Akt notarialny i akt własności mieszkania: co to jest, ile kosztuje akt notarialny i co po podpisaniu aktu?

Zakup mieszkania nie kończy się na wyborze lokalu i podpisaniu umowy z deweloperem. Prawdziwy finał rozgrywa się u notariusza. Zawierasz u niego najważniejszy dokument na całej drodze zakupu mieszkania, czyli akt notarialny. Podpisujesz raz, a konsekwencje masz na lata, dlatego przed spotkaniem w kancelarii notarialnej upewnij się, że wiesz, czym jest akt notarialny, jak możesz zredukować związane z nim koszty i kiedy ostatecznie stajesz się właścicielem mieszkania.

Akt notarialny i akt własności mieszkania – najważniejsze informacje

• Akt notarialny to dokument, który podpisujesz u notariusza przy zakupie mieszkania. Twój podpis wraz podpisem sprzedającego i notariusza oznacza przeniesienie własności. Od tego momentu mieszkanie jest twoje.
• Akt własności mieszkania to potoczna nazwa odpisu z księgi wieczystej, czyli oficjalnego potwierdzenia, kto jest właścicielem nieruchomości.
• Księga wieczysta pokazuje stan prawny mieszkania, w tym własność nieruchomości, a także inne bardzo ważne informacje – np. wpis hipoteki czy służebności.

Czym jest akt notarialny?

Planujesz kupno mieszkania? Pamiętaj, że akt notarialny to nie „kolejny papier” do załatwienia, ale najważniejszy dla ciebie dokument. Dopiero kiedy złożysz na nim swój podpis, obok podpisów sprzedającego i samego notariusza, mieszkanie będzie twoje. Akt stwierdza wolę stron. Jest to dowód zawarcia transakcji.

Akt notarialny sporządza notariusz w kancelarii notarialnej, na podstawie wcześniej ustalonych warunków umowy sprzedaży. Zanim podpiszesz dokument, notariusz sprawdza m.in. księgę wieczystą, aby upewnić się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem mieszkania i ma prawo nim dysponować. Dla ciebie jako kupującego to ważne zabezpieczenie – masz pewność, że kupujesz nieruchomość o sprawdzonym stanie prawnym.

Jeśli zastanawiasz się, jak wygląda akt notarialny: to kilkunastostronicowy dokument, który notariusz odczytuje przed podpisaniem. Każdy akt ma swój numer i jest przechowywany w kancelarii. Ty otrzymujesz wypis aktu notarialnego – zachowaj ten dokument, bo będzie potrzebny m.in. przy kredycie, sprzedaży mieszkania czy innych formalnościach.

Elektroniczny podpis pod aktem notarialnym Czytaj więcej

Akt własności a akt notarialny: różnice. Czym jest akt własności nieruchomości?

Czy akt notarialny jest aktem własności? Nie – choć oba dokumenty są ze sobą ściśle powiązane.

Akt notarialny potwierdza przeniesienie własności. Oznacza to, że już w momencie jego podpisania stajesz się właścicielem mieszkania lub domu.

Z kolei akt własności nieruchomości to potoczne określenie dokumentu, który wskazuje prawo własności. Mówiąc prościej: akt notarialny potwierdza, że kupiłeś mieszkanie, natomiast akt własności, że nadal to ty jesteś jego właścicielem – potwierdza twoją własność mieszkania.

Przeniesienie własności nieruchomości: jak przebiega? Sprawdź

W praktyce akt własności mieszkania to nic innego jak odpis z księgi wieczystej, czyli rejestru prowadzonego przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

I to właśnie ten odpis ma kluczowe znaczenie przy sporządzaniu aktu notarialnego – potwierdza on, że osoba sprzedająca mieszkanie jest faktycznie jego właścicielem i ma prawo je sprzedać. Bez zgodności danych z księgi wieczystej notariusz nie sporządzi aktu notarialnego.

Księga wieczysta pokazuje:

• kto jest właścicielem mieszkania,
• jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości, w tym czy ciąży na niej hipoteka lub inne prawa rzeczowe, np. służebność.

