Umowa rezerwacyjna, przedwstępna i przyrzeczona przy zakupie mieszkania od dewelopera – formalności krok po kroku

Kupno mieszkania od dewelopera to nie tylko wybór lokalu, lecz także formalności związane z zawarciem kilku umów. Zanim złożysz podpis, sprawdź, czym różnią się od siebie poszczególne umowy (rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska i przyrzeczona), jakie mają znaczenie i do czego służą. Każdy dokument przybliża cię do realizacji marzeń o własnych czterech kątach, dlatego pomożemy ci przygotować się na to, co cię czeka.

Planujesz kupno mieszkania z rynku pierwotnego? Sprawdź, jakich formalności należy dopełnić i na co zwracać uwagę przy zawieraniu umów z deweloperem. W artykule przedstawiamy, jakie rodzaje umów będziesz podpisywać w trakcie procesu zakupowego i jakie są ich skutki.

Umowy zawierane podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego – najważniejsze informacje

• Umowa rezerwacyjna jest opcjonalna. Pozwala zarezerwować interesujący cię lokal na określony czas, dzięki czemu deweloper nie sprzeda go innej osobie.
• Umowa deweloperska jest obowiązkowa przy zakupie mieszkania w trakcie budowy. Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
• Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony (dewelopera i kupującego) do zawarcia w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
• Umowa przyrzeczona przenosi prawo własności na nowego nabywcę mieszkania. Wymaga formy aktu notarialnego.
• Jeśli zamierzasz sfinansować zakup lokalu kredytem hipotecznym, czekają cię dodatkowe umowy z bankiem. Są to m.in. umowa dotycząca kredytu hipotecznego, rachunku bankowego czy wymaganych zabezpieczeń.

Kupno mieszkania od dewelopera – dokumenty i formalności

Podjąłeś decyzję o kupnie nieruchomości z rynku pierwotnego? Przed tobą kilka formalności, które sprowadzają się głównie do zawarcia odpowiednich umów z deweloperem: rezerwacyjnej, przedwstępnej, deweloperskiej i przenoszącej własność. Warto, byś upewnił się, że zawierają one zapisy realnie chroniące kupującego – zadbasz w ten sposób o bezpieczny zakup mieszkania z rynku pierwotnego.

Poniższa tabela przedstawia najważniejsze informacje o poszczególnych rodzajach umów zawieranych przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest umową tymczasową między deweloperem a osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Polega na rezerwacji mieszkania na określony czas – oferta jest wtedy „zablokowana”. Kupujący zyskuje dzięki temu czas na załatwienie wszystkich formalności związanych z zakupem mieszkania czy uzyskaniem kredytu hipotecznego.

• Do podpisania umowy rezerwacyjnej najczęściej dochodzi na wczesnym etapie inwestycji – przed wybudowaniem lokalu i jego wyodrębnieniem w budynku mieszkalnym. Umowa poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej i przedwstępnej.
• Regulują ją przepisy Ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
• Jest opcjonalna, lecz bardzo często stosowana w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego.
• Powinna być zawarta w formie pisemnej – pod rygorem nieważności, lecz nie wymaga aktu notarialnego. Najczęściej jest umową cywilnoprawną.
• Chroni nabywcę w niewielkim stopniu – sama nie przenosi prawa własności do mieszkania ani nie daje prawnej gwarancji jego uzyskania w przyszłości, ponieważ deweloper w każdej chwili może wypowiedzieć taką umowę. Zabezpiecza jedynie tymczasowo przed sprzedażą nieruchomości innej zainteresowanej osobie.

Art. 30 ustawy deweloperskiej wskazuje, co powinna zawierać umowa rezerwacyjna. Określa ona:

• strony transakcji,
• datę i miejsce zawarcia umowy,
• cenę mieszkania,
• okres rezerwacji lokalu,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej,
• powierzchnię użytkową,
• usytuowanie lokalu w budynku.

Opłata rezerwacyjna

Jednym z warunków zawarcia umowy rezerwacyjnej jest opłata rezerwacyjna. Może ona wynieść maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania, więc jest niższa niż zaliczka dla dewelopera (zwykle 5-10 proc.).

Różnice między zaliczką a zadatkiem

• Opłata rezerwacyjna może być zwrotna lub bezzwrotna – w zależności od zapisów umowy.
• Zazwyczaj przepada, jeśli zainteresowany nabywca wypowie umowę, natomiast podlega zwrotowi, gdy nie dojdzie do transakcji z winy dewelopera.
• Jeśli strony podpiszą umowę deweloperską, sprzedający powinien zaliczyć opłatę rezerwacyjną na poczet zakupu i przekazać na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jakie warunki spełnia bezpieczna umowa rezerwacyjna i na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?

1. Upewnij się, czy deweloper dostarczył ci prospekt informacyjny i dokładnie się z nim zapoznaj.

2. Sprawdź termin rezerwacji.

3. Zwróć uwagę na zasady wpłaty, rozliczenia i zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

4. Sprawdź zapisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy i związanych z tym konsekwencji.

5. Pamiętaj o możliwości negocjowania warunków umowy.

Więcej o umowie rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna – wzór

Chcesz zobaczyć przykładowy wzór umowy rezerwacyjnej? Możesz go pobrać w pliku PDF lub DOCX.

