Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości

Michał Koralewski
Michał Koralewski
10.02.2021
Średnia ocen 4/5 na podstawie 1078 głosów
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości
Rękojmia za wady nieruchomości to instrument prawny, którego dokładna znajomość jest podstawą zabezpieczenia nabywcy mieszkania deweloperskiego przed kosztownymi kłopotami w przyszłości. Czym jest rękojmia? Przeczytasz na RynekPierwotny.pl.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest - przynajmniej ze słyszenia - instytucją znaną nabywcom. Mało jednak osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym, pragnącym skorzystać z rękojmi po ujawnieniu wad fizycznych nabytej nieruchomości. Tymczasem, to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek.

Rękojmia - czym jest?

Na wstępie należy przypomnieć samą istotę omawianej instytucji prawnej. Rękojmia stanowi ustawową – a zatem niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży – formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Ustawodawca podpowiada przy tym, jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,
  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,
  • został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.

Rękojmia nieruchomości

Zanim przejdziemy do szczegółowych kwestii związanych z rękojmią, warto wyjaśnić pojęcie samej nieruchomości. Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Co warte podkreślenia, częścią składową nie są jednak rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie). Tym samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.).

Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, nie spełniają wyżej wymienionego warunku, a zatem w ich przypadku stosuje się termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegają krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które: zostały z nią trwale połączone, nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.

okna a rękojmia

Rękojmia za wady nieruchomości

Rękojmia dotyczy nie tylko wskazanych wyżej wad fizycznych, ale też wad prawnych. Z wadą prawną rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) mamy do czynienia m.in. gdy deweloper sprzeda klientowi mieszkanie/dom będące własnością osoby trzeciej, jak również w sytuacji gdy ograniczenie w rozporządzaniu mieszkaniem/domem przez sprzedającego wynika z orzeczenia sądu. Wady prawne mogą pojawiać się także przy transakcjach na rynku wtórnym. Przykładowo, jeżeli sprzedawca zatai umowy lub obciążenia ciążące na nieruchomości, które nie są wpisane w księdze wieczystej. Umowy najmu, dzierżawy, a nawet dożywocia, czy też umowy przedwstępne nie są objęte obowiązkiem wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli po zwarciu umowy sprzedaży okazałoby się, że nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich, z tego typu umów - byłaby to wada prawna nieruchomości.

Niezwykle istotny jest również fakt, że sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, tzn. przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba korzystająca z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź też okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (np. do powstania wady doprowadziły błędy przy budowie nieruchomości). Poza tym wyjątkiem, rękojmią nie są zatem objęte usterki powstałe w trakcie użytkowania nieruchomości.

Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, jeżeli została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim wypadku przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w powyższym terminie nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. To sprzedawca (deweloper) ma obowiązek tę kwestię ustalić, a jeżeli odmawia uznania roszczenia, dodatkowo udowodnić, że zgłoszona usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi.

Inwestycja mieszkaniowa w Łomiankach

Rękojmia a gwarancja - podstawowe różnice

Deweloperzy coraz częściej udzielają gwarancji na mieszkanie. Rękojmia a gwarancja to dwa różne pojęcia, choć z tytułu obydwu nabywca mieszkania może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy uszkodzonej. Zapisy gwarancji to dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami umowy, których zakres czy czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Taka umowa może np. zawierać szczegółową listę usterek, które deweloper budowlany zgadza się naprawić na własny koszt.

Okres, na jaki zawierana jest wspomniana umowa, jest dowolny. Jeżeli nie został dookreślony, to przyjmuje się, że wynosi rok od daty odbioru technicznego mieszkania. Warto zapamiętać, że gwarancja a rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące instrumenty prawne. To zgłaszający decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Deweloper nie może pozbawić nabywcy prawa do rękojmi. A gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie obydwu stron.

Z pewnością warto sobie uświadomić, że zawsze można skorzystać z rękojmi. Nawet, jeśli powstanie wspomniana wyżej lista gwarancyjna, deweloper nie może wyprzeć się naprawy szkód z tytułu rękojmi. Często natomiast gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, które może obejmować naprawę drobnych błędów i wad. Warto sobie również uświadomić, że nieco inne są konsekwencje prawne zgłaszania wady w zależności od wyboru rękojmi a gwarancji.

Pierwszy sposób jest bowiem wyraźnie określony w przepisach. Deweloper nie może się zrzec rękojmi. Natomiast może być gwarantem, czyli ustalać warunki gwarancji. To kolejna różnica między rękojmią a gwarancją. Z powyższych powodów - co do zasady - pierwszy sposób jest lepszy, bo odgórnie ustanowiony. Gwarancję deweloper może ustalić tak, by była jak najkorzystniejsza dla niego. Często krótszy jest okres gwarancyjny, - np. trwa rok czy nawet pół roku. Ponadto nabywcy mieszkań nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że lista gwarancyjna nie obejmuje wszystkiego, do czego naprawienia deweloper zmuszony jest z tytułu rękojmi. Widać zatem, że gwarancja a rękojmia to dwa bardzo różniące się od siebie pojęcia. I choć obydwie stanowią pewne zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

Rękojmia a gwarancja różnice

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady

Przechodząc do omówienia terminów związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, warto zwrócić uwagę na trzy podstawowe, którymi są: termin do rozpatrzenia zgłoszenia, termin wygaśnięcia rękojmi za wady, termin do sądowego dochodzenia roszczeń z rękojmi (termin ich przedawnienia). Oba okresy bowiem nie nakładają się na siebie.

Na wstępie wskazać należy, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany przedmiotu umowy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Zatem w przypadku braku udzielenia odpowiedzi na nasze zgłoszenie wady we wskazanym wyżej terminie, z mocy prawa zostaje ono uznane za zasadne. Jeżeli zatem sprzedawca (deweloper) nie przystąpi do jego realizacji, nabywca może nawet wystąpić na drogę sądową, celem dochodzenia jego wykonania.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po upływie tych terminów rękojmia za wady wygasa. Stwierdzenie zatem wady fizycznej, istniejącej nawet pierwotnie w rzeczy, nie będzie stanowiło podstawy do kierowania roszczeń pod adresem sprzedawcy. Od tej sytuacji istnieją dwa wyjątki, które to odnoszą się do następujących sytuacji:

  • sprzedaży między przedsiębiorcami w ramach przedmiotu ich działalności gospodarczej – w takim wypadku kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. W tym miejscu poczynić należy jeszcze jedną, acz bardzo ważną uwagę. Mianowicie, osoby fizyczne będące przedsiębiorcami, jeżeli nabywają rzeczy (w tym nieruchomości),co prawda „na firmę”, jednakże poza zakresem ich działalności gospodarczej (wyznaczonej w szczególności przez kody PKD), traktowani sią jak konsumenci. Osoby takie będą mogły zatem korzystać z 2 i 5-letniego okresu rękojmi oraz innych ułatwień dla konsumentów. Przedmiotowe zasady obowiązują wszakże dopiero od 01 stycznia 2021 roku.
  • podstępnego zatajania wady – w przypadku upływu wyżej wymienionych terminów - w tym odnoszących się do przedsiębiorców - nie powodują one wygaśnięcia uprawnień nabywcy wynikających z rękojmi za wady.

Roszczenie o usunięcie wady

Drugi z terminów rękojmianych - termin przedawnienia prawa do sądowego dochodzenia roszczeń, zaczyna swój bieg w chwili wykrycia wady fizycznej. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Niemniej, w przypadku konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu stwierdzenia wady (czyli w przypadku nieruchomości okres 5 lat od jej wydania).

Przykładowo, jeżeli wada została stwierdzona w trzecim roku od wydania lokalu, to roszczenia nabywcy będącego konsumentem przedawnią się nie z upływem roku od ich wykrycia ale z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Jest to zatem rozwiązania zdecydowanie korzystniejsze dla konsumentów. Co więcej, w razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. W przypadku zaś poddania się mediacji, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

Okres rękojmi w odniesieniu do nieruchomości a data jej wydania

Na koniec należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną, istotną kwestię. Mianowicie omówione powyżej zasady dotyczą nieruchomości, co do których umowy sprzedaży bądź umowy deweloperskie zostały zawarte po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej bowiem okres rękojmi za wady w odniesieniu do nieruchomości wynosił 3 lata, zaś nabywca zobowiązany był do zgłoszenia wady w terminie miesiąca od jej wykrycia.

Reasumując, chociaż obecna regulacja jest korzystniejsza dla nabywców pod względem okresów korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że nadal konieczne jest pamiętanie o zachowaniu terminów ustawowych. Uchybienie może bowiem prowadzić do wygaśnięcia albo przedawnienia roszczeń z rękojmi. Dłuższa rękojmia dotyczy nieruchomości nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. W tym okresie klientowi dewelopera przysługuje prawo domagania się usunięcia wady i doprowadzenie mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi.

Prawa związane z rękojmia odnoszą się także do wad części wspólnych budynku (np. klatek schodowych). Mieszkańcy mają 5 lat na zgłoszenie wad części wspólnych, a termin ten liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ze zmienionych przepisów o rękojmi za wady mogą korzystać osoby, które podpisały umowę z deweloperem po dacie wejścia w życie zmienionych przepisów, czyli po 25 grudnia 2014 r. Jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi na mieszkanie.

części wspólne a rękojmia

Prawa kupującego z tytułu rękojmi na mieszkanie

Według przepisów, jeżeli mieszkanie ma wadę, kupujący może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Kupujący ma też prawo, zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany mieszkania na wolne od wad. Albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Należy pamiętać, że przepisy prawa dotyczące rękojmi od dewelopera nakładają jasny obowiązek usunięcie oczywistych wad na własny koszt.

Innymi słowy, pierwszeństwo będzie miało zawsze usunięcie wady. Dopiero, gdy to okaże się niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, bądź zbyt kosztowne, aktywują się pozostałe roszczenia, tj. o obniżenie ceny, wymianę przedmiotu umowy albo odstąpienie od umowy. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy z deweloperem, jeżeli wada jest nieistotna. Warto pamiętać, że istotna wada, która pojawia się po raz kolejny po naprawieniu jej przez dewelopera, jest podstawą do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.

Wady istotne

Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

  • wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),
  • powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),
  • wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości, Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość. Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.

Rękojmia za wady prawne

Terminy, sposoby zgłoszenia oraz roszczenia z tytułu wady prawnej zbliżone są do tych, znanych już wad fizycznych. Niemniej, w przypadku wad prawnych ustawa wprowadza kilka dodatkowych zasad:

  • jeżeli osoba trzecia wystąpiła z roszczeniem do nabywcy (np. osoba uprawniona z umowy zatajonej przez sprzedawcę), ten ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o tym fakcie,
  • jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie trzeciej, umowne wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy były sporne, albo że nabył rzecz na własne niebezpieczeństwo,
  • jeżeli kupujący uniknął utraty w całości lub w części nabytej rzeczy, albo skutków jej obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia, sprzedawca może zwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zwracając kupującemu zapłaconą sumę lub wartość spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami.

Rękojmia a odszkodowanie

Warto również wyjaśnić, że jeżeli nabywca skorzysta z któregokolwiek wskazanych roszczeń, to może również domagać się od sprzedawcy (dewelopera) odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):

  • wysokość szkody,
  • przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,
  • adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.

Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi. W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej.

Rękojmia a odszkodowanie

Skutki wadliwego montażu rzeczy

Nowe przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę, kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. Kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, ma obowiązek jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.

Okres rękojmi za wady na mieszkanie od dewelopera - ile wynosi?

Kupujący mieszkanie może korzystać z praw wynikających z tytułu rękojmi przez okres 5 lat. Wspomniany termin liczy się od momentu odbioru technicznego mieszkania - mamy zatem 5 pełnych lata na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper ma w tym okresie obowiązek ich naprawienia. Ważne - o zaobserwowanej usterce powinniśmy powiadomić dewelopera niezwłocznie. Należy to zrobić na piśmie (dobrym pomysłem będzie wysłanie listu poleconego na adres korespondencyjny dewelopera). Przepisy ustawy nakładają obowiązek poinformowania dewelopera w ciągu 1 miesiąca od wykrycia wady przez kupującego. W przypadku usługi na wykończenie mieszkania przez dewelopera prawo rękojmi przysługuje nam przez okres 2 lat od dnia wykonania tej usługi.

Zgłaszanie wad z tytułu rękojmi na mieszkanie

Prawidłowe zgłoszenie usterek na podstawie przepisów o rękojmi za wady powinno być sporządzone na piśmie oraz w wyraźny sposób określać nasze oczekiwania. Powinniśmy zadbać o to, aby wszelkie dalsze ustalenia w relacji klient-deweloper były w formie pisemnej. Zabezpieczy to nasze interesy w przypadku, gdy korzystanie z praw, które przysługują nam w ramach rękojmi na mieszkanie od dewelopera, stałoby się z jakiegoś powodu ograniczone. To ważne również z uwagi na 14-dniowy termin, jaki deweloper posiada na ustosunkowanie się do naszego zgłoszenia. W przypadku bowiem korespondencji mailowej, mogą powstać trudności w określeniu czy i w jakim terminie nasze zgłoszenie trafiło do dewelopera.

Na zakończenie należy zaś wskazać, że zgodnie z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie uznanej wady fizycznej lub prawnej przez sprzedawcę (dewelopera) powinno nastąpić "w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego." Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy,. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz
  • EWA

    Witam, Ja i wielu moich sąsiadów mamy problemy z nieszczelnością okien. Mieszkanie odbierałam od dewelopera w roku 2017 w maju ,było bardzo ciepło. Zimy były ciepłe , a deweloper oddelegował Pana , który nam okna regulował ,twierdząc, że okna są duże i trzeba je co roku regulować. Dopiero w tym roku, przy ostrej zimie ujawniła się wada nieszczelności moich okien, od spodu bardzo wieje ,(pojawił się śnieg w pokoju) Zgłosiłam najpierw telefonicznie ,co spowodowało wymianę uszczelek na koszt dewelopera. W protokole zostało odnotowane, że mimo nowych uszczelek od dołu jest szczelina - tak jakby podłoga została za nisko wylana. i bardzo wieje. Zgłosiłam nieszczelność na piśmie listem poleconym. Deweloper zaproponował spotkanie ,do którego jeszcze nie doszło (odwleka umówienie się , gra na czas) Odebrałam mieszkanie w 05.2017, przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpiło w marcu 2018r. , czy obowiązuje rękojmia i od kiedy? W piśmie poprosiłam o dokumenty techniczne okien ,w tym "aprobaty zamontowanych okien" ,aby powołać biegłego. Deweloper w ogóle się do tego nie odniósł, czy powinny być one podłączone pod akt notarialny? i wszelkie inne gwarancje, biegli pytają co dostałam z aktem notarialnym, bez dok. technicznych nikt nie zrobi ekspertyzy. Z aktem dostałam tylko prospekt informacyjny, co do okien jest tylko ,że są z PCV. Pozdrawiam Artykuł bardzo ciekawy.

    13 kwietnia 2021, 16:40
  • Przemek

    Witam Czy jest jakaś możliwość na usunięcie wady w ramach rękojmi od dewelopera który sprzedał już wszystkie mieszkania które wybudował i postawił firmę w stan likwidacji ? Z góry dziękuję za jakąś podpowiedź Pozdrawiam

    6 kwietnia 2021, 20:36

    Michał Koralewski

    Rękojmia za wady obowiązuje niezależnie od etapu sprzedaży towarów (w tym przypadku mieszkań), a także statusu sprzedawcy (dewelopera). Odpowiedzialność ta rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy, obejmuje wady istniejące w niej w tym momencie - nawet gdy ujawniły się później oraz trwa przez ustawowy okres. W przypadku wad fizycznych nieruchomości jest to okres 5 lat. Do czasu zakończenia likwidacji i wykreślenia spółki z rejestru przedsiębiorców KRS, nic nie zmienia się w zakresie jej odpowiedzialności za zobowiązania. Co więcej, sąd powinien odmówić wykreślenia spółki z rejestru, jeżeli pozostają niezaspokojone zobowiązania spółki, np. względem właścicieli sprzedanych mieszkań. Tym samym, roszczenia należy czym prędzej zgłosić do dewelopera. Można również powiadomić o nich sąd rejestrowy właściwy dla spółki, co może wpłynąć na przesunięcie w czasie wykreślenia spółki z rejestru.

    8 kwietnia 2021, 14:37
  • Przemek

    Witam W kwietniu 2019 roku nabyłem mieszkanie w budynku wielolokatorowym. Od jakiegoś miesiąca ciepła woda użytkowa dochodząca do mieszkania ma rdzawy żółto-brązowy kolor. Taki sam kolor stwierdziło prawie 3/4 mieszkańców bloku. W bloku znajduje się węzeł cieplny wraz z instalacją C.W.U. zbudowany przez dewelopera. Dostawcy medium twierdzą że woda dostarczana przez nich do węzła jest dobrej jakości i spełnia wszystkie normy a problem jest w instalacji wybudowanej przez dewelopera. Instalacja ma niecałe 2 lata. Czy w takim razie możemy jako Wspólnota w ramach rękojmi domagać się od dewelopera usunięcia istniejącego problemu z brudną wodą w instalacji C.W.U.? Czy instalacja w ogóle jest objęta rękojmią? Proszę o podpowiedź jak zając sie tym problemem. Pozdrawiam

    30 marca 2021, 14:11

    Michał Koralewski

    Na wstępie pragnę wskazać, że przedmiotowa instalacja objęta jest również rękojmią za wady. Jeśli deweloper udzielił odrębnej gwarancji, to możliwe byłoby domaganie się naprawy także i na tej podstawie. Niemniej, istotne jest iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują poszczególnym właścicielom lokali, nie zaś wspólnocie mieszkaniowej i to nawet, gdy potencjalne wady dotyczą części wspólnych nieruchomości. Aby zatem zarząd wspólnoty mógł podjąć rozmowy z deweloperem, konieczne będzie albo udzielenie mu pełnomocnictw przez co najmniej jednego/kilku członków wspólnoty mieszkaniowej, bądź też dokonanie cesji (przeniesienia praw) z rękojmi za wady przez właścicieli na wspólnotę mieszkaniową przez co najmniej jednego członka wspólnoty mieszkaniowej. Po dokonaniu jednej z tych czynności możliwe będzie wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową do dewelopera. Na marginesie wskaże, że jeżeli konieczne byłoby wystąpienie na drogę sądową, to wspólnota powinna uzyskać pełnomocnictwa albo cesje od większości właścicieli lokali.

    31 marca 2021, 08:39
  • Tomasz

    Dzień Dobry, po niespełna 5 miesiącach piec zainstalowany przez dewelopera przestał pełnić jedną ze swoich nadrzędnych funkcji tj. grzanie wody. Wg. informacji u producenta urządzenia jest to spowodowane niepoprawnym doborem pieca do twardości wody przez co urządzenie się zakamienia. Deweloper zaparcie twierdzi, że urządzenie jest poprawne i zaleca mi zainstalowanie filtrów do wody i ... mieć pretensje do ZGK. Mając na uwadze powyższe czy rękojmia obejmuje również usterki pieca? Z góry dziękuje za pomoc.

    25 marca 2021, 22:39

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 556[1] par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, wadą fizyczną jest m.in. sytuacja gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Oznacza to, że deweloper dobierając piec miał obowiązek uwzględnienia również okoliczności stanu faktycznego. Piec powinien być zatem dostosowany m.in. do kubatury domu oraz jakości wody. Jeżeli zatem piec niewłaściwie dobrano, możliwe jest powołanie się na przepisy o rękojmi za wady. Przypomnieć również należy, że w myśl art. 556[2] kodeksu cywilnego, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Istotne jest również, że to na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, że dana rzecz została wydana w stanie właściwym. Niemniej, w razie sporu, również nabywca powinien dysponować dowodami wadliwości pieca. Dowodem takim może być np. opinia wydana przez jego producenta, co do niewłaściwego doboru urządzenia.

    26 marca 2021, 14:03
  • Mariusz

    Witam. Bardzo nietypowa sprawa, nigdzie nie mogę znaleźć rozwiązania. Kupuje mieszkanie od "dewelopera" w stanie "pod klucz" tak dla uściślenia kasa wpłacona ale jestem jeszcze przed odbiorem. Firma która wykańcza mieszkanie jest firmą - podwykonawcą wynajętą przez dewelopera. Podczas jednej z wizyt kontrolnych zauważyłem że wanna została uszkodzona (dosyc gleboki odprysk akrylu wielkości 15mm). Deweloper zobowiązał podwykonawce do "naprawienia" (zrobienia zaprawki akrylem w sztyfcie) a sam zobowiązał się do udzielenia mi 5-letniej gwarancji na wanne i ewentualne szkody wyrządzone przeciekiem, podpisując umowę gwarancyjną skonstruowana przezemnie o tresci: Umowa gwarancyjna zawarta pomiędzy..... a..... Świadomy wady/uszkodzenia zamontowane w lokalu ..... wanny firmy X wynikającego z zaniedbań montażowych firmy/podwykonawcy ....... której zleceniodawca jestem a która to montowała wanne i poprzez swoje zaniedbanie uszkodziła ja, zobowiązuje się do naprawy wady w sposób taki aby nie była ona widoczna oraz udzielam państwu 5-letniej gwarancji/rękojmi na szczelność i wygląd tejże wanny i zobowiązuje się do pokrycia wszystkich kosztów wynikających z ewentualnych następstw tego uszkodzenia czyli np: zalania mieszkania państwa jak również mieszkania poniżej oraz naprawy wszystkich szkód wynikających z wady przedmiotu, polegających na wymianie uszkodzonych przedmiotów i remoncie całkowitym wszystkich uszkodzonych pomieszczeń w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia zgłoszenia szkody. Czy jeśli deweloper podpisze mi takie pismo to mogę spać spokojnie czy raczej sam się wkopuje gdyż wiem o uszkodzeniu i nie wymagam jego usunięcia. Wiem że to trochę pokręcone ale takie jest życie. Proszę o szybką pomoc bo czas do odbioru biegnie nieubłaganie a ja nie wiem co robić.
    20 marca 2021, 22:13

    Michał Koralewski

    Deweloper, z mocy samego prawa, odpowiada względem Państwa z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Jest to odpowiedzialność sprzedawcy niezależna od tego, kto wadę spowodował. Rękojmia dotyczy wad istniejących w rzeczy w chwili sprzedaży – tak jak ma to miejsce obecnie. Deweloper zobowiązuje się zatem do usunięcia wady. Jeśli zaś okazałoby to się nieskuteczne, nadal są chronieni Państwo rękojmią.

       Gwarancja jest dodatkową formą zabezpieczenia i może zostać udzielona zarówno przez dewelopera, jak i inny podmiot. Istotne jest wszakże, aby dodatkowej gwarancji udzielił deweloper. Niewielka firma wykończeniowa może bowiem za kilka lat zakończyć działalność, co pozbawiałoby skuteczności takiej gwarancji. Gwarancja obejmuje natomiast trwałość rzeczy w czasie, czyli – w tym przypadku – że wanna nie będzie przeciekać przez okres 5 lat. Jak widać zatem, gwarancja i rękojmia się uzupełniają.

       Ze względu wszakże, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi i gwarancji są odrębnymi od siebie, należy w treści takiej umowy gwarancyjnej dopisać jeszcze jedno zdanie. Mianowicie: Udzielenie gwarancji nie wyłącza odpowiedzialności …[nazwa]  z tytułu rękojmi za wady. Uprawniony, wedle swojego wyboru, może korzystać z uprawnień z gwarancji lub z rękojmi za wady. Jeżeli bowiem usunięcie wady okaże się nieskuteczne, będą mogli Państwo domagać się usunięcia wady również na podstawie przepisów o rękojmi. 

    23 marca 2021, 16:05
  • Witold Świtulski

    Dzień Dobry. Deweloper rozpoczął przekazywania lokali przed umownym czasem, bo uzyskał wcześniej pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli na protokole przekazania/odbioru mieszkania zostało zapisane , że lokalu nie odebrano/nie przekazano (z powodu wad/usterek) to deweloper ma 30 dni na ich usunięcie, czy jako lokal nieodebrany może być przez dewelopera przekazany w terminie wydania lokalu zgodnym z umową (wychodzi maksymalnie ok. 65 dni)?

    13 marca 2021, 14:37

    Michał Koralewski

    Na wstępie konieczne jest dokładne zapoznanie się z umową zawartą z deweloperem. Jeżeli zaś z jej treści nie wynika nic innego, to należy stosować poniższe zasady.

    Deweloper przystąpił do wydawania lokali, jeżeli zatem przygotował Państwa mieszkanie i zaoferował je do wydania, to dzień przedstawienia go Państwu do odbioru wyznacza początek biegu terminów z rękojmi. Na mocy art. 559 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Momentem "przejścia niebezpieczeństwa" jest zaś moment wydania rzeczy (np. odbioru lokalu). Jeżeli zatem do odbioru nie dochodzi z przyczyn wadliwości lokalu, to sprzedawca (deweloper) usuwa wady w ramach jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Tym samym ma obowiązek stosować terminy zastrzeżone na tę okoliczność. Co więcej, zgodnie z art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Skoro zaś zaoferowano nabywcy lokal i okazał się on wadliwy, to termin usunięcia usterek trwający 65 dni byłby zasadny tylko wtedy, gdyby usterek nie udało się usunąć szybciej w normalnym toku czynności, tj. bez zbędnej zwłoki. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    15 marca 2021, 14:20
  • Mateusz

    Dzień dobry, nie dawno wprowadziłem się do mieszkania z rynku pierwotnego, niestety nie pozbawionego wad. Ze w względu na źle obsadzone okna dachowe skrapla się woda, która następnie cieknie po ścianie. Pierwsze pismo z rękojmią dało efekt, ponieważ pojawił się przedstawiciel firmy z której zakupione były okna i spróbował cos uszczelnić jednak bez skutecznie. Stwierdził zgodnie z fachowcem, który remontował mi mieszkanie, że okna są źle obsadzone. Po napisaniu rękojmi do dewelopera dostałem odpowiedź, że sprawa jest zgłoszona do wykonawcy, on jednak nie chce uznać usterki. Pytanie czy naprawę mamy egzekwować od dewelopera, bo to on sprzedał nam mieszkania ( mieszkania dlatego że problem jest w trzech mieszkaniach, łącznie 11 okien ) czy czekać aż deweloper wyegzekwuje coś od wykonawcy, chociaż mam wrażenie, że to bardziej gra na czas ze strony dewelopera.

    12 marca 2021, 11:42

    Michał Koralewski

    Nabywca mieszkania od dewelopera może dochodzić roszczeń zarówno od dewelopera, jak i od producenta okien. Niemniej, inna jest podstawa odpowiedzialności każdego z nich, Deweloper odpowiada bowiem z tytułu rękojmi za wady sprzedanego mieszkania. Jego odpowiedzialność jest zatem bardzo szeroka. Co więcej, jeżeli wady ujawnią się w ciągu roku od wydania mieszkania, przyjmuje się że istniały w rzeczy w chwili jej wydania. To zatem deweloper musi wykazać, że dana rzecz nie ma wad.

           Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do producenta okien. Jego odpowiedzialność względem nabywcy mieszkania może bowiem wynikać wyłącznie z udzielonej przez niego gwarancji. Odpowiedzialność gwaranta jest węższa, bowiem ogranicza się do przypadków opisanych w treści gwarancji. Niemniej, gwarant zawsze odpowiada za to, że dana rzecz ma właściwości opisane w dokumencie gwarancyjnym.
           Nabywca mieszkania może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Innymi słowy, rękojmia jest zawieszona na czas postępowania reklamacyjnego przed gwarantem.

           Reasumując, przysługują Państwu niezależne roszczenia zarówno względem dewelopera, jak i producenta okien. Względem tego drugiego są one jednak ograniczone treścią gwarancji. Ważne jest również to, że stroną umowy z Państwem jest deweloper i nie może on zasłaniać się jego relacją z wykonawcą względem nabywcy mieszkania. To na deweloperze spoczywa bowiem obowiązek usunięcia wady zgłoszonej w trybie rękojmi. 

    12 marca 2021, 13:48
  • Karolina

    Dzień dobry, w 2019 odebraliśmy mieszkanie deweloperskie. Mieszkanie na ostatnim piętrze. W każdym z pomieszczeń tuz przy suficie powstały poziome pęknięcia, w kuchni praktycznie cala ściana nośna spękana wraz z wnęka okienna, w łazience pękła płytka-w korytarzu na tej samej wysokosci widac pekniecie. Czy możemy zglosic takie wady w ramach rękojmi?

    2 marca 2021, 14:30

    Michał Koralewski

    Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, liczony on jest od dnia odbioru nieruchomości od sprzedawcy/dewelopera. Dlatego też możliwe jest zgłoszenie wad fizycznych mieszkania odebranego w 2019 roku. Niemniej, domniemanie istnienia wady obejmuje jedynie te spośród nich, które ujawniły się w ciągu pierwszego roku od dnia odbioru nieruchomości. Przypomnieć również należy, że wadą fizyczną objętą rękojmią jest wada powstała na skutek pierwotnej wadliwości budynku - czyli takiej, która istniała już w chwili wydania mieszkania, jednak ujawniła się później. Wadą fizyczną nie jest natomiast usterka spowodowana np. osiadaniem budynku, o ile proces ten nie jest nadmierny. W Państwa przypadku decydująca będzie zatem opinia rzeczoznawcy. Nie jest przy tym wykluczone, że deweloper będzie starał się wykazywać, że zgłoszone mu wady nie są objęte rękojmią, a powstały później na skutek procesów osiadania. Warto zatem zadbać o sporządzenie niezależnej opinii, która mogłaby potwierdzić, że ujawnione usterki są następstwem wad budynku istniejących już w chwili wydania mieszkania.

    4 marca 2021, 09:53
  • M. K.

    Dzień dobry, w maju 2016r. odebraliśmy połowę lokal w domu jednorodzinnym dwu-lokalowym (takie pół bliźniaka). W ten weekend w miejscu zakończenia muru i początku skosu (dach dachówka ceramiczna - wata - płyta) zaczęło przeciekać / zaczęła lecieć woda. Czy wada ta może być zgłoszona z tytułu rękojmi? czy jest to wada istotna? I czy przy okazji można zgłosić także rysy na suficie (parter) i na ścianach działowych? Pozdrawiam

    15 lutego 2021, 09:48

    Michał Koralewski

    Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi wynosi 5 lat liczonych od dnia wydania nieruchomości. Jeśli okres ten nie minął, wady można zgłosić. Najlepiej dokonać zgłoszenia wszystkich dostrzeżonych wad. Odnośnie rys to same w sobie nie są wadą nieruchomości, ta bowiem musi istnieć w chwili wydania jej nabywcy. Mogą wszakże dowodzić istnienia wady konstrukcyjnej budynku. Niemniej zazwyczaj budynek osiada przez kilka lat powodując niewielkie rysy. Kwestię tą należałoby ocenić pod tym kątem.

       Wady związane z przeciekiem mogą zaś być istotne. Wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

    -       „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

    -       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

    -       „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

    Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

    Jeśli wada ta ma takie cechy, może być uznana za istotną.

    16 lutego 2021, 08:31
  • ROBERT TOMASZEWSKI

    Witam, Odebrałem dom od dewelopera w 2019 r. Dom parterowy z użytkowym poddaszem wykonany z silka. Teraz zauważyłem rysy w okolicach nadproży drzwi w ściankach działowych na piętrze. Przypomnę że te rysy już raz deweloper naprawiał. Ponadto zauważyłem, jako nową usterkę, na całej grubości pęknięcie poprzeczne belki nośnej (ok 1-2 mm szczelina) nad oknem tarasowym (4m długość okna). Pęknięcie to przedłużone jest wzdłuż sufitu (ryska 1 mm) na całą jego długość ok. 5 m . Kończy się na przeciwległej belce wspierajcej. Strop jest prefabrykowany z płyt. Nad linią pęknięcia, na wyższej kondygnacji, jest ściana działowa silikatowa na całej jego długości . Czy jest to wada istotna ?

    25 stycznia 2021, 19:55

    Michał Koralewski

    Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

    -      „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

    -       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

    -      „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

     

    Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

    Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości, Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość.

    Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.

    Warto jest zatem ocenić opisane w pytaniu wady pod ww. kątami. Jeżeli w ocenie nabywcy mogą to być wady istotne, należy je zgłosić sprzedawcy (deweloperowi). To na nim bowiem spoczywać będzie obowiązek ewentualnego wykazania nieistotności wady.

    27 stycznia 2021, 09:40
  • HANNA

    Dzień dobry, mam nietypową sytuację - kupiliśmy mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera, wprowadziliśmy się w sierpniu (mieszkanie skończone, wyposażone), a w listopadzie przyszedł sąsiad z dołu, że coś mu kapie z sufitu. Po sprawdzeniu wszystkiego w naszym mieszaniu nic nie było widać gołym okiem. Przyszedł jeden "fachowiec", który pooglądał i stwierdził, że to może być kałuża wody która zalali i teraz ścieka u sąsiada. Woda dalej kapała, przyszedł kolejny który stwierdził wahania zimnej wody na wodomierzu po sprawdzeniu szczelności instalacji - protokołu jednak nie chciał wystawić ( stąd wynikło domniemanie nieszczelności instalacji na zimnej wodzie). Jednak nasuwało się pytanie gdzie ? Nie poczuwali się do dalszej odpowiedzialności i sprawdzenia. Woda u sąsiada przestała kapać. Z jednej strony ulga, ale z drugiej niepewność skąd kapała ? Po Świętach przyszedł znowu że woda ponownie kapie. Znowu przyszedł ktoś od administratora/ zarządcy - ten znowu miał domniemanie, że woda kapie aż z pod prysznica - co był nieco dziwne, bo z łazienki do salonu dość daleko. Przyszedł kolejny "fachman" że to pewnie na instalacji wodnej w kuchni, bo sąsiadowi kapie w salonie i trzeba rozkuwać. I w ten sposób miałabym rozkute pół mieszkania - a wady dalej by nie było. Zatem zamówiliśmy ekipę na własny koszt która sprawdza gdzie dokładnie jest wyciek. Okazało się, że jest wada na instalacji zimnej wody położonej w podłodze, która była realizowana przez dewelopera. Musieliśmy skuwać kafle,, wiercić dziury w podłodze, aby dostać się do rur, przy okazji ekipa zniszczyła Nam drzwi wewnętrzne. Chcemy żądać od dewelopera rekompensaty za koszty, poniesione straty. Z tytułu rękojmi możemy się starać o usunięcie wad - ale to zrobiliśmy już na własny rachunek. Po takim tempie w jaki "fachowcy" Nam doradzali mamy obecnie mokre ściany na których wychodzi już wilgoć, mokrą podłogę, mieliśmy również usterkę na instalacji elektrycznej, na ścianie która jest mokra. Jak podejść do tematu - wnioskować pismo bezpośrednio do dewelopera, czy ubiegać się na drodze sądowej o zadośćuczynienie ? Jak takie sprawy są do wygrania ?

    20 stycznia 2021, 11:45

    Michał Koralewski

    Odpowiedzi na zadane pytanie udzielają przepisy art. 566 Kodeksu cywilnego. Wynika z nich bowiem, że osoba korzystająca z roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, może jednocześnie domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści) spowodowane wystąpieniem takiej wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):

    -      wysokość szkody,

    -      przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,

    -  adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.

    Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi.

                W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej

    21 stycznia 2021, 08:45
  • Wojtek

    Dzień Dobry. Mam taki problem i potrzebuję fachowej odpowiedzi i porady. Na początku grudnia 2019 zakupiłem szeregówke z rynku pierwotnego od firmy np. XY z Wrocławia którą prowadzi koreańczyk. . Umowę rezerwacyjną na początku czyli gdzieś przełom luty 2019 Akt notarialny zawierałem z jego pełnomocnikiem np. Jan kowalski ten gość reprezentował go, dodam również że pełnomocnik budował te szeregówki, podczas podpisywania aktu i wcześniej zawierającej umowy rezerwacyjnej . Dodam że koreańczyka na oczy nie widziałem i wydaje mi się że to niej jest firma która zajmuje się typowo developerką. Gdy zawierałem Akt notarialny z pełnomocnikiem to zapytałem się czy jest jakaś gwarancja na nieruchomość i ile lat wynosi? Dostałem odpowiedz że 2 lata od podpisaniu Aktu notarialnego. Dodam tutaj że nie była żadna spisana umowa gwarancyjna co obejmuje gwarancja czego nie obejmuje. Podczas końcowej budowy szeregówki miałem okazje mieć projekt przy sobie zauważyłem że ten pełnomocnik wykonał podczas budowy kilka zmian np. zamiast blachy wg. projektu na dachu położył dachówkę zlikwidował okno nad klatką schodową na elewacji nie było położonej takiej imitacji deski ozdobnej teraz to jest dość powszechne modne , balustrady zamiast być ze szkła były stalowe i w garażu powinny być dodatkowe drzwi wyjsciowe na ogródek to było wstawione okno. Zapytałem się wykonawcy i zarazem tego pełnomocnika dlaczego nie ma drzwi w garażu na ogródek (zależało by mi na tym ponieważ nie musiałbym wychodzić ciągle na ogrodek przez salon przykladowo kosicie trawe i przez salon trzeba iśc z kosiarką itd.) Wykonawca budowy powiedział mi że niby nie były by utrzymany odstęp od sąsiadów obok i musi być w tym przypadku okno. Nie dawało mi to spokoju i siedziało mi ciągle w głowie że dodatkowe drzwi było by idealnym rozwiązaniem . Więc znalazłem architekta dodatkowo gość miał uprawnienia kierownika budowy. Zadzwoniłem do niego przedstawiłem cała sprawę z tym garażem spotkaliśmy się zrobił pomiary i stwierdził że móglbym sobie na spokojnie drzwi tu wstawić . Architekt zajął sie cała dokumentacją czyli projekt plus kierownictwo budowy i pozwolenie z nadzoru na przerobienie okna na drzwi. Znalazłem w tamtym roku 2020 wykonawcę i mi to przerobił i pożniej architekt mi to zatwierdził że jest wszystko wporządku. . W tamtym roku miałem też kilka usterek takich jak przeciekanie kominów woda mi spływała po bokach na ścianie przy jednym za balkonów drzwi mi się lekko zacinały. Te usterki zgłaszałem wykonawcy na telefon czasem mu wysyłałem zdjecia na telefon co sie dzieje. Wykonawca poprawiał to chyba ze 3 razy. Ale dalej sączy sie woda przy balkonie podczas opadów deszczu. Przy zgłoszeniu tych usterek nadmieniłem też wykonawcy że nie podoba mi się że miejscami dachówki odstają troche jest niechlujnie wykonana obróbka komina mówił że to poprawi ale beż efektów. Dodatkowo na początku grudnia 2020 pojawiły się mikro pękniecia w salonie nad oknem w aneksie kuchennym też przy oknie i nad drzwiami wyjsciowymi w wiatrołapie. Rownież pęknięcia przy narożnikach ścian kafli podłogowych pytałem się jednego budowlanca co może być przyczyną mówił że to może budynek pracować możę to być od podłogówki (chociaż tutaj to serwisant ciagle mi piec ustawiał jak mato ogrzewać) w niektórych miejscach pod kaflami jak sie popuka w kafle jest pusto zaznaczę ze kolega ma podobne kafle co u mnie też ma podłogówke i i ci sami Fahowcy mu robili co mi i u niego się nic nie dzieje . odnośnie tego dachu zrobiłem zdjęcia i wysłałem jednemu dekarzowi by rzucił okiem na ten dach powiedział że to niezbyt dobrze wyglada. Postanowiłem w tym roku zacząć inaczej działać ze wzgledu na to że rok rzekomej gwarancji minął Napisałem pismo do wykonawcy spotkałem sie teraz 13 stycznia 2021 pokazałem mu te wszystkie usterki co sie u mnie dzieje dałem pismo i zdjecia . W pismie było napisane między innymi termin realizacji poprawek i jeśli to nie bedzie poprawione to sprawa bedzie miała charakter prawny. Podczas spotkania z wykonawcą zarazem pełnomocnikiem pokazałem tu te usterki jeśli chodzi o kafle to nie akceptuje tego w przypadku dachu powiedział mi że tak jest na wszystkich szeregówkach nie tylko u mnie jeśli chodzi o położenie dachu i obróbka kominów. Powiedziałem jemu że ten dach mi sie nie podoba że konsultowałem się też z dekarzem w tej sprawie i jeśli będzie taka potrzeba to powołam rzeczoznawcę budowlanego. Gdy wykonawca zauważył że rozmowa w taki sposób się odbywa powiedział mi że może mi cofnąć gwarancję na nieruchomość z tytułu rękojmi (bo naruszyłem konstrukcję budynku i zapytał mnie czy dałem nadproże powiedziałem że było dawane), ze wzgledu na to że nie zgłosiłem jemu że przerabiałem okno na drzwi dodał że teraz drzwi mogą być powodem że ściany w srodku mają mikro pęknięcia. Powiedziałem że to nie jest samowola że mam na to pozwolenie a w dodatku nikt wczesniej mi nie dał takiej inforamcji że mam mieć takie pozwolenie od wykonawcy . zadzwoniłem do architekta chwile z nim porozmawiałem architekt wyrażnie powiedział że ja powróciłem do pierwotnego stanu w projekcie że nic innego nie zrobiłem niezgodnego. Końcowa rozmowa nasza skończyła się tak że wszystkie usterki mam wysłać na meila pełnomocnika oprócz tych kafli i termin realizacji ma byść kwiecień -maj 2021. Teraz jest moje pytanie . Czy wykonawca ma prawo mi cofnąc gwarancje z rękojmi za to że drzwi wstawiłem nie informując go tym ? Czy też wysłać dodatkowo pismo z usterkami do tej firmy z Wrocławia? Zauważyłem że podczas rozmowy z pełnomocnikiem czuł się taki pewniak że on też ma swoich prawników tak sie przechwalał że jak powołam rzeczoznawcę to mówił nie ma problemu mam takie prawo. Jak to naprawdę wygląda w świetle prawa ? Proszę o odpowiedz rzetelną
    17 stycznia 2021, 13:21

    Redakcja

    Szanowny Panie Wojciechu, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

    21 stycznia 2021, 08:43
  • Daniel

    Dzień dobry, zakupiłem mieszkanie od dewelopera. Przy zakupie nie mieliśmy możliwości wprowadzenia różnego rodzaju zmian np. z wanny na prysznic itd. ponieważ termin zgłaszania przeróbek już minął. Gdy już mieszkanie odebraliśmy chcielibyśmy nanieść małe zmiany w toalecie, wodno-kan. i zburzyć ściankę. Czy dokonanie przeróbek na własną rękę powoduje utratę rękojmi ? Jeżeli tak to czy na całe mieszkanie czy tylko na pojedyncze elementy, pomieszczenia ? Dziękuję za pomoc.

    9 stycznia 2021, 21:01

    Michał Koralewski

       Rękojmia za wady obowiązuje względem wszystkich wad istniejących w chwili wydania mieszkania nabywcy, nawet jeśli ujawni się później (w przypadku wad nieruchomości jest to okres 5 lat od wydania). Wynika to z art. 559 kodeksu cywilnego.

       Dokonanie przebudowy wyłączać będzie zatem rękojmię tylko w odniesieniu do wad powstałych na jej skutek. Inaczej wszakże może być w zakresie gwarancji (jeśli została udzielona przez dewelopera). Aby to przesądzić, konieczne jest zapoznanie się z tekstem gwarancji. Gwarancja bowiem, inaczej niż rękojmia, nie obowiązuje z mocy prawa a jedynie, gdy złożone zostanie oświadczenie o jej udzieleniu.

    12 stycznia 2021, 09:16
  • Basia K.

    Witam serdecznie, W lutym 2019r. kupiliśmy połowę bliźniaka w stanie deweloperskim od osoby prywatnej. Około 2 tygodnie temu w jednym z górnych pokoi zbiera się wilgoć na ścianie, woda spływa do podłogi, pojawił się również grzyb. W pokoju tym jest również o wiele zimniej jak w pozostałych. Podejrzewam, że dom nie został docieplony w prawidłowy sposób. Z jakiego artykułu kodeksu cywilnego mogę skorzystać, aby wezwać sprzedającego do usunięcia wad ? Czy okres rękojmi w tym wypadku wynosi 2 czy 5 lat? Czy muszę mięc jakiś protokó czy też raport np. z kamerki termowizyjnej? Z góry dzięuję za pomoc.

