Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Finanse - Porady

12 maja 2017

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 186 głosów

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości - co ten termin oznacza? Jaka jest różnicą między rękojmią a gwarancją? Wyjaśnia Michał Koralewski.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest, przynajmniej ze słyszenia, instytucją znaną nabywcom. Mało jednakże zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym pragnącym skorzystać z rękojmi po ujawnieniu się wad fizycznych nabytej nieruchomości. Tymczasem to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze, czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek.

Czym jest rękojmia?

Na wstępie krótko przypomnieć należy samą istotę omawianej instytucji prawnej. Rękojmia stanowi ustawową – a zatem niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży – formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Ustawodawca podpowiada przy tym, jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,

  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,

  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,

  • został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.

Niezwykle istotne jest również, iż sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, tzn. przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba korzystająca z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź też okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (np. do powstania wady doprowadziły błędy przy budowie nieruchomości). Poza tym wyjątkiem, rękojmią nie są zatem objęte usterki powstałe w trakcie użytkowania nieruchomości.

 

Rękojmia a gwarancja

Deweloperzy coraz częściej udzielają gwarancji na mieszkanie. Rękojmia a gwarancja to dwa różne pojęcia, choć z tytułu obydwu nabywca mieszkania może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy uszkodzonej. Zapisy gwarancji to dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami umowy, których zakres czy czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Taka umowa może np. zawierać szczegółową listę usterek, które deweloper budowlany zgadza się naprawić na własny koszt. Okres, na jaki zawierana jest wspomniana umowa, jest dowolny, ale jeżeli nie został dookreślony, to przyjmuje się, że wynosi on rok od daty odbioru technicznego mieszkania. Warto zapamiętać, że gwarancja a rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące instrumenty prawne. To zgłaszający decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Deweloper nie może pozbawić nabywcę prawa do rękojmi. A gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie obydwu stron.

Z pewnością warto sobie uświadomić, że zawsze można skorzystać z rękojmi. Nawet, jeśli powstanie wspomniana wyżej lista gwarancyjna, deweloper nie może wyprzeć się naprawy szkód z tytułu rękojmi. Często natomiast gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, które może obejmować naprawę drobnych błędów i wad. Warto sobie również uświadomić, że nieco inne są konsekwencje prawne zgłaszania wady w zależności od wyboru rękojmi a gwarancji. Pierwszy sposób jest bowiem wyraźnie określony w przepisach. Deweloper nie może się zrzec rękojmi. Natomiast może być on gwarantem, czyli ustalać warunki gwarancji. To kolejna różnica między rękojmią a gwarancją. Z powyższych powodów, co do zasady, pierwszy sposób jest lepszy, bo odgórnie ustanowiony. Gwarancję deweloper może ustalić tak, by była jak najkorzystniejsza dla niego. Często krótszy jest okres gwarancyjny, np. trwa rok czy nawet pół roku. Ponadto nabywcy mieszkań nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że lista gwarancyjna nie obejmuje wszystkiego, do czego naprawienia deweloper zmuszony jest z tytułu rękojmi. Widać zatem, że gwarancja a rękojmia to dwa bardzo różniące się od siebie pojęcia. I choć obydwie stanowią pewne zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady

Przechodząc zaś do omówienia terminów związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, zwrócić należy uwagę na dwa podstawowe, którymi są: termin wygaśnięcia rękojmi za wady oraz termin do sądowego dochodzenia roszczeń z rękojmi (termin ich przedawnienia). Oba okresy bowiem nie nakładają się na siebie.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po upływie tych terminów rękojmia za wady wygasa. Stwierdzenie zatem wady fizycznej, istniejącej nawet pierwotnie w rzeczy, nie będzie stanowiło podstawy do kierowania roszczeń pod adresem sprzedawcy. Od tej sytuacji istnieją dwa wyjątki, które to odnoszą się do następujących sytuacji:

  • sprzedaży między przedsiębiorcami – w takim wypadku kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu,

  • podstępnego zatajania wady – w takim przypadku upływ ww. terminów, w tym odnoszących się do przedsiębiorców, nie powoduje wygaśnięcia uprawnień nabywcy wynikających z rękojmi za wady.

Roszczenie o usunięcie wady

Drugi z terminów rękojmianych, czyli termin przedawnienia prawa do sądowego dochodzenia roszczeń, zaczyna swój bieg w chwili wykrycia wady fizycznej. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Niemniej, w przypadku konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu stwierdzenia wady (czyli w przypadku nieruchomości okres 5 lat od jej wydania). Przykładowo, jeżeli wada została stwierdzona w trzecim roku od wydania lokalu, to roszczenia nabywcy będącego konsumentem przedawnią się nie z upływem roku od ich wykrycia ale z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Jest to zatem rozwiązania zdecydowanie korzystniejsze dla konsumentów.

Co więcej, w razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. W przypadku zaś poddania się mediacji, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

Okres rękojmi w odniesieniu do nieruchomości

Na koniec należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo istotną kwestię. Mianowicie omówione powyżej zasady dotyczą nieruchomości, co do których umowy sprzedaży bądź umowy deweloperskie zostały zawarte po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej bowiem okres rękojmi za wady w odniesieniu do nieruchomości wynosił 3 lata, zaś nabywca zobowiązany był do zgłoszenia wady w terminie miesiąca od jej wykrycia.

