REIT po polsku

REIT, czyli Real Estate Investment Trust to rodzaj funduszu inwestycyjnego. W założeniu znacząco zwiększa inkluzywność inwestycji w nieruchomości. W krajach, w których działają REITy, pozwalają one lokować pieniądze w nieruchomościach również tym, których nie stać na kupno mieszkania czy powierzchni biurowej pod wynajem.

Pomimo obecności na wielu rynkach, w Polsce REITów wciąż nie ma. Rząd zapowiadał odpowiednią ustawę już w ubiegłym roku. Prace legislacyjne wciąż trwają i trudno ocenić kiedy dobiegną końca.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest REIT
• w jaki sposób wpływa na rynek nieruchomości
• czy REIT-y pojawią się w Polsce

Wielki znak zapytania

Proces wdrażania na krajowym rynku kapitałowym instytucji REIT, pod rodzimym pojęciem FINN, ruszył już ponad trzy lata temu i doczekał się już trzeciej wersji projektu. Według pierwotnych założeń FINN-y miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Następnie dołączono do nich mieszkaniowe, by w końcu, już w najnowszej wersji projektu ustawy z września 2018 roku, pozostawić tylko te ostatnie jako jedyny dopuszczalny cel inwestycyjny polskich REIT-ów. 

Ministerstwo Finansów, instytucja odpowiedzialna za ostateczny kształt przedmiotowych przepisów, uzasadniała tego typu decyzję opinią Narodowego Banku Polskiego, który zdecydowanie odrzucił możliwość inwestowania w komercję przez FINN-y. Powodem miałoby być wysokie ryzyko inwestycyjne, wynikające z faktu zdominowania rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych przez dużych inwestorów zagranicznych, z którymi ponoć trudno by było konkurować świeżo powołanym podmiotom. A to – zdaniem NBP – mogłoby rodzić niebezpieczeństwo strat nie tylko dla inwestorów, ale co gorsza dla krajowego systemu bankowego, który dla FINN-ów miałby stanowić jedno z głównych źródeł pozyskiwania kapitału. 

Niestety wszystko wskazuje na to, że w jakiejkolwiek opcji FINN-y jako rodzime REIT-y nieprędko ujrzą światło dzienne, o ile ujrzą je kiedykolwiek. Oczywiście samo nasuwa się pytanie z wielkim znakiem zapytania, dlaczego projekt rzekomo tak ważnej ustawy trafił na dobre do sejmowej „zamrażarki” w poprzedniej kadencji Sejmu, pomimo wręcz entuzjastycznych ocen i opinii wyrażanych przez rządowych notabli jeszcze na kilka tygodni przed planowanym wejściem w życie przepisów o FINN w styczniu 2019 roku.  

Strach przed porażką?

Jedyną sensowną teorią, tłumaczącą zatrzymanie prac ustawodawczych poprzedniej kadencji Sejmu w przedmiotowym przypadku, jest po prostu obawa rządowych gremiów odpowiedzialnych za powstanie ustawy o FINN-ach przed legislacyjną porażką. Czy faktycznie istnieją uzasadnione obawy, że wejście w życie przepisów o firmach inwestujących w najem nieruchomości mogłoby okazać się wizerunkową klapą rządowych decydentów, co gorsza wypadającą w newralgicznym czasie tuż przed ostatnimi wyborami parlamentarnymi?   

Zasadniczy problem z FINN-ami, wg przyjętej w projekcie ustawy z września 2018 r. formuły, miałby polegać na tym, że od klasycznych REIT-ów odróżniałoby je to, co w inwestycjach absolutnie najważniejsze, czyli ich dywersyfikacja. Światowe REIT-y inwestują we wszelkiej maści obiekty komercyjne: biurowce, galerie handlowe, magazyny, hotele itp., natomiast mieszkaniówka stanowi margines ich zainteresowań albo wręcz wcale nie jest brana pod uwagę. W przypadku FINN-ów miało być dokładnie odwrotnie – przyjęto regułę inwestowania praktycznie tylko w mieszkania na wynajem, przy niemal całkowitym wykluczeniu obiektów komercyjnych.

Tymczasem jak wiadomo im słabsza dywersyfikacja portfela inwestycyjnego, tym wyższe jego ryzyko. FINN-y byłyby więc typowo rodzimym „wynalazkiem” o podwyższonym ryzyku, a ich wprowadzenie na rynek klasycznym eksperymentem z trudnym do przewidzenia efektem końcowym. 

Poza tym wymogi jakie postawiono podmiotom aspirującym do instytucji FINN, czyli przede wszystkim wysoki poziom nieruchomościowych aktywów rzędu minimum 50 mln zł, mógłby ograniczyć wolumen kandydatów do jednej tylko pozycji – Funduszu Mieszkań na Wynajem BGK.

Powrót do korzeni?