    8 stycznia 2021, 17:02

    Michał Koralewski

    Okres rękojmi wynosi w tym przypadku 5 lat.

       Przepisy stanowiące podstawę prawną roszczenia to: art. 556 kodeksu cywilnego, art. 556(1) par. 1 pkt 1 k.c., art. 560-561 k.c., a jeśli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, także art. 556(2) k.c.

       Ostatni ze wskazanych przepisów wprowadza domniemanie istnienia wady, jeśli ujawni się w pierwszym roku od nabycia. W takim wypadku fakt braku wady musi udowodnić sprzedawca.

       Przepisy art. 560-561 k.c. określają zaś uprawnienia z tytułu rękojmi, tj. prawo do żądania naprawy rzeczy sprzedanej, jej wymiany (gdy jest to możliwe), prawo do obniżenia ceny o różnicę wartości pomiędzy rzeczą wadliwą a rzeczą wolną od wad oraz prawo odstąpienia od umowy, gdy wada jest istotna.

       Przepisy art. 556 oraz art. 556(1) definiują zaś odpowiedzialność z tytułu rękojmi oraz wady fizyczne rzeczy.

       Występując z roszczeniem do sprzedawcy warto poprzeć je dowodami. Mogą to być zdjęcia ale także i różnego typu pomiary i ekspertyzy. Im więcej argumentów zawierać będzie zgłoszenie wady, tym większa szansa na załatwienie sprawy pozytywne dla zgłaszającego wady.

       Na zakończenie warto również przytoczyć art. 561(5) k.c.: Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    12 stycznia 2021, 09:13
  • Agnieszka

    Dzień dobry, Proszę o poradę w sprawie ktora co prawda nie dotyczy rynku pierwotnego ale cięzko jest mi znaleść informacje dotyczące mojej sprawy. . W październiku 2020 zakupiłam na rynku wtórnym mieszkanie .Zbycie nieruchomości nastąpiło przez sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej( zostało wyremontowane i sprzedane). Po 2,5 m-ach od daty sprzedaży okazało się, że toaleta nie jest w pełni sprawna(jeśli spuszcza się samą wode działa, w innym przypadku się zapycha). Nadmienię ze od października do grudnia mieszkanie nie było użytkowane. Wezwany przez nas hydraulik powiedział ,że najprawdopodobniej trzeba wymienić rurę przyłączeniową do pionu głównego. Sprzedawca twierdzi ze wszystko było sprawdzane i nie wykryto wcześniej żadnych usterek. Sprzedawca powołuje się tez na informację ze rura przyłączeniowa która jest schowana w stropie należy do wspólnoty i nie nie mógł jej wcześniej wymienić/ingerować . Czy w takim przypadku mogę powołać się na rękojmię i wezwać sprzedawcę do usunięcia wady ? Dziekuję

    2 stycznia 2021, 18:38

    Michał Koralewski

    Pierwszą kwestią, jaką należy rozstrzygnąć jest miejsce występowania awarii (wady). Czy jest nim odcinek stanowiący część wspólną budynku, czy też instalacja wewnątrz danej nieruchomości lokalowej. Roszczenia do sprzedawcy, z tytułu rękojmi za wady fizyczne, przysługiwać bowiem będą wyłącznie w tym drugim przypadku.

                Niestety brak jest jednoznacznych przepisów prawa, które definiowałyby ową granicę na instalacji kanalizacyjnej. Powszechnie przyjmuje się zaś, iż wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny.

                W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, co faktycznie jest problemem w danej instalacji kanalizacyjnej. Jeśli, z poczynionych ustaleń wynikać będzie, że odpowiedzialność ponosi sprzedawca (jako poprzedni właściciel lokalu), a nabywcą jest osoba nie nabywająca mieszkania w ramach swojej działalności gospodarczej, to nawet po kilku miesiącach od nabycia możliwe jest wystąpienie z roszczeniem z rękojmi za wady. Jeśli bowiem nabywcą jest inny przedsiębiorca, to miał on obowiązek niezwłocznego sprawdzenia przedmiotu umowy. Czyli powinien to zrobić w ciągu kilku-kilkunastu dni od wydania lokalu. Po tym okresie roszczenia te wygasają (zob. art. 563 k.c.).

                W przypadku konsumentów natomiast, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania rzeczy kupującemu (art. 5562 k.c.). To sprzedawca zatem powinien wykazać, że wydał lokal bez wad.

                Jeśli zaś ustalonoby, że opisana sytuacja wynika z odcinka instalacji, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa, należy poinformować ją o awarii. Odpowiada ona bowiem za sprawność wszystkich instalacji będących częściami wspólnymi nieruchomości i ma obowiązek utrzymywać je w stanie zgodnym z przepisami i warunkami technicznymi. Wspólnota powinna zatem usunąć przyczynę awarii.

                Może się również okazać, że awaria wynika z niedozwolonej ingerencji byłego właściciela w części wspólne budynku (instalacji), bądź jej częściowe zapchanie. W takim wypadku wspólnota mogłaby domagać się usunięcia szkody od sprzedawcy na tzw. zasadach ogólnych (zob. art. 415 k.c.).

    4 stycznia 2021, 16:03
  • marcin dol.

    Dzień dobry, ciekawy artykuł. Ja mam problem następujący - zleciłem budowę domu. Odebrałem nieruchomość, po paru miesiącach okazało się, że przecieka dach. Wykonawca nie chciał uznać wezwania do usunięcia wady bo uznał, że ktoś inny musiał coś kombinować. Ja jestem pewien, że wina leży po stronie wykonawcy. mam nawet opinię biegłego która to potwierdza. Co mogę dalej zrobić? zależy mi na zrobieniu prac za wykonawcę bo nie chcę go ponownie wpuszczać do budynku skoro nie jest solidny. Mogę go obciążyć tymi kosztami skoro odmawia wykonania? Jeżeli nie, to czy jest taka możliwość żeby w ramach rękojmi udać się do sądu i nakazać mu przeprowadzenie napraw? a co z tym obniżeniem ceny w przypadku całkowitej zapłaty? jak to wygląda w praktyce? z góry dziękuję

    17 grudnia 2020, 18:00

    Michał Koralewski

    Polskie prawo cywilne daje możliwość przeprowadzenia tzw. wykonania zastępczego (w miejsce innej osoby ale na jej koszt), tylko w pewnych przypadkach. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody sądu (art. 480 §1 kodeksu cywilnego), drugim istnienie sytuacji nagłej, nie cierpiącej zwłoki (art. 480 §3 k.c.). W pierwszym przypadku należy zatem wystąpić do sądu z pozwem o upoważnienie do wykonania naprawy na koszt dotychczasowego wykonawcy. Sąd wyda wyrok po przeprowadzeniu zgłoszonych przez strony dowodów. Wyrok taki każda ze stron będzie mogła zaskarżyć do sądu II instancji. Jest to zatem rozwiązanie wysoce czasochłonne.

                Innym jest pozwanie wykonawcy o konkretną kwotę pieniężną, która odpowiadać będzie przewidywanym kosztom remontu. Zgodnie bowiem z art. 363 § 1 zd. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. W pozwie zatem można domagać się bądź usunięcia wady, bądź też kwoty pozwalającej na jej usunięcie przez osobę trzecią. Dodatkowym argumentem w tym zakresie może być dotychczasowa postawa wykonawcy. Niemniej, przebieg takiego postępowania zbliżony byłby do wcześniej opisywanego. Zasadnicze znaczenie miałaby przy tym opinia biegłego sądowego, która musiałaby potwierdzić istnienie wady, za którą odpowiada wykonawca.

                Trzecim rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Należy je złożyć w tej samej formie, w jakiej zawarto umowę i co najmniej w formie pisemnej. Obniżenie ceny nie oznacza, że od pierwotnej ceny odejmuje się koszty remontu. Cenę można obniżyć tylko do kwoty odpowiadającej wartości nieruchomości z istniejącą wadą. To zaś wiązałoby się z koniecznością powołania kolejnego biegłego. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny, najczęściej konieczne jest wystąpienie z pozwem o zapłatę, bowiem jego adresat nie zwraca powstałej w ten sposób różnicy dobrowolnie.

                Rozważyć można również mediację, jako formę pozasądowego rozstrzygania sporów. W tym celu należy wybrać ośrodek mediacyjny albo osobę mediatora. Mediacja będzie prowadzona, jeżeli druga strona wyrazi na to zgodę.

    22 grudnia 2020, 08:51
  • konsument

    Witam. Chciałbym się upewnić , dowiedzieć bo czytając wiele artykułów nie jest to nigdzie jednoznacznie opisane. Czy rękojmia na budynek którą mam czyli 5 letnia obejmuje dosłownie każdy jeden element budynku. Deweloper twierdzi że rękojmia na 5 lat jest na stałe wbudowane elementy budynku tj. np. ściany , dach ,okna, drzwi , elewacje, okablowanie w ścianach, rury i instalacje na stałe wbudowane w budynek a na elementy wymienne których wymiana nie wiąże się z większymi pracami budowlanymi rękojmia wynosi 2 lata tak jak daje producent osprzętu i tutaj np. chodzi o gniazdka , włączniki, bezpieczniki na tablicy rozdzielczej, słuchawki od domofonów , piec grzewczy, pompy obiegowe w ogrzewaniu podłogowym (ba na same rurki w podłodze twierdzi że jest okres 5 letni) - jak to jest faktycznie w praktyce. Z góry dziękuję za pomoc.

    9 grudnia 2020, 11:22

    Michał Koralewski

    Obecnie przepis art. 568 §1 kodeksu cywilnego (k.c.) stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ustawodawca wydłużając terminy rękojmi z 1 i 3 lat do 2 i 5 lat zmienił również zakres stosowania ostatniego z nich. Do 25 grudnia 2014 roku dotyczył on bowiem wyłącznie wad budynku, obecnie rozciągnięty został na wady nieruchomości.

                Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Częścią składową nie są jednakże, rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie).

               Tym, samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych, bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.). Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, itp. nie spełniają ww. warunku, a zatem stosuje do nich termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegać będą krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które:

    -      zostały z nią trwale połączone,

    -      nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.

     

    Na marginesie należy wskazać, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminu, wynikającego z art. 568 § 1 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie przez powoda ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. winy, w tym rażącego niedbalstwa w procesie budowy, wysokości szkody poniesionej przez nabywcę nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku z wadą budynku. Przykładowo, z uwagi na niezgodne z przepisami zabezpieczenie stropu budynku, właściciel mieszkania na ostatniej kondygnacji został zalany. W związku z tym uszkodzeniu uległy meble o wartości 5.000 zł, a także konieczne było osuszenie sufitu i jego ponowne malowanie, co kosztowało 1.000 zł.

    11 grudnia 2020, 08:41
  • Dzpan

    Dzień dobry, Zwracam się z uprzejma prośbą o rozwiązanie kwestii izolacji, jak i ocieplenia budynku. W ostatnimi czasie zakupiłem połowę bliźniaka od prywatnej firmy (budują domy i odsprzedają), mieszkanie zostało wyremontowane (wykończone) po wyprowadzce i po około 1 miesiącu mieszkania zauważyłem zapleśniałe listwy przypodłogowe na całym piętrze we wszystkich pokojach, oczywiście fakt zgłosiłem, dostałem informację że jeszcze nie do końca wyschły ściany i niepotrzebnie tak szybko zamontowałem listwy,(ogrzewanie podłogowe) (na własny koszt wykonałem osuszanie całego mieszkania) z montażem listew przypodłogowych wstrzymałem się do przyszłego roku rada fachowca od wentylacji. Zaobserwowałem, iż w jednym z pokoi jest znacznie mniejsza temperatura i wilgotność sięgająca 72-78% a ściana jest bardzo zimna(ściana połaciowa zewnętrzna granicząca z dachówką) zastanawiam się czy przypadkiem panowie nie zapomnieli o wypełnieniu szczeliny watą izolacyjną. Kolejną kwestią jest projekt domu na projekcie domu widnieją dodatkowe dwa szyby wentylacyjne, natomiast w rzeczywistości w budynku ich nie ma ? firma tłumaczy się iż były bezzasadne dlatego ich nie wykonali, lecz w projekcie w jakimś celu są ujęte. teraz widzę że przydały by się do wykonania instalacji pod rekuperację. Chciałbym się dowiedzieć w jaki sposób mogę się starać o przeprowadzenie ekspertyzy, czy budynek jest odpowiednio docieplony według norm i nie posiada mostków termicznych, a jeśli posiada to czy firma jest zobowiązana do ich usunięcia? Oraz czy mogę się dochodzić o rekompensatę poniesienia kosztów związanych z wykonaniem dodatkowych szybów wentylacyjnych? Serdecznie dziękuję,

    3 grudnia 2020, 11:32

    Michał Koralewski

    Na wstępie mogę poradzić sprawdzenie nieruchomości przy pomocy kamery termowizyjnej oraz porównanie wyników z posiadanym przez Pana świadectwem charakterystyki energetycznej. Różnice pomiędzy nimi mogą być pierwszą oznaką nieprawidłowego wykonania izolacji termicznej budynku.

    Na etapie przedsądowym prawo nie reguluje kwestii wykonywania ekspertyz. Może ją Pan zatem zlecić wybranej przez siebie firmie. Warto o jej terminie powiadomić również dewelopera. Uniemożliwi to mu w przyszłości kwestionowania sposobu wykonania takiej opinii. Na marginesie wspomnę, że jeżeli ekspertyza wykazała by nieprawidłowości w wykonaniu budynku, to w toku procesu mógłby Pan domagać się zwrotu kosztów jej sporządzenia.

    Jeśli ww. opinia potwierdzi Pana obawy, co do zgodności budynku ze sztuką budowlaną, może Pan wystąpić do dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady. Może się Pan przy tym domagać usunięcia stwierdzonych wad na koszt wykonawcy oraz odszkodowania za szkody spowodowane ich istnieniem (w tym kosztów ekspertyzy, wydatków na ponowne malowanie, położenie nowych listew, itp.). Alternatywnie, może Pan złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny do wartości, jaką ma nieruchomość z istniejącymi wadami. I w tym przypadku można domagać się dodatkowego odszkodowania.

    Niestety, jeżeli deweloper odmawia spełnienia roszczenia, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wskazać również należy, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się po upływie 5 lat od jej wydania. Co ważne, jeśli wadę zgłoszono w ciągu pierwszego roku, to z mocy prawa zadziała domniemanie istnienia wady. To zatem deweloper będzie musiał wykazać, że wada nie istnieje.

    Odnośnie natomiast dodatkowych szybów wentylacyjnych. Często budynek różni się nieznacznie od projektu budowlanego. Prawo budowlane pozwala bowiem na tzw. nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, czyli takie, które nie narusza przepisów techniczno-budowlanych oraz nie wpływa istotnie na zasadnicze parametry obiektu budowlanego. Tego typu odstępstwa zatwierdzone muszą zostać przez projektanta i opisane w projekcie budowlanym. W pierwszej kolejności należałoby zatem sprawdzić treść projekt budowlanego we właściwym dla Pana starostwie. Jeżeli projekt budowlany zawierać będzie ww. adnotację, to zmiana ta została uznana za nieistotną. W innym wypadku również należałoby zasięgnąć porady eksperta, czy owe odstępstwo jest wadą techniczną budynku. Jeżeli tak, to należy postąpić analogicznie, jak w przypadku wcześniej omawianych roszczeń.

    4 grudnia 2020, 13:18
  • Marcin

    Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera. Mieszkanie wg mnie jest bardzo słabe wyciszone, z każdej strony słychać odgłosy, uderzenia, stuknięcia, ponadto z garażu słychać pracę bramy garażowej, zamykanie drzwi wejściowych na halę garażową. Najbardziej uciążliwe jest słyszalne dudnienie podłogi gdy sąsiedzi chodzą po podłodze w swoich mieszkaniach na boso (zarówno piętro wyżej oraz w mieszkaniach na tym samym piętrze). Zgłosiłem do dewelopera reklamację, deweloper długo utrzymywał, że w jego subiektywnej ocenie (na ucho) reklamacja nie jest zasadna. Dopiero po rozpętaniu dyskusji na forach internetowych, deweloper zlecił na własny koszt wykonanie badań akustycznych w wyniku których stwierdzono, że wszystkie ściany oraz strop w moim mieszkaniu spełniają wymagane prawem budowlanym parametry ochrony akustycznej. Zarówno natężenie hałasu przez ściany, przez sufit i przez podłogę nie wykazało przekroczenia obowiązujących norm (raport z badania w siedzibie dewelopera). Po roku od nabycia mieszkania pragnę je odsprzedać i mam w związku z tym czterypytania: Pytanie 1: Czy w przypadku gdy nowy nabywca postawi mi zarzut, że w jego ocenie mieszkanie nie spełnia parametrów akustycznych, będę mógł się skutecznie przed nim obronić powołując się na wyniki badań akustycznych wykonanych przez dewelopera i stwierdzony brak przekroczenia norm? Przed zawarciem umowy wstępnej sprzedaży informowałem ustnie, że to mieszkanie w bloku i słychać że są sąsiedzi. Pytanie 2: Czy takie roszczenie nowego właściciela może zostać kwalifikowane przez sąd jako celowe zatajenie przeze mnie wady lub są może stwierdzić wystąpienie wady ukrytej? Pytanie 3: Czy jak odebrałem od dewelopera mieszkanie w 2019 roku i je sprzedam w 2020 roku, to rękojmia za mieszkanie wobec nowego nabywcy będzie obowiązywała tylko mnie jako zobowiązanego czy będzie także zobowiązaniem dewelopera do upływu 5 lat od przekazania mieszkania do użytkowania? Pytanie 4: Czy jeśli nowy nabywca wykona własne badania akustyczne, które pokażą jednak przekroczenie norm (wbrew wynikom badań dewelopera), i z tego powodu wyegzekwuje ode mnie obniżenie ceny za mieszkanie, to czy w takim przypadku ja także będę mógł dochodzić takiego samego obniżenia ceny od dewelopera z tytułu pierwotnej transakcji sprzedaży mieszkania ?

    5 listopada 2020, 00:27

    Redakcja

    Szanowny Panie Marcinie, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

    10 listopada 2020, 14:27
  • Agnieszka

    Dzień dobry! proszę o przybliżenie różnic oraz możliwości zastosowania -kiedy można dochodzić roszczeń i żądać obniżenia ceny z tytułu rękojmi a kiedy z tytułu niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej? (chodzi o wadę ukrytą mieszkania, występuje nadal -deweloper podejmował nieskuteczni próby naprawy)

    10 października 2020, 19:31

    Michał Koralewski

    Odpowiadając na pytanie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dochodzenie roszczeń z rękojmi (obniżenie ceny), bądź z tytułu nienależytego wykonania umowy (odszkodowanie) odbywa się na całkowicie odmiennych zasadach.

    1. Obniżenie ceny w ramach rękojmi

    W punktu widzenia konsumenta (nabywcy), reżim rękojmiany jest dla niego zdecydowanie korzystniejszy. Po pierwsze dlatego, że w przypadku ujawnienia się wady w ciągu roku od wydania przedmiotu umowy, domniemuje się jej istnienia w chwili wydania. Nadto, na konsumencie spoczywa jedynie ciężar wykazania istnienia wady. To sprzedawca (deweloper) musi wykazywać, że np. powstała ona w czasie późniejszym. Co więcej, jeżeli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    Odnośnie natomiast żądania obniżenia ceny, to konsument nabywa je, gdy rzecz była już naprawiana przez zobowiązanego ale wada nadal w niej występuje. Zgodnie bowiem z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”

    Należy wszakże pamiętać, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Nie wyklucza to wszakże dochodzenia wraz z obniżeniem ceny także dodatkowego odszkodowania w zakresie wskazanym w art. 566 §1 k.c.

    2. Nienależyte wykonanie umowy

    W tym reżimie odpowiedzialności konsument musi wykazać wszystkie podstawy swojego roszczenia, a zatem fakt niewłaściwego (nienależytego) wykonania umowy, wysokość swojej szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy a szkodą.

     

    Jak widać, zatem dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest zdecydowanie trudniejsze. Dlatego też sięga się po tę możliwość dopiero, gdy nie jest możliwe dochodzenie roszczeń z rękojmi albo gwarancji.

    21 października 2020, 15:42
  • Joanna Nigowska

    Dzien dobry, w nowo zakupionym domu osiadają podłogi w ramach gwaracji developer ma obowiazek i che naprawić szkodę. My natomiast nie jestesmy zadowoleni z jego prac i chcielibyśmy naprawy zlecic innej firmie. Czy moge zadac od dewelopera pokrycia kosztów tych napraw?

    22 września 2020, 13:46

    Michał Koralewski

    Dzień dobry,

    "Na wstępie należy zaznaczyć, że deweloper może odpowiadać względem nabywców z dwóch tytułów:

    1. a) gwarancji,
    2. b) rękojmi za wady.

    W odniesieniu do gwarancji, to przysługuje ona wyłącznie, gdy deweloper jej udzieli swoim oświadczeniem, także np. w treści umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Gwarancja jest zatem formą dodatkowego zobowiązania umownego. Stąd też, obowiązki dewelopera z tego tytułu wynikają z treści gwarancji. Należy zatem zweryfikować brzmienie postanowień gwarancyjnych pod ww. kątem. Zazwyczaj wszakże, obowiązki gwaranta ograniczają się do naprawy, względnie wymiany rzeczy, a uprawniony z gwarancji może domagać się wykonania tylko tego, do czego deweloper zobowiązał się w gwarancji.

    Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi za wady. Ta bowiem obowiązuje z mocy prawa, tzn nie jest zależna od dodatkowych oświadczeń dewelopera. Rękojmię regulują przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Wynika z nich, że uprawniony może żądać naprawy albo wymiany rzeczy, a jeżeli pomimo to wada nadal będzie występować, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Przy czym, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W takim przypadku pieniądze z obniżenia ceny możnaby przeznaczyć np. na zlecenie remontu innej firmie. Dodatkowo, jeżeli środki te nie wystarczyłyby, to nabywca może żądać różnicy, jako formy naprawienia szkody powstałej na skutek wady."

    24 września 2020, 10:56
  • Grażyna

    Chyba się pogubiłam... Rekojmia na wady mieszkania 3 czy 5 lat ? Mieszkanie wydane w lutym 2019 r. czyli okres rekojmi trwa 5 lat ? Czy pęknięcia na ścianach nie polegają rekojmi ? Wiem, że budynek osiada... ale pytałam kilku sąsiadów i tylko jednemu (bezpośrednio z nami sąsiadującemu na parterze) oprócz nas pękają ściany...tak jakby budynek przełamywał się na ścianie pomiędzy naszymi mieszkaniami (czyli tylko w ostatniej klatce). W ciągu ostatnich tygodni pojawiło się dużo nowych pęknięć, a te co były bardzo się pogłębiły, do tego stopnia, że w jednym miejscu wygląda, jakby miał zacząć odpadać tynk, pojawiło się też jedno spore wybrzuszenie na ścianie oddzielającej tarasy tych dwóch mieszkań. Inną kwestią jest kostka brukowa. Na parkingu i drodze dojazdowej do bloku została położona najtańsza kostka brukowa jaka istnieje na rynku (proste prostokąty bez zaokrąglonych krawędzi) i po ok. 1,5 roku użytkowania jest w wielu miejscach uszczerbiona, popękana.... Na innych inwestycjach tego samego dewelopera położono normalną standardową kostkę i choć jest dłużej użytkowana, jest w dużo lepszym stanie niż u nas... Czy my możemy domagać się wymiany kostki na inną o większej odporności mechanicznej ? Zaznaczam, że mieszkania nie były tańsze niż na równoległych inwestycjach, a nawet trochę droższe.

    22 września 2020, 00:26

    Michał Koralewski

    Dzień dobry,

    rękojmia na wady budynku obecnie wynosi 5 lat. Okres ten został wydłużony z 3 lat w 2014 roku. Jeśli zatem Państwa budynek pochodzi  2019 roku, to stosuje się okres 5-letni.

    Odnośnie spękań budynku. To w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić, że deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili jej wydania oraz ich skutki, które ujawniły się później. Odpowiedź na pytanie zależna jest zatem od przyczyny pojawiania się pęknięć. Jeżeli jest to wada konstrukcyjna budynku, to odpowiada za nią deweloper. Roszczenie należy zatem zgłosić do dewelopera, a ten powinien sprawdzić przyczynę pęknięć. Jeśli odpowiedź dewelopera nie będzie satysfakcjonująca należałoby zlecić ocenę pęknięć niezależnemu ekspertowi.

    W przedmiocie kostki brukowej należy zaś zacząć od sprawdzenia zapisów prospektu informacyjnego i innych materiałów dostarczonych przez dewelopera, czy ułożona kostka jest zgodna z umową. Jeśli nie, to deweloper powinien ją wymienić. W innym razie, w pierwszej kolejności ma on obowiązek ją naprawić i dopiero gdy nie będzie to możliwe, wymienić na nową.

    23 września 2020, 09:51
  • Anna

    Dzień dobry, Kupiłam mieszkanie, w trakcie odbioru zostały zgłoszone wady w postaci braku płaszczyzny ściany i braku kątów. Otrzymałam informacje że pomimo prób nie mozliwe jest wyrpostowanie 3 ścian. Z czego jednej ok 4m na której poza brakiem kątów są wklęsłości i wypukłości. Czego mogę oczekiwać w zamian za niemożliwą do usuniecia usterkę od dewelopera?

    23 sierpnia 2020, 14:53

    Michał Koralewski

    W takim wypadku pozostają odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny o różnicę w wartości lokalu bez wad do lokalu zawierającego wskazane wady.

    25 sierpnia 2020, 10:01
  • Kacper

    Kupilem 4 lata temu mieszkanie w stanie deweloperskim. Kilka dni temu zauważyłem w łazience wybrzuszenie w dolnej częsci futryny przy drzwiach od łazienki - zgłosiłem to do Administracji. Wykonali pomiar ciśnienia - okazało się, że jest spadek ciśnienia w instalacji CO. Potem przyszedł czas na wizje lokalną, po czym dostałem potem mailową decyzję o nieuznaniu reklamacji, ponieważ w momencie montażu glazury, odkręcony został na chwilę grzejnik (4 lata temu ;)) i PRAWDOPODOBNIE z niego jest wyciek (niemożna dostrzec ponieważ są płytki na ścianie). W mailu dostałem informację, że "Przeciek z instalacji, w której doszło do ingerencji nie podlega zgłoszeniom reklamacyjnym." i że powininem wezwać jakiegoś hydraulika do usunięcia problemu. Czy odkręcenie grzejnika (zdjęcie go ze ściany) powoduje, że nie mam prawa wnioskować o reklamacje? Nie sądzee aby wyciek występował właśnie w tym miejscu, bardziej obstawiałbym jakieś faktycznie rozszczelnienie instalacji ale wiadomo - aby to zlokalizować trzeba kuć łazienke.. Co robić?

    19 sierpnia 2020, 15:01

    Michał Koralewski

    Deweloper, podobnie jak i sprzedawca, odpowiadają gdy rzecz sprzedana ma wady fizyczne. Najczęstszym sposobem obrony jest zatem wykazywanie, że dana szkoda nie powstała przez wadę fizyczną ale jest następstwem innych okoliczności, np. działań nabywcy. W toku ewentualnego sporu sądowego sąd będzie weryfikował tę okoliczność, a zatem należy mieć mocne argumenty by sąd przekonać. Warto zatem zasięgnąć porady specjalisty od tego typu instalacji, Sam fakt odkręcania grzejnika nie pozbawia rękojmi, o ile nie było to przyczyną danej szkody.

    25 sierpnia 2020, 10:03
  • Dawid

    Dzień dobry. W maju 2017 zakupiłem mieszkanie od dewelopera z rynku pierwotnego. Mieszkanie to znajduje się na 2gim piętrze a nad częścią salon-kuchnia znajduje się taras właściciela mieszkania z piętra 3ciego (piętro ostatnie). Po 1 roku użytkowania mieszkania zaczęły pojawiać się zawilgocenia na suficie i ścianie w części salon-kuchnia co było zgłaszana do dewelopera przez zarządce wspólnoty (telefonicznie i e-mailowo) . Deweloper nie wykonał naprawy i ostatecznie w maju 2020 wspólnota zdecydowała się na zatrudnienie firmy zewnętrznej w celu wykazania wad wykończenia dachu, tarasu (części wspólnej) . Po sporządzeniu protokołów wysłano pismo do dewelopera w celu usunięcia wad z tytułu rękojmi (czerwiec 2020) wraz z dokumentacją sporządzoną przez rzeczoznawcę. Moje pytanie jest następujące : jaki czas obowiązuje dewelopera odnośnie wykonania naprawy części wspólnej (tarasu i dachu) od dnia otrzymania pisma ? czy w związku z sytuacją w której nie było oficjalnego sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego po zakupie mieszkania istnieje możliwość ubiegania się o naprawę wad mieszkania tj. zawilgocenia na ścianach po upływie 3 lat? czy data oddania nieruchomości do użytku (prawne oddanie nieruchomości do użytku z czym wiąże się uiszczanie podatku od nieruchomości ) ma wpływ na okres rękojmi na mieszkanie / nieruchomość?

    18 sierpnia 2020, 05:20

    Michał Koralewski

    1. Zgodnie z art. 561 par. 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie wady powinno nastąpić "w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego." Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy, itp. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.
    2. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat i liczona jest od dnia wydania jej nabywcy. Nie decyduje zatem moment oddania jej do użytkowania, a faktyczne przekazanie kupującemu.
    19 sierpnia 2020, 09:10
  • Renata

    Dzień dobry. W lutym zakupiliśmy dom z ogrodem od dewelopera, gdy teraz chcieliśmy założyć trawnik okazało się, że na głębokości ok 30-40 cm jest bardzo dużo gruzu i czarnej brzydko pachnącej ziemi w szarym kolorze. Tak jest na znacznym obszarze działki, na górze jest to przysypane gliną nieprzepuszczającą wody. Czy deweloper ma obowiązek usunąć wykopany gruz z działki (cegły, cement, kamienie) i zniszczoną ziemię? Czy są jakieś przepisy regulujące obowiązki dewelopera w zakresie pozostawienia działka obok domu. Pozdrawiam.

    5 sierpnia 2020, 00:46

    Redakcja

    Sprawa będzie dość trudna do wyegzekwowania jeśli informacje o sposobie zagospodarowania działki nie były ujęte w projekcie budowlanym jako załączniku do umowy deweloperskiej. Przed podjęciem dalszych działań warto sprawdzić, jak w ogóle na problem zapatruje się deweloper. Jeżeli ziemię i gruz przywieziono z innej budowy, to deweloper powinien był wcześniej uzyskać zgodę na takie działanie.

    11 sierpnia 2020, 11:09
  • Łukasz

    Witam. Mieszkamy w domu ponad 3 lata. Na elewacji zaczęły się pojawiać pęknięcia oraz wyszły inne usterki. Zamierzam wezwać dewelopera do usunięcia usterek na podstawie art. 568 KC. W jaki sposób określić termin usunięcia usterek? Czy jest on regulowany jakimś przepisem? W przypadku elewacji jest to czynność poważna do wykonania i czasochłonna.

    29 lipca 2020, 18:53

    Redakcja

    Kodeks cywilny mówi, że wada powinna zostać usunięta "niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego". Przed wyznaczeniem realnego terminu można dowiedzieć się, ile czasu podobne prace zajęłyby kilku wybranym firmom budowlanym.

    11 sierpnia 2020, 11:11
  • Karolina

    Witam. Zgłosiłam do dewelopera za duży hałas od szybu wentylacyjnego w mieszkaniu, Odebrane było 1.5 roku temu, ale hałas wydaje mi się za mocny. Mam rękojmię 5 lat. Czy prawidłowym jest, że deweloper mówi, iż może wezwać firmę jeśli chcę by to sprawdzić, ale jeśli okaże się, że wszystko jest w porządku, to ja poniosę koszt tego sprawdzenia? Dziękuję.

    11 lipca 2020, 14:34

    Redakcja

    Dzień dobry,

     

    Zgodnie z art. 556[2] k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W tym zatem okresie, to deweloper musiałby udowodnić że wady nie ma. Po upływie roku, także konsument musi chociażby uprawdopodobnić istnienie wady. Jeżeli tego nie uczyni i stwierdzone zostanie, że wady nie ma. Druga strona będzie mogła domagać się odszkodowania za poczynione wydatki albo poniesione szkody. Należy jednak sprawdzić, czy deweloper udzielił gwarancji - jej kodeksowy okres to 2 lata - być może zatem korzystniejsze byłoby zgłoszenie wady z gwarancji.

    14 lipca 2020, 15:52
  • Czy rękojmia dotyczy przypadku gdy deweloper zapewniał iż kupione mieszkanie z ogródkiem jest miejscem spokojnym i cichym lecz okazało się że ulica jest bardzo ruchliwa i każde auta słychać w każdym pomieszczeniu nie wspomnę o tarasie i ogródku.

    7 lipca 2020, 15:07

    Redakcja

    Dzień dobry,

     

    Rękojmia to odpowiedzialność za niezgodność towaru z umową w tym z publicznymi zapewnieniami dewelopera. Jednakże problemem mogą okazać się kwestie dowodowe. Należałoby bowiem wykazać, że deweloper w sposób wiążący zapewniał o danych właściwościach nieruchomości. Warto również zlecić badania akustyczne pod kątem przedostawania się hałasu do pomieszczeń przy zamkniętych oknach. W tym zakresie również istnieją normy, które każdy budynek musi spełniać. Być może problemem jest to, że budynki nie mają właściwej izolacji akustycznej - to zaś bez wątpienia może być ich wadą fizyczną.

     

    9 lipca 2020, 15:58
  • Aneta

    Dzień dobry. Sprzedałam w ramach działalności gospodarczej mieszkanie po generalnym remoncie, wraz z nowymi meblami w kuchni. Okazuje się, że front od zmywarki nie ma uchwytu oraz wnęka przygotowana do pralki jest za wąska (przez listwy przypodłogowe). Czy są to 'usterki', które obejmuje rękojmia?

    18 czerwca 2020, 11:28

    Redakcja

    Dzień dobry,

    Rękojmia to odpowiedzialność za rzecz, gdy ta: nie ma właściwości; które powinna mieć rzecz danego rodzaju; jest niekompletna; nie nadaje się do celu, do którego została wykonana. Rękojmią nie są objęte wady i braki, o których kupujący wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W przypadku opisanym w pytaniu, jeżeli nabywca mógł wady zauważyć przed zakupem nieruchomości, to rękojmia nie będzie go chronić.

    24 czerwca 2020, 09:54
  • Krzysztof Król

    Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera wpłacając terminowo ustalone w umowie kwoty (4 transze) . W styczniu br. mieszkanie zostało przekazane do użytkowania ze zgłoszeniem drobnych uwag (pęknięcia na ścianach, uszkodzenia stolarki okiennej, itp.). Jednak moje zainteresowanie wzbudziło wykonanie okien i drzwi oddzielających salon od loggi. Zostały one osadzone ok. 30 cm nad poziomem posadzki utrudniając swobodne przejście, już nie mówiąc o przejechaniu wózkiem dziecięcym lub inwalidzkim. Deweloper twierdził, ze wszystko jest zgodnie z przepisami. Dotarłem do projektu budowlanego i okazało się, że okna i drzwi powinny być osadzone na poziomie zero. (hp=0). Dotyczy to wszystkich nabywców w tej części budynku. Czy deweloper miał prawo zmienić sposób zabudowy bez poinformowania o tym nabywców? Czy nabywcy mają prawo żądać wykonania zabudowy okien i drzwi zgodnie z projektem, a jeżeli tak to jakie powinni podjąć kroki prawne. Moje próby wezwania dewelopera listem poleconym do złożenia wyjaśnień w tej sprawie pozostały bez odpowiedzi.

    20 lutego 2020, 17:01

    Redakcja

    Dzień dobry,

    Opisana przez Pana wada może być postrzegana jako istotna (tzn. znacząco zmniejszająca użyteczność mieszkania). Jeżeli wada jest istotna, to poza obniżką ceny lub naprawą usterki możliwe będzie odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu (na podstawie rękojmi). Problemem może być natomiast fakt, że projekt budowlany (jak rozumiem) nie stanowił załącznika do umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie odpowiada, to jedynym rozwiązaniem wydaje się zawezwanie go do próby ugodowej i ewentualne późniejsze złożenie pozwu w sądzie cywilnym.

    24 lutego 2020, 10:09
  • Tomasz

    Dzień dobry, kupiłem dom od developera 3 lata temu. Zaraz po odbiorze przy pierwszej ulewie pojawił się przeciek na ścianie. Zgłosiłem to niezwłocznie telefonicznie. Deweloper poinformował, że zajął się tematem, potwierdził, że naprawił. Przy kolejnych opadach temat sie powtórzył, więc oprócz telefonu wysłałem pismo do dewelopera. W odpowiedzi na pismo przyznał, że za pierwszym razem użył tylko silikonu, ale już za drugim razem wymienił obróbki blacharskie i już jest ok. Po ok. roku użytkowania temat powrócił. Podobnie zadzwoniłem i wysłałem pismo. Deweloper oczywiście pojawił się ponownie coś robił na dacu potwierdził, ze jest ok. Niestety mojego pisma nie odebrał otrzymałem zwrot. Jeszcze dwukrotnie w drugim roku użytkowania zgłaszałem przeciekający dach. Zaraz po telefonie przyjeżdzał, oglądał przeciek wchodził na dach i twierdził, że poprawił. Dodam, ze przecieki pojawiaja się w różnych miejscach. Teraz po 3 latach w kolejnym miejscu pojawił się przeciek. Wysłąłem dodatkowo emaila na adres firmy. Przyjechał, wszedłem zobaczyć efekty "naprawy". Zobaczyłem silikon w kilku miejscach i zapewnienie, ze jest ok. Oczywiście na emaila nie dostałę odpowiedzi. Jestem przekonany, że deweloper gra na czas i czeka na zakończenie rękojmi pozorując naprawę a defekt prawdopodobnie konstrukcyjny pozostaje. Co mogę zrobić w tej sytuacji?

    2 stycznia 2020, 09:46

    Redakcja

    Szanowny Panie,
    dobrym rozwiązaniem może być rozmowa z Zarządem wspólnoty budynku lub osiedla, aby dowiedzieć się czy problem dotyczy tylko Pana (jeśli jest to osiedle domów jednorodzinnych). Jeśli dotyczy on wielu mieszkańców wówczas łatwiej będzie Panu np. z pomocą wspólnoty dochodzić prawa do skutecznej naprawy dachu. Równolegle warto skonsultować zaistniałą sytuację z prawnikiem lub Rzecznikiem Praw Konsumenta, którzy doradzą co pozasądowo może Pan jeszcze zrobić w drodze dochodzenia swoich praw.

    7 stycznia 2020, 14:37
  • Anna Sia

    Dzień dobry, proszę o rozjaśnienie kwestii dotyczącej napraw w ramach udzielonej rękojmi. Zgłoszona została usterka i uznana ona została przez dewelopera za zasadną. Po miesiącu serwisant skontaktował się i oznajmił, że naprawi usterkę, ale tylko w dni robocze w godz. 8:00 do 15:00. Czy takie postępowanie jest zgodne z prawem? Nie dość, że tak długo czekaliśmy na kontakt, to teraz właściwie zmuszani jesteśmy to wykorzystania dnia urlopu, aby serwisant dokonał naprawy. Czy nie jest przypadkiem tak, że deweloper powinien dostosować się i podesłać serwis w godzinach, w których jest dostęp do mieszkania, tj. popołudniowych (od 16:00)? Z góry dziękuje za odpowiedź. Pozdrawiam.

    21 grudnia 2019, 19:10

    Redakcja

    Szanowna Pani, na podstawie Art. 561 § 2. Kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.”. Ponieważ termin jest dla Pani mało dogodny i wiąże się z pewnymi kosztami, może Pani zaproponować deweloperowi dodatkowy czas (np. 7 lub 14 dni) na to, aby ten ustalił inny, bardziej dogodny termin. Może Pani również zgodzić się na wyznaczony termin, pod warunkiem np. pokrycia kosztów przez dewelopera, związanych z przymusowym wykorzystaniem urlopu. W innym wypadku, w ostateczności, pozostaje zgłoszenie sprawy do Rzecznika Praw Konsumenta i ew. spór sądowy.

    23 grudnia 2019, 13:24
  • Angelika

    Witam serdecznie, Kupiłam mieszkanie z runku pierwotnego na parterze w marcu 2019r.Niestety rury kanalizacyjne są bardzo słabo wygłuszone przez co siedząc w salonie słyszę spływającą wodę . Najgorsze w tym wszystkim jest to , że jest to tak głośny dźwięk , który strasznie mnie irytuje. By zwizualizowany sprawę , jest głośniejszy od TV. Czy mogę złożyć rękojmie? Tylko jaki będzie miało to sens kiedy Developer nie jest w stanie usunąć usterki , ja sama rowniez gdyż niedawno skończyłam remont mieszkania ,

    16 grudnia 2019, 22:00

    Redakcja

    Warto zasięgnąć informacji u specjalisty, który stwierdzi, czy rzeczywiście nie ma możliwości usunięcia wady. Warto pamiętać, że w ramach rękojmi może Pani się również domagać obniżenia ceny mieszkania.

    18 grudnia 2019, 14:21
  • adam

    Czy jak kupie mieszkanie używane stare od firmy na fakturę to też rękojmia go dotyczy???? czy tylko nowe mieszkania od dewelopera ??????

    15 grudnia 2019, 00:49

    Redakcja

    Rękojmia dotyczy również takiej nietypowej transakcji. Jeżeli mieszkanie jest kupowane tylko na cele prywatne, to rękojmi nie można umownie ograniczyć.

    17 grudnia 2019, 09:49
  • Tomasz

    Dzień dobry. Mieszkamy w bliźniaku od 5 miesięcy i po ostatnich ulewach przy kominie zaczęły wychodzić żółte plamy i pojawiły się małe bąble z farby. Prawdopodobnie istnieje jakaś nieszczelność komina. Zauważyliśmy również braki w konstrukcji komina jednak nie wiemy czy one mogły wpłynąć na szczelność komina. Naprawienie wady, o którym mowa w artykule, polegałoby na uszczelnieniu komina. Nie znalazłem jednak informacji o pokryciu kosztów konsekwencji wady, jaką jest w tym przypadku ponowne malowanie, położenie tynku strukturalnego itp. Takie żądanie wydaje mi się zasadne. Na co się powołać deklarując takie żądanie? I jeszcze jedno pytanie. Zapewne developer będzie próbował zwalić winę na wykonawcę wykończenia, a wykonawca wykończenia na developera. Czy znalezienie winnego leży po naszej stronie? Jak to najlepiej osiągnąć?

    30 lipca 2019, 21:51

    Redakcja

    Podczas sporu z deweloperem proszę się powołać na rękojmię, która obecnie trwa 5 lat w przypadku nieruchomości (licząc od daty wydania domu). Roszczenie o pokrycie kosztów związanych z konsekwencjami wady wydaje się zasadne, bo to nieszczelność komina spowodowała konieczność ponownego malowania i położenia tynku strukturalnego. Proszę pamiętać, że ciężar dowodu w takiej sytuacji leży po stronie osoby wysuwającej roszczenia wobec dewelopera. Warto się zastanowić nad uzyskaniem pisemnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli taką wadę domu związaną z nieszczelnością komina uznamy za istotną, a deweloper nie będzie chciał jej naprawić, to przysługuje Państwu możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży domu. W takim wypadku sprawa prawdopodobnie zakończy się jednak sporem sądowym. Warto na początku próbować polubownego załatwienia sprawy.

    21 sierpnia 2019, 09:03
  • Konrad

    Witam, Mieszkam w nowym mieszkaniu 3,5 roku. Na skutek prawdopodobnie "pracowania" budynku zaczęły pękać ściany oraz pękła duża szyba jest jednym, nie otwieranym elementem. Czy wymiana tej szyby leży po stronie dewelopera ? Pozdrawiam

    8 marca 2019, 20:44

    Michał Koralewski

    Dzień dobry, Osiadanie budynku jest procesem naturalnym, niemniej tak istotne pęknięcia - które doprowadziły do uszkodzenia szyby - mogą świadczyć o wadzie konstrukcyjnej budynku (źle przenoszonych obciążeniach), to zaś czyniłoby zasadnym zgłoszenie wady deweloperowi.

    14 marca 2019, 10:40

Artykuły powiązane:

Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: