znacząco różnić się od siebie.

Od czego zależy wysokość czynszu? M.in. od tego:

• czy lokal funkcjonuje w ramach spółdzielni lub wspólnoty;
• jakie opłaty zostały zawarte w czynszu i w jakiej wysokości?

Na przykład ile wynosi fundusz remontowy, jaka jest wysokość opłat za wodę i utrzymanie części wspólnych itp.). Jak widać, w czynszu znajdują się również opłaty niezależne od zarządcy - takie jak np. woda czy śmieci.

Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. Przeanalizowaliśmy też koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego.

Stawki czynszu administracyjnego zależne od nieruchomości

Comiesięczna wysokość czynszu za mieszkanie, uzależniona jest nie tylko od danego miasta, ale i formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Opłaty czynszowe (administracyjne) mogą dość różnić się od siebie. Od czego zależy wysokość czynszu? M.in. od formy prawnej funkcjonowania nieruchomości (np. w ramach spółdzielni lub wspólnoty), od tego, jakie opłaty w czynszu zostały zawarte i w jakiej wysokości (np. ile wynosi fundusz remontowy, jaka jest wysokość opłat za wodę itp.). Jak widzimy, w czynszu znajdują się również opłaty niezależne od zarządcy - takie jak np. woda czy śmieci.

Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. Sprawdziliśmy też koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego.

Ile wynosi czynsz za mieszkanie własnościowe?

Brakuje danych statystycznych, które prezentowałyby uśredniony poziom zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości (zastępcza nazwa: czynsz administracyjny) we wspólnotach mieszkaniowych, czy spółdzielniach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wystarczającej liczby spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, by wyliczyć na ich podstawie statystycznie wiarygodne stawki przeciętne.

To, ile wynosi czynsz za mieszkanie własnościowe, zależy od wielu zmiennych.

Na czynsz administracyjny (czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni) składają się:

• pensje dla zarządu,
• koszty związane z centralnym ogrzewaniem,
• ceną energii elektrycznej w częściach wspólnych,
• opłaceniem remontów i napraw bieżących,
• spłatą zaciągniętych kredytów,
• sprzątaniem, utrzymaniem zieleni, okresowymi przeglądami itp.

Czynsz oczywiście zależy też od wielkości mieszkania. We wspólnotach mieszkaniowych, ale także spółdzielniach obowiązuje zasada, że im większa powierzchnia mieszkania, tym większy procent wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnej przypada na właściciela.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż w Warszawie

Czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej – gdzie taniej?

Przyjmuje się, że z racji wielkości i liczby członków, oraz stałych pracowników utrzymywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, czynsze eksploatacyjne za mieszkania, którymi zarządzają, mogą być wyższe niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych, a już na pewno mieszkańcy wspólnot mają większy wpływ na wydatki. W spółdzielniach liczących po kilkaset czy kilka tysięcy osób, głos jednego czy nawet kilkunastu mieszkańców, może nie mieć znaczenia.

Planujesz remont lub wykończenie mieszkania? Zobacz oferty - od 1200 zł/m2

W praktyce jednak czynsze administracyjne mieszkań ze spółdzielni wcale nie muszą być wyższe - a wręcz przeciwnie. Spółdzielnia jako duża instytucja, z racji skali zlecenia, może wynegocjować korzystniejsze stawki od firm budowlanych/remontowych. Może też czerpać dochody np. z wynajmu, czy sprzedaży mieszkań (wiele spółdzielni działa obecnie jak quasi deweloperzy) i przez to móc obniżyć czynsze za mieszkania dla swoich członków.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Mieszkania komunalne

Stawki czynszów za mieszkania komunalne są ustalane na drodze uchwały gminy. Jak można było się spodziewać, czynsze w analizowanych przez nas miastach w 2025 roku poszły do góry, lub też w najbliższym okresie zostaną podniesione.