Reasumując, chociaż obecna regulacja jest korzystniejsza dla nabywców pod względem okresów korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, to nie zmienia to faktu, iż nadal konieczne jest pamiętanie o zachowaniu terminów ustawowych. Uchybienie im prowadzić bowiem może do wygaśnięcia albo przedawnienia roszczeń z rękojmi.

Zmiany w rękojmi za wady mieszkania podyktowane ustawą z dnia 25 grudnia 2014

Dłuższa rękojmia dotyczy nieruchomości nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. W  tym okresie klientowi dewelopera przysługuje prawo domagania się usunięcia wady i doprowadzenie mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi.

Prawa związane z rękojmia odnoszą się także do wad części wspólnych budynku (np. klatek schodowych). Mieszkańcy mają 5 lat na zgłoszenie wad części wspólnych, a termin ten liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ze zmienionych przepisów o rękojmi za wady mogą korzystać osoby, które podpisały umowę z deweloperem po dacie wejścia w życie zmienionych przepisów, czyli po 25 grudnia 2014 r.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Aby zgłosić wadę mieszkania/domu, należy wysłać listem poleconym na adres siedziby dewelopera pismo z wykazem usterek i żądać ich usunięcia. Jeżeli deweloper ich nie usunie w wyznaczonym przez klienta terminie albo nastąpi spór co do tego, kiedy wada mieszkania powstała, klientowi i deweloperowi pozostaje droga sądowa dochodzenia swoich praw.

Jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi na mieszkanie.

Prawo rękojmi na mieszkanie od dewelopera

Wady fizyczne i prawne, które można zgłaszać w ramach rękojmi do dewelopera

Warto dodać, że wada mieszkania, którą można zgłosić w ramach rękojmi za wady polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Chodzi tu o usterki, które widać w mieszkaniu gołym okiem, jak również takie, które deweloperem celowo zataił przed klientem. Mieszkanie ma wadę, jeżeli między innymi:

  • nie ma właściwości, które powinno mieć mieszkanie w myśl umowy z deweloperem,

  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca (deweloper) zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

  • nie nadaje się do zamieszkania,

  • zostało kupującemu wydane w stanie niezupełnym.

Rękojmia dotyczy nie tylko wskazanych wyżej wad fizycznych, ale też prawnych. Z wadą prawną rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) mamy do czynienia np., gdy deweloper sprzeda klientowi mieszkanie/dom będące własnością osoby trzeciej, jak również w sytuacji gdy ograniczenie w rozporządzaniu mieszkaniem/domem przez sprzedającego wynika z orzeczenia sądu.

 

Prawa kupującego z tytułu rękojmi na mieszkanie

Według nowych przepisów, jeżeli mieszkanie ma wadę, kupujący może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Kupujący ma też prawo, zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany mieszkania na wolne od wad. Albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Należy pamiętać, że przepisy prawa dotyczące rękojmi od dewelopera nakładają jasny obowiązek usunięcie oczywistych wad na własny koszt

Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy z deweloperem, jeżeli wada jest nieistotna. Warto pamiętać, że istotna wada, która pojawia się po raz kolejny po naprawieniu jej przez dewelopera, jest podstawą do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.

Skutki wadliwego montażu rzeczy

Nowe przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady.

W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę, kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. Kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, ma obowiązek jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.

Jaki jest okres rękojmi za wady na mieszkanie od dewelopera?

Kupujący mieszkanie może korzystać z praw wynikających z tytułu rękojmi przez okres 3 lat. Wspomniany termin liczy się od momentu odbioru technicznego mieszkania - mamy zatem 3 pełne lata na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper ma w tym okresie obowiązek ich naprawienia. Ważne - o zaobserwoanej usterce powinniśmy powiadomić dewelopera niezwłocznie. Należy to zrobić na piśmie (dobrym pomysłem będzie wysłanie listu poleconego na adres korespondencyjny dewelopera). Przepisy ustawy nakładają obowiązek poinformowania dewelopera w ciągu 1 miesiąca od wykrycia wady przez kupującego.

W przypadku usługi na wykończenie mieszkania przez dewelopera prawo rękojmi przysługuje nam przez okres 1 roku od dnia wykonania tej usługi.

Zgłaszanie wad z tytułu rękojmi na mieszkanie

Prawidłowe zgłoszenie usterek na podstawie przepisów o rękojmi za wady powinno być sporządzone na piśmie oraz w wyraźny sposób określać nasze oczekiwania. Powinniśmy zadbać o to, aby wszelkie dalsze ustalenia w relacji klient-deweloper były w formie pisemnej. Zabezpieczy to nasze interesy w przypadku, gdy korzystanie z praw, które przysługują nam w ramach rękojmi na mieszkanie od dewelopera, stałoby się z jakiegoś powodu ograniczone.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

1 Komentarz

  • Konrad|8 marca 2019, 20:44

    Konrad|14 marca 2019, 10:40