Umowa deweloperska

Zawarcie umowy deweloperskiej to kluczowy i obowiązkowy element przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, gdy inwestycja znajduje się jeszcze w trakcie realizacji – na etapie „dziury w ziemi” czy budowy. Jest kolejnym – po zawarciu umowy rezerwacyjnej – krokiem do załatwienia formalności przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

• Wynika z nowej ustawy deweloperskiej, która zapewnia kupującemu ochronę przed bankructwem dewelopera i niewywiązaniem się przez niego z warunków umowy. W razie nieukończenia inwestycji kupujący otrzyma całość środków wpłaconych na rachunek powierniczy.
• Jest znacznie bardziej wiążąca niż umowa rezerwacyjna. Zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości i jej sprzedaży określonemu nabywcy.
• Zwykle jej podpisanie jest warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego.
• Prawo wymaga, aby umowa deweloperska była zawarta w formie aktu notarialnego. Dokument powinien wskazywać, która strona (sprzedający czy kupujacy) ponosi koszty notarialne – opłaca wynagrodzenie (taksę) na rzecz notariusza.

Ustawa ta daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy w określonych przypadkach, w tym:

• braku przeniesienia własności mieszkania w ustalonym terminie,
• rozbieżności między stanem faktycznym lub treścią umowy deweloperskiej a informacjami zawartymi w prospekcie,
• nieusunięcia przez dewelopera istotnej wady lokalu.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Kolejnym krokiem po zawarciu umowy deweloperskiej jest odbiór mieszkania, zatwierdzony podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Zgodnie z Art. 35 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska powinna zawierać zapisy dotyczące m.in.:

• standardu wykończenia,
• harmonogramu płatności,
• terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• terminu odbioru,
• warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• zasad naliczania odsetek i kar umownych oraz ich wysokość,
• położenia budynku mieszkalnego,
• usytuowania lokalu w budynku,
• powierzchni użytkowej mieszkania,
• ceny sprzedaży,
• stanu prawnego nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa deweloperska? Sprawdź

Umowa deweloperska – na co uważać?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdź:

1. Czy deweloper ma pozwolenie na budowę?

2. Czy założył mieszkaniowy rachunek powierniczy?

3. Jakie skutki odstąpienia od umowy przez nabywcę zakłada umowa?

Umowa deweloperska – wzór

Chcesz zobaczyć przykładową umowę deweloperską? Uproszczony wzór takiego dokumentu znajdziesz na portalu RynekPierwotny.pl.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to dokument, który zobowiązuje sprzedającego i nabywcę mieszkania do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jest alternatywą dla umowy deweloperskiej, gdy:

• lokal jest już wybudowany, wyodrębniony i ma własną księgę wieczystą, lub
• sprzedającym mieszkanie nie jest deweloper, lecz inny podmiot, który nie podlega ustawie deweloperskiej.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży mieszkania podlega przepisom kodeksu cywilnego. Nie wymaga formy aktu notarialnego, lecz nabywca powinien o nią zadbać, aby lepiej zabezpieczyć swoje interesy – może wówczas domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej w postępowaniu sądowym, gdyby deweloper nie wywiązał się ze swojego zobowiązania. Zwykła umowa cywilnoprawna pozwala jedynie ubiegać się o odszkodowanie.

Więcej o umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna chroni kupującego w większym stopniu niż umowa rezerwacyjna, lecz w mniejszym w porównaniu do umowy deweloperskiej.

• Nie podlega zabezpieczeniom w ramach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nabywca nie zyskuje więc gwarancji odzyskania środków przekazanych sprzedającemu – np. w przypadku jego bankructwa.
• Jeśli kupujący wniósł zadatek, może żądać zwrotu w podwójnej wysokości, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego.

Bezpieczna umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia, które znajdą się w umowie końcowej (przyrzeczonej). Należą do nich m.in.:

• pełne dane obu stron,
• data i miejsce zawarcia umowy,
• warunki podpisania umowy końcowej i przekazania mieszkania,
• cena sprzedaży lokalu,
• opis stanu technicznego mieszkania,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• warunki odstąpienia od umowy,
• stan prawny nieruchomości,
• konsekwencje niedotrzymania postanowień umowy,
• forma zapłaty,
• numer księgi wieczystej,
• wysokość zadatku/zaliczki.

Umowa przedwstępna zakłada zazwyczaj wpłatę zaliczki lub zadatku na poczet ceny nieruchomości. Wymagana kwota najczęściej jest wyższa niż w przypadku umowy rezerwacyjnej i wynosi średnio 5-10 proc. wartości mieszkania.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zwrócić uwagę na:

• zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej (maksymalnie rok od podpisania umowy przedwstępnej),
• kary umowne,
• warunki zawarcia umowy końcowej (np. w zależności od uzyskania kredytu hipotecznego),
• stan prawny mieszkania – warto sprawdzić dział II, III i IV księgi wieczystej.

Umowa przedwstępna – wzór

Potrzebujesz wzoru umowy przedwstępnej w PDF lub DOCX? Znajdziesz go na RynekPierwotny.pl.

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej po jej podpisaniu?

Obie strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu nieruchomości, może ponieść negatywne konsekwencje – w zależności od postanowień umowy.

• Deweloperzy często przewidują na taki wypadek kary umowne.
• Mogą również zatrzymać otrzymany zadatek.
• Często umowy przedwstępne zawierają zapis, który umożliwia odstąpienie od umowy przedwstępnej w razie nieuzyskania kredytu hipotecznego.

Umowa przenosząca własność nieruchomości = umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona to ostateczny krok formalny związany z zakupem nieruchomości – strony podpisują ją po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu. Jej zawarcie pozwala nabywcy uzyskać prawo własności. W ten sposób staje się on realnie właścicielem mieszkania. Podstawą prawną umowy przyrzeczonej jest kodeks cywilny.

Więcej o umowie przyrzeczonej

Zachowanie formy aktu notarialnego to podstawowy warunek, aby mogło dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Co to jest? Mówimy w tym przypadku o dokumencie urzędowym sporządzonym przez notariusza. Umowa przyrzeczona potwierdzona notarialnie pozwala po odbiorze mieszkania wpisać nieruchomość do księgi wieczystej.

• Notariusz dopełnia dodatkowych formalności po zakupie nowego mieszkania – przesyła akt notarialny do sądu i odprowadza do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnych.
• Umowa powinna określać, kto ponosi koszty notarialne i opłatę za wniosek o wpis do księgi wieczystej – nabywca, deweloper lub obie strony w równych lub różnych częściach.

Jakie elementy zawiera akt notarialny umowy przyrzeczonej? Powinny się w nim znaleźć m.in.:

• numer księgi wieczystej,
• adres i numer działki,
• oświadczenie obu stron o woli przeniesienia własności i wydania lokalu,
• cena sprzedaży nieruchomości,
• forma zapłaty.

Bezpieczna umowa przyrzeczona – na co zwrócić uwagę?

• Czy umowa ma formę aktu notarialnego?
• Czy postanowienia umowy są zgodne z zapisami księgi wieczystej?
• Jakie są zasady ustanawiania i spłaty hipoteki w razie zakupu mieszkania na kredyt?
• Czy umowa określa konkretny termin wydania nieruchomości?
• Czy w umowie przyrzeczonej znajdują się zapisy dopuszczające odstąpienie od niej?

Czy można odstąpić od umowy przyrzeczonej?

Umowa przyrzeczona jest potwierdzeniem przeniesienia własności i co do zasady nie można od niej odstąpić. Będzie to możliwe tylko w szczególnych przypadkach – np. gdy:

• doszło do zawarcia umowy wbrew woli nabywcy, np. pod wpływem szantażu, groźby czy podstępu,
• umożliwiają to zapisy zawartej umowy,
• deweloper w sposób rażący złamie warunki umowy – np. nie wyda lokalu lub przekaże go w stanie znacznie odbiegającym od ustaleń, czyli wystąpią wady istotne.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Odstąpienie od umowy wymaga dodatkowych procedur – np. wezwania dewelopera do wydania lokalu czy usunięcia wad istotnych.

Kto musi udowodnić istnienie wady mieszkania?

Chcesz przyśpieszyć swoje poszukiwania? Skorzystaj z naszego konfiguratora

Umowy zawierane z bankiem

Jeśli zamierzasz sfinansować mieszkanie kredytem hipotecznym, przed tobą kilka dodatkowych formalności. Polegają one na zawarciu dodatkowych umów – równolegle lub zaraz po podpisaniu umowy deweloperskiej/przedwstępnej.

1. Umowa kredytu hipotecznego.

2. Umowa zezwalająca na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

3. Umowa rachunku bankowego do spłaty rat kredytu.

4. Umowa ubezpieczenia nieruchomości.

• Umowy zawierane z bankiem regulują m.in. wypłaty transz, hipoteki, sposób spłaty kredytu czy wymagane zabezpieczenia.
• Aby otrzymać kredyt hipoteczny, należy dostarczyć do banku wymagane dokumenty, w tym podpisaną umowę przedwstępną lub deweloperską, a także operat szacunkowy.

Sprawdź najlepsze oferty banków Skorzystaj z naszego kalkulatora hipotecznego

Formalności przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego: podsumowanie

Warto pamiętać, aby przed podpisaniem umów z deweloperem dokładnie przeczytać ich treść i przeanalizować najważniejsze postanowienia. Nie zapomnij też zapoznać się z dodatkowymi dokumentami, które otrzymasz od dewelopera – np. prospektem informacyjnym.

Przy zakupie mieszkania dobrze jest w razie wątpliwości skonsultować zapisy z ekspertem. Możesz skorzystać z pomocy naszego konsultanta. Postaramy się odpowiedzieć na każde twoje pytanie i pomożemy ci dopełnić wszystkich formalności, abyś mógł bezpiecznie kupić wymarzone mieszkanie z rynku pierwotnego.

Przeprowadzimy cię przez cały proces zakupu mieszkania Skorzystaj z usług naszego konsultanta