• w Warszawie stawka bazowa dla najmu na czas nieoznaczony wynosi 13,08 zł za 1 m2. Obniżki czynszu są możliwe dla osób z niskimi dochodami, posiadających umowę najmu na czas nieoznaczony i nie zalegających z opłatami.
• w Krakowie od dnia 1 stycznia 2025 r., w zależności od kategorii lokalu, stawki czynszu kształtują się od 6,64 zł/m2 do 16,96 zł/m2. Stawki różnią się również w zależności od położenia lokalu w mieście (strefa miejska, peryferyjna, centralna) oraz typu najmu (najem socjalny) od 5,96 zł/mkw. do 15,22 zł/mkw. Stawka za najem socjalny lokalu i pomieszczenia tymczasowego wynosi 2,98 zł za 1 mkw.
• w Poznaniu opłata czynszowa wynosi średnio 9,60zł/mkw. minimalna stawka czynszu to 6,90 zł/mkw., a maksymalna rzeczywista stawka czynsz kształtuje się na poziomie 14,35 zł/m².
• we Wrocławiu stawka bazowa za gminne mieszkanie komunalne wynosi 8,90 zł/mkw., koszt czynszu za mieszkanie socjalne to 2,22zł/mkw.
• w Gdańsku stawka bazowa czynszu za mieszkania komunalne wynosi 14 zł/mkw. od 17 marca 2025. To oznacza wzrost o 16,7% w porównaniu z poprzednim okresem, kiedy to wynosiła 12 zł/mkw.

Budownictwo społeczne

• w Warszawie czynsze w TBS Warszawa Południe kształtują się na poziomie od 18,41 do 20,58 zł/mkw.
• w Poznaniu aktualne stawki w PTBS w ramach programu "POZnań – i zamieszkaj" wynoszą 21,29 zł za metr kwadratowy, a najemcy mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu, w wysokości 12,68 zł za metr kw.
• we Wrocławiu średnie stawki czynszów w gminnym TBS wynoszą 17,85 zł, jednak ich rzeczywista wysokość uzależniona jest od konkretnego osiedla.
• w Gdańsku Towarzystwie Budownictwa Społecznego stawki czynszu wynoszą od 9,40 do 15,55 zł. A w TBS Motława od 13 do 16,45 zł.

Opłaty za mieszkanie - ile wynoszą?

Jak już wspomnieliśmy, to ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce, uzależnione jest nie tylko od opłat administracyjnych na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Wysokość kosztów utrzymania mieszkania zależy również od cen mediów. Część z nich w formie zaliczek wlicza się do czynszu, który dostają mieszkańcy. Czynsz za mieszkanie obejmuje najczęściej opłatę za wywóz śmierci, za wodę i ścieki. Elementem czynszu będzie też ogrzewanie sieciowe. Opłaty lokalne zależą głównie od decyzji samorządów. Dlatego też dla osób, które szukają np. mieszkania na sprzedaż, Katowice, Kraków, a tym bardziej Warszawa zaserwują o wiele wyższe stawki administracyjne, aniżeli mniejsze miejscowości.

Z analizy portalu RynekPierwotny.pl w oparciu o dane GUS wynika, że w ciągu dwóch lat koszty utrzymania mieszkania w Polsce wzrosły o kilkadziesiąt procent. I tak - z przywołanej analizy wynika, że w ciągu trzech lat sukcesywnie drożała energia cieplna - w 2022 roku o 16 proc, w 2023 aż o 33 proc., a w 2024 o 7,1 proc.

Podobnie ma się rzecz z innymi opłatami za media. Prąd poszedł do góry w 2023 roku o ponad 21 proc., a w zeszłym energia elektryczna podrożała o blisko 10 proc., woda i kanalizacja odpowiednio o 11 i 10 proc., gaz o ponad 7 proc. Najmniej podrożały stawki za odbiór nieczystości, w zeszłym roku tylko o 2,1 proc.

W polskich samorządach spotyka się dwa główne systemy naliczania opłat za nieczystości - od osoby w gospodarstwie domowym i powiązany ze zużyciem wody.

• w Warszawie od października 2024 spadły opłaty za wywóz śmieci. Stawka dla gospodarstwa domowego w zabudowie jednorodzinnej wynosi 91 zł (obniżka o 15 proc. ze 107 zł), opłata od gospodarstwa domowego w zabudowie wielolokalowej wynosi 60 zł (obniżka o 30 proc. z 85 zł). Będzie to widoczne w czynszu, bowiem wywóz nieczystości najczęściej wchodzi w skład czynszu za mieszkanie.
• we Wrocławiu opłaty za śmieci wynoszą 41,24 zł od osoby. W zeszłym roku było to od 25,5 zł do 29,5 zł od osoby lub 1,2-1,3 zł za metr kwadratowy.
• w Poznaniu koszt wywozu śmieci wynosi 28 zł za osobę w domach jednorodzinnych i 25 zł za osobę w bloku
• w Krakowie mieszkańcy zabudowy wielo- i jednorodzinnej płacą tyle samo. Stawka to 27,00 zł za jednego mieszkańca zamieszkującego daną nieruchomość. Jeżeli właściciel nie zbiera odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 54 zł za jednego mieszkańca.
• w Gdańsku opłaty za wywóz uzależnione są od powierzchni mieszkania. Dla nieruchomości o metrażu do 110 mkw. stawka wynosi 0,88 zł za mkw. Dla nieruchomości o powierzchni powyżej 110 mkw. koszt wywozu nieczystości to 0,10 zł/mkw. Jeżeli właściciel nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 1,76 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego do 110 mkw., oraz 0,20 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego w części przekraczającej 110 mkw.

Ogrzewanie - ciepło sieciowe

Koszty ogrzewania są mocno zróżnicowane w zależności od wykorzystywanej energii i typu budownictwa. Zupełnie inaczej kształtują się opłaty przy ogrzewaniu prądem, gazem, węglem, czy też centralnym ogrzewaniu. W naszym zestawieniu skupiliśmy się na tym ostatnim, by porównać stawki w poszczególnych miastach.

• w Warszawie cena ciepła od 1 lipca 2024. wynosi 126,47 zł za 1 GJ (cena dla grupy taryfowej A3B1C1 dla zużycia 5500 GJ/MW) z czego około 20 proc. to koszt dostarczenia ciepła do budynku przez Veolia Energia Warszawa S.A., a 80 proc. kosztów taryfy to koszt wyprodukowania ciepła.
  
• we Wrocławiu od 1 stycznia 2024 stawki firmy Fortum w usłudze Mój Dom wynoszą 23,32 zmiękczonej ciepłej wody, jako nośnika ciepła. Stawki za ciepło wynoszą natomiast 74,12 zł za gigadżul ciepła netto.. W zeszłym roku było to 74,12 zł.
• w Krakowie rok 2024 przyniósł mocne podwyżki kosztów energii cieplnej. Od 1 czerwca 2024 średnia cena netto 1 gigadżula energii wynosi 138,62 zł netto - informuje MPEC Kraków.
• w Poznaniu ciepło również podrożało. Od 1 lipca 2024 stawka za 1 Gj ciepła wynosi 70,45 zł, do tego ceny za moc i opłaty przesyłowe
• w Gdańsku klient z grupy taryfowej VIII.1 zapłaci 129 zł za 1 Gj ciepła i 40 zł,17 groszy za nośnik. 

Jakie koszty ogrzewania indywidualnego?

Jeśli nie korzystamy z ciepła sieciowego, pozostaje nam ogrzewanie na własną rękę, a więc i wybór paliwa oraz systemu grzewczego. Co będzie najtańsze i wpłynie najkorzystniej na obniżenie naszych wydatków na życie?

Na podstawie kalkulatora Alarmu Smogowego przedstawiono roczne koszty ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej dla domu o powierzchni 120 m², zamieszkanego przez czteroosobową rodzinę. Uwzględniono dwa warianty zużycia ciepła: starszy, ale dobrze ocieplony dom (80 kWh/m²/rok) oraz budynek spełniający normę WT 2021 (55 kWh/m²/rok), który posiada m.in. grubą izolację ścian i dachu, trzyszybowe okna oraz wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła. Poniższa tabela pokazuje, jak zmieniają się roczne wydatki w zależności od zastosowanego systemu grzewczego i poziomu efektywności energetycznej budynku.

Ile średnio płaci się za prąd?

1,11 zł - tyle wynosi obecnie przeciętna cena całkowita za 1 kWh prądu - zarówno za wytworzenie energii, jak i przesył (dane za enerad.pl). Natomiast wg stawek taryfowych przeciętna cena prądu w Polsce to 1,46 zł / kWh (za enerad.pl).

