Na czym polega rękojmia za wady fizyczne nieruchomości?

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 10.02.2021, Data aktualizacji: 04.10.2022

16 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 1125 głosów

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości
Rękojmia za wady nieruchomości to instrument prawny, którego znajomość jest podstawą zabezpieczenia nabywcy przed kosztownymi kłopotami w przyszłości. Sprawdź!

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest - przynajmniej ze słyszenia - instytucją znaną nabywcom. Mało jednak osób zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, jakie ciążą na uprawnionym, pragnącym skorzystać z rękojmi po ujawnieniu wad fizycznych nabytej nieruchomości.

Tymczasem, to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenie wywoła pożądany skutek.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czym jest rekojmia
  • jak liczyć terminy rękojmi
  • jakie są różnice między rekojmią a gwarancją

Rękojmia - czym jest?

Na wstępie należy przypomnieć samą istotę omawianej instytucji prawnej. Rękojmia stanowi ustawową – a zatem niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży – formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Ustawodawca podpowiada przy tym, jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,
  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,
  • został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.

Rękojmia nieruchomości

Zanim przejdziemy do szczegółowych kwestii związanych z rękojmią, warto wyjaśnić pojęcie samej nieruchomości. Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Co warte podkreślenia, częścią składową nie są jednak rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie). Tym samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.).

Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, nie spełniają wyżej wymienionego warunku, a zatem w ich przypadku stosuje się termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegają krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które: zostały z nią trwale połączone, nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.

okna a rękojmia

Rękojmia za wady nieruchomości

Rękojmia dotyczy nie tylko wskazanych wyżej wad fizycznych, ale też wad prawnych. Z wadą prawną rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) mamy do czynienia m.in. gdy deweloper sprzeda klientowi mieszkanie/dom będące własnością osoby trzeciej, jak również w sytuacji gdy ograniczenie w rozporządzaniu mieszkaniem/domem przez sprzedającego wynika z orzeczenia sądu.

Wady prawne mogą pojawiać się także przy transakcjach na rynku wtórnym. Przykładowo, jeżeli sprzedawca zatai umowy lub obciążenia ciążące na nieruchomości, które nie są wpisane w księdze wieczystej. Umowy najmu, dzierżawy, a nawet dożywocia, czy też umowy przedwstępne nie są objęte obowiązkiem wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli po zwarciu umowy sprzedaży okazałoby się, że nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich, z tego typu umów - byłaby to wada prawna nieruchomości.

Niezwykle istotny jest również fakt, że sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, tzn. przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba korzystająca z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź też okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (np. do powstania wady doprowadziły błędy przy budowie nieruchomości). Poza tym wyjątkiem, rękojmią nie są zatem objęte usterki powstałe w trakcie użytkowania nieruchomości.

Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, jeżeli została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim wypadku przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w powyższym terminie nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. To sprzedawca (deweloper) ma obowiązek tę kwestię ustalić, a jeżeli odmawia uznania roszczenia, dodatkowo udowodnić, że zgłoszona usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi.

Inwestycja mieszkaniowa w Łomiankach

Rękojmia a gwarancja - podstawowe różnice

Deweloperzy coraz częściej udzielają gwarancji na mieszkanie. Rękojmia a gwarancja to dwa różne pojęcia, choć z tytułu obydwu nabywca mieszkania może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy uszkodzonej. Zapisy gwarancji to dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami umowy, których zakres czy czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Taka umowa może np. zawierać szczegółową listę usterek, które deweloper budowlany zgadza się naprawić na własny koszt.

Okres, na jaki zawierana jest wspomniana umowa, jest dowolny. Jeżeli nie został dookreślony, to przyjmuje się, że wynosi rok od daty odbioru technicznego mieszkania. Warto zapamiętać, że gwarancja a rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące instrumenty prawne. To zgłaszający decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Deweloper nie może pozbawić nabywcy prawa do rękojmi. A gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie obydwu stron.

Z pewnością warto sobie uświadomić, że zawsze można skorzystać z rękojmi. Nawet, jeśli powstanie wspomniana wyżej lista gwarancyjna, deweloper nie może wyprzeć się naprawy szkód z tytułu rękojmi. Często natomiast gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, które może obejmować naprawę drobnych błędów i wad. Warto sobie również uświadomić, że nieco inne są konsekwencje prawne zgłaszania wady w zależności od wyboru rękojmi a gwarancji.

Pierwszy sposób jest bowiem wyraźnie określony w przepisach. Deweloper nie może się zrzec rękojmi. Natomiast może być gwarantem, czyli ustalać warunki gwarancji. To kolejna różnica między rękojmią a gwarancją. Z powyższych powodów - co do zasady - pierwszy sposób jest lepszy, bo odgórnie ustanowiony. Gwarancję deweloper może ustalić tak, by była jak najkorzystniejsza dla niego.

Często krótszy jest okres gwarancyjny, - np. trwa rok czy nawet pół roku. Ponadto nabywcy mieszkań nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że lista gwarancyjna nie obejmuje wszystkiego, do czego naprawienia deweloper zmuszony jest z tytułu rękojmi. Widać zatem, że gwarancja a rękojmia to dwa bardzo różniące się od siebie pojęcia. I choć obydwie stanowią pewne zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

Rękojmia a gwarancja różnice

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady

Przechodząc do omówienia terminów związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, warto zwrócić uwagę na trzy podstawowe, którymi są: termin do rozpatrzenia zgłoszenia, termin wygaśnięcia rękojmi za wady, termin do sądowego dochodzenia roszczeń z rękojmi (termin ich przedawnienia). Oba okresy bowiem nie nakładają się na siebie.

Na wstępie wskazać należy, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany przedmiotu umowy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Zatem w przypadku braku udzielenia odpowiedzi na nasze zgłoszenie wady we wskazanym wyżej terminie, z mocy prawa zostaje ono uznane za zasadne. Jeżeli zatem sprzedawca (deweloper) nie przystąpi do jego realizacji, nabywca może nawet wystąpić na drogę sądową, celem dochodzenia jego wykonania.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po upływie tych terminów rękojmia za wady wygasa. Stwierdzenie zatem wady fizycznej, istniejącej nawet pierwotnie w rzeczy, nie będzie stanowiło podstawy do kierowania roszczeń pod adresem sprzedawcy. Od tej sytuacji istnieją dwa wyjątki, które to odnoszą się do następujących sytuacji:

  • sprzedaży między przedsiębiorcami w ramach przedmiotu ich działalności gospodarczej – w takim wypadku kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. W tym miejscu poczynić należy jeszcze jedną, acz bardzo ważną uwagę. Mianowicie, osoby fizyczne będące przedsiębiorcami, jeżeli nabywają rzeczy (w tym nieruchomości),co prawda „na firmę”, jednakże poza zakresem ich działalności gospodarczej (wyznaczonej w szczególności przez kody PKD), traktowani sią jak konsumenci. Osoby takie będą mogły zatem korzystać z 2 i 5-letniego okresu rękojmi oraz innych ułatwień dla konsumentów. Przedmiotowe zasady obowiązują wszakże dopiero od 01 stycznia 2021 roku.
  • podstępnego zatajania wady – w przypadku upływu wyżej wymienionych terminów - w tym odnoszących się do przedsiębiorców - nie powodują one wygaśnięcia uprawnień nabywcy wynikających z rękojmi za wady.

Roszczenie o usunięcie wady

Drugi z terminów rękojmianych - termin przedawnienia prawa do sądowego dochodzenia roszczeń, zaczyna swój bieg w chwili wykrycia wady fizycznej. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Niemniej, w przypadku konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu stwierdzenia wady (czyli w przypadku nieruchomości okres 5 lat od jej wydania).

Przykładowo, jeżeli wada została stwierdzona w trzecim roku od wydania lokalu, to roszczenia nabywcy będącego konsumentem przedawnią się nie z upływem roku od ich wykrycia ale z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Jest to zatem rozwiązania zdecydowanie korzystniejsze dla konsumentów. Co więcej, w razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. W przypadku zaś poddania się mediacji, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

Okres rękojmi w odniesieniu do nieruchomości a data jej wydania

Na koniec należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną, istotną kwestię. Mianowicie omówione powyżej zasady dotyczą nieruchomości, co do których umowy sprzedaży bądź umowy deweloperskie zostały zawarte po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej bowiem okres rękojmi za wady w odniesieniu do nieruchomości wynosił 3 lata, zaś nabywca zobowiązany był do zgłoszenia wady w terminie miesiąca od jej wykrycia.

Reasumując, chociaż obecna regulacja jest korzystniejsza dla nabywców pod względem okresów korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że nadal konieczne jest pamiętanie o zachowaniu terminów ustawowych. Uchybienie może bowiem prowadzić do wygaśnięcia albo przedawnienia roszczeń z rękojmi. Dłuższa rękojmia dotyczy nieruchomości nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. W tym okresie klientowi dewelopera przysługuje prawo domagania się usunięcia wady i doprowadzenie mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi.

Prawa związane z rękojmia odnoszą się także do wad części wspólnych budynku (np. klatek schodowych). Mieszkańcy mają 5 lat na zgłoszenie wad części wspólnych, a termin ten liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ze zmienionych przepisów o rękojmi za wady mogą korzystać osoby, które podpisały umowę z deweloperem po dacie wejścia w życie zmienionych przepisów, czyli po 25 grudnia 2014 r. Jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi na mieszkanie.

części wspólne a rękojmia

Prawa kupującego z tytułu rękojmi na mieszkanie

Według przepisów, jeżeli mieszkanie ma wadę, kupujący może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Kupujący ma też prawo, zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany mieszkania na wolne od wad. Albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Należy pamiętać, że przepisy prawa dotyczące rękojmi od dewelopera nakładają jasny obowiązek usunięcie oczywistych wad na własny koszt.

Innymi słowy, pierwszeństwo będzie miało zawsze usunięcie wady. Dopiero, gdy to okaże się niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, bądź zbyt kosztowne, aktywują się pozostałe roszczenia, tj. o obniżenie ceny, wymianę przedmiotu umowy albo odstąpienie od umowy. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy z deweloperem, jeżeli wada jest nieistotna. Warto pamiętać, że istotna wada, która pojawia się po raz kolejny po naprawieniu jej przez dewelopera, jest podstawą do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.

Wady istotne

Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

  • wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),
  • powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),
  • wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym.

Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości. Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość. Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.

Rękojmia za wady prawne

Terminy, sposoby zgłoszenia oraz roszczenia z tytułu wady prawnej zbliżone są do tych, znanych już wad fizycznych. Niemniej, w przypadku wad prawnych ustawa wprowadza kilka dodatkowych zasad:

  • jeżeli osoba trzecia wystąpiła z roszczeniem do nabywcy (np. osoba uprawniona z umowy zatajonej przez sprzedawcę), ten ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o tym fakcie,
  • jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie trzeciej, umowne wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy były sporne, albo że nabył rzecz na własne niebezpieczeństwo,
  • jeżeli kupujący uniknął utraty w całości lub w części nabytej rzeczy, albo skutków jej obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia, sprzedawca może zwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zwracając kupującemu zapłaconą sumę lub wartość spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami.

Rękojmia a odszkodowanie

Warto również wyjaśnić, że jeżeli nabywca skorzysta z któregokolwiek wskazanych roszczeń, to może również domagać się od sprzedawcy (dewelopera) odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):

  • wysokość szkody,
  • przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,
  • adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.

Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi. W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej.

Rękojmia a odszkodowanie

Skutki wadliwego montażu rzeczy

Nowe przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę, kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. Kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, ma obowiązek jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.

Okres rękojmi za wady na mieszkanie od dewelopera - ile wynosi?

Kupujący mieszkanie może korzystać z praw wynikających z tytułu rękojmi przez okres 5 lat. Wspomniany termin liczy się od momentu odbioru technicznego mieszkania - mamy zatem 5 pełnych lata na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper ma w tym okresie obowiązek ich naprawienia. O zaobserwowanej usterce najlepiej zawiadomić dewelopera na piśmie (dobrym pomysłem będzie wysłanie listu poleconego na adres korespondencyjny dewelopera). Konsument może zgłosić wadę do upływu okresu na jej wykrycie, czyli w przypadku nieruchomości mamy na to dokładnie 5 lat. 

Zgłaszanie wad z tytułu rękojmi na mieszkanie

Prawidłowe zgłoszenie usterek na podstawie przepisów o rękojmi za wady powinno być sporządzone na piśmie oraz w wyraźny sposób określać nasze oczekiwania. Powinniśmy zadbać o to, aby wszelkie dalsze ustalenia w relacji klient-deweloper były w formie pisemnej. Zabezpieczy to nasze interesy w przypadku, gdy korzystanie z praw, które przysługują nam w ramach rękojmi na mieszkanie od dewelopera, stałoby się z jakiegoś powodu ograniczone.

To ważne również z uwagi na 14-dniowy termin, jaki deweloper posiada na ustosunkowanie się do naszego zgłoszenia. W przypadku bowiem korespondencji mailowej, mogą powstać trudności w określeniu czy i w jakim terminie nasze zgłoszenie trafiło do dewelopera.

Na zakończenie należy zaś wskazać, że zgodnie z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie uznanej wady fizycznej lub prawnej przez sprzedawcę (dewelopera) powinno nastąpić "w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego." Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku. Specjalizuje się w prawie cywilnym, handlowym i gospodarczym oraz prowadzeniu postępowań sądowych. Zasiada w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych oraz innych jednostek organizacyjnych.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

133 Komentarze

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Piotr Adamiec

    Dzień dobry. Kupiłem dom w zabudowie bliźniaczej. Słychać okropnie sąsiadów. A mianowicie słyszę jak sąsiad chodzi po mieszkaniu, po schodach albo głośniej rozmawia. Zleciłem badanie akustyczne. Norma została przekroczona na klatce schodowej o 5dB. Według opisu najprawdopodobniej nie zachowano ciągłości dylatacyjnej pomiędzy budynkami. Wada wg mnie jest niemożliwa do usunięcia. Moje pytanie jak kształtowała by się sprawa wymiany budynku jeśli budynek jest wykończony już zamieszkały a mianowicie co z kosztami włożonymi w wykończenie domu (zabudowa kuchenne, schody, glazura, fotovoltaika)

    2 listopada 2022, 10:30

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, iż istnieją nowoczesne systemu wygłuszenia pozwalające na zniwelowanie hałasu, które są stosowane np. w studiach nagraniowych. W przypadku, gdyby zastosowanie takiego rozwiązania zmniejszyło faktyczną powierzchnię użytkową budynku, właścicielowi przysługiwałoby stosowne odszkodowanie odpowiadające temu zmniejszeniu.

    Odnośnie zaś wymiany budynku, to przede wszystkim musiałaby istnieć taka możliwość. Zgodnie bowiem z art. 560 §2 k.c., jeżeli sprzedawca proponuje naprawę rzeczy, to nabywca może domagać się jej wymiany tylko, gdy jest to możliwe i nie wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Jeżeli natomiast doszłoby do wymiany rzeczy, to sprzedawca zobligowany jest również do zapłaty odszkodowania za szkody nią spowodowane. W tym przypadku np. koszty wykończenia nieruchomości.

    Nadmienić także należy, że jeżeli ani naprawa, ani wymiana nie byłyby możliwe, nabywca ma roszczenie o obniżenie ceny o różnicę pomiędzy ceną nieruchomości bez wady, a jej ceną ze stwierdzoną wadą.

    17 listopada 2022, 16:18
  • Edyta Schiess

    Panie Michale Dziekuje serdecznie za tak bardzo dla mnie pomocna odpowiedz i serdecznie pozdrawiam . Edyta

    20 października 2022, 09:53
  • Edyta Schiess

    Witam , kupiłam mieszkanie od dewelopera. Przy odbiorze mieszkania nie znalazłam żadnych wad. Po 5 miesiącach użytkowania zauważyłam pęknięcie na ramie okiennej wewnętrznej okna balkonowego( stały element). Od dolnego rogu w gore. Deweloper nie uznaje tej wady motywując , ze to zostało uszkodzone mechanicznie. To jest nie prawda. Ja uważam ze było za duże napięcie lub ze względów termicznych. Jakie mam szanse na wymianę ramy okiennej , Na co mam sie powołać. Nie mieszkam od 30 lat w Polsce i nie znam sie za dobrze na prawie, Dziekuje za wszystkie porady. Pozdrawiam

    18 października 2022, 17:30

    Michał Koralewski

    Rękojmia za wady nieruchomości dotyczy wad tkwiących w rzeczy sprzedanej w chwili sprzedaży, nawet jeżeli ujawnią się w czasie późniejszym. Okres rękojmi na wady nieruchomości wynosi 5 lat. Co ważne, jeżeli wada ujawni się w pierwszym roku od wydania nieruchomości, a nabywcą jest konsument, przyjmuje się że wada istniała w chwili wydania nieruchomości. To zatem deweloper musi udowodnić, że wada jest wadą mechaniczną powstałą już po wydaniu lokalu.

    Należy zatem powołać się względem dewelopera na przepis art. 556(2) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, deweloper musi obalić domniemanie istnienia wady fizycznej nieruchomości. Jeżeli tego nie uczyni, zasadne będzie twierdzenie że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, a nabywcy lokalu przysługują z tego tytułu roszczenia o naprawienie rzeczy, jej wymianę, bądź obniżenie ceny, a przy wadach istotnych także możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży.

    20 października 2022, 09:21
  • Dorota Kopera

    Dzień dobry,P.Michale dziękuję za wcześniejsze porady i proszę o jeszcze jedną pomoc...Mianowicie chodzi o to że kupiłam mieszkanie z zamontowanym młynkiem w wc.Mam możliwość zlikwidowania młynka i założenia normalnej rury która musi być zamontowana albo za oknem albo może prowadzić przez klatke.Mieszkam na 3 pietrze w kamienicy,najlepsza obca byłaby poprowadzic przez okno w dół ale ...Teraz pytanie brzmi czy muszą się zgodzić wszyscy sąsiedzi czy wystarczy większość? Oczywiście chcę również by każdy z sąsiadów sie podpisał wyrażając zgode -tu prośba o pomoc co musi zawierać takie pismo? Mam nadzieję że i tym razem pomoże mi Pan...Pozdrawiam i bardzo dziękuję za każdą pomoc.

    27 września 2022, 14:08

    Michał Koralewski

    W opisanej sytuacji konieczne jest powzięcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwały podejmowane są większością głosów, zatem nie jest konieczna zgoda wszystkich mieszkańców. Uchwała dotyczyć będzie korzystania z części wspólnej budynku. Powinna zatem szczegółowo określać przebieg wskazanej w pytaniu rury oraz zawierać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na takie jej poprowadzenie.

    10 października 2022, 11:33
  • Katarzyna Baran

    Witam, Zakupiliśmy bliźniaka od dewelopera. Po tzrech meisiącach od odbioru kluczy i podpisaniu aktu przeniesienia własnosći okazało się, że na terenie działki jest około 20m2 wylanego betenu, wartswa 30-50cm głębokości. Zostało to przykryte 30cm ziemi. Deweloper twierdzi, że wg umowy miał przygotować wstepnie i wyrównac teren co uczynił, a więc nie ma podstaw do roszczeń z tytułu rekojmi. Telefonicznie sugerował, że może to było na działce wcześniej. Czy deweloper odpowiada za stan działki, nawet jesli zakupił go z taka wadą (co oczywiście jest bzdurą, no ale ciężko udowodnić wiek betonu)? Umowa mówi, że ten teren ma być powierzchnią biologicznie czynną. Rozumiem, że wartswa betonu nawet przykryta kawalkiem ziemi nie zalicza się do takiej powierzchni. Bardzo proszę o poradę i ewentualnie przepisy na które można się powołać w walce z deweloperem. Z góry dziękuję i pozdrawiam!

    8 września 2022, 13:59

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wyjaśnić, że teren biologicznie czynny to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin (§3 pkt. 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Rzeczona głębokość gleby na poziomie zaledwie 30 centymetrów może zatem nie spełniać ww. warunku. W takim wypadku nieruchomość została wydana Państwu z wadą fizyczną, gdyż część terenu jest niezgodna z jego przeznaczeniem (art. 556(1) par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).

    W drugiej kolejności należy wspomnieć o przepisie art. 556(2) k.c., który to wprowadza domniemanie istnienia wady, jeżeli zostanie ona stwierdzona przed upływem roku od wydania rzeczy. Fakt istnienia domniemania oznacza, że to deweloper musiałby wykazać, że stan ten nie jest wadą fizyczną, a wydana przez niego nieruchomość odpowiada nie tylko umowie ale także przepisom prawa, w tym w zakresie zagospodarowania terenu.

    Fakt zaś, czy deweloper wylał beton, czy też uczynił to poprzedni właściciel nieruchomości jest bez znaczenia dla odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady.

    14 września 2022, 11:12
  • Jan Wysocki

    Dzień dobry. zgłosiłem z tytułu rękojmi wadę fizyczną mieszkania (wilgoć na ścianach przy oknach) przed upływem roku od odebrania lokalu, miały już miejsce 3 próby naprawy niestety bez spodziewanych efektów. Aby jednak stwierdzić nieskuteczność podjętych działań musiało minąć trochę czasu ( trzeba było poczekać aż wilgoć ujawni się na ścianach) i obecnie znów problem powrócił z tym że upłynął już rok od wydania nieruchomości. Czy teraz ponownie zgłaszając tą samą wadę (w praktyce nigdy nie usuniętą skutecznie) musze już ze względu na przemijający rok wziąć na siebie ciężar wykazania iż usterka istniała w momencie wydania. Innymi słowy nie obowiązuje już domniemanie istnienia wady w momencie wydania rzeczy?

    6 września 2022, 13:04

    Michał Koralewski

    Przepis art. 556(2) kodeksu cywilnego przewiduje wspomniane w pytaniu domniemanie, jeżeli „wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania”. Tym samym przepis ten i zawarte w nim domniemanie odwołują się do momentu stwierdzenia wady, nie zaś jej zgłoszenia. W opisanej w pytaniu sprawie wada została zaś stwierdzona przed upływem roku, a zatem – skoro zgłoszenie ponownie dotyczy tej samej wady – nadal stosujemy do niej ww. domniemanie istnienia wady w chwili wydania nieruchomości.

    14 września 2022, 11:15
  • Iza Szwaj

    Dzień dobry, czy jeśli deweloper usunął usterkę (uszkodzone powłoki malarskie na balustradzie), okres gwarancji na ten element liczony jest od nowa (od momentu wykonania naprawy)? Pozdrawiam

    24 sierpnia 2022, 08:26

    Michał Koralewski

    Zgodnie z przepisami art. 581 Kodeksu cywilnego:

    - jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

    - w innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.

    Odpowiedź na pytanie zależy zatem od tego, czy uszkodzenie powłoki malarskiej było istotne (np. zajmowało duży obszar). Jeśli tak, to zastosowanie znajdzie pierwsza ze ww. zasad. W przeciwnym zaś razie, stosować należy drugą z nich. Czyli termin gwarancji uległby jedynie wydłużeniu.

    6 września 2022, 09:48
  • Angelina Kus

    Witam, po roku od kupna bliźniaka zarówno u nas jak i u sąsiadów w naszej bryle budynku wystąpiło zawilgocenie ścian co przyczyniło się do Uszkodzenia listw, futryn odpadania farby itp. Wezwaliśmy do ekspertyzy inżyniera który potwierdził iż wszystkie ściany od są zawilgocone ponad normę. Wspomnę ze na osiedlu z droga wspólna kostka brukowa jest ułożona w sposób nieprawdlowy, woda opadowa spływa w okolice bryły naszego budynku, deweloper przyznał się do braku drenażu osiedla, w planach jest zawarty pojemnik na wodę deszczowa w gruncie którego nie ma. Inżynier sugeruje równie i podejrzewa, iż nie Została wykonana lub została wykonana nieprawidłowo izolacja pozioma i Pionowa domu. Deweloper został powiadomiony o usterkach, chce przyjechać na oględziny w ciągu 7dni. Z sąsiadem nie zgadzamy się aby on wykonał te prace ponieważ przy odbiorze i w trakcie budowy wiele razy poprawki wykonał zle. Dodam ze jestem w 38 tugodniu ciąży od terminu rozwiązania dzielą mnie Dwa tugodnie, sąsiad astmatyk tez zle znosi pobyt w zawilgoconym domu z widoczna już na ścianie pleśnią i grzybem. Jak mamy postąpić aby otrzymać profesjonalna pomoc i naprawę na koszt dewelopera, ale nie z jego ramienia ? Co na czas ewentualnego remontu, który jest nieunikniony ? GdIe mam się podziać z niemowlakiem, rodzina najbliższa zamieszkuje odległe Od miejsca zamieszkania 100 i 200km a mąż pracuje. Proszę o poradę

    23 sierpnia 2022, 05:50

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 363 par. 1 kodeksu cywilnego, naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tym samym, może Pani – zamiast naprawy – domagać się odpowiedniej kwoty na jej wykonania przez inny podmiot.

    Po drugie natomiast, deweloper odpowiada nie tylko za wadę ale także wszystkie jej niekorzystne dla nabywcy następstwa. W tym przypadku, jeżeli naprawa wiązać się będzie z brakiem możliwości zamieszkiwania w tym czasie w domu, deweloper zobowiązany jest także do pokrycia kosztów tymczasowego zakwaterowania, np. hotelu, stacji, innego lokalu – w zależności od tego która z tych opcji będzie tańsza i jednocześnie wystarczająca dla nabywcy.

    6 września 2022, 10:00
  • Dorota Kosecka

    Witam zakupiłam mieszkanie od dewelopera we Wrześniu 2018 .17.08.2022 w salonie spadło nam 4 metry suftu, cały tynk płatami. Sprawa zgloszona do dewelopera, mają naprawić. Czy mogę rzadac od dewelopera mieszkania zastępczego na czas remontu. Do tej pory wynajmowaliśmy mieszkanie i nie mamy do kąd pójść na czas remontu. Co z meblami w mieszkaniu, kto powinien to zabezpieczyć w trakcie trwania remontu???. Z góry dziękuję za odpowiedź.

    21 sierpnia 2022, 11:23

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 566 §1 Kodeksu cywilnego, osoba dochodząca roszczeń z rękojmi, prócz usunięcia wady fizycznej, może domagać się także odszkodowania za szkody spowodowane istnieniem tejże wady. Jeżeli zatem do przeprowadzenia remontu konieczne jest, aby tymczasowo wyprowadzili się Państwo z mieszkania, w którym wada będzie usuwana, to deweloper powinien pokryć Państwu koszty zakwaterowania na zbliżonym poziomie. Deweloper odpowiada także za wszelkie inne uszkodzenia, które będą następstwem usuwania wady. Powinien zatem także zabezpieczyć mieszkanie. Jeżeli mimo to powstałyby dodatkowe szkody, to ich usunięcie będzie obciążać dewelopera.

    24 sierpnia 2022, 09:51
  • Teresa

    Dzien dobry, w grudniu zeszlego roku zakupilam polowe blizniaka z rynku pierwotnego. Niestety okazlo sie, że inwestor zbudowal murek oporowy bez pozwolenia na budowę na mojej działce. Zatem kupilam dom z wada, o ktorej nie mialam pojęcia. Czy moge zastosowac tutaj rękojmię i zażądać od sprzedającego naprawy wady poprzez np. legalizacje muru oporowego? Zdaje sobie sprawę ze jako wlasiciel nieruchmosci musze wystapic o legalizacje, ale czy żądanie w postacji zwrotu poniesionych kosztów na legalizacje samowoli budowlanej w ramach rekojmi bylo by zasadne?

    19 sierpnia 2022, 15:19

    Michał Koralewski

    Wadą nieruchomości jest także wada prawna, czyli sytuacja w której sprzedane prawo nie istnieje albo jest obciążone (art. 556(2) kodeksu cywilnego. W tym przypadku deweloper sprzedał nieruchomość z samowolą budowlaną. Co prawda, podmiotem który może wystąpić o legalizację samowoli budowlanej jest obecny właściciel nieruchomości, niemniej może on domagać się od dewelopera odszkodowania odpowiadającego wysokości dodatkowych kosztów, które z tego tytułu poniósł.

    Dodatkową przesłanką odpowiedzialności dewelopera może być przepis art. 471 k.c., który wprowadza odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. W tym przypadku deweloper zobowiązany był do wydania nieruchomości odpowiadającej sztuce budowlanej oraz normom prawa budowlanego. Obowiązku tego zaś nie dotrzymał, skoro mur oporowy stanowi samowolę budowlaną. Wskazany art. 471 k.c., niezależnie od przepisów o rękojmi za wady, pozwala na domaganie się odszkodowania za szkody spowodowane z winy dewelopera, w tym jego rażącego niedbalstwa.

    24 sierpnia 2022, 09:54
  • Michał Drożdz

    Dzień dobry, Zakupiłem mieszkanie z rynku wtórnego. Z odroczonym terminem oddania kluczy o pół roku. Otrzymałem klucze, podpisałem protokół zdawczo odbiorczy. Niestety nie zauważyłem że poprzedni właściciel po podpisaniu aktu notarialnym bez mojej zgody zdemontował grzejnik oraz usunął przyłącza że ścian, zaszpachlowal i pomalował ściany. Nie zabezpieczyłem się umowę, ze grzejniki mają postać wszystkiego. Myślałem że to sprawa oczywista i aż tak nie trzeba się zabezpieczyć. Razi mnie jednak fakt, że został zrobiony "remont " bez mojej zgody kiedy to ja byłem właścicielem. Czy mogę to podpiąć jako rękojmię? Z góry dziękuję za odpowiedź, pozdrawiam Michał

    16 sierpnia 2022, 20:28

    Michał Koralewski

    Kluczowe dla odpowiedzi na to pytanie jest to, jak w akcie notarialnym umowy sprzedaży określono datę tej transakcji. Jeżeli własność przeszła z chwilą zawarcia umowy, to sprzedawca nie miał prawa ingerować w substancję lokalu i powinien go wydać w stanie istniejącym w chwili sprzedaży – chyba że z umowy sprzedaży wynikałoby co innego. W pierwszym przypadku, tj. niezgodności stanu mieszkania z daty sprzedaży i daty jego wydania, zachodzi wada fizyczna – lokal bowiem został wydany w stanie niezupełnym, czyli bez usuniętych elementów wskazanych w treści pytania. 

    18 sierpnia 2022, 13:24
  • Mateusz Lewiecki

    Witam, rok temu w lipcu zostało zakupione mieszkanie deweloperskie w budynku dwulokalowym (dwa mieszkania w domku - podzielone na górę i dół). W grudniu została zgłoszona wada hydroizolacji, która powodowała zacieki na spodniej części daszku, znajdującego się nad drzwiami wejściowymi, rzekomo wada została naprawiona poprzez położenie płytek od góry daszku. W grudniu pojawiły się kolejne zacieki na tym daszku, w maju została pomalowana elewacja i na jakiś czas był spokój. Na koniec lipca bieżącego roku znów pojawił się zaciek wody, który tym razem przeciekł do mieszkania i pojawiła się plama wody na suficie. Na początku sierpnia została zgłoszona wada przeciekającej hydroizolacji, zostały dokonane pierwsze oględziny, deweloper nie odniósł się, odpisał, że mają być dokonane kolejne oględziny, na których nikt się nie zjawił. Jakie powinno być dalsze postępowanie z wadą która była już zgłaszana i "naprawiana"?

    16 sierpnia 2022, 15:18

    Michał Koralewski

    Przede wszystkim stan opisany w pytaniu przesądza o tym, że wada nadal nie została usunięta. A skoro powzięto już kilka prób jej usunięcia, to w myśl art. 560 par. 1 zd. 2 kodeksu cywilnego, można domagać się już nie tylko usunięcia wady ale także obniżenia ceny sprzedanej nieruchomości. Obniżenie takie powinno nastąpić o różnicę pomiędzy nieruchomością bez wady a nieruchomością z opisaną wadą. Ponadto, zastosowanie znajduje także art. 561(5) kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że jeżeli sprzedawca nie ustosunkował się do żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, obecnie nie może podważać jego zasadności. Odpowiadając zatem na pytanie, można żądać kolejnej, skutecznej tym razem naprawy powołując się na uznanie zasadności zgłoszenia przez dewelopera na mocy art. 561(5) k.c. Alternatywnie można także wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny nieruchomości.

    18 sierpnia 2022, 13:24
  • Andrzej Przybysz

    Witam Trzymaście lat temu kupiłemieszkanie w budynku jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi.Okazało się.,że ściana dzielącą oba mieszkania jest pojedyńcza,a według dokumentacji powinna być podwójna.Od roku mam nowych hałaśliwych sąsiadów gdzie wszystko słychać co się u nich dzieje.Czy mam jakąkolwiek szansę coś z tym zrobić u dewelopera?Jest to wada ukryta o której deweloper doskonale wiedział.

    7 sierpnia 2022, 18:19

    Michał Koralewski

    W przypadku wad ukrytych okres rękojmi liczony jest od momentu wykrycia wady. Stąd też jeżeli wykryto ją dopiero w ostatnich 5 latach, to okres rękojmi jeszcze nie upłynął (przy wadach fizycznych nieruchomości jest to 5 lat). W tym przypadku, prócz istnienia wady należy także powołać się na fakt, iż jest to wada ukryta. Przypomnieć zatem należy, że wadą ukrytą jest taka, która została zatajona przez dewelopera przy sprzedaży nieruchomości albo gdy deweloper zapewnił, że wada nie istnieje (art. 564 Kodeksu cywilnego).

    9 sierpnia 2022, 09:15
  • Sylwia Grela

    Dzień dobry. Pytanie dotyczy domu jednorodzinnego zakupionego w kwietniu tego roku. Podczas odbioru zauważyłam zacieki na ścianach parteru (podciągnięcia od posadzki), które wg dewelopera były wynikiem zalania z kranu toalty na parterze. Wg dewelopera, miało to miejsce na etapie budowy i problem został rozwiązany. Po odebraniu kluczy, dowiedziałam się od mieszkających już sąsiadów, ze kilka miesięcy wcześniej miało miejsce zalanie z zewnątrz. Nie został wykonany żaden drenaż terenu mimo nachylenia terenu i gliniastego podłoża. Po pierwszym zalaniu deweloper uzupełnił drenaż. W czerwcu 2022 ponownie miały miejsce ulewne deszcze, ktore spowodowały powtórne zalanie. Wysłałam zgłoszenie do dewlopera, odkopał fundament z 1 strony budynku (wg niego tylko tam mógł być problem) poprawił izolację i uznał temat za zamknięty. W chwili obecnej ściany nadal są mokre (pomiar czujnika poza skalą) a wszelkie prace wykończeniowe zostały wstrzymane. Deweloper sygeruje czekać, aż wyschną.... Czy mogę zmusić dewelopera do wprowadzenia profesjonalnej firmy osuszającej budynki? Mijają 2 miesiące od zalania, poprawy nie ma. Dodatkowo inspektor nadzoru budowlanego, ktorego poprosiłam o opinię uważa, że wykonane dotuchczas naprawy nie są wystarczające i przy kolejnych ulewnych deszczach problem będzie powracał. Proszę o radę, co mogę zrobić w zaistniałej sytuacji? Dziękuję.

    5 sierpnia 2022, 20:48

    Michał Koralewski

    W opisanym w pytaniu przypadku najlepszym rozwiązaniem wydaje się zawiadomienie powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanegom. Organ ten może m.in. stwierdzić istnienie niezgodności budynku z przepisami i normami prawa budowlanego oraz nakazać wykonanie stosownych prac. Można także skorzystać z pomocy powiatowego rzecznika praw konsumentów, którego rolą jest wsparcie prawne konsumentów w sporach z przedsiębiorcami.

    9 sierpnia 2022, 09:18
  • Kamil Lewandowski

    Dzień dobry, mam pytanie odnośnie rękojmi. Po odbiorach mieszkań (grudzień 2021) deweloper w marcu wszystkim mieszkańcom "naprawiał" ogródki w szeregach. Z powodu różnych wysokości ogródków w szeregach wstawił murki oporowe aby spływająca woda z wyższego ogródka nie zalewała niższego. Niestety murek oporowy w skrajnych szeregach nie jest położony do końca lini działki a tylko do 3/4 długości. W brakującą część wstawiony jest zwykłe metalowe ogrodzenie z obrzeżem betonowym oraz dosypana ziemia w miejscu ogrodzenia. Co powoduje że działka jest nierówna i woda opadowa może spływać w kierunku budynku. Z jakiego tytułu mogę żądać naprawy. Czy powyższa sytuacja kwalifikuje się na wadę? W odpowiedzi mejlowej od dewelopera usłyszałam że takie jest ukształtowanie terenu. Z góry dziękuję za pomoc.

    26 lipca 2022, 21:17

    Redakcja

    Wadą fizyczną nieruchomości (w myśl art. 556[1] k.c.) jest niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w tym m.in. sytuacja, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, a także, gdy nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Należy zatem rozważyć kilka sytuacji:

    1. Jeżeli deweloper zapewnił, że woda opadowa nie będzie spływać z działki sąsiedniej, a mimo to taka sytuacja ma miejsce - występuje wada fizyczna nieruchomości,
    2. Jeżeli z dostarczonych przez dewelopera projektów, wizualizacji i materiałów wynikało, że pomiędzy działkami mają istnieć przegrody uniemożliwiające spływ wód opadowych, a ich nie wykonano w całości - nieruchomość została wydana w stanie niezupełnym, co jest jej wadą fizyczną,
    3. Jeżeli spływająca woda opadowa uniemożliwia normalne korzystanie z ogrodu albo powoduje zalanie budynku, jest to sytuacja, gdy sprzedana nieruchomość nie ma właściwości, jakie powinna mieć zgodnie z jej przeznaczeniem - występuje zatem również wada fizyczna,
    4. Nie zachodzą przypadki wskazane w punktach 103, a woda opadowa okazjonalnie przedostaje się z sąsiedniej działki, jednak nie powoduje szkód na nieruchomości - wada fizyczna nie występuje. Pamiętać bowiem należy, że nie jest kwalifikowana jako wada sytuacja, która wynika z okoliczności znanych nabywcy przed zakupem (np. ukształtowanie terenu).

    W przypadkach 1-3 podstawą odpowiedzialności dewelopera byłaby odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

    27 lipca 2022, 12:51
  • Weronika Pabian

    Witam , przed przeniesieniem własności lokalu doszło do wykrycia waty ( nieszczelność instalacji wodnej na tzw chudziaku) wszystko dokładnie opisane w akcie notarialnym , na wskutek czego posadzka mieszkania oraz wszystkie ściany wewnętrzne zostały wyraźnie zawilgocone (podciąganie kapilarne) . Deweloper usunął wade , zaczął się procesu osuszania podsadzkowego budynku . Niestety postanowił usunąć maszyny przedwcześnie wilgotność ścian była wyższa niż norma. Zostały usunięte szkody kosmetyczne z powodu usterki . Po tygodniu na ścianach pojawiła się woda i wyraźne zawilgocenie poprzez niedostuszenie , cały proces trzeba powtórzyć . Deweloper nie chce podjąć napraw , straszy mnie już wszystkim . Czy mogę zarządzać w tym wypadku o zwrot kosztów napraw oraz odszkodowania ? W mieszkaniu podczas osuszania nie da się mieszkać . Temperatura powyżej 35*C jestem w 9 miesiącu ciazy oraz mam już prawie dwuletnie dziecko .

    26 lipca 2022, 08:33

    Redakcja

    Jak wynika z treści przepisów art. 566 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego, także w przypadku usunięcia wady fizycznej, deweloper ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wyrządzone na skutek istnienia wady. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że istnienie wady - pomimo jej usunięcia - doprowadziło do powstania dodatkowych szkód w postaci zawilgocenia. Naprawienia szkody można natomiast żądać na dwa sposoby. Po pierwsze, jako tzw. restytucja naturalna, czyli np. naprawa, po drugie zaś w formie pieniężnej, jako koszt usunięcia szkody (art. 363 par. 1 k.c.). Tym samym, od dewelopera można domagać się odszkodowania odpowiadającego wysokości kosztów naprawy. Jeżeli zaś technologia naprawy uniemożliwia przebywanie w mieszkaniu, także odszkodowania pokrywającego związane z tym koszty. Przypomnieć bowiem należy w tym miejscu, że temperatura w pomieszczeniach mieszkalnych nie powinna przekraczać 20 st.C. (par. 134 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

    26 lipca 2022, 12:00
  • Piotr

    Witam, kupiliśmy mieszkanie w szeregowcu od dewelopera. Na parterze okazało się że okno kuchenne jest za nisko i po wstawieniu mebli nie można go otworzyć. Zgłosiliśmy deweloperowi wadę z tyt rękojmi. Dostaliśmy odpowiedź że jest to zmiana nieistotna w stosunku do projektu z punktu widzenia budowlanego i że mogliśmy zgłosić to przy odbiorze. Deweloper powołuje się również że prawo budowlane nie ustala wysokości okna w przyziemiu. Co powinniśmy zrobić w takiej sytuacji kiedy deweloper definitywnie odmawia poprawy okna? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    18 lipca 2022, 21:43

    Michał Koralewski

    Wadą fizyczną nieruchomości jest nie tylko wykonanie jej niezgodnie z przepisami prawa i normami prawa budowlanego, ale także niezgodnie z umową. Jeżeli zatem w umowie, załącznikach do niej, określono wysokość na jakiej okno powinno się znajdować, a jest na innej, to w budynku i tak występuje wada fizyczna, do której usunięcia zobowiązany jest deweloper.

    Wobec stanowiska prezentowanego przez dewelopera, warto skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Jeżeli jednakże nie uda mu się uzyskać korzystnego rozstrzygnięcia dla nabywcy, pozostanie mu jedynie droga sądowa.

    6 września 2022, 09:57
  • Mariola Stecura

    Witam! Za niedługo odbieramy mieszkanie, ale posiada ono jednak istotną wadę, na tarasie brak ścianki odgradzającej od sąsiada, w zamian za to jest metal jest to niezgodne z projektem i umową deweloperską. Deweloper mówi, że jest to zmiana nieistotna nie wpływającą na jakość mieszkania i jego użytkowanie... Co zrobić wtajej sytuacji?

    12 lipca 2022, 10:38

    Michał Koralewski

    Przede wszystkim w protokole odbioru lokalu należy wpisać wskazaną zmianę, jako wadę fizyczną nieruchomości. Wadą fizyczną jest bowiem niezgodność przedmiotu sprzedaży z umową (art. 556[1] §1 kodeksu cywilnego). Należy również wskazać rodzaj roszczenia z rękojmi (np. usunięcie niezgodności, obniżenie ceny) W takim przypadku deweloper będzie zobowiązany do formalnego rozpatrzenia Państwa stanowiska i udzielenia odpowiedzi. W przypadku jej nieudzielenia przez okres 14 dni, przyjmuje się, że deweloper uznał istnienie wady oraz zasadność zgłoszonego roszczenia (art. 561[5] kodeksu cywilnego). W innym wypadku formalne odrzucenie reklamacji umożliwia powzięcie dalszych kroków prawnych, np. skorzystanie z pomocy rzecznika praw konsumentów.

    13 lipca 2022, 10:03
  • Maciej

    Mam pytanie. Czy prawo reguluje dopuszczalną temperaturę w mieszkaniu? Zakupiłem kawalerkę w rewitalizowanym i ocieplonym bloku z wielkiej płyty i aktualnie w mieszkaniu jest temperatura identyczna z tą na zewnątrz, czyli sięga 30-32 stopni, bez względu na przedsięwzięte kroki (wentylator, zasłony, rolety blackout, zamknięte okna, folia nrc na oknach. Mieszkanie wychodzi na wschód, więc jest to tym bardziej dla mnie dziwne, bo spodziewałem się, że z tej strony nie uświadczę takich temperatur?

    26 czerwca 2022, 09:47

    Michał Koralewski

    Wykaz optymalnych temperatur w pomieszczeniach uregulowany został w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. W paragrafie 134 tego rozporządzenia zamieszczono tabelę wskazującą na pożądane temperatury w poszczególnych typach pomieszczeń. Przykładowo, w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi bez okryć wierzchnich temperatura powinna wynosić 20 st. Celsjusza, zaś w pomieszczeniach przeznaczonych do rozbierania, szatniach, łazienkach, basenach, itp. temperatura powinna wynosić 24 st. Celsjusza.

    Co prawda ww. rozporządzenie nie określa górnej granicy temperatury dopuszczalnej, niemniej skoro w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt bez odzieży (łazienka, basen) temperatura powinna wynosić 24 stopnie, to temperatura w pokojach mieszkalnych przekraczająca 30 stopni Celsjusza powinna zostać uznana za zbyt wysokość.

    Przedmiotowe rozporządzenie określa warunki techniczne, jakie muszą spełniać m.in. budynki i lokale mieszkalne. Naruszenie tych warunków może być zatem traktowane, jak wada fizyczna i z tego tytułu właściciel lokalu może zgłaszać roszczenia do sprzedawcy. A także właściciela budynku (np. wspólnoty mieszkaniowej). Właściciel budynku jest bowiem zobligowany do zapewnienia, aby budynek spełniał wymogi zawarte w cytowanym rozporządzeniu.

    28 czerwca 2022, 08:54
  • Joanna

    Dzień dobry w 2010 r. zamówiłam meble kuchenne na wymiar wraz z usługą montażu. Szafki górne po 12 latach oderwały się od ściany, a konkretnie wyrwały ze ściany szynę, na której były zawieszone. Poniosłam z tego tytułu liczne straty, z uszkodzeniem szafek włącznie. Zwróciłam się do wykonawcy o pomoc w naprawie szafek, ale zostałam wyśmiana. Czy mam prawo ubiegać się o naprawę/inne zadośćuczynienie od wykonawcy, a jeśli tak to na jakiej podstawie? Będę wdzięczna za pomoc, dziękuję

    10 czerwca 2022, 15:56

    Michał Koralewski

    W przedstawionej sprawie faktycznie dochodzenie roszczeń może być utrudnione. Przy typowej transakcji bowiem nabywca posiada roszczenia z:

    1) gwarancji – tylko jeżeli została udzielona, gwarancja przysługuje zatem tylko na warunkach i w terminach określonych przez gwaranta (sprzedawcę, wykonawcę),

    2) odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, roszczenia z tego tytułu wymagają jednak wykazania winy sprawcy (sprzedawcy, wykonawcy), a nadto przedawniają się z upływem 6 lat,

    3) rękojmi za wady – w przypadku ruchomości okres rękojmi wynosi obecnie 2 lata od dnia wydania rzeczy. Jedynie przy wadach ukrytych, czyli zatajonych przez sprzedawcę, bieg ww. okresu 2-letniego zaczyna się od wykrycia wady.

    Jedyną szansą zatem, aby dochodzić naprawy albo odszkodowania jest wykazanie, że istniała wada mebli kuchennych, o której sprzedawca (wykonawca) wiedział w chwili montażu, ale wiedzę tą zataił. Obecnie wykazanie tego faktu może być zaś bardzo trudne.

    14 czerwca 2022, 08:54
  • Łukasz Kamiński

    Dzień dobry ponownie, Kontaktowałem się wcześniej ponieważ w nowo zakupionym mieszkaniu zaczęła pojawiać się wilgoc. Od tamtego czasu jest jej coraz więcej w większości pomieszczeń. Uważam to za wadę uniemożliwiająca mieszkanie w takich warunkach. W związku z tym chciałbym skorzystać z prawa rekojmi. Chciałbym się dowiedzieć w jaki sposób mogę dochodzić swoich praw? Udać się do sądu? Adwokata? Jak rozpocząć działanie umożliwiające skorzystanie z rekojmi? Dodam że na mieszkanie to otrzymałem krefyt hipoteczny i chciałbym dopytać jak to wygląda w tej sytuacji? Bardzo proszę o pomoc

    26 maja 2022, 23:11

    Michał Koralewski

    Roszczenie z rękojmi należy w pierwszej kolejności zgłosić do sprzedawcy mieszkania (dewelopera). Roszczenie przedawnia się z upływem 5 lat od wydania nieruchomości. Niemniej, jeżeli wada ujawni się w ciągu pierwszego roku od wydania, przyjmuje się że istniała w nieruchomości w chwili wydania. Oznacza to, że obowiązek wykazania braku wady spoczywać będzie na deweloperze. Warto wykonać stosowną dokumentację fotograficzną, można także zlecić sporządzenie ekspertyzy budowlanej. Dokumenty takie mogą przekonać dewelopera do uznania swojej odpowiedzialności.

    W zgłoszeniu wady należy ją opisać, a także wskazać na roszczenie, czyli to czego domagają się Państwo (np. usunięcie wady, obniżenie ceny mieszkania). Jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszenia w terminie 14 dni, z mocy prawa przyjmuje się, że roszczenie uznał i ma obowiązek je spełnić (zob. art. 561[5] kodeksu cywilnego). Jeżeli tego nie zrobi albo odmówi uznania wady, możliwe jest zwrócenie się o interwencję do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. W dalszej zaś kolejności pozostaje droga postępowania sądowego. 

    2 czerwca 2022, 09:51
  • Anna

    Dzień dobry, na reklamację w ramach rękojmi (uciążliwy hałas z szybu windowego w mieszkaniu) deweloper odpowiedział, że producent windy dokonał regulacji i pomiarów poziomu głośności, które są na granicy dopuszalnego poziomu - 64dB ( powyżej 65 dB przekracza normy) i reklamację uważa za niezasadną a cały proces reklamacyjny za zakończony. Badania były dokonywane bez mojej obecności i nie w moim mieszkaniu a tego dotyczyła moja reklamacja...Normy hałasu w lokalu mieszkalnym to 40 dB w dzień i 30 dB w nocy. Czy teraz powinnam wynająć własnego eksperta i dokonać takich pomiarów, czy zawiadomić sanepid czy też powiatowy insektorat budowlany?? Dziękuję z góry za podpowiedź.

    24 maja 2022, 19:44

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należałoby zwrócić się z pismem do dewelopera podważając prawidłowość jego ustaleń, w szczególności zaś brak pomiarów w Państwa mieszkaniu. Jeżeli deweloper nie podejmie się zbadania natężenia hałasu w Państwa mieszkaniu, odpowiednią ku temu jednostką jest Państwowa Inspekcja Sanitarna, do której to można zwrócić się o przeprowadzenie stosownych pomiarów. W przypadku wykazania, że normy zostały przekroczone, przysługiwać będzie Państwu roszczenie z rękojmi za wady fizyczne budynku, będzie to bowiem wada ukryta.

    2 czerwca 2022, 09:51
  • Arek.

    dzień dobry , a dotyczy to także domków letniskowych ?! .. pytam ponieważ firma sprzedała i wybudowała mi domek z uszkodzonymi drzwiami , które zobaczyłem po miesiącu. i to zgłosiłem .. a właściciel tej firmy napisał mi po 13 dniach ,że nie uznaje reklamacji !! . (w tym czasie nikogo nie było w tym domku , tylko ta firma !!). która budowała .

    23 maja 2022, 20:49

    Michał Koralewski

    Przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne obowiązują przy sprzedaży wszelkich towarów. Są zatem wiążące także w przypadku sprzedaży domku letniskowego. Jeżeli przedmiotem sprzedaży był sam domek, bez jego posadowienia na gruncie oraz gruntu, należy stosować 2-letni okres rękojmi dla rzeczy ruchomych. Jeśli zaś sprzedano grunt wraz z posadowionym na nim domkiem, okres 5-letni dla nieruchomości. Niezależnie od tego, czy zgłoszenie wady dotyczy ruchomości, czy też nieruchomości, terminy na rozpatrzenie reklamacji oraz roszczenia nabywcy są w każdym przypadku takie same.

    25 maja 2022, 09:57
  • Michał Z

    Mam jeszcze jedno pytanie i z góry dziękuję za pomoc: Deweloper chce naprawić wady lokalu w ramach rękojmi. Czy jest jakaś przeszkoda ku temu, aby strony zawarły sobie porozumienie do naprawy lokalu w ramach rękojmi, w którym określą terminy ich wykonania, obowiązki dewelopera za ew. szkody, obowiązek przywrócenia lokalu do stanu sprzed naprawy? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    18 maja 2022, 10:00

    Michał Koralewski

    Podstawowe prawa i obowiązki dewelopera (sprzedawcy) i nabywcy określają przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Niemniej, przepis części ogólnej tegoż kodeksu – art. 353(1) – wprowadza tzw. zasadę swobody umów. Oznacza to, że za zgodą obu stron mogą one ukształtować dowolnie swoje prawa i obowiązki. Nie ma zatem przeszkód, aby zawrzeć w akceptowalnej przez obie strony umowie, postanowienia, o których mowa jest w pytaniu.

    25 maja 2022, 09:57
  • Michał Z

    Dzień dobry, zwracam się z następującym pytaniem: Wspólnota dokonała wyceny naprawy dachu na kwotę x. Przed samym złożeniem pozwu część dachu została zerwana, deweloper tego nie naprawił, tą część dachu naprawił zewnętrzny wykonawca. W pozwie przeciwko deweloperowi wspólnota żąda usunięcia wymienionych wad w ramach rękojmi, ewentualnie, w przypadku uznania, że nie ma ku temu podstaw - odszkodowania. I tutaj pojawia się pytanie, jeżeli Sąd uwzględni żądanie usunięcia wad to deweloper naprawi tylko te wady na dachu, które wciąż istnieją. Jeżeli uwzględni roszczenie usunięcia wad, nie uwzględni roszczenia alternatywnego - odszkodowawczego. Co z kosztami, które wspólnota już poniosła za naprawę dachu i poniesie, bo nie wykluczone, że pojawią się dalsze zerwania ...

    18 maja 2022, 09:57

    Michał Koralewski

    Skoro część dachu została już naprawiona, nie będzie istniała potrzeba jej ponownej naprawy przez dewelopera. Wspólnota w tym zakresie miałaby roszczenie o odszkodowanie równe kosztom naprawy w zakresie w jakim wiązało się to z usunięciem wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli wykazane zostałoby, że do zerwania dachu doszło z uwagi na jego niewłaściwe wykonanie, to wspólnota mogłaby dochodzić odszkodowania pokrywającego całość poniesionych kosztów. Jeżeli natomiast do zerwania dachu nie doszło z winy dewelopera (wad w jego wykonaniu), to deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za całość kosztów, a jedynie za koszty, jakie należałoby ponieść w celu naprawy wad fizycznych dachu. Roszczenie w pozwie należałoby zatem zmodyfikować.

    18 maja 2022, 15:11
  • Tomasz Kowalski

    Dzień dobry, Mam dwa pytania w ramach rękojmi: 1) deweloper chce naprawić lokal w ramach rekojmi. Czy strony mogą zawrzeć sobie porozumienie do naprawy lokalu w ramach rękojmi, w którym określa terminy wykonania, obowiązki dewelopera, odp. za ewentualne szkody, obowiązek przywrócenia lokalu do stanu sprzed naprawy? 2) wspólnota dokonała wyceny naprawy dachu na kwotę x. Przed samym złożeniem pozwu część dachu została zerwana i trzeba było ten fragment naprawić. W pozwie przeciwko deweloperowi wspólnota żąda usunięcia wad, ewentualnie w przypadku uznania, że nie ma podstaw - odszkodowania. I tutaj pytanie, jeżeli Sąd uwzględni żądanie usunięcia wad, to deweloper naprawi tylko to, co jeszcze nie zostało naprawione (bez zerwanego fragmentu). A co z kosztami, które wspólnota już poniosła?

