Jak inflacja wpływa na wartość nieruchomości?

Czy inflacja ma wpływ na ceny mieszkań i domów? Czy inwestycja w nieruchomości stanowi zabezpieczenie przed inflacją? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak inflacja wpływa na wartość nieruchomości,
• czy ceny mieszkań zależą od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych,
• jakie są prognozy dotyczące cen mieszkań w najbliższej przyszłości.

Ceny mieszkań a inflacja

Inflacja to spadek siły nabywczej pieniądza na skutek trwałego wzrostu poziomu cen w gospodarce. Podstawowym wskaźnikiem inflacji konsumenckiej jest indeks CPI. Jego wartość ustala się na podstawie koszyka inflacyjnego, do którego zaliczają się podstawowe dobra konsumpcyjne, w tym żywność i napoje bezalkoholowe, odzież i obuwie czy wydatki na transport, łączność i zdrowie. Ceny mieszkań nie są brane bezpośrednio do wyliczania inflacji, lecz wpływają na nią w pośredni sposób. Zastosowanie ma natomiast odrębny wskaźnik inflacji mieszkaniowej (WIM).

Wpływ inflacji na wartość mieszkania

Zakup nieruchomości wydaje się jedną z najbezpieczniejszych form inwestycji. Rynek nieruchomości jest uznawany za stosunkowo stabilny, a wzrost cen mieszkań jest obserwowany od dłuższego czasu. Co więcej - nie wpłynęła na to nawet pandemia Covid-19. Wraz z cenami rosła również wartość nieruchomości. Część osób może się jednak zastanawiać, jak wysoka inflacja - którą mamy obecnie - przekłada się na wartość mieszkań. To zagadnienie może być szczególnie interesujące zwłaszcza dla osób, które na zakup nieruchomości zaciągnęły kredyt hipoteczny.

W pierwszej kolejności warto zastanowić się, jak inflacja oddziałuje na ceny nieruchomości. 
Jedną z przyczyn tego, że inflacja rosła w okresie pandemii COVI-19 w latach 2020-2022 było wpompowanie w gospodarkę mnóstwa pieniędzy w ramach kolejnych tarcz antykryzysowych. Dodatkowo stopy procentowe zostały obniżone praktycznie do zera – w 2020 roku spadły do poziomu 0,1. To z kolei poskutkowało tym, że Polacy masowo decydowali się na zakup mieszkania na kredyt.

Popyt na mieszkania był zresztą spowodowany nie tylko niskimi stopami procentowymi (a co za tym idzie - niskimi ratami kredytów), ale również tym, że do inwestowania w nieruchomości namawiało wówczas większość ekspertów. Należy zresztą dodać, że w tamtym momencie faktycznie ciężko było o znalezienie atrakcyjniejszej formy lokowania kapitału; lokaty bankowe były niskooprocentowane (teraz powoli się to zmienia), co zniechęcało wiele osób do korzystania z oferty banków.

Jak można było przewidzieć, ceny mieszkań w Polsce zaczęły w krótkim okresie gwałtownie rosnąć. Ceny za metr kwadratowy mieszkania rosły nawet o kilkaset złotych z kwartału na kwartał. Wpływ na stały wzrost cen nowych mieszkań miały również rosnące ceny materiałów budowlanych. Inflacja natomiast cały czas rosła, bo sprzyjały temu niskie stopy procentowe. Zdaniem ekspertów Rada Polityki Pieniężnej powinna była podnieść je znacznie wcześniej.

Ostatecznie należy jednak podkreślić, że inflacja była niejako zjawiskiem pobocznym - i to nie ona zapoczątkowała gwałtowny wzrost cen mieszkań na rynku, nie spowodowała też zmiany wartości nieruchomości. Warto jednocześnie mieć na uwadze, że skutkami inflacji na obecnym poziomie może być teoretycznie obniżony popyt na nieruchomości, a co za tym idzie - spadek cen nieruchomości.

Aktualna walka z wysoką inflacją (poprzez gwałtowne podnoszenie stóp procentowych) sprawiła, że kredyty stały się trudniej  dostępne, a zdolność finansowa większości Polaków - znacznie niższa. To z kolei doprowadziło do spadku cen ofertowych i na pewien czas zahamowało dalszy wzrost cen mieszkań. 

Inflacja a ceny nieruchomości

O ile jednak inflacja (przynajmniej nie bezpośrednio) nie wpływa na wzrost cen nieruchomości, to pozostaje jeszcze kwestia tego, jak obecny poziom inflacji wpływa na wartość mieszkań.

Dobra wiadomość dla wszystkich właścicieli mieszkań w 2023 r jest taka, że wysoka inflacja skłania przede wszystkim do szukania aktywów pozwalających zabezpieczyć posiadane środki przed spadkiem ich wartości. Oznacza to też równocześnie, że większość osób posiadających oszczędności chce znaleźć taki rynek do ulokowania kapitału, który będzie rósł na podobnym poziomie jak inflacja. I takim rynkiem jest właśnie rynek mieszkaniowy. Taką korelację potwierdzają zresztą dane z Głównego Urzędu Statystycznego.

Inflacja a kupno mieszkania

To, że ulokowanie oszczędności na rynku nieruchomości to jedno z najbezpieczniejszych rozwiązań, gdy wskaźnik inflacji niebezpiecznie rośnie, potwierdzają również dane historyczne. Wartość nieruchomości spada jedynie w skrajnych sytuacjach, gdy gospodarka danego kraju jest skrajnie nieefektywna. Dobrym przykładem jest Wenezuela. W Europie ze spadkiem wartości nieruchomości zmaga się obecnie Grecja, w której poważne problemy finansowe występują już od dłuższego czasu.

Należy mieć oczywiście na uwadze, że sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna i może się zmienić w najbliższych miesiącach, na co bez wątpienia ma wpływ również wojna w Ukrainie. Warto jednak pamiętać, że i tak nieruchomości to obecnie - obok złota - jedna z najbardziej pewnych form inwestycji.

Konflikty zbrojne a rynek nieruchomości Czytaj

Czy wartość mieszkań może spaść poniżej kwoty kredytu?

Osoby, które zakupiły nieruchomość (niezależnie, czy chodzi o rynek wtórny, czy pierwotny) mogą jednak zastanawiać się nad jeszcze jedną kwestią, niezwiązaną bezpośrednio z inflacją. Czy wartość zakupionej nieruchomości może spaść poniżej kwoty zaciągniętego kredytu hipotecznego?

Taka sytuacja jest oczywiście możliwa, jednak zdarza się stosunkowo rzadko. Wartość nieruchomości na samym początku jest wyższa od kwoty zaciągniętego kredytu (banki wymagają posiadania wkładu własnego w wysokości 10 lub 20 proc.), jednak należy pamiętać, że zobowiązanie jest zaciągnięte zazwyczaj na 15, 20 lub nawet 30 lat. Mając z kolei na uwadze fakt, że wzrost wartości nieruchomości w tak długim okresie jest niemal pewny, a ceny mieszkań w perspektywie długoterminowej nieustannie rosną, spadek wartości kupionego lokalu mieszkalnego jest mało prawdopodobny.

Za wyjątek należy natomiast uznać sytuację, w której znaleźli się frankowicze. Uwolnienie kursu franka pociągnęło za sobą szereg negatywnych konsekwencji dla kredytobiorców, którzy zdecydowali się na zaciągnięcie kursu w tej walucie. Pomijając drastyczny wzrost rat kredytu, to całkowita suma zobowiązania faktycznie przerosła w tamtym momencie wartość nieruchomości. Stało się to jednak nie ze względu na nagły spadek ich wartości, tylko wzrost kwoty zobowiązania.

Inflacja a nieruchomości pod wynajem

Kiedy na rynku panuje wysoka inflacja, nieruchomości pod wynajem mogą być atrakcyjną inwestycją. Inwestor może wtedy łatwo uzasadnić podwyżkę czynszu – często w umowach najmu pojawia się zapis o jego automatycznym podniesieniu z uwzględnieniem inflacji. Pozwala to skutecznie chronić zainwestowany kapitał.

Inflacja a ceny mieszkań – prognozy

Utrzymująca się wysoka inflacja w Polsce sprawia, że wiele osób zadaje sobie jeszcze jedno pytanie - czy w przypadku polskiego rynku nieruchomości ceny nadal będą rosnąć? Podwyżka stóp procentowych w okresie pandemii spowodowała chwilowy zastój w sprzedaży nieruchomości ze względu na obniżoną zdolność kredytową wielu osób. Należy jednak pamiętać, że na przykład deweloper zazwyczaj może przeczekać trudny okres na rynku nieruchomości, nie obniżając cen metra kwadratowego. Obecnie wszystko wskazuje zresztą na to, że gwałtownych zmian cen nie można się spodziewać, zwłaszcza na rynku pierwotnym - nawet zakładając dalszy wzrost stóp procentowych. Inflacja powoduje rosnące koszty, jeśli chodzi o wynagrodzenia pracowników (inflacja i podwyżki płac zazwyczaj idą w parze).

Należy też pamiętać, że od dłuższego czasu obserwuje się również wzrost kosztów, jeśli chodzi o materiały budowlane. Tym samym nowe mieszkania niemal na pewno nie będą tanieć. Z danych RynekPierwotny.pl wynika zresztą, że ceny nieruchomości rosną mimo kryzysu gospodarczego oraz wojny za wschodnią granicą. Należy też wziąć pod uwagę fakt, że podaż mieszkań w Polsce jest zbyt mała w stosunku do potrzeb - co z kolei nie sprzyja spadkom cen.

Począwszy od trzeciego kwartału 2023 roku, ponownie można zaobserwować dynamiczny wzrost cen mieszkań, a inflacja stopniowo spada – w listopadzie wyniosła 6,5% rok do roku. Jednocześnie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę procentową, która od października wynosi 5,75.

Jak ostatnie zmiany wpłynęły na ceny mieszkań? Inflacja na niższym poziomie niż wcześniej i towarzyszące jej niższe stopy procentowe znacząco zwiększyły zdolność kredytową wielu Polaków. Zarazem zdecydowanie wzrósł popyt na zakup nieruchomości na skutek wprowadzenia w lipcu 2023 roku rozwiązania o nazwie Bezpieczny Kredyt 2 procent w ramach rządowego programu Pierwsze Mieszkanie. Powoli zaczęła spadać inflacja, a rynek nieruchomości nadal notuje niewystarczającą podaż mieszkań. Nie może więc dziwić, że mieszkania znowu zaczęły szybko drożeć – w drugim i trzecim kwartale 2023 roku w tempie około 10% rok do roku.

Jeśli Bezpieczny Kredyt 2 procent zostanie utrzymany i nadal będzie spadać inflacja, mieszkania najprawdopodobniej nie przestaną drożeć. Wzrost ich cen będzie także wzmacniać malejąca podaż na mieszkania.

Inflacja a ceny mieszkań: podsumowanie

Nieruchomości a inflacja to temat, który obecnie budzi wiele emocji. Posiadaczy mieszkań interesuje zwłaszcza to, czy wysoka inflacja może wpłynąć na wartość nieruchomości. Na szczęście nie powoduje ona spadku cen mieszkań i domów. Mało prawdopodobny jest również scenariusz spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty zaciągniętego kredytu.

Gorsze wiadomości czekają natomiast osoby, które dopiero planują zakup mieszkania - ceny mieszkań rosną i wszystko wskazuje na to, że trend wzrostowy utrzyma się, chociaż jego dynamika może być słabsza niż w zeszłym roku.

Kiedy kupić mieszkanie? Sprawdź