Akt notarialny a akt własności – najważniejsze różnice

Różnice między aktem notarialnym a aktem własności mieszkania

Akt notarialny	Akt własności mieszkania
Sporządza go notariusz	Wynika z wpisu w księdze wieczystej
Przenosi własność nieruchomości	Potwierdza prawo własności
Jest umową sprzedaży	Jest odpisem z księgi wieczystej
Stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej	Pokazuje aktualny stan prawny

Co zawiera akt notarialny mieszkania?

Każdy akt notarialny zakupu mieszkania musi zawierać określone informacje:

Czy zakup miejsca postojowego i komórki lokatorskiej wymaga osobnego aktu notarialnego?

Najczęściej nie. W większości przypadków miejsce postojowe i komórka lokatorska są ujęte w tym samym akcie notarialnym co mieszkanie, jako tzw. pomieszczenia przynależne. Oznacza to, że kupujesz je razem z mieszkaniem i nie trzeba sporządzać osobnego dokumentu.

Osobny akt notarialny będzie wymagany, jeśli:

• miejsce postojowe lub komórka lokatorska są odrębną nieruchomością,
• mają własną księgę wieczystą.

W takiej sytuacji notariusz sporządza osobny akt, ponieważ formalnie dochodzi do sprzedaży kolejnej nieruchomości.

Ile kosztuje akt notarialny?

To, ile kosztuje akt notarialny, zależy głównie od wartości nieruchomości. Podstawą jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie, jakie pobiera notariusz za sporządzenie aktu notarialnego. Do opłaty u notariusza dochodzą opłaty sądowe oraz koszty wypisów.

W praktyce taksę notarialną opłacisz ty jako kupujący mieszkanie. Tak jest przy większości transakcji. Nie jest to jednak sztywna reguła.

Strony umowy mogą ustalić inny podział kosztów – na przykład przerzucić część opłat na sprzedającego albo podzielić je po połowie. Najważniejsze jest to, że sposób rozliczenia taksy notarialnej musi być jasno zapisany w akcie notarialnym stwierdzającym kupno mieszkania, żeby nie było wątpliwości, kto i za co płaci.

Od czego zależy i ile wynosi taksa notarialna? Sprawdź

Maksymalne widełki taksy notarialnej

Maksymalne stawki taksy notarialnej w zależności od wartości nieruchomości

Wartość nieruchomości	Wysokość maksymalnej stawki taksy notarialnej	Przykład
Od 60 tys. zł do 1 mln zł	1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł	mieszkanie za 300 tys. zł → ok. 1 970 zł mieszkanie za 500 tys. zł → ok. 2 770 zł
Od 1 mln zł do 2 mln zł	4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł	mieszkanie za 1,5 mln zł → ok. 5 770 zł mieszkanie za 1,8 mln zł → ok. 6 330 zł
Powyżej 2 mln zł	6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł (maks. 10 tys. zł lub 7,5 tys. zł przy transakcjach w I grupie podatkowej)	mieszkanie za 2,5 mln zł → ok. 8 020 zł mieszkanie za 3 mln zł → ok. 9 270 zł

Jeśli razem z mieszkaniem kupujesz miejsce postojowe, koszty notarialne zależą od tego, jak jest ono uregulowane prawnie. Najczęściej miejsce postojowe jest ujęte w tym samym akcie notarialnym co mieszkanie – jako pomieszczenie przynależne albo udział w nieruchomości wspólnej. Wtedy nie płacisz osobnej taksy notarialnej – koszt aktu liczony jest od łącznej wartości mieszkania i miejsca postojowego.

Co warto wiedzieć o zakupie miejsca postojowego? Sprawdź

Wyższe koszty pojawiają się wtedy, gdy miejsce postojowe stanowi odrębną nieruchomość z własną księgą wieczystą. W takiej sytuacji notariusz musi sporządzić osobny akt notarialny, a koszty naliczane są od wartości samego miejsca postojowego.

Dla przykładu:

• przy miejscu postojowym o wartości 20 tys. zł maksymalna taksa notarialna wynosi ok. 510 zł (310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł),
• przy miejscu postojowym o wartości 40 tys. zł maksymalna taksa to ok. 810 zł (710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł),
• przy miejscu postojowym o wartości 60 tys. zł maksymalna taksa notarialna wynosi 1 010 zł,
• przy miejscu postojowym o wartości 80 tys. zł maksymalna taksa to ok. 1 090 zł (1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł).

Do tych kwot dochodzą jeszcze opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego.

Czy można negocjować wysokość taksy notarialnej?

Tak. Notariusz nie ma obowiązku pobierania maksymalnej stawki.

Negocjować możesz zarówno z deweloperem, jak i notariuszem. Z tym pierwszym negocjuj warunki opłacenia taksy notarialnej, jeszcze zanim podpiszesz umowę deweloperską. Gra jest warta świeczki. Deweloper może pokryć koszty notarialne w części lub w całości z własnej kieszeni. Jeżeli natomiast przypadną one tobie, negocjuj wysokość taksy z notariuszem, jeszcze przed rozpoczęciem przez niego prac nad przygotowaniem aktu notarialnego. Im szybciej to zrobisz, tym lepiej.

Co po podpisaniu aktu notarialnego?

Podpisałeś akt? Gratulacje! Od teraz jesteś właścicielem wymarzonego mieszkania – nawet jeśli wpis w księdze wieczystej pojawi się dopiero po pewnym czasie. Nie musisz więc „czekać, aż coś się zatwierdzi”, żeby być właścicielem.

Po podpisaniu aktu otrzymujesz od notariusza wypis aktu notarialnego. To bardzo ważny dokument – ma taką samą moc prawną jak oryginał, dlatego przechowuj go w bezpiecznym miejscu. Będzie potrzebny m.in. przy kredycie, sprzedaży mieszkania w przyszłości, sprawach urzędowych albo przy ustanawianiu hipoteki.

Notariusz zajmuje się też dalszymi formalnościami i składa w twoim imieniu wniosek o wpis w księdze wieczystej. Ty nie musisz nic z tym robić – wpis pojawi się automatycznie po rozpatrzeniu wniosku przez sąd.

Jeśli zgubisz wypis aktu notarialnego, to nie koniec świata. W każdej chwili możesz uzyskać kolejny odpis w kancelarii notarialnej, w której akt został sporządzony. Dokument jest tam przechowywany, więc nie tracisz swoich praw ani potwierdzenia własności.

Jak sprawdzić akt własności mieszkania?

Akt własności mieszkania to określenie potoczne. W praktyce chodzi o odpis z księgi wieczystej. To właśnie ten dokument potwierdza prawo własności mieszkania i pokazuje jego aktualny stan prawny.

Chciałbyś sprawdzić, czy deweloper faktycznie jest właścicielem nieruchomości, którą od niego kupujesz? Zajrzyj do księgi wieczystej. Możesz ją sprawdzić online, bez wychodzenia z domu. Wystarczy numer księgi – po jego wpisaniu w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości uzyskasz odpis z księgi wieczystej, który ma pełną moc urzędową. Koszt takiego odpisu jest niewielki i zwykle wynosi kilkadziesiąt złotych.

Sprawdź księgę wieczystą tutaj

Alternatywą jest wizyta w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. W tym przypadku również zapłacisz niewielką opłatę, ale trzeba liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania niż przy wersji online.

Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania? Sprawdź

Komu można pokazać akt własności mieszkania?

Księga wieczysta jest jawnym rejestrem, co oznacza, że każdy może sprawdzić jej treść, jeśli zna numer księgi. Dzięki temu jeszcze przed zakupem mieszkania możesz samodzielnie zweryfikować, czy deweloper jest faktycznie właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona np. hipoteką.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem

Akt notarialny mieszkania – wzór

Chcesz zobaczyć przykładowy wzór aktu notarialnego? Możesz go pobrać w pliku PDF lub DOCX.

Poniższy wzór ma charakter skrócony i poglądowy i nie stanowi gotowego aktu notarialnego.

Wzór aktu notarialnego