    18 maja 2022, 08:21

    Michał Koralewski

    Odpowiadając na pierwsze z pytań – tak strony mogą zawrzeć porozumienie (ugodę) oraz określić w niej sposób wykonania obowiązków z tytułu rękojmi, jak również inne elementy wskazane w treści pytania. Ugoda jest bowiem umową prawa cywilnego, w której obie strony czynią sobie ustępstwa, tj. deweloper deklaruje usunięcie wad bez konieczności przymuszania go na drodze sądowej, właściciel nieruchomości zgadza się zaś na określenie terminów, w jakich to nastąpi.

    18 maja 2022, 15:12
  • Renata Wójcik

    Dzień dobry, jestem właścicielką mieszkania spółdzielczego od 2000 r., do którego przynależy odkryty balkon. Połowa balkonu stanowi "sufit" mieszkania znajdującego się piętro niżej. Na skutek warunków atmosferycznych płytki położone przez wykonawcę budynku popękały i dolne mieszkanie jest zalewane. Spółdzielnia chce mnie obciążyć kosztami remontu. Czy ma rację?

    17 maja 2022, 12:21

    Michał Koralewski

    Status prawny balkonów od lat budzi kontrowersje. Od co najmniej kilkunastu lat przeważa wszakże pogląd, iż balkony stanowią część wspólną nieruchomości, co najmniej w zakresie płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady balkonu oraz łączeń fragmentów elewacji. W zakresie tym zatem, obowiązek należytego utrzymania spoczywa na właścicielu budynku, czyli spółdzielni.

    Istnieje jednak możliwość nałożenia na właściciela mieszkania obowiązku w zakresie dbałości o balkon także we ww. zakresie. Gdyby istniała taka umowa, to odpowiedzialność za szczelność balkonu ponosiłby właściciel mieszkania.

    18 maja 2022, 15:15
  • Dorota K.

    Witam,w zeszłym roku zakupiłam mieszkanie po remoncie w którym zamontowany był młynek do wc.Sprzedawczyni twierdziła że kosztował 3tys.zł.Czy powinnam dostać na niego gwarancję? Młynek tak naprawdę kosztował ponad tysiąc złotych,miał służyć długo a po pół roku się popsuł.Nie mogę doprosić się o gwarancję.Czy mam prawo rządać gwarancji,lub naprawy sprzętu lub zakupienia nowego?Dziękuję za informację

    16 maja 2022, 15:14

    Michał Koralewski

    O ile gwarancja została udzielona na przedmiotowy młynek, to obowiązek jej wydania nabywcy lokalu musiałby wynikać z treści umowy sprzedaży z nim zawartej. W innym wypadku sprzedawca nie ma takiego obowiązku.

    Okres rękojmi za wady fizyczne ruchomości wynosi dwa lata, w przypadku rzeczy używanych strony mogą w umowie skrócić go do roku czasu. Jeżeli nie upłynął jeszcze taki okres od wydania mieszkania nabywcy, możliwe jest zwrócenie się do sprzedawcy o naprawę urządzenia albo alternatywnie dobrowolne przekazanie gwarancji.

    18 maja 2022, 15:14
  • Mateusz Cwenar

    Dzień dobry, chciałbym założyć sprawe przeciwko deweloperowi w związku z wadą ukrytą mieszkania. Deweloper odpowiedział na moje zgłoszenie z tyt. rękojmi - odpowiedz negatywna, nie poczuwa się do winy. Sprawa dotyczy systemu wentylacji mechanicznej, która jest niezgodna z projektem - wentylacja sąsiada jest wpięta do mojej, co powoduje przenikanie zapachów, hałasów, w sytuacji epidemicznej możliwe było również transferowanie covida, gdyż była awaria wentylatora na dachu. Wentylacja jak już pisałem jest niezgodna z projektem, deweloper ukrył podstępnie zmianę i nie ma na nią żadnego papierka w postaci zmiany nieisotnie odbiegającej od projektu budowlanego. Moje pytania: 1. Chciałbym skarżyć dewelopera z KC o obniżenie ceny - czy mogę sam w pozwie zaproponować kwotę i sąd sam oszacuje jaka jest wartość? 2. Czy moge już teraz złożyć pozew i sąd wyznaczy biegłych, którzy oficjalnie potwierdzą niezgodność? Konsultowałem to już i system wentylacji jest niezgodny z Polską Normą. 3. W przypadku awarii wentylatora na dachu budynku wszelkie zapachy od sąsiada lecą do mnie - co raz spowodowało uwolnienie lotnych związków organicznych, gdy sąsiad malował podłogę jakimś syfem. Dodatkowo brak jest jakiejkolwiek ochrony przeciwpożarowej - czy jest to przesłanka, aby zgłosić dewelopera do prokuratury?

    13 maja 2022, 14:15

    Michał Koralewski

    W przypadku obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego należy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny oraz wskazać w jego treści o jaką kwotę dokonujemy obniżenia. Kwota ta stanowić będzie podstawę do określenia wartości przedmiotu sporu w sprawie o zapłatę. W pozwie należy zawnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego celem potwierdzenia różnicy w cenie. Obniżenie ceny następuje bowiem o różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wad oraz wartością nieruchomości ze stwierdzoną wadą.

    Odnośnie natomiast braków w wyposażeniu nieruchomości, w pierwszej kolejności należałoby zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten władny jest do przeprowadzenia kontroli zgodności budynku z wymogami prawa budowlanego. Ustalenia takiej kontroli mogą być podstawą zarówno do wystąpienia względem dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady, jak również do ewentualnego zawiadomienia organów ścigania, jeśli naruszenia zagrażają życiu lub zdrowiu mieszkańców.

    16 maja 2022, 15:29
  • Łukasz Kamiński

    Mam jeszcze jedno pytanie. Mianowicie dziś dowiedziałem się że zakupione przeze mnie mieszkanie jest zabytkiem. To oznacza że nawet ocieplic tego budynku nie można. Oczywiście NIE zostaliśmy o tym poinformowani. Co w takiej sytuacji zrobić? Czy mogę się starać o oddanie mieszkania poprzednim właścicielom?

    26 kwietnia 2022, 16:02

    Michał Koralewski

    Uchylenie się od skutków umowy sprzedaży, czy to z powołaniem się na przepisy o rękojmi za wady prawne rzeczy, czy też z powołaniem się na wprowadzenie w błąd przez sprzedawcę wymagałoby wykazania, że sprzedawca celowo wprowadził nabywcę w błąd, np. składając oświadczenie, że dana nieruchomość nie jest zabytkiem, bądź że nie było możliwe wcześniejsze sprawdzenie statutu danej nieruchomości, jako zabytku. Przy czym druga z przesłanek może być trudna do wykazania, bowiem rejestry zabytków prowadzone przez wojewódzkich konserwatorów zabytków, jak również gminne/miejskie ewidencje zabytków są jawne i dostępne nieodpłatnie. Sprzedawca może zatem podnosić, że nabywca nie dochował należytej staranności, nie sprawdzając stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem. Tym samym, odstąpienie od umowy może być trudne.

    5 maja 2022, 14:43
  • Łukasz Kamiński

    Dzień dobry, zakupiłem mieszkanie na początku bieżącego miesiąca. W jednym z pomieszczeń pokazał się grzyb po kilkunastu dniach od zakupu. Widać ewidentnie że ściana była pomalowana przed sprzedażą bo jest inny odcień. Mieszkanie kupiłem przez biuro nieruchomości, czy w takiej sytuacji zgłaszać się do biura nieruchomości czy do osoby sprzedającej? Dodam że byłem świadomy że elewacja budynku wymaga remontu ale nie dostałem informacji o wilgoci w ścianach. Czy w tej sytuacji mogę się ubiegać o rozwiązanie umowy?

    18 kwietnia 2022, 23:04

    Michał Koralewski

    Adresatem roszczeń z umowy sprzedaży jest sprzedawca nieruchomości, nie zaś biuro które jedynie pośredniczyło w jej zawarciu. W przypadku wady ukrytej, a z taka może występować w opisanym przypadku, należy ją przede wszystkim zgłosić sprzedawcy. Zakres roszczeń zależny jest zaś od tego, czy jest to wada istotna, czy nie. Wada istotna to taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Nabywca, w pierwszej kolejności, powinien zwrócić się o usunięcie wady, a gdy to nie będzie możliwe w ogóle albo w rozsądnym terminie, nabywca może żądać:

    -  gdy wada nie jest istotna - obniżenia ceny, przy czym obniżenie powinno nastąpić o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wady oraz nieruchomością ze stwierdzoną wadą,

    -  gdy wada jest istotna - obniżenia ceny, na ww. zasadach albo może odstąpić od umowy sprzedaży.

    19 kwietnia 2022, 13:38
  • Magdalena Zanocka

    Dzień dobry, rok temu wprowadziliśmy się do nowego domu kupionego u dewelopera. Bardzo dobrze się nam mieszkało, jednak pare dni temu przestał działać nam piec grzewczy. Piec kupiliśmy od dewelopera łącznie z nieruchomością, jednak podłączenie i jego uruchomienie załatwialiśmy samodzielnie ze względu na oczekiwanie na decyzje o podłączenie gazu z urzędu. Zgłosiliśmy problem do dewelopera ze względu na rękojmie, ale zastanawiamy się, czy nie to jest to nasza wina, ze piec nie działa. Czy deweloper w takiej sytuacji musi i tak naprawić nam piec, ponieważ od niego go kupiliśmy, czy nie możemy się domagać roszczeń? Z góry dziękuje za pomoc.

    18 kwietnia 2022, 22:02

    Michał Koralewski

    Deweloper, jako sprzedawca pieca, ponosi odpowiedzialność za jego prawidłowe funkcjonowanie. Jeżeli zatem piec nie działa z uwagi na jego wadę istniejącą w chwili sprzedaży ale ujawnioną dopiero obecnie, to odpowiedzialność ponosi deweloper. Jeżeli awaria jest następstwem niewłaściwego podłączenia albo eksploatacji pieca, to deweloper nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności. Wyjątek stanowi sytuacja, gdyby piec podłączono ściśle według instrukcji dostarczonej przez dewelopera. W tym ostatnim przypadku za wadę pieca również odpowiadałby deweloper.

    19 kwietnia 2022, 13:39
  • Karolina

    Witam, zakupiłam mieszkanie, oraz garaz w 2020 roku Okazało się iż w praktycznie całym bloku, stropy nie są wystarczająco silne i pojawiają się duże pęknięcia. W związku z koniecznością naprawy nakazano części mieszkańców opróżnienie miejsc parkingowych w garażu. Czy w związku z tym iż musimy opuścić (na okres ok.3 miesięcy, bądź dłużej) miejsce w garażu należy nam się zmniejszenie czynszu o wartość kwoty którą płacimy za miejsce garażowe? Serdecznie pozdrawiam i z góry dziękuję

    6 kwietnia 2022, 18:35

    Michał Koralewski

    Czynsz za miejsce postojowe pobierany jest przez wspólnotę mieszkaniową, więc decyzja w tym zakresie zależy od uchwały właścicieli mieszkań. Niemniej, pamiętać należy że opłaty ponoszone z tytułu posiadania miejsca parkingowego mają zapewnić jego utrzymanie (sprzątanie) oraz pokryć wydatki związane z halą garażową (np. oświetlenie, renowacja bramy wjazdowej, itp.). W przypadku czasowego zaprzestania korzystania z hali garażowej zasadne może być zmniejszenie zaliczek opłacanych przez właścicieli. Należy wszakże pamiętać, że zaliczki rozliczane są po zakończeniu danego roku kalendarzowego, a zatem w przypadku ich nie zmniejszenia, może powstać nadpłata.

    Niezależnie od powyższego, wskazać należy że jeżeli pewne wydatki związane z halą garażową nie mogą zostać zredukowane, a mimo to właściciele nie mogą z niej korzystać, powinien je pokryć deweloper. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady nieruchomości ale także szkód wywołanych jej istnieniem. Wynika to z przepisów art. 566 Kodeksu cywilnego. Opłaty takie ponoszone przez właścicieli, mimo braku możliwości korzystania z hali garażowej, będą ich szkoda.

    13 kwietnia 2022, 12:23
  • Anna

    Dzień dobry Kupiłam dom jednorodzinny z widoczną wadą - odpadający tynk pod balkonem spowodowany prawdopodobnie źle położonymi płytkami i przeciekającym balkonem. Sprzedający zapewnił mnie jednak że deweloper od którego kupił dom naprawi tą usterkę a rękojmia przechodzi na mnie co mam zapisane w akcie notarialnym. Dodam jeszcze że dom kupiłam tydzień temu a poprzedni właściciel kupił go 16 miesięcy temu. Zadzwoniłam do dewelopera i poinformowałam go że jestem nowym właścicielem domu i proszę o naprawę balkonu i elewacji. Otrzymałam odpowiedź że poprzedni właściciel nie poinformował go wcześniej o tej usterce a ja kupując dom wiedziałam przed zakupem o w/w wadzie co jest prawdą. Dodam też że wada ta musiała być już od dłuższego czasu widoczna bo przeciek wody poczynił już duże zniszczenia w elewacji. Deweloper twierdzi że poprzedni właściciel powinien przed sprzedażą mi domu zgłosić usterkę a teraz są duże ubytki w elewacji. Czy deweloper ma rację odmawiając mi naprawy? Wiedziałam o tej wadzie ale sprzedający zapewnił mnie że deweloper naprawi bo rękojmia jeszcze obowiązuje.

    31 marca 2022, 21:10

    Michał Koralewski

    Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez okres 5 lat od dnia jej wydania nabywcy. Roszczenie z rękojmi zatem jeszcze nie wygasło i można domagać się od dewelopera usunięcia wady. Niemniej, o ile wada zostałaby zgłoszona w terminie roku od wydania nieruchomości, nabywca korzystałby z dumnienia istnienia wady, a zatem deweloper musiałby wykazać, że usterka nie jest wadą nieruchomości, a wyniknęła z przyczyn, które pojawiły się później i za której deweloper nie odpowiada. Obecnie, to nabywca musi wykazać, że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, czyli powstała z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (np. niewłaściwego wykonania elewacji). Co więcej, deweloper może próbować wskazywać, że do zwiększenia rozmiaru wady przyczynił się nabywca – skoro wada istniała przez czas dłuższy i nie została usunięta, bądź właściwie zabezpieczona. Konkludując, rękojmia za wady fizyczne nieruchomości faktycznie nie wygasła.

    4 kwietnia 2022, 13:42
  • Natalia Szymborska

    Mój problem dotyczy mieszkania z rynku wtórnego. Chodzi konkretnie o odpływ w łazience, która jest po generalnym remoncie (remont wykonywał poprzedni właściciel). Woda w kabinie prysznicowej potrafi spływać przez ponad 8 godzin. W sytuacji włączenia pralki - woda z pralki cofa się do kabiny prysznicowej i zalewa całą łazienkę. Czy w takim przypadku mogę skorzystać z prawa do rękojmi?

    23 marca 2022, 14:31

    Michał Koralewski

    Roszczenia z rękojmi przysługują nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Również sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym ponosi z tego tytułu odpowiedzialność względem nabywcy. Tym samym, w przypadku opisanym w pytaniu przysługują roszczenia z rękojmi. Co więcej, znajduje zastosowanie także art. 556[2] Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

    24 marca 2022, 10:47
  • Krystian

    Dzień dobry, 1,5 roku temu odebrałem mieszkanie, a dziś zauważyłem, że jedno pomieszczenie ma podany nieprawidłowy wymiar powierzchni użytkowej. Mianowicie powierzchnia ta w rzeczywistości jest mniejsza o 0.8m2 (pierwotnie wliczone zostały skosy, gdzie wysokość wynosi 1,36cm), czy w związku z tym, mogę ubiegać się o zwrot kosztów za podany wymiar z tytułu rękojmi? Pozdrawiam

    17 marca 2022, 16:07

    Michał Koralewski

    Tak, rękojmia za wady obejmuje również przypadek, w którym rzecz została wydana w stanie niezupełnym (art. 556[1] §1 pkt 4 oraz art. 556[3] Kodeksu cywilnego]. Powyższą sytuację można rozpatrywać również, jako wadę prawną nieruchomości, tj. błędne przyporządkowanie powierzchni pod skosami. Co więcej, taka sytuacja stanowi także nienależyte wykonanie umowy przeniesienia własności nieruchomości, bowiem sprzedano inną powierzchnię aniżeli zadeklarowana (art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego).

    Przed skierowaniem roszczenia do dewelopera należałoby uprzednio sprawdzić według jakiej normy zmierzono powierzchnię mieszkania po jego wykonaniu.

    24 marca 2022, 10:51
  • Dzień dobry, W 2019 roku odebrałam mieszkanie. Już od pierwszego roku użytkowania pojawił się problem z podjęciem pracy przez grzejniki. W 2019 roku, w zimie, zgłosiłam usterkę, która wydawać by się mogło została wtedy usunięta. W kolejnym sezonie grzewczym (2020r.) ponownie grzejniki nie podejmowały pracy. Dzięki licznym doraźnym interwencjom konserwatora technicznego z ramienia dewelopera ogrzewanie w miarę działało. Natomiast od tego sezonu grzewczego (jesień-zima 2021-2022) grzejniki początkowo w ogóle nie podjęły pracy. Po licznych interwencjach konserwatora budynku (już nie z ramienia dewelopera) udało się sprawić, żeby ogrzewanie działało na max kilka dni. Z tego powodu wysunięto podejrzenie wady konstrukcyjnej systemu grzewczego doprowadzającego ciepło do mojego mieszkania. (W poprzednich dwóch latach wszyscy utrzymywali, że w nowych mieszkaniach grzejniki się często zapowietrzają i dlatego to ogrzewanie u mnie nie działa). Powiadomiłam dewelopera (niestety poprzez emaila) o istnieniu wady (grudzień 2021) wraz z wezwaniem do jej usunięcia. Następnego dnia pojawili się u mnie panowie z firmy deweloperskiej, którzy przyjęli zgłoszenie wady i od tamtej pory nic się nie zadziało (minęły ponad 2 miesiące). Pomimo licznych rozmów telefonicznych z osobami odpowiedzialnymi za naprawę wady, wysłania ponownego emaila wzywającego do jej usunięcia nic w tym zakresie nie zostało zrobione. Temperatura w pokoju dziennym w mieszkaniu wynosi około 19 stopni, w okresie krytycznym było to 16,5 stopnia. Chciałabym zapytać czy na czas naprawy ogrzewania deweloper ma obowiązek zapewnić mi lokal zastępczy (z uwagi na temperaturę niespełniającą wymogów minimalnej T w pomieszczeniach mieszkalnych)? Czy w Pana opinii powinnam nadal czekać na jej usunięcie czy już raczej kierować się na drogę sądową (której wolałabym uniknąć, ze względu na koszty oraz czas ciągnięcia się takich procesów)? Oraz czy jest coś co jeszcze powinnam zrobić w celu doprowadzenia sprawy do końca?

    8 marca 2022, 21:16

    Michał Koralewski

    Na wstępie zwrócić należy uwagę na treść art. 5615 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, skoro deweloper nie ustosunkował się do zgłoszenia we ww. terminie, to przyjąć należy że uznał jego zasadność.

    Należałoby zatem wezwać dewelopera do dobrowolnego usunięcia wady, względnie złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny z wezwaniem do zwrotu różnicy pomiędzy wartością lokalu bez wady a lokalu z opisaną w pytaniu wadą. Można także skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Niestety, w przypadku braku reakcji ze strony dewelopera, pozostaje droga sądowa.

    Wskazać także należy, że deweloper, w przypadku istnienia wady odpowiada również za szkody nabywcy tym spowodowane. Jeżeli zatem temperatura spadłaby poniżej dopuszczalnego minimum, to zasadne byłoby np. dogrzewanie mieszkania grzejnikiem elektrycznym. Na poszkodowanym ciąży bowiem obowiązek minimalizowania szkody (art. 354 §2, art. 361, art. 362 kodeksu cywilnego), czyli stosowania środków najmniej obciążających, o ile spełniają swoją rolę, tj. zapewniają właściwą temperaturę.

    10 marca 2022, 09:34
  • Anna W

    Dzień dobry, w czerwcu 2021 roku odebrałam mieszkanie na ostatnim piętrze. Lokal sąsiaduje z szybem windowym (2 ściany). Mimo, zapewnień i reklam dewelopera winda pracuje bardzo głośno, są to dźwięki powietrzne i uderzeniowe, bardzo nieprzyjemne połączenie grzmotu ze zgrzytem, rozlegają się w całym mieszkaniu, dochodzą do tego również drgania podłogi i ścian...Hałasy uniemozliwiają normalne użytkowanie lokalu, odpoczynek czy pracę, jestem wybudzana w nocy i nad ranem bo winda jeździ dość często. Zgłosiłam problem telefonicznie deweloperowi, ten poinformował mnie, że tym może zająć się administrator. Administrator zgłosił sprawę przedstawicielowi firmy Kone, a ten, odpowiedział, że z tym nie da się nic zrobić, bo te windy są tak skonstruowane....Podczas odbioru nie mogłam tego zauważyć, gdyż winda była wyłączona. W większości budynków mieszkalnych pracują naprawdę cichobieżne windy, z taką sąsiaduje mój gabinet w pracy. Proszę o pomoc, co mogę w tej sytuacji zrobić??? Jestem wykończona fizycznie i psychicznie tym hałasem. Z góry dziękuję.

    7 marca 2022, 15:49

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest także m.in. niezgodność sprzedanej rzeczy, w tym nieruchomości, z zapewnieniami sprzedawcy (dewelopera). Nawet jeżeli przedmiotowy hałas nie przekracza dopuszczalnych norm, to jeśli deweloper zapewnił, iż hałas windy nie będzie słyszalny, a jest inaczej, to jest to wada fizyczna (art. 5561 §1 pkt 2 kodeksu cywilnego).

    Istotny jest również przepis art. 5562 k.c., który stanowi, że: jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, iż w takich wypadkach to na sprzedawcy (deweloperze) spoczywa obowiązek wykazania, że wada fizyczna nie istnieje. Warto również podkreślić, że adresatem roszczeń z tytułu rękojmi jest deweloper, nie zaś producent windy, czy też wspólnota mieszkaniowa.

    Tym samym, należałoby zgłosić wadę fizyczną deweloperowi i to jeszcze przed upływem roku od wydania lokalu. Jako roszczenia z rękojmi w pierwszej kolejności przysługuje doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową, w tym przypadku zapewne dodatkowe wygłuszenie ścian. Jeżeli nie byłoby to możliwe, aktywuje się roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości, a jeżeli wada jest istotna, nawet do odstąpienia od umowy. Za istotną uznawana jest wada, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Co więcej, w każdym z tych przypadków, nabywcy lokalu przysługuje prawo do odszkodowania za szkody poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej.

    10 marca 2022, 09:36
  • Katarzyna

    Dzień dobry. W 2020 roku nabyłam mieszkanie w segmencie szeregowym, po pierwszej zimie wyszła wilgoć od jednej strony budynku, natychmiast napisałam do dewelopera, przyszedł wiosną popsikał jakimś preparatem i poszedł. Jesienią już widziałam, że coś się dzieje ze ścianą więc zadzwoniłam do dewelopera przyszedł wywiercił dwie dziurki w elewacji przy ziemi coś wpuścił. Obecnie po zimie mam już grzyba, ewidentnie czuć jak podłoga jest zimna przy oknach i ścianie (ogrzewanie podłogowe). Napisałam kolejne pismo, deweloper teraz twierdzi, że nie uzna rękojmi ponieważ pas kostki brukowej który był ułożony, został zdjęty przez nas przy robieniu tarasu i wtedy została uszkodzona izolacja przez naszego wykonawcę. Jakie kroki powinnam podjąć.

    1 marca 2022, 11:05

    Michał Koralewski

    Ze względu na upływ okresu dłuższego niż rok od wydania nieruchomości, nie wiąże obecnie domniemanie prawne, w myśl którego zgłoszona wada wynika z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (art. 5562 kodeksu cywilnego). Tym samym, to na nabywcy ciąży obowiązek wykazania, że dany stan jest następstwem wady fizycznej nieruchomości. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym należałoby zatem wykazać, że:

    -       nie doszło do uszkodzenia izolacji, o której napisał deweloper albo

    -       ewentualne jej uszkodzenie nie miałoby wpływu na inne wady budynku, tj. że pojawienie się grzyba jest spowodowane inną przyczyną aniżeli ewentualne uszkodzenie izolacji.

    W tym przypadku najlepiej posiłkować się opinią osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.

                Na marginesie należy dodać, że okres przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Daje to czas na wykonanie stosownej ekspertyzy i wystąpienie z roszczeniem do dewelopera. W przypadku skierowania sprawy na drogę sądową, pozwem objąć będzie można także zwrot kosztów wydatkowanych na opracowanie ww. ekspertyzy. Wynika to wprost z art. 566 kodeksu cywilnego, który nakłada na sprzedawcę również obowiązek naprawienia szkody wynikłej z istnienia wady. Taką zaś jest również koszt dodatkowej ekspertyzy, która przecież nie byłaby sporządzana, gdyby nieruchomość była wolna od wad.

    2 marca 2022, 12:50
  • Paulina

    Dzień dobry. Na koniec 2020 R kupilismy dom. W salonie było wiecznie zimno. Grzaliśmy podłogówka plus kominkiem. No ale wiadomo dom nowy więc musi się wygrzać.. Kolejna zima i znów ten sam problem do tego rachunki za gaz mega duże. Wezwaliśmy kierownika budowy. Kamera termowizyjna. Okazało się, że pod ogromnym oknem, z zewnętrznej strony, nie mam ywogole ocieplenia. Okno się kończyło i były 4 listwy a dopiero potem parapet i styropian. Kierownik b. Stwierdził stratę ciepła ok 1 stopnia C. Developer w kilka dni zajął się dociepleniem tej strefy. Chciałabym jednak wystawić o zwrot części kosztów za ogrzewanie. Że wzgedlu na dwójkę małych dzieci siedziałam z nimi w domu przez cały ten czas i wiadomo jak to z dziećmi bawiliśmy się głównie na podłodze. Więc na prawdę musieliśmy mocno grzać. Do tego na tym właśnie oknie pojawiła się plesn. Czy mogę wystąpić do developera i taki zwrot? Na jakiej podstawie?

    16 lutego 2022, 14:32

    Michał Koralewski

    W opisanych w pytaniu okolicznościach można domagać się od dewelopera odszkodowania. Podstawę prawną stanowią przepisy art. 566 §1 i 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi, w przypadkach gdy deweloper usunął zgłoszoną wadę, nabywca może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych prawa cywilnego. Oznacza to, że należy w żądaniu wykazać:

    -       wysokość poniesionej szkody, np. na podstawie rachunków za gaz, konieczne będzie jednakże określenie o ile owe rachunki były wyższe, niż gdyby budynek był prawidłowo ocieplony,

    -       przyczynę, w tym przypadku brak właściwego ocieplenia,

    -       powołać się na winę dewelopera w nienależytym wykonaniu budynku (pominięcie części ocieplenia),

    -       związek przyczynowy pomiędzy brakiem ocieplenia a powstaniem szkody o określonej wartości.


    Rzecz jasna nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć z deweloperem ugodę na niższą kwotę aniżeli pierwotna kwota żądania.

    22 lutego 2022, 14:58
  • Łukasz

    W marcu 2019 roku nabyłem od osoby prywatnej dom jednorodzinny. Po 3 latach, po bardzo obfitych opadach na ścianach w domu zaczęła wychodzić wilgoć. Wykonanie domu różni się nieco od projektu - poziom gruntu wychodzi wysoko, tak że izolacja pozioma w budynku wychodzi poniżej poziomu gruntu. Mam opinie 3 różnych osób, wszystkie twierdzą, że w takiej sytuacji powinna być zastosowana opaska drenażowa oraz dobra izolacja pionowa. Chcemy zgłosić ten temat do byłego właściciela w oparciu o rękojmię z prośbą o usunięcie problemu. Pytanie co zrobić jeżeli sprzedawca się nie zgodzi? Zależy nam na tym, żeby tak czy inaczej jak najszybciej wadę usunąć, więc pytanie czy w przypadku odmowy sprzedawcy możemy usunąć wadę sami, a potem na drodze sądowej jakoś ten temat ugryźć?

    13 lutego 2022, 20:35

    Michał Koralewski

    Prawo wykonania zastępczego reguluje art. 480 kodeksu cywilnego. Zasadą jest, że aby wykonać czynność, której odmawia dłużnik, należy uzyskać zgodę sądu. Jedynie w przypadku, gdy czynność wymaga natychmiastowego wykonania z uwagi na grożącą szkodę, można wykonać ją bez zgody sądu zawiadamiając o tym osobę zobowiązana do jej wykonania.

    15 lutego 2022, 09:33
  • Ludmiła

    Dzień dobry, Zakupiliśmy domy w zabudowie szeregowej po 1,5h mamy usterkę rolet. Deweloper twierdz, ze rolety nie podlegają rekojmi a gwarancja skończyła się po 2 latach od monety montazu czyli kilka miesięcy temu. Czy mam prawo domagać się usunięcia wady z tytułu rekojmi ?

    1 lutego 2022, 22:51

    Michał Koralewski

    Zgodnie z przepisami art. 556 kodeksu cywilnego i nast. odpowiedzialność z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa przy sprzedaży rzeczy. Rękojmia obejmuje zatem także rolety wskazane w pytaniu. Jeżeli są one trwałe połączone z budynkiem okres rękojmi wynosi 5 lat, w innym przypadku 2 lata liczone od wydania nieruchomości. Jeżeli zatem okres rękojmi nie upłynął, można dochodzić roszczeń od sprzedaży. Co ważne, rękojmia działa także, gdy producent rolet udzielił na nie gwarancji. W takim wypadku nabywca może wybrać sposób dochodzenia roszczeń (rękojmia lub gwarancja).

    15 lutego 2022, 09:32
  • Paweł

    W sierpniu 2020 odebraliśmy połówkę bliźniaka. Tydzień temu zauważyliśmy ze dwóch miejscach mamy pierwsze oznaki grzyba na ścianach. Zostało to zgłoszone deweloperowi. Zgłoszenie z art 556 oraz 561. Odpowiedz dewelopera ,, Na dzień dzisiejszy nie możemy przyjąć zgłoszenia reklamacyjnego ze względu na brak wiedzy szczegółowej,,. Zgłoszenie było z tytułu rekojmi. Jak mam się ustosunkować do tego co napisał deweloper ?

    31 stycznia 2022, 13:33

    Michał Koralewski

    Zacytowana treść odpowiedzi dewelopera wynika najprawdopodobniej z faktu, iż wady fizyczne ujawniły się po upływie roku od wydania nieruchomości. W takim bowiem przypadku nie działa już domniemanie istnienia wad fizycznych. Obowiązek wykazania, że dana usterka jest wadą fizyczną, czyli powstała z przyczyn tkwiących w nieruchomości w chwili jej wydania (np. niewłaściwa izolacja, brak zabezpieczenia antygrzybicznego, itp.) i nie jest następstwem później występujących czynników (np. niewłaściwego utrzymania nieruchomości). W odpowiedzi do dewelopera należy zatem wskazać na argumenty potwierdzające, że mamy do czynienia z wadą fizyczną. Można w tym zakresie posiłkować się opinią właściwego rzeczoznawcy.

    2 lutego 2022, 09:56
  • Magdalena

    Witam, 3 lata temu kupilismy dom w zabudowie szeregowej. Miesiac temu zauwazylismy odpadajacy tynk w obszarze tarasu balkonowego, z jego boku. Po kontakcie z deweloperem dowiedzielismy sie ze wina lezy po naszej stronie poniewaz nie zabezpieczylismy balkonow wczesniej. Jak ma sie sprawa jesli tynk jest wyzej niz balkon a deweloper wskazuje na naruszenie hydroizolacji ktora jest ponizej uszkodzonej elewacji.

    19 stycznia 2022, 23:29

    Michał Koralewski

    Najistotniejsze znaczenie w tej kwestii ma zasada wyrażona w przepisie art. 556[2] Kodeksu cywilnego. Wprowadza on domniemanie istnienia wady fizycznej, jeżeli ujawni się ona w ciągu roku od wydania rzeczy (np. nieruchomości). Ze względu zaś na fakt, że przedmiotowa wada – opisana w pytaniu – ujawniła się dopiero po kilku latach, wskazany przepis nie znajdzie zastosowania. Ciężar wykazania istnienia wady fizycznej spoczywa zatem na nabywcy nieruchomości. W kontekście sporu z deweloperem należy zatem podeprzeć się opinią osoby posiadającej uprawnienia budowlane. Jeżeli deweloper nie zmieni zdania, mimo przedłożenia mu takiej opinii o istnieniu wady, pozostaje konieczność wystąpienia na drogę sądową. Uprzednio można zaś skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów.

    28 stycznia 2022, 08:32
  • Krzysztof

    Dzień dobry. Deweloper twierdził, że usunął(w maju 2021r) wadę części wspólnych polegającą na zalewaniu hali garażowej , ale aż do teraz (grudzień 2021r.) wada się nie ujawniła bo było sucho. Wada była zgłaszana z tytułu rękojmi, ale ta skończyła się we wrześniu 2021r. Na podstawie jakiego przepisu można żądąć faktycznego usunięcia wady w tym momencie (skoro widać, że w praktyce usterka nie została usunięta mimo zapewnień dewelopera)?

    17 stycznia 2022, 21:02

    Michał Koralewski

    Niestety rękojmia po upływie ustawowego okresu wygasa. Naprawa nie przerywa jej biegu. Niemniej, jeżeli budynek wybudowano niezgodnie ze sztuką budowlaną, to można powołać się na ogólną odpowiedzialność kontraktową dewelopera, która wynika z nienależytego wykonania umowy. Podstawą odpowiedzialności dewelopera w takim przypadku jest przepis art. 471 Kodeksu cywilnego. Okres przedawnienia roszczeń osób fizycznych z tego tytułu wynosi obecnie 6 lat. Przepis ten statuuje obowiązek dewelopera do usunięcia szkody. Ta zaś może – wedle wyboru poszkodowanego – zostać usunięta, bądź w naturze, czyli poprzez naprawę albo wymianę, bądź też w pieniądzu (art. 363 Kodeksu cywilnego).

    19 stycznia 2022, 09:33
  • Dorota Kopera

    Dzień dobry.W zeszłym roku w połowie sierpnia kupiłam mieszkanie w starej kamienicy.Mieszkanie po remoncie,do wykończenia była tylko łazienka.Mieszkanie miało być ocieplone a okazało się że jest tylko sufit.Wprowadziłam się pod koniec listopada i zaczęły się niespodzianki.W pierwszym dniu okazało się że rura jest zapchana i nie mogłam korzystać z wody.Sprzedająca usterkę usunęła.Zaraz po święach 27grudnia 2021r.zamarzła mi rura ,znowu nie miałam wody.Co sie okazało zamarzła w miejscu w którym nie powinna,w kuchni,gdzie ściana łączy się z korytarzem.Niestety ściany nieocieplone,otwierając lufcik od zaworu głównego gwiżdże z każdej strony i wieje.Otwierając szafki kuchenne wylatuje zimno,a wszystko przez to ,że ściana nie jest ocieplona i jest bardzo cienka.Sprzedająca upiera się ,że były one ocieplone.Przenosiłam z drugiej ściany grzejnik i tam jest to samo,zero ocieplenia i gwiżdże z każdej strony.Mam ogrzewanie gazowe i praktycznie cały czas jest na chodzie.Wystarczy pół godz. i robi się zimno.Mieszkanie jest malutkie ma 33m.miało być ciepłe a jest inaczej.Drzwi wejściowe również są źle wsawione,z każdej strony gwiżdże.Dodatkowo po kupnie się okazało,że strych ,który mialbyć wspólny,nie jest,ponieważ poprzednia sprzedająca swoją część zabrała i zrobiła część pokoju o czym informowała osobę ,która sprzedała je mnie.Ta jednak cały czas twierdzi,że strych jest też mój,nie umiejąc mi tego udowodnić.Jestem załamana całą sytuacją,czy jest szansa,zeby chociaż ociepliła mi tą jedną ścianę,która jest najgorsza? Nie wiem czy jest sens walczyć z kimś takim i czy mam jakiekolwiek szanse ?Proszę o pomoc...

    14 stycznia 2022, 11:06

    Michał Koralewski

    Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że mieszkanie może mieć ukryte wady fizyczne. Warto to jednak potwierdzić ekspertyzą niezależnego specjalisty. O terminie oględzin należy zawiadomić także sprzedawczynię, aby mogła w nich uczestniczyć. Dzięki temu nie będzie mogła podważać sporządzonej ekspertyzy. Jeżeli opinia potwierdzi wskazane w pytaniu wady, to można wystąpić z roszczeniem do sprzedawcy. Okres rękojmi wynosi 5 lat. W pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady, czyli np. wykonania ocieplenia. Jeżeli sprzedawca odmówi, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości pomiędzy mieszkaniem bez opisanych wad a mieszkaniem z takimi wadami. Wskazane wady mają także charakter wad istotnych, uprawnia to do odstąpienia od umowy, jeżeli sprzedawca wady nie usunie.

    Jeżeli natomiast strych nie należy już do zakupionego mieszkania, to stanowi to wadę prawną nieruchomości. W tym przypadku, gdyby z umowy sprzedaży wynikało, że jej przedmiotem jest także dostęp do strychu, można domagać się obniżenia ceny albo od umowy odstąpić.

    17 stycznia 2022, 09:52
  • Adam

    Dzień dobry. Na początku 2020 roku kupiłem dom od developera (chyba to jednoosobowa dzialalność ale budują osiedla domów). Mimo zgłoszenia mailowego oraz na piśmie usterek w ramach rękojmi, developer nawet na nią nie odpowiada. Mineło już ponad 30 dni i brak jest z nim kontaktu. Telefonów nie odbiera bo zablokował sobie mój numer. Z innych numerów da się dodzwonić ale ucina rozmowę. Usterek jest sporo, pęknięcia ścian, sypiące się kominy, zapadnięta kostka. Do tego kominiarz stwierdził, że wentylacja jest zrobiona niezgodnie ze sztuką bo kratki na kominie od wentylacji nie są na przestrzał (co ciekawe to ten sam kominiarz co robił odbiór "na piapierze" instalacji od developera....). Tak zgrubnie koszt napraw usterek oceniam na jakieś 5-6 tys zł. Jak mogę pociągnąć developera do odpowiedzialności? Mogę dokonać naprawy samemu na własny koszt i jakoś odzyskać te pieniądze od niego? Pozdrawiam i z góry dziękuję za pomoc.

    9 stycznia 2022, 17:09

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 5615 kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym w opisanym w pytaniu stanie faktycznym istnieje domniemanie, że zgłoszona przez Pana wada istnieje i zgłoszone roszczenie jest zasadne.

                Przepis art. 560 kodeksu cywilnego stanowi z kolei, że jeżeli sprzedawca (deweloper) nie uczynił zadość swojemu obowiązkowi, to kupujący może bądź złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo od umowy odstąpić. Dodatkowo, kupującemu który korzysta z tych roszczeń przysługuje prawo do odszkodowania za straty poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej nieruchomości (art. 566 kodeksu cywilnego).

                W przypadku, gdy deweloper unika realizacji roszczeń konsumenta, można w pierwszej kolejności skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika konsumentów. Gdy jego interwencja nie przyniesie rezultatu, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Tu wskazać należy, że roszczenia względem dewelopera przedawniają się z upływem roku od ich zgłoszenia, nie wcześniej jednak niż przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Faktycznie zatem termin przedawnienia – w przypadku roszczeń konsumentów – ulega przedłużeniu do upływu 5 lat od wydania przedmiotu umowy.

     

    11 stycznia 2022, 09:50
  • Ewa

    Witam Kupilam mieszkanie (umowa przedwstepna 18.11.2019, umowa przyrzeczona/koncowa z deweloperem 9.03.2020) dzis fachowiec ocenił zly montaz okien/najtansze okna ktore przeciekaja-powoduje to uszkodzenie scian (plesn), podlogi (mamy drewniana)....czy mam szanse na reklamacje? (W umowie końcowej jedt zapis "deweloper oswiadcza ze w umowie przyrzeczonej udzieli stronie napływającej rekojmi na okres 5 lat.....na okres 2 lat na wyroby gotowe, na urządzenia i sprzęt będący wyposażeniem obiektów będzie obowiazywala gwarancja udzielana przez producentow...ponadto wyjasnia ze bieg ternibu powyzszej gwarabcji i rekojmi rozpocznie się z dniem bezusterkowego odbioru przedmiotowego lokalu" Prosze i dziękuję o poradę

    29 grudnia 2021, 19:46

    Michał Koralewski

    Jeżeli występuje wada okien, to może Pani zgłosić reklamację do ich producenta, w ramach gwarancji i jednocześnie do dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Udzielenie gwarancji przez producenta okien nie powoduje bowiem wygaśnięcia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) z tytułu rękojmi. Jeśli zaś same okna nie mają wad, a stwierdzono jedynie ich niewłaściwy montaż, roszczenia można kierować do dewelopera z tytułu rękojmi. Jeżeli zatem nie upłynął okres 2 lat od wydania nieruchomości, można skorzystać zarówno z roszczeń z tytułu rękojmi za wady, jak i z gwarancji producenta.

    30 grudnia 2021, 16:30
  • Grzegorz Margas

    Witam, Rok temu zakupiłem nieruchomość od dewelopera i w trakcie tej zimy pojawiły się plamy na suficie i najprawdopodobniej pleśń. Podejrzewam, że może to być przedziurawione membrana pod dachówka i skrapla się na strych w miejscu gdzie mam dostępu, bo zostało to zasłoniete, ponieważ jest to już pod takim katem, że nie da się tam normalnie podejść. Według umowy z deweloperem posiadam 24 miesiące gwarancji na roboty wykończeniowe oraz 36 miesięcy na na konstrukcje domu. Czasowo się łapię, natomiast zastanawiam się czy zgłaszać te wadę z tytułu rekojmi ? Czy będzie to zasadne ? Dziękuje za odpowiedź.

    26 grudnia 2021, 14:05

    Michał Koralewski

    Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji jest od siebie niezależna (art. 579 k.c.). Oznacza to, że w pierwszej kolejności można skorzystać z rękojmi za wady, bowiem jeżeli wady ujawniłby się w ciągu roku od wydania nieruchomości obowiązuje domniemanie ich istnienia. W praktyce oznacza to, że deweloper musi wykazać, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną. Ciężar dowodu jest zatem przeniesiony na dewelopera. Co więcej, w przypadku odmowy uwzględnienia roszczenia z rękojmi za wady, nadal można korzystać z gwarancji. Na zakończenie zwrócić należy uwagę także na odmienny katalog roszczeń z obu tytułów. W przypadku rękojmi, prócz możliwości żądania usunięcia wady, nabywca może domagać się także obniżenia ceny, a gdy wada jest istotna nawet odstąpić od umowy z prawem do dalszego odszkodowania. Roszczenia z gwarancji ograniczone są zaś do wskazanych w oświadczeniu o udzieleniu gwarancji i najczęściej ograniczają się do naprawy uszkodzonej rzeczy.

    30 grudnia 2021, 16:29
  • Ania

    W rozporządzeniu czytamy: "Do obliczania szczytowej mocy cieplnej należy przyjmowaç temperatury obliczeniowe zewnętrzne zgodnie z Polskà Normà dotyczàcà obliczeniowych temperatur zewnętrznych, a temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń — zgodnie z poniższą tabelą. Jak wynika z tej tabeli mieszkania muszą mieć zachowaną temp. minimum 20 stopni. Proszę o wyjaśnienie zapisu mieszczącego się na końcu tabeli cyt. "Dopuszcza sie przyjmowanie innych temperatur obliczebiowych dla ogrzewanych pomieszczeń niz jest to określone w tabeli, jeżeli wynika to z wymagań technologicznych." Czy w związku z tym zapisem mogę ubiegać sie o odszkodowanie z tytułu zanizenia nieruchomosci - mając w lokalu grzejniki, których włączenie spowoduje, że będę miała temperaturę wymaganą, tj. ok 20 stopni. Czy powyższa tabela dotyczy lokali z grzejnikami włączonymi czy bez grzejników?

    21 grudnia 2021, 14:28

    Redakcja

    Szanowna Pani Anno, niestety Pani sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować się z prawnikiem.

    23 grudnia 2021, 13:50
  • Mieszkanie zakupilam od dewopera w 2019r. Zauważyłam że mieszkanie jest bardzo zimne temp. zimą kiedy wracam z pracy wynosi ok. 17 stopni przy wyłączonych grzejnikach. Podłoga zimna pod lokalem nieogrzewane garaże i część lokalu znajduje się nad podcieniem chroniącym wejście do budynku głównego. Ponadto zwróciłem uwagę że ścianach hula wiatr, gdyż z gniazdek oraz listew przypodlogowych czuć gołą ręka jak wchodzi zimne powietrze do do wewnatrz lokalu. Czy mogę zadać usunięcia wady w tym ocieplenia ścian i podłogi z tytułu rękojmi.

    19 grudnia 2021, 17:48

    Michał Koralewski

    Wymogi w zakresie minimalnych temperatur w pomieszczeniach reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego §134, temperatura w pokojach mieszkalnych, przedpokojach, kuchniach indywidualne wyposażone w paleniska gazowe lub elektryczne powinna wynosić 20 st. C. Jeżeli konstrukcja mieszkania nie pozwala na utrzymanie takiej temperatury, stanowi to wadę fizyczną nieruchomości. Podobnie, jak nieszczelność gniazd elektrycznych i spojeń ścian z podłogą. Okres rękojmi na wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat. Stąd też możliwe jest nadal zgłoszenie wady deweloperowi. W ramach rękojmi w pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady. Dopiero, gdy to nie będzie możliwe, można skorzystać z dalszych roszczeń, tj. o obniżenie ceny, bądź odstąpienia od umowy. To ostatnie możliwe jest tylko, gdy wada jest istotna. W przypadku nieruchomości za wady istotne uważa się takie, które uniemożliwiają normalne korzystanie z danego lokalu.

    21 grudnia 2021, 08:24
  • Ania

    Proszę o informacje dot. Rękojmi dot. Windy i bramy garażowej na pilota. Deweloper uważa że nie będzie już naprawiał windy i bramy garażowej, gdyż okres gwarancyjny dwuletni minął. Mieszkanie zakupione dwa lata temu, jest to wspólnota mieszkaniowa.

    19 grudnia 2021, 17:34

    Michał Koralewski

    Na wstępie rozróżnić należy pojęcia gwarancji oraz rękojmi za wady. Gwarancja obowiązuje wyłącznie w zakresie, w jakim została udzielona. Dotyczy to również okresu jej obowiązywania. Dopiero jeżeli okres gwarancji nie został wskazany w treści dokumentu gwarancyjnego, stosuje się zasady kodeksowe. W myśl art. 577 §4 k.c. okres gwarancji wynosi 2 lata, chyba że gwarant udzielił gwarancji na inny okres.

    Rękojmia za wady obowiązuje natomiast z mocy prawa, tj. nie jest wymagane żadne dodatkowe oświadczenie sprzedawcy (dewelopera). Okres rękojmi na nieruchomości lat 5. Liczony jest on, dla części wspólnych nieruchomości od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wygaśnięcie roszczenia z gwarancji nie wyłącza zatem korzystania z uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości.

    21 grudnia 2021, 08:20
  • Artur

    Proszę o pomoc w następującej sprawie: W lutym 2021 odebrałem klucze od mieszkania w stanie deweloperskim oraz podpisałem protokół odbioru. Następnie dwa miesiące trwało wykończenie, przeróbki elektryczne, itp. Od samego początku wykończania problemem były wyskakujące korki. Po zakończeniu remontu w maju wprowadziłem się. Problem korków nie zniknął. Co kilka dni odcinało prąd. Podejrzewałem błąd ekipy remontowej. Ekipa na własny koszt kolejne 7 miesięcy szukała rozwiązania. Bezskutecznie. W końcu zleciłem odnalezienie przyczyny dużej firmie instalacyjnej. Wykazała ona wadliwe położoną instalację elektryczną na etapie prac deweloperskich. Kable na jednej ze ścian schowane pod tynkiem są uszkodzone. Ewidentny błąd dewelopera. Odbierając mieszkanie od dewelopera nie było tego widać, ponieważ tynk przykrywał problem z kablami. Ciągle wyrzucanie prądu uszkodziło mi telewizor. Deweloper poinformowany został o zdarzeniu kilka dni temu. Powiedział, że nie obchodzi go ten problem, ponieważ były robione przeróbki w mieszkaniu i w tej sytuacji to mój problem. Czy jednak jeśli ekspertyza dowiodła, że na odcinku w którym jest problem, nie było ingerencji ekipy, to mam szansę wygrać tą sprawą z deweloperem? Do pokrycia są duże koszty ekspertyzy, naprawy elektryki w niedługiej przyszłości i koszt telewizora. Dziękuję za wszelką pomoc.

    14 grudnia 2021, 15:40

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest niezgodność towaru (w tym przypadku nieruchomości) z umową i przepisami prawa, która istniała w chwili wydania nabywcy (art. 5561 §1 kodeksu cywilnego). Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że w chwili przekazania lokalu mogła istnieć w nim wada polegająca na niewłaściwym – niezgodnym ze sztuką budowlaną - ułożeniu kabli w jednym z pomieszczeń.

    Jeżeli ekspertyza potwierdziłaby istnienie takiej wady, a także brak wpływu na usterkę (zwarcia powodujące odcięcie dopływu prądu) późniejszych przeróbek, to deweloper ponosić będzie odpowiedzialność za tego typu wadę. Podkreślenia wymaga, że jeżeli nabywcą jest konsument, a wada ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy, domniemywa się istnienia wady (art. 5562 k.c.). Oznacza to, że ciężar wykazania, iż lokal wydano bez wady spoczywa na deweloperze. Na marginesie warto dodać, że jeżeli ekspertyza wykazałaby, że do występowania zwarć przyczyniły się zarówno działania dewelopera, jak i późniejsze przeróbki elektryczne, to i tak nie zwalnia to dewelopera w całości od odpowiedzialności za wadę, którą to powinien usunąć.

    Odnośnie natomiast poniesionych kosztów i strat, to w przypadku powstania ich na skutek istnienia wady fizycznej nieruchomości, można domagać się od dewelopera stosownego odszkodowania (art. 566 k.c.).

    15 grudnia 2021, 11:41
  • Iza

    Dzień dobry. Chciałabym spytać o pewna kwestię. W 6.2017 r. kupiłam od dewelopera mieszkanie na parterze. W 12.2017 podpisany był akt. Zauważyłam w tamtym tygodniu że w rogu na dole, w jednym z pokoi wyszla pleśń i grzyb. Oczywiscie natychmiast zadzwoniłam do dewelopera. Oficjalne pismo też wysłałam. Przyjechał, popatrzył i powiedział że spryska to środkiem grzybobójczym. Wiem że to sprawy nie załatwi. Podejrzewam że ta wilgoć powstała na skutek źle zamontowanej rynny i odpływu- rynna jest włożona w ziemię i tyle. Jej usterkę zgłaszałam w lutym br. ale oczywiście nic w tej sprawie nie zostało zrobione. Czy ewentualną ekspertyzę mam zrobić ja czy mogę żądać tego od dewelopera? Czy okres rękojmi zatrzymuje się w momencie dostarczenia pisma? Będę bardzo wdzięczna za pomoc.

    26 listopada 2021, 09:47

    Michał Koralewski

    Ze względu na fakt, że wada została zgłoszona po upływie ponad roku od dnia odbioru nieruchomości, ewentualne ekspertyzy sporządzane w sporze z developerem będą na Pani koszt. W przypadku, gdyby zgłoszenie wady okazało się zasadne, można domagać się zwrotu kosztów poniesionych na ekspertyzę, jako elementu szkody powstałej w związku z istnieniem wady nieruchomości.

    Niestety zgłoszenie wady nie przerywa biegu 5-letniego okresu rękojmi. Zwrócę jednak uwagę, że jeżeli wada zostałaby wykryta w ostatnim roku ww. okresu, to termin przedawnienia roszczenia o jej naprawienie będzie nieco dłuższy – wynosi on bowiem 1 pełny rok od dnia wykrycia wady.

    30 listopada 2021, 12:12
  • Agata

    Witam, Moja sytuacja jest nieco złożona. Ponad 5 lat temu kupiłam mieszkanie na rynku wtornym. Poprzedni właściciel wymienił instalacje nie prosząc zgody że spoldzielni. W między czasie spoldzielnia przeprowadziła kontrole instalacji co wynika z przepisów, nie wykazując nieprawidłowości. Następna kontrola odbyła się niedawno i tym razem spoldzielnia stwierdziła że moje instalacja była przerabiana beż ich zgody i muszę teraz doprowadzić ta instalacje do ich wymogów. Ja osobiście nic nie zmieniałem po kupnie instalacji elektrycznej w mieszkanie. Moje pytanie jest takie czy mogę byłego właściciela posadzić o rejkojmnie mimo że minol już ten 5 letni okres jako wada zatajona, czy jednak muszę sam sie zmierzyć w tym momencie z kosztami bo po pierwszym przeglądzie spoldzielnia nie stwierdziła nieprawidłowości?

    26 listopada 2021, 06:48

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że w przypadku wad ukrytych okres 5-letni rękojmi biegnie dopiero od wykrycia wady. Moment wykrycia wady jest w tym pytaniu kluczowy. Jeżeli bowiem wiedziała Pani o tym, że sprzedawca wykonał instalację bez zgody spółdzielni, już w dacie zakupu lokalu, to nie sposób takiej wady uznać za wadę ukrytą. W tym wypadku zastosowanie znajdował 5-letni termin rękojmi liczony od daty wydania lokalu. Jeśli zaś o wykonaniu instalacji bez zgody spółdzielni dowiedziała się Pani później, to wskazany okres zaczął swój bieg od tego momentu. Jeżeli jeszcze nie upłynął, możliwe jest zgłoszenie roszczenia do sprzedawcy.

    30 listopada 2021, 12:09
  • Mateusz

    Dzień dobry, chciałbym się poradzić co z robić w pewnej sytuacji. Kupiliśmy w czerwcu 2021 mieszkanie od dewelopera (blok już rok czasu stał a mieszkanie nie było sprzedane), przed zakupem oglądaliśmy mieszkanie i na suficie w salonie była zaszpachlowana bruzda, jak twierdził deweloper że to pozostałość po przeniesieniu kabli od lampy.. Po 5 miesiącach zauważyłem że w tym samym miejscu zrobiła się wilgotna plama, (plama wielkości dużego talerza) co by oznaczało że dach w tym miejscu przecieka. Dach jest płaski pokryty papą i na dachu zrobiony jest taras z desek. Co możemy zrobić w tej sytuacji? Pozdrawiam

    21 listopada 2021, 09:03
  • Roman Witt

    Witam, W Sierpniu br. kupilem mieszkanie, ktore bylo okreslone jako gotowe do zamieszkania.Brakowalo tylko listew podlogowych I drzwi wewnetrznych. Wlasciciel oraz agencja posredniczaca zapewnialy ze wszystko bedzie dostarczone I zamontowane na dniach. W umowie kupna-sprzedazy odnotowano ze wszystko bedzie gotowe do 10listopada najdalej. Czekam 4 miesiace I nie moge sie wprowadzic. Idzie Zima, w mieszkaniu gdzie dotychczas mieszkam, ogrzewanie nie dziala prawidlowo.Mialem nadzieje ze szybko sie wprowadze z koncem Lata. Jakie sa more opcje, czy agencja posrednictwa, ktora wziela 2% od sprzedazy mieszkania powinna zwrocic mi te 2%, skoro ta czesc umowy nie zostala dotrzymana ?

    10 listopada 2021, 05:12

    Michał Koralewski

    Jedną z postaci wady fizycznej, zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego, jest wydanie rzeczy (w tym nieruchomości) w stanie niezupełnym. W przypadku wady fizycznej, należy wezwać sprzedawcę do jej usunięcia poprzez dostarczenie brakujących elementów. Sprzedawca ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszenia. Po tym terminie uznaje się, że uznał zasadność zgłoszenia. Jeżeli wada nie zostanie usunięta, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą. W każdym przypadku, tj. usunięcia wady oraz obniżenia ceny, sprzedawca zobowiązany jest do naprawienia szkody u nabywcy spowodowanej istnieniem wady.

    Odnośnie natomiast agencji pośrednictwa, to jej ewentualna odpowiedzialność musiałaby wynikać z treści zawartej z nią umowy. Jej rolą jest bowiem jedynie znalezienie lokalu i nie bierze ona odpowiedzialności za jego stan. Niemniej, w umowie można rozszerzyć zakres odpowiedzialności pośrednika.

    24 listopada 2021, 15:58
  • Ksawery

    Witam. Rok temu kupiłem dom w zabudowie szeregowej od dewelopera po roku mieszkania okazało się że tynki wewnętrzne są źle położone nie ma nigdzie kątów prostych a po przyłożeniu poziomicy do ściany są wgłębienia i krzywizny. Czy w takiej sytuacji deweloper powinien zapłacić odszkodowanie czy poprawić tynki jeżeli Dom jest już wykończony ?

    9 listopada 2021, 18:00

    Michał Koralewski

    Kodeks cywilny ustanawia hierarchię sposobów usuwania wad fizycznych sprzedanych rzeczy, w tym nieruchomości. W pierwszej kolejności sprzedawca (deweloper) powinien usunąć wadę. Dopiero, gdy:

    -      nie jest to możliwe,

    -      jest możliwe ale wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami albo dolegliwościami (utrudnieniami) dla nabywcy,

    -      deweloper nie usunie wady,

    nabywca może domagać się obniżenia ceny. Obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą.

    Od obniżenia ceny należy odróżnić odszkodowanie. Jeżeli bowiem sprzedawca (deweloper) usuwa wadę i w związku z tym powstają dodatkowe szkody po stronie nabywcy (np. uszkodzenia mienia), to sprzedawca ma obowiązek doprowadzenia nieruchomości do stanu nieuszkodzonego albo zapłacić odszkodowanie jej właścicielowi.

    24 listopada 2021, 15:56
  • Anna

    Witam serdecznie, W ramach rękojmi w naszym mieszkaniu stwierdzono pęknięcia w czterech pomieszczeniach. W protokole z oględzin stwierdzono konieczność usunięcia usterek w 4 pomieszczeniach: salonie, łazience oraz dwóch pokojach dzieci. Rozmowy i oględziny prowadzone były z przedstawicielem podwykonawcy developera. Po konsultacjach, uzgodnieniach, analizach, naocznych oględzinach kilkukrotnych wizytach podjęto decyzje o realizacji usunięcia usterek. Zapewniono nas że rzeczone ściany będą wyglądały tak jak w stanie sprzed rozpoczęcia prac. W dwóch pomieszczeniach mamy tynk strukturalny. Od samego początku obawialiśmy się czy Panowie rzeczywiście odwzorują strukturalny tynk w takiej formie w jakiej jest. Zapewnił nas że nie ma z tym żadnego problemu. Ustalono, że prace rozpoczną się 25.11 (poniedziałek) i potrwają do końca tygodnia. Wykonawca w poniedziałek rozpoczął od salonu z tynkiem strukturalnym. Zdarł część tynku w 3 miejscach pęknięć , zrobił wielkie dziury w tynku i zostawił. 26.11. kierownik podwykonawcy pojawił się z majstrem u nas osobiście obejrzał naruszona ścianę w salonie i z wielkim oburzeniem i krzykiem przez telefon poinformował nas że „mamy sobie znaleźć budowlańca, który zerwie nam tynk bo nasz majster źle go położył i dopóki tego nie zrobimy on tej ściany nie zrobi”. Ostatecznie zrobiono nam dwa pokoje z 4 z protokołu rękojmi, zostawiono rozwalona ścianę w salonie z uzasadnieniem mailowym cyt." Jak Państwa informowałem telefonicznie nie będziemy zdejmować tynku elewacyjnego położonego przez państwa firmę wykańczającą mieszkanie. Tynk został położony bez odpowiedniego gruntowania i nie jest w zakresie naszej spółki. Spękanie ściany zewnętrznej zostanie naprawione w uzgodnionym terminie. Przywrócenie ściany do stanu pierwotnego może się odbyć po udostępnieniu frontu robót (po zdjęciu tynku elewacyjnego z całej przedmiotowej ściany)" a telefonicznie „szukajcie sobie budowlańca zapłaćcie mu przygotujcie mi ścianę to ją zrobię” Nie było mowy o jakichkolwiek kosztach dodatkowych prac realizowanych w ramach rękojmi. Skoro podwykonawca nie wiedział co jest pod spodem (a my z mężem też nie mamy wiedzy jak robi się ściany) dlaczego nie zrobił małej odkrywki i nie poinformował nas że musimy ponieść jakiś koszt. W międzyczasie po kolejnych oględzinach łazienki, wykonawca/majster stwierdził że obawia się realizacji łazienki z uwagi na świetlne litery, które mogłyby ulec zniszczeniu, a które zostały przymocowane do ściany. Ustaliliśmy, żeby wyliczył nam koszt tej robocizny, wypłacił nam rekompensatę a my zrzekniemy się prawa do rękojmi jeżeli chodzi o łazienkę i sami w przyszłości naprawimy usterkę. Odmówiono nam również realizacji łazienki lub wyceny rekompensaty za nią z komentarzem mailowym cyt. "może poczekać do następnego roku". Unieruchomiono mi całe mieszkanie na tydzień, zostawiono rozwaloną ścianę w salonie. Mąż z jednym dzieckiem musiał wynieść się na noclegi do znajomych. Drugi maluch przeziębiony, a oni mi mówią że mi tego nie zrobią bo mój majster źle coś położył. Na pytanie dlaczego mnie Pan nie poinformował że taka sytuacja może mieć miejsce albo dlaczego nie sprawdził co jest pod tynkiem uzyskałam odpowiedź że „nie mam rentgena w oczach”. Napisałam o sprawie do Developera. Jak jeszcze mogę dochodzić swoich praw czy mogę żądać odszkodowania? Pozdrawiam

    29 października 2021, 10:11

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że podmiotem odpowiedzialnym za wady fizyczne jest deweloper, nie zaś jego podwykonawca. Jeżeli zatem podwykonawca nie usunie wady, bo np. nie potrafi tego uczynić, nie zwalnia to dewelopera z odpowiedzialności. Wszelkie uwagi co do sposobu usunięcia wady należy zatem kierować do dewelopera.

    Odnośnie zaś odpowiedzialności odszkodowawczej, to deweloper ponosi ją względem Państwa. Odpowiedzialność ta wynika z przepisów art. 566 kodeksu cywilnego. Jeżeli wszakże szkody wyrządzone zostałyby przez podwykonawcę, który nie dochował należytej staranności – z opisu sprawy wynika, że taka sytuacja mogła mieć miejsce, gdyż pracownik podwykonawcy rozkuł ścianę nie upewniwszy się odnośnie struktury tynku i jego podkładu – będzie on również odpowiedzialny za szkodę spowodowaną ze swojej winy (art. 415 k.c.). Tym samym, deweloper odpowiada za usunięcie wady i doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia robót naprawczych. Podwykonawca zaś odpowiada za dodatkowe szkody wynikłe wyłącznie z jego niedbalstwa lub niewłaściwego wykonywania robót.

    W sytuacji przedstawionej w pytaniu należy przede wszystkim przedstawić sytuację deweloperowi. Dobrym rozwiązaniem może okazać się także zwrócenie do powiatowego rzecznika praw konsumentów

    2 listopada 2021, 13:09
  • Sylwia Kacz

    Witam, dwa lata temu sprzedaliśmy mieszkanie z rynku wtórnego. Dzisiaj dzwoni Pani która kupiła mieszkanie z informacją iż byli ze spółdzielni sprawdzać instalacje i niektóre gniazdka są źle podłączone i musi je wymienić (podłączyć) prawidłowo, bo odłącza zasilanie. Czy taka 'wada' podlega rękojmi ? Czy ona ma prawo po takim czasie żądać od nas tej naprawy ?

    27 października 2021, 21:57

    Michał Koralewski

    Co do zasady rękojmia obowiązuje zarówno przy sprzedaży na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Sprzedając mieszkanie kolejnemu nabywcy nie możemy zatem wyłączyć rękojmi. Niemniej, rękojmia obowiązuje względem wad wykrytych w czasie przekazywania mieszkania, bądź tzw. wad ukrytych, czyli takich których nie można było wykryć wcześniej zachowując należytą staranność, np. podczas odbioru lokalu. Jeżeli zatem przedmiotowa wada nie była możliwa do wykrycia i ujawniła się dopiero w czasie przeglądu instalacji, to może stanowić ona wadę fizyczną nieruchomości. Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, dlatego też wada zgłoszona po dwóch latach podlega nadal pod przepisy o rękojmi.

     

    2 listopada 2021, 13:05
  • Anna B

    Witam, W ramach rękojmi w nowym mieszkaniu zakupionym od developera zgłosiliśmy 4 ściany, które pękają na styku dwóch bruzd, dolnej i górnej. Przyszedł wykonawca został spisany protokół i została podjęta decyzja o naprawie tych ścian mając na uwadze fakt iż po oględzinach wykonawcy pęknięcia są związane z praca nowego budynku. Ściany posiadają specjalna fakturę. W pierwszej kolejności wykonawca poprosił nas o kosztorys naprawy naszego majstra. Po dostarczeniu stwierdził że jest za wysoki i zrobi to własnymi ludźmi i wrzuci sobie w koszty. Przyszli Panowie w umówionym terminie. Zdarli część tynku z uszkodzonej ściany i kierownik powiedział nam że nie spodziewali się że pod tym tynkiem nasz majster wykonał to tak, dodali że wykonał to źle i teraz my musimy sami ten cały tynk zerwać i dopiero oni jak my przygotujemy położą nam nowy. My z mężem specjalistami od ścian nie jesteśmy ale jak ktoś podejmuje się naprawy w ramach rękojmi to chyba nagle nie może zostawić nas z rozwaloną ścianą i kazać nam szukać człowieka do zrywania tynku. Pomijam ze mam unieruchomione mieszkanie dwójkę małych dzieci. Jak powinien się zachować wykonawca jak mam dochodzić swoich praw?

    26 października 2021, 13:33
  • Karolina Pastryk

    Witam, po 2 latach od lkupna mieszkania (dopiero teraz jest zamieszkale) okazuje sie, ze nie ma gorącej w ody pod 1 prysznicem, tylko letnio/ciepła. U sąsiadów podobnie. Mieszkanie nabylam w 2019 roku. Rozumiem, ze deweloper ma obowiazaek naprawic usterke, co moze sie nawet wiazac z wymiana rur w pionie?

    24 października 2021, 22:55

    Redakcja

    Dzień dobry, w pierwszej kolejności warto niniejszy problem zgłosić do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz skonsultować z osobą biegłą z zakresu budownictwa, aby wykazać że problem leży w nieprawidłowo założonej instalacji wodnej.  Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 120 pkt 2. Instalacja wodociągowa ciepłej wody powinna umożliwiać uzyskanie w punktach czerpalnych wody o temperaturze nie niższej niż 55 °C i nie wyższej niż 60 °C.

    26 października 2021, 09:48
  • Kasia

    Witam, kupiłam mieszkanie w zabudowie szeregowej jednorodzinnej na parterze. Właściciel górnego mieszkania zrobił z góry i poddasza nieużytkowego 6 maleńkich mieszkań. Czy jest to zgodne z prawem? Czy taka zmiana nie wymaga zmiany pozwolenia? Czy nie powinnam być poinformowana o takim fakcie przed zakupem mieszkania, że na piętrze nie będzie jeden lokal tylko 6 małych "lokali"?

    18 października 2021, 14:19

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że w myśl par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, minimalna powierzchnia mieszkania - aby uzyskało ono status samodzielnego lokalu - nie może być mniejsza niż 25 m2. Rozporządzenie to określa także szereg innych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym. Z treści pytania wynika, że być może doszło do samowolnej przebudowy jednego lokalu mieszkalnego na tzw. mikrokawalerki, które nie spełniają wymogów ustawowych. Mogło dojść również do zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnej na np. usługową. Jeżeli właściciel mieszkania występowałby z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę lub zmianę przeznaczenia lokalu, jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, byłaby Pani stroną takiego postępowania. Sprawę warto zatem wyjaśnić w Powiatowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego.

    21 października 2021, 09:24
  • Natalia

    Dzień dobry, 4 lata temu zakupiliśmy od dewelopera część domu. Zupełnie przypadkowo dowiedzieliśmy się, że nasze drzwi wejściowe nie są zewnętrzne, tylko wewnątrzklatkowe. Czy na to też jest rękojmia? Możemy ubiegać się o wymianę drzwi na właściwe?

    17 października 2021, 10:02

    Redakcja

    Dzień dobry,jeśli posiadacie Państwo potwierdzenie w formie dokumentu lub ekspertyzy, że Państwa drzwi nie są zewnętrzne tylko wewnątrzklatkowe, to możecie Państwo skontaktować się z deweloperem, aby porozumieć się w kwestii ich wymiany. Z pozdrowieniami,

    22 października 2021, 13:55
  • Karolina Poremba

    Witam, Moim problemem jest zauważenie wad w mieszkaniu (100-letnia kamienica zakupiona przez inwestora, odrestaurowana, mieszkania doprowadzone do stanu deweloperskiego) już po podpisaniu aktu notarialnego(26.08 br.). Po zauważeniu wad (nierówne narożniki, nierówne podłogi uniemożliwiające ułożenie paneli/płytek/czegokolwiek, brak szczeliny pomiędzy drzwiami wejściowymi i podłogą również uniemożliwiające położenie tam jakiejkolwiek podłogi oraz braki w standardzie wykonania przedstawionym przez dewelopera i dołączonym jako załącznik do aktu notarialnego(min. braki gniazd elektrycznych w p/pokoju, czy brak podpięcia pod pralkę) zamówiłam raport techniczny u inżyniera który dołączyłam do pisma wystosowanego do dewelopera z wezwaniem do usunięcia ww. wad. Właśnie otrzymałam odpowiedź, w której deweloper twierdzi, że zgłoszone przeze mnie wady to jedynie "uwagi estetyczno- funkcjonalne". Ponadto deweloper prosi o "przedstawienie ekspertyzy związanej z uznaniem danej poprawki, naprawy, jako koniecznej nie zaś jedynie estetycznej, przedstawienie wyceny rynkowej ceny danego wykonawcy usuwającego wadę, w końcu przedstawienie, że wykonanie nastąpiło w niezbędnym i koniecznym do usunięcia wady zakresie". Czy takie działania nie leżą po stronie dewelopera?!? Proszę o odpowiedź czy istnieje w tej sytuacji realna szansa nakłonienia dewelopera do naprawy wymienionych przeze mnie wad? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.

    4 października 2021, 19:44

    Michał Koralewski

    Dzień dobry, na wstępie należy wyjaśnić czym jest sama wada fizyczna. Zgodnie z kodeksową definicją (art. 5561 §1 kodeksu cywilnego), przez wadę fizyczną należy rozumieć niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Chodzi zatem o to, by stan z chwili wydania rzeczy nie odpowiadał umowie, a także przepisom prawa. W szczególności zaś rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.

    W treści pytania wskazano na defekty podłóg i ścian uniemożliwiające położenie podłogi. Bez wątpienia zaś w normalnym przeznaczeniu lokalu mieszkalnego zawiera się położenie okładziny podłogowej oraz wykonanie progów.

    Wadą fizyczną jest także wydanie rzeczy w stanie niezupełnym. Skoro zatem w lokalu nie zamontowano umówionej liczby gniazd i przyłączy, a także jego standard nie pokrywa się z ustaleniami, to zaistniał stan niezgodności rzeczy sprzedanej z umową – co oznacza wprost istnienie wad fizycznych.

    Gdy kupującym jest konsument, może on skorzystać z przepisu art. 5562 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że ciężar udowodnienia, że sprzedany lokal jest wolny od wad spoczywa na sprzedawcy (deweloperze).

    W pytaniu słusznie podniesiono, więc iż to deweloper powinien wykazać, że zgłoszone mu defekty nie są wadami fizycznymi i nie może on przenosić tego obowiązku na nabywcę, w szczególności, gdy jest nim konsument.

    Do dewelopera należałoby zatem wysłać pismo z powołaniem się na ww. przepisy Kodeksu cywilnego. Gdy i to nie przyniesie pożądanego skutku, zasadnym będzie zwrócenie się do powiatowego/miejskiego rzecznika konsumentów z wnioskiem o interwencję.

    5 października 2021, 16:49
  • Adrian

    Dzień dobry, w połowie sierpnia zgłosiłem usterkę na ścianie do dewelopera. Najpierw deweloper z miejsca odrzucił moje rządania, ale sądząc po odpowiedzi nawet nie zapoznał się on z moim zgłoszeniem. Po interwencji mailowej i groźbie podania ich do UOKiK deweloper wyznaczył termin oględzin na 08.09. Specjalista z ich firmy pojawił się tego dnia, sporządził protokuł, który podpisałem. Od tamtego momentu minęły już więcej niż 3 tygodnie, czy w związku z brakiem odpowiedzi przez 14 dni roboczych mogę uznać, że zgodnie z prawem moje zgłoszenie zostało uznane i rządać od dewelopera naprawy? Umowę podpisałem w 2018 roku, więc nadal objęte jest ono rękojmią.

    30 września 2021, 22:22

    Redakcja

    Dzień dobry, w pierwszej kolejności rekomendujemy bezpośredni kontakt z deweloperem, w celu ustalenia statusu rozpatrywanej sprawy. Warto wykluczyć ew. sytuację, w której deweloper wysłał do Pana informację zwrotną na temat naprawy usterki a nie dotarła do Pana z przyczyn niezależnych od niego. 

    1 października 2021, 13:53
  • Anita

    Witam, Mam pytanie odnośnie rękojmi. Trwa 5 lat od daty podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeśli usterka wydarzy się do 1 roku po odebraniu, to deweloper musi wykazać, że to nie z jego winy powstała usterka. A co w momencie, gdy deweloper wezwie fachowca i okaże się, że to nie jego wina? Czy deweloper może mnie obciążyć kosztami dojazdu, interwencji czy czasu swojego pracownika? Jak to jest regulowane?

    24 września 2021, 07:34

    Michał Koralewski

    Kwestia ta nie jest precyzyjnie uregulowana, należy zatem stosować ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli zatem szkoda po stronie dewelopera powstała z winy osoby zgłaszającej roszczenie, to osoba taka będzie zobligowana do jej naprawienia. O winie takiej osoby można wszakże mówić, gdy bądź działała ona świadomie (miała wiedzę o bezpodstawności roszczenia) albo nie dochowała należytej staranności w sprawdzeniu zasadności roszczenia. Chodzi tu o wykonanie podstawowych aktów staranności, tj. zweryfikowanie daty powstania usterki, a także jej prawdopodobnych przyczyn, sprawdzeniu czy rzecz była właściwie eksploatowana oraz konserwowana (zgodnie z instrukcjami przekazanymi przez dewelopera), Istotna jest także postawa samego dewelopera, czyli czy po zgłoszeniu usterki odniósł się do zgłoszenia, przekazał swoje wyjaśnienia i je uzasadnił, czy też poprzestał na odmowie usunięcia usterki.

              Jeżeli nawet deweloperowi przysługiwałoby odszkodowanie, to musiałby wykazać jego faktyczną wysokość. Zwrot kosztów może bowiem obejmować jedynie faktyczne świadczenia pokryte przez dewelopera.

    28 września 2021, 08:41
  • M.

    Dzień dobry, czy wada automatycznej bramy garażowej zamontowanej przez dewelopera objęta jest rękojmią? Jeśli tak to przez jak długi okres 2 lata, 5 lat? Okres gwarancji producenta bramy obejmujący 24 miesiące już upłynął, jednak nie minęło jeszcze 2 lata odkąd odebraliśmy klucze do mieszkania. Kto zatem powinien pokryć koszt usunięcia usterki?

    23 września 2021, 14:38

    Michał Koralewski

    Wada bramy garażowej jest objęta rękojmią sprzedawcy, w tym przypadku dewelopera. Do bramy garażowej należałoby stosować 5-letni termin przedawnienia. Jest ona bowiem trwale związana z nieruchomością i stanowi jej część składową. Nie da się zdemontować całej bramy (nie tylko jej skrzydła) bez uszkodzenia bramy lub budynku. Skoro gwarancja producenta już wygasła, należy wystąpić z roszczeniem do dewelopera (sprzedawcy).

    28 września 2021, 08:45
  • Beata

    Mam pytanie czy mamy jakieś szanse naprawy dachu kosztem dewelopera .Po 5latach kupienia domu od dewelopera sypał sypki śnieg wiał wiatr nawiało nam śniegu pod dachowke pozaciekalo nam na ściany co mamy zrobić .

    22 września 2021, 16:47

    Redakcja

    Szanowni Państwo, okres rękojmi jest jasno określony zapisami w Ustawie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Art. 568. §1. "Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli licytującym jest konsument a przedmiotem sprawy jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.” Z wyrazami szacunku.

    27 września 2021, 16:12
  • Adam

    Dzień dobry, chciałbym doprecyzować zakres działań jakie nabywca może podjąć w walce z deweloperem, który nie ustosunkował się w terminie do złożonej reklamacji dot. wady lokalu. W tym przypadku wykrzywionych drzwi. Czy MRPK jest tu podstawą działania, a może są jakieś artykuły , które mogłyby skutecznie zmotywować sprzedawcę do usuniecia zgłaszanej wady. Ponadto ważne pytanie, który artykuł mówi o uznaniu zgłoszenia z tytułu rękojmi za zasadne w przypadku braku zajęcia stanowiska w tej sprawie przez dewelopera w czasie 14 dni?

    22 września 2021, 16:03

    Michał Koralewski

    Dzień dobry, zwrócenie się do miejskiego rzecznika praw konsumentów jest rozwiązaniem dobrym, które z pewnością nie zaszkodzi sprawie. Odnośnie zaś dewelopera, to motywacją może być widmo dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego. Należałoby zatem wysłać wezwanie do usunięcia wady, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową (wniesienia pozwu).

              O milczącym uznaniu odpowiedzialności przez sprzedawcę (tu dewelopera) mówi art. 5615 kodeksy cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    28 września 2021, 08:43
  • Agnieszka D.

    Dzień dobry, będę wdzięczna za opinie w poniższej sytuacji. W marcu 2021 odebrałam klucze do mieszkanie od dewelopera i od czerwca w nim mieszkam. Po 2-3 tygodniach okazało się, że na ścianie, która dziele z sąsiadem pojawiły się ślady zalania, więc zgłosiliśmy do dewelopera reklamacje. Fachowiec zbadał miernikiem wilgotnosc ściany i okazało się, że jest bardzo mokra. Sprawdzono wszelkie instalację w moim i sąsiada mieszkaniu i nie znaleziono przyczyny. Uznano, że to jednorazowe zalanie, a ściana sama wyschła dzięki upalom w lipcu. W sierpniu znowu zaobserwowalam mocniejsze zalanie ściany i ponownie zgłosiłam do dewelopera. Tym razem przeszedł do rzeczy i teoretycznie znalazł przyczyne zalania, która jak stwierdzono była nieszczelność w łączniku doprowadzającym wodę do zmywarki. Reprezentant dewelopera jasno powiedział, że to ich firma pokrywa koszty. Uszkodzony element niezwlocznie został wymieniony i obecnie trwa osuszanie podłogi pod posadzką i ściany. Do zalania doszło w części kuchennej/salonowej, gdzie obecnie stoją 3 osuszacze które, są strasznie głośnie i przyprawiają o ból głowy. Urządzenia mają pracować przez 24 h przez 21 dni. Dodam, że pracuje zdalnie z domu i jest to bardzo uciążliwe i wykańczajace. Czy w obecnej sytuacji mogę zgłosić się o odszkodowanie od dewelopera za utrudnione warunki mieszkaniowe itp. ? Jeśli tak to na jaki art. KC należy się powołać? Czy można wystąpić o takie odszkodowanie bez wkraczania na drogę sadową?

    20 września 2021, 20:31

    Michał Koralewski

    Odpowiadając na Pani pytanie, podstawę prawną domagania się od dewelopera odszkodowania stanowią przepisy art. 566 §1 zd. 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Pierwszy z nich odsyła bowiem do stosowania „zasad ogólnych” odpowiedzialności odszkodowawczej, te natomiast reguluje art. 471 kodeksu cywilnego. Deweloper na tej podstawie odpowiada za szkody spowodowane nienależytym (wadliwym) wykonaniem umowy zawartej z nabywcą lokalu, a której to przedmiotem było wydanie lokalu wolnego od wad i zgodnego ze sztuką budowlaną. Odpowiedzialność ta obejmuje zarówno straty (np. uszkodzone mienie), utracone korzyści, jak i krzywdę, w tym negatywne przeżycia związane z istnieniem szkody. W sytuacji opisanej w pytaniu, sposób usunięcia wady utrudnia korzystanie przez Pani z przedmiotu Pani własności, a wręcz świadczenie pracy. Deweloper powinien wyrównać związane z tym szkody, np. utratę wynagrodzenia przez niemożność wykonania pracy, czy też koszty poniesione na wynajem innego pomieszczenia do świadczenia pracy; a także zadośćuczynienie za powstałą krzywdę, w postaci konieczności znoszenia hałasu.

                 Do dewelopera można zwrócić się z propozycją zawarcia porozumienia w tym zakresie, tj. wypłaty odpowiedniej kwoty odszkodowania. Jeżeli wszakże deweloper odmówi i strony nie dojdą do porozumienia, jedyną drogą pozostanie skierowanie pozwu o zapłatę do sądu.

    21 września 2021, 13:41
  • Kasia

    Dzień dobry, Kupiliśmy od dewelopera dom w zabudowie szeregowej. W protokole odbioru zgłosiliśmy poprawki dachu (który jest źle wykonany w każdym z 7 budynków). Po długich walkach z deweloperem przysłał dekarza do naprawy, która okazała się nieskuteczna. Obecnie dach nam przecieka. Deweloper nie odpowiada na wezwania do usunięcia usterek (nie odbiera korespondencji z poczty od nas). Chcemy wykonać profesjonalna ekspertyzę dachu, która jest kosztowna. Czy możemy się domagać od dewelopera zwrotu kosztów? Czy po wykonaniu ekspertyzy możemy naprawić dach przez wybrana przez nas firmę dekarska i domagać się sądownie zwrotu kosztów?

    20 września 2021, 10:44

    Michał Koralewski

    Koszty profesjonalnej ekspertyzy, w przypadku gdy jest ona konieczna do stwierdzenia istnienia wady, jej zakresu oraz kosztów naprawy, stanowić będą składnik odszkodowania, jakiego można domagać się od dewelopera. Podmiot odpowiedzialny z rękojmi za wady nieruchomości ma bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady ale także skutków jej wystąpienia (art. 566 kodeksu cywilnego).

    Odnośnie natomiast możliwości tzw. wykonania zastępczego, to zasadą jest iż może na nie zezwolić wyłącznie sąd. Wyjątkiem jest przypadek, gdy pilność sytuacji wymaga natychmiastowego remontu i nie można oczekiwać na decyzję sądu. Kwestię tą reguluje art. 480 kodeksu cywilnego.

    21 września 2021, 08:33
  • Kasia

    Dzień dobry, kupiłam bliźniak półtora roku temu od dewelopera. Po ostatnich ulewnych deszczach w wielu miejscach na całym osiedlu zapadła się punktowo kostka na podjazdach, ścieżkach itd. Napisałam pismo, że żądam naprawy z tytułu gwarancji ale że znając jego zdanie na ten temat (że nie chce naprawić) napisałam, że może wykonać to z tytułu rękojmi (pisałam paragrafy) - odpisał po 3 tygodniach że tego nie zrobi. Podniosłam 14 dniowy termin odpowiedzi i skutki jego braku na co deweloper odpisał, że nie naprawi ani z tytułu gwarancji ani z tytułu rękojmi, podnosząc, że termin nie minął bo żądaliśmy nowej gwarancji po dokonaniu naprawy. Czy deweloper ma rację? Czy zwrócić się do rzecznika praw klienta?

    15 września 2021, 20:51

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o prawach konsumenta, przedsiębiorca – o ile inne przepisy nie stanowią inaczej – ma 30 dni na odpowiedź na reklamację konsumenta. Takim innym przepisem jest art. 561(1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Przepis ten dotyczy roszczeń z rękojmi. Jeżeli zatem deweloper odpowiedział po 3 tygodniach, to przyjąć należy, że roszczenia z rękojmi uznał za zasadne.

                 Odnośnie zaś gwarancji, to w tym zakresie decydujące znaczenie mają postanowienia karty gwarancyjnej lub innego dokumentu, w którym gwarancja została udzielona. Wyjaśnić jednak należy, że dokonanie naprawy powoduje, że termin gwarancji biegnie na nowo (art. 581 §1 kodeksu cywilnego). Powyższe nie ma wszakże nic wspólnego z upływem terminu do odpowiedzi na reklamację. Zasadnym wydaje się zatem przedstawienie sprawy powiatowemu rzecznikowi konsumentów.

    16 września 2021, 14:24
  • Karina

    Witam, Mam pytanie. Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera. Po roku woda z balkonu zaczęła przeciekać do mieszkania przez nieszczelne fugi i miejsca zasylikonowane. Czy dana usterka wlicza się w reklamację na zasadach rękojmi? Czy jest to podciągane pod konserwację? Proszę o odpowiedź w mojej sprawie.

    15 września 2021, 14:14

    Michał Koralewski

    Balkony zaliczane są do części wspólnych budynku, stąd też wskazana nieszczelność znajduje się pomiędzy Państwa mieszkaniem a nieruchomością wspólną. Można ją zatem uznać za wadę nieruchomości, o ile spełnione zostaną dalsze warunki.

    Mianowicie, wadą fizyczną jest usterka tkwiącą w rzeczy w chwili jej odbioru przez nabywcę, nawet jeśli ujawni się dopiero później. Kluczowe jest zatem dokonanie oceny, czy obecna sytuacja jest wynikiem niewłaściwego zabezpieczenia balkonu przez dewelopera, bądź użycia niewłaściwej fugi, czy też wynika z zaniedbań w jej konserwacji. W dwóch pierwszych przypadkach będzie to wada fizyczna objęta rękojmią.

    Należy również wskazać, że jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to przyjmuje się że jest wadą fizyczną. I to na deweloperze spoczywa ciężar udowodnienia, że wada powstała później na skutek niewłaściwej konserwacji balkonu.

    Reasumując, należy sprawdzić czy w dokumentach przekazanych przy odbiorze była informacja na temat zasad konserwacji fugi i czy postępowano zgodnie z nią. Jeśli tak, to zwiększa to szansę na uznanie, że wystąpiła wada fizyczną nieruchomości.

    16 września 2021, 08:18
  • Michał

    Mój blok ma wady, który oddziałuje na mój lokal - trzeszczący dach. Jest więc to jak rozumiem - również wada samego lokalu (oprócz wady części wspólnej). Wspólnota jednak też interesuje się tematem. Czy jak sam zwrócę się do dewelopera, a on usunie wadę nad moją głową (dach bardzo trzeszczy), to czy ewentualnie gdyby wspólnota chciała iść o usunięcie wad części wspólnych, to mogę taka cesję również przekazać? Czy to nie spowoduje (moje samodzielne działanie), ze wspólnota nie będzie już uprawniona do dochodzenia roszczeń od dewelopera?

    24 sierpnia 2021, 07:47

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wyjaśnić, że wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi za wady przysługują właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada samodzielnych roszczeń względem dewelopera. Tym samym, aby mogła ona dochodzić naprawy części wspólnych nieruchomości, właściciele lokali muszą przenieść na nią swoje uprawnienia z rękojmi (dokonać ich cesji). Dopóki nie przeniesie Pan własnych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, może Pan domagać się od dewelopera zarówno usunięcia wad własnego lokalu, jak i nieruchomości wspólnej. Jeżeli deweloper usunie wadę dachu, to rzecz jasna w tym zakresie roszczenie będzie już wyczerpane. Niemniej, w odniesieniu do pozostałych wad, nadal będzie mógł Pan przenieść swoje roszczenia na wspólnotę mieszkaniową. To samo wystąpi w sytuacji, gdy co prawda zgłosi Pan deweloperowi żądanie usunięcia wady dachu, jednakże deweloper nie usunie jej, bądź też pomimo naprawy, wada będzie nadal występowała.

    25 sierpnia 2021, 09:16
  • Kinga

    Nabyliśmy mieszkanie od osoby fizycznej. Okazało się, że przecieka nam dach na balkonie. Deweloper odmówił nam naprawy z tytułu rękojmi argumentując, że jest ona przypisana do osoby a nie lokalu. Czy to prawda?

    13 sierpnia 2021, 13:38

    Michał Koralewski

    Poruszone w pytaniu zagadnienie nie zostało wprost uregulowane w przepisach Kodeksu Cywilnego. Orzecznictwo sądów jest zaś niejednolite. Początkowo przyjmowano, że wraz z umową sprzedaży przechodzą na nabywcę roszczenia z rękojmi. W ostatnich latach sądy częściej przyjmują, że aby roszczenia te przeszły na kupującego konieczne jest wprost wskazanie tego w umowie sprzedaży albo odrębnej umowie przelewu wierzytelności. W sytuacji opisanej w pytaniu najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie ze sprzedawcą dodatkowej umowy przelewu roszczeń z rękojmi. Nie wymaga ona formy szczególnej, wystarczająca jest forma pisemna. Umowę taką można zawrzeć aż do wygaśnięcia roszczeń z rękojmi.

    16 sierpnia 2021, 12:28
  • Ula

    Dzień dobry, co zrobić, gdy deweloper ani razu nie odpowiedział na żadne z pism? Ani na zgłoszenie wad z tytułu rękojmi, ani na wezwanie do usunięcia wad z tytułu rękojmi, ani na ponowne wezwanie do usunięcia wad, ani kolejne - z informacją, że w związku z brakiem odpowiedzi w ustawowym terminie, wszystkie wady według nas są zasadne, żądamy ich naprawienia, ustalenia terminu naprawy oraz odszkodowania finansowego? Czy teraz zostaje sprawa w sądzie? Czy mogę zlecić naprawy innej firmie, a kwotą na FV obciążyć dewelopera i wezwać go do zapłaty również żądanego odszkodowania?

    12 sierpnia 2021, 11:55

    Michał Koralewski

    Sprawę można uprzednio zgłosić do powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Może on zwracać się do przedsiębiorców w obronie konsumentów, występować do organów ścigania o nałożenie grzywny za brak odpowiedzi na pisma kierowane do przedsiębiorców, a także wystąpić z pozwem do sądu w imieniu poszkodowanego konsumenta. Jeżeli zaś interwencja rzecznika okazałaby się nieskuteczna, pozostaje samodzielne złożenie pozwu do sądu.

    12 sierpnia 2021, 14:36
  • Oliwia

    Witam, Chcialmbym się dowiedzieć czy za części wspólne w spółdzielni mieszkaniowej odpowiada spółdzielnia czy właściciel mieszkania. W piwnicy zauważyłam wilgoci w mojej czesci