Przypomnijmy, że do końca września obowiązuje zamrożenie cen prądu dla gospodarstw domowych i niektórych podmiotów. Maksymalna cena prądu wynosi obecnie 500 zł/MWh netto (0,5050 zł/kWh) dla gospodarstw domowych i 693 zł/MWh netto (0,6930 zł/kWh) dla jednostek samorządu oraz podmiotów wrażliwych. Gospodarstwa domowe zostały też czasowo zwolnione z opłaty mocowej.

Co dalej z cenami prądu po 30 września? Wg zapowiedzi ministra finansów zamrożenie cen dla gospodarstw domowych utrzymane byłoby do końca 2025 roku.

Zakładając, że roczne zużycie gospodarstwa domowego wynosi 2 MWh (jest to zużycie powyżej normy - przeciętnie mieści się w granicy 900 kWh - 1400 kWh), wówczas średni roczny koszt energii elektrycznej dla gospodarstwa domowego wynosi 1600 zł (dane globalprices.com), czyli ok. 130 - 150 zł miesięcznie.

Podatek od nieruchomości

Kolejnym, choć nie tak bolesnym, jak opłaty za czynsz administracyjny i media, kosztem utrzymania nieruchomości, jest podatek od nieruchomości. Należy on do tzw. podatków lokalnych, a więc uchwalanych przez gminy. Podatek od nieruchomości płacimy raz do roku. Jego wysokość uzależniona jest od powierzchni nieruchomości i jej przeznaczenia, nie zależy natomiast od liczby osób zamieszkujących - w przypadku mieszkań.

Maksymalny poziom stawek ustala Ministerstwo Finansów. Wszystkie przywołane przez nas miasta, ustaliły tegoroczny podatek na poziomie maksymalnym. W porównaniu do stawek zeszłorocznych te z roku obecnego uiszczane przez właścicieli nieruchomości, wzrosły. Stawka podatku za mieszkania w 2025 roku wynosi 1,19 zł.

W zeszłym roku było to 1,15 zł. Wówczas roczny podatek za dom o powierzchni użytkowej 100 mkw. wynosił 115 zł, obecnie jest to 119 zł.

Wzrosły również stawki za nieruchomości innego rodzaju – m.in. te, w których prowadzi się działalność gospodarczą. Obecnie stawka maksymalna wynosi 34 zł/mkw. W 2024 roku było to 33,10 zł/mkw., w 2023 - 28,78 zł. W ciągu dwóch lat maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla firm poszła do góry aż o 18 proc.

Koszty utrzymania mieszkania w 2025 roku: podsumowanie

Powyższe zestawienie nie wyczerpuje całości kosztów utrzymania domu. Do czynszu do spółdzielni lub wspólnoty należy doliczyć oczywiście koszty kredytowania, bo przecież wielu mieszkańców oprócz utrzymania mieszkania, spłaca także kredyty mieszkaniowe. W zakresie kosztu mediów wiele zależy choćby od - najczęściej ujętej jak część czynszu - opłaty za wodę.

Koszty utrzymania nieruchomości odgrywają coraz większą rolę w decyzjach zakupowych klientów. Chodzi nie tylko o ich wysokość, ale również o kwestie prawne, związane z ekologią i przepisami unijnego Zielonego Ładu. Należy pamiętać, że docelowo Unia chce odejść od wszystkich nieodnawialnych źródeł energii na rzecz fotowoltaiki i innych OZE. Dyrektywa o zeroemisyjności budynków mieszkalnych ma wejść w życie w 2030 roku, a dwa lata wcześniej obejmie budynki publiczne.

Docelowo od 2040 roku ma zacząć obowiązywać całkowity zakaz używania paliw kopalnych do ogrzewania i chłodnictwa. Z kolei samych nieruchomości nie będzie można sprzedać bez świadectw energetycznych budynku. Wszystko to - jeśli wejdzie w życie zgodnie z zapowiedziami - znacząco przeobrazi nasz rynek mieszkaniowy i sprawi, że na pierwszy plan wysuną się właśnie kwestie związane z kosztami utrzymania, energooszczędnością, rodzajem instalacji grzewczych, kosztami ich zmian i wymuszonych nowymi przepisami remontów i modernizacji.