Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek nieruchomości?

24 lutego minie rok od napaści Rosji na Ukrainę. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zbadali, jak ta wojna wpłynęła na nasz rynek mieszkaniowy, zarówno na sprzedaż, jak i wynajem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy obywatele Ukrainy po wybuchu wojny chętniej kupują w Polsce mieszkania
• czy wojna w Ukrainie wpłynęła na sprzedaż mieszkań
• jaki miała wpływ na wzrost cen nieruchomości

Niewątpliwie wojna w Ukrainie największe piętno odcisnęła na rynki najmu w największych miastach. Do naszego kraju napłynęły w krótkim czasie setki tysięcy uchodźców, którzy szukali schronienia przede wszystkim tam, gdzie łatwiej jest o pracę.

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy od napaści Rosji na Ukrainę aż o 60-80% skurczyła się oferta mieszkań na wynajem w agencjach pośrednictwa w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Warszawie.

– Oferty wynajmu znikały zanim zdążyliśmy je opublikować na portalach – wspomina Adrian Truchta z łódzkiej agencji TGN Nieruchomości. 

Popyt na wynajem w największych miastach zaczął się dużo wcześniej, bo wraz z podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Napływ uchodźców spotęgował zaś problem kurczącej się oferty mieszkań na wynajem.

W lutym doszła niepewność związana ze skutkami gospodarczymi wojny w Ukrainie, więc wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania za kredyt. Ludzie muszą jednak gdzieś mieszkać, więc rosło zainteresowanie najmem. 

– W tej sytuacji wiele mieszkań przeszło z puli „do sprzedaży” do puli „na wynajem” – mówi Janusz Pawłowski z agencji CREDI Janusz Pawłowski.

Problem w tym, że dodatkowy popyt w warunkach niskiej podaży nakręcał czynsze. Niemal wszyscy pośrednicy, którzy wzięli udział w ankiecie portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przyznali, że wojna przyczyniła się do ich wzrostu. Według portalu GetHome.pl już w drugim miesiącu exodusu Ukraińców do Polski podwyżki średnich stawek czynszu sięgały 30%. Marek Wielgo podkreśla, że ich skokowy wzrost miał po części charakter statystyczny. 

Oferta mieszkań skurczyła się, bo wynajęte zostały najtańsze. Zostały drogie mieszkania, na które nie ma zbyt wielu chętnych. I to właśnie one tak wywindowały średnią stawkę czynszu.

 

A ponieważ w naszym kraju umowy najmu są zawierane zwykle na rok z możliwością wydłużenia, dla wielu wynajmujących zakończenie umowy najmu stało się okazją do tego, aby podnieść czynsz. Kinga Andryszczak z agencji View Estate Biuro Nieruchomości oraz Agata Stradomska z agencji Białe Lwy – Nieruchomości przyznają, że ci właściciele, którzy zainwestowali w mieszkania pod wynajem posiłkując się kredytem podnosili czynsz, żeby zrekompensować sobie wzrost wysokości miesięcznych rat spłaty.

W drugiej połowie 2022 r. sytuacja na rynkach najmu w części metropolii zaczęła się stabilizować, bo część ukraińskich uchodźców wyjechała do innych krajów UE. Jednak oferta mieszkań na wynajem w portalu GetHome.pl nie wróciła do poziomu sprzed wojny.

Np. w Warszawie jest ich aż o blisko 80% mniej! Za to średnie stawki czynszu są dużo wyższe. Np. w stolicy ta średnia sięga już 79 zł za m kw. i jest niemal o jedną czwartą wyższa niż przed rokiem. Najbardziej, bo aż o 47%, wzrosła przez ostatnich 12 miesięcy średnia stawka czynszu w Krakowie.  

 

Piotr Sas-Bojarski z agencji Noble Nieruchomości twierdzi jednak, że wpływ wojny w Ukrainie na rynek najmu już się skończył. 

– Czynsze umiarkowanie spadną w stosunku do zeszłego roku. A to dlatego, że drastycznie wzrosły koszty utrzymania mieszkań. Właściciele zdają sobie sprawę, że najemcy nie będą w stanie ponosić tak wysokich kosztów – przekonuje ten pośrednik.