Potwierdzeniem wyżej opisanej tezy jest praktycznie jedyny sygnał na przestrzeni kilkunastu miesięcy, jaki w spawie perspektyw FINN dotarł na rynek ze strony gremiów rządowych. Pojawił się on na spotkaniu wiceministra rozwoju Roberta Nowickiego z członkami Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, jakie miało miejsce pod koniec ub. roku. Przy tej właśnie okazji wiceminister przyznał, że pomysł inwestowania przez FINN-y jedynie w mieszkania traci na aktualności na rzecz przywrócenia możliwości rozszerzenia ich opcji inwestycyjnych także na nieruchomości komercyjne. Oznaczałoby to swoisty powrót do korzeni, czyli zarówno wcześniejszych założeń ustawowych polskich REIT-ów, jak i wypracowanych przez dekady i sprawdzonych ich standardów światowych. 

W tej sytuacji mogłoby się wydawać, że nie ma nic prostszego. Zgodnie z zasadą dyskontynuacji ustawodawca wyrzuca do przysłowiowego kosza nieuchwalony w poprzedniej kadencji projekt ustawy o FINN, a następnie uruchamia procedowanie kolejnego, będącego wynikiem bieżących ustaleń i konsultacji. Sęk w tym, że od trzech już miesięcy nad kwestią polskich REIT-ów zapanowała ponownie cisza, która po raz kolejny potwierdza bardzo słabe perspektywy uruchomienia ich misji w kraju.

Polskich REIT-ów droga pod górkę

Wbrew dość powszechnej opinii o świetlanych perspektywach REIT-ów na rodzimym rynku kapitałowym oraz o ich wręcz zbawiennym znaczeniu dla rozwoju krajowej mieszkaniówki, sprawa zdaje się nie wyglądać aż tak optymistycznie i bezproblemowo.

Przede wszystkim podstawowym warunkiem sukcesu FINN-ów jest w pełni rozwinięty rynek kapitałowy z prężnie działającą giełdą papierów wartościowych. Tymczasem warszawska GPW wydaje się od dłuższego czasu bardziej zwijać niż podlegać pożądanemu rozwojowi. Co szczególnie deprymujące, kategoria tzw. „ulicy”, czyli szerokiej rzeszy inwestorów indywidualnych, ze szczególnym uwzględnieniem drobnych ciułaczy, w praktyce od lat tu nie istnieje. 

Gwoździem do trumny zainteresowania giełdą przez przysłowiowego Kowalskiego był kazus GetBacku, który skutecznie wypłoszył resztki inwestorów indywidualnych, dla których warszawska giełda bardziej kojarzy się dziś z kasynem i hazardem aniżeli z cywilizowaną formą inwestowania. Tymczasem bez udziału na odpowiednią skalę giełdowej drobnicy marzenie o powodzeniu projektu wprowadzenia w Polsce REIT-ów może okazać się jedynie mrzonką.

Co gorsza, rodzima historia pośredniego inwestowania w nieruchomości za sprawą certyfikatów krajowych funduszy nieruchomości (tzw. FIZ), a więc podmiotów pod wieloma aspektami analogicznymi do FINN-ów czy REIT-ów, jest o tyle bogata, co zdecydowanie niechlubna. Przez długie lata kojarzyły się one w Polsce głównie z permanentnymi stratami idącymi w dziesiątki procent, co zapewne nie byłoby czynnikiem zachęcającym do inwestycji w udziały FINN, przynajmniej w początkowym okresie ich rynkowej misji.

I wreszcie wbrew pozorom, a nawet zwykłej logice, inwestycje bezpośrednie i pośrednie w nieruchomości to dwie zupełnie różne kwestie, zwłaszcza w warunkach krajowych, będących pochodną mentalności rodaków. Innymi słowy, argument, że wręcz owczy na dziś dzień pęd Polaków do lokowania oszczędności w mieszkania na wynajem jest gwarancją powodzenia spółek FINN na giełdzie, to zdecydowanie błędna kalkulacja, nie mająca wiele wspólnego z rzeczywistością. 

Niestety wobec tych wszystkich wątpliwości widoczna dziś awersja rodzimych decydentów do jak najszybszego wprowadzenia w Polsce instytucji REIT-ów wydaje się jak najbardziej uzasadniona i zrozumiała. W tym przypadku ewentualnej porażki legislacyjnej, której skutki trudno byłoby przecenić, nie dało by się bowiem w żaden sposób zamaskować, zbagatelizować czy wytłumaczyć. W takim razie nasuwa się pytanie – jakie są perspektywy wprowadzenia FINN-ów do polskiego prawa w stosunkowo bliskiej perspektywie.

Niestety wygląda na to, że raczej iluzoryczne, i to pomimo bardzo popularnej tezy, że powołanie do życia tego typu podmiotów w kraju jest absolutnie niezbędne, a nawet nieuniknione w przewidywalnej przyszłości.