Popyt ze strony rodzimych najemców zacznie się zmniejszać, gdy spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, bo więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Oprocentowanie kredytów zaczęło rosnąć już pod koniec 2021 r. w związku ze wzrostem inflacji. Wojna w Ukrainie przyspieszyła ten proces, a w efekcie pogłębiła zapaść na rynku kredytów hipotecznych.

W marcu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) podwyższyła z 2,5% do 5% tzw. bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów. Banki licząc zdolność kredytową musiały brać pod uwagę cenę kredytu wyższą od rzeczywistej o 5 pkt proc., co w praktyce wyeliminowało z rynku ogromną część potencjalnych nabywców mieszkań za kredyt.

Ponadto niepewność wywołana gospodarczymi reperkusjami wojny zniechęciła wielu potencjalnych nabywców mieszkań do podejmowania długoterminowych zobowiązań kredytowych. Nie dziwi więc, że ośmiu na 10 ankietowanych przez nas deweloperów przyznało, że wojna negatywnie wpływa na ich biznes. Co ciekawe, wśród pośredników odsetek podobnych ocen jest dużo niższy, bo wynosi 44%. 

Może dlatego, że rynek wtórny nie odczuł tak boleśnie jak rynek pierwotny skutków drożejących kredytów mieszkaniowych. Cześć nabywców posiłkujących się kredytem mogła zmienić preferencje i zamiast kupić mieszkanie od dewelopera, znalazła je na rynku wtórnym, gdzie oferta tańszych lokali jest większa. 

 

Jeszcze bardziej może dziwić stosunkowo niski odsetek deweloperów i pośredników, którzy uważają, że wojna w Ukrainie przyczyniła się do wzrostu cen mieszkań. Ba, w naszej ankiecie więcej jest takich, którzy nie widzą związku między wojną a podwyżkami cen mieszkań. A przecież pogłębiła ona na jakiś czas trwające od czasu wybuchu pandemii Covid-19 zakłócenia w łańcuchu dostaw, czego efektem był wzrost cen wielu materiałów budowlanych. Na dodatek sankcje gospodarcze nakładane na Rosję doprowadziły do eksplozji cen energii i stali.

 

Filip Wierzchowski z agencji Everbest Nieruchomości zwraca uwagę, że „inflacja nie została wywołana wojną na Ukrainie, a niespotykanym masowym dodrukiem pieniądza w Polsce, Europie aż po Amerykę, co miało być antidotum na walkę ze skutkami pandemii Covid-19”. Zdaniem tego pośrednika, konflikt za naszą wschodnią granicą tylko "podkręcił" wyniki inflacyjne.

Z kolei Maria Mogiłko z firmy Architekt i Nieruchomości POINT zauważa, że na rynku wtórnym skutkiem wojny jest spadek popytu na mieszkania, co wymusza obniżkę cen.

W końcówce ubiegłego roku nie tylko sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, ale i deweloperzy byli otwarci na negocjacje cenowe, których efektem były opusty. Tym, co różni jednych od drugich jest fakt, że deweloperzy zasadniczo nie sprzedają mieszkań poniżej kosztów ich wytworzenia. Te zaś rosły w ubiegłym roku w galopującym tempie. Według GUS, w grudniu 2022 r. koszty budowy budynków były średnio aż o 13,5% wyższe niż rok wcześniej.

W naszej ankiecie zadaliśmy też deweloperom i pośrednikom pytanie, czy w ubiegłym roku zaobserwowali wzrost zainteresowania zakupem mieszkań ze strony obywateli Ukrainy. Okazuje się, że jeśli kupują oni mieszkania, to głównie na rynku wtórnym, czyli takie, które są do zamieszkania od zaraz. 

 

Równocześnie Dariusz Sadurski z Agencji Bracia Sadurscy przyznaje, że obywatele Ukrainy stanowią margines wśród wszystkich kupujących mieszkania. Filip Wierzchowski z Everbest Nieruchomości nie ma jednak wątpliwości, że popyt ze strony ukraińskich klientów będzie się zwiększał wraz z ustabilizowaniem ich sytuacji na rynku pracy i zdobyciem zdolności kredytowej.

Od połowy poprzedniej dekady obywatele Ukrainy są największą grupą kupujących mieszkania z obcym paszportem. Np. w 2021 r. obywatele Ukrainy sfinalizowali transakcje dotyczące co najmniej 4,5 tys. mieszkań. Pod względem metrażu kupili ich więcej, niż łącznie obywatele kolejnych 16 krajów, w tym m.in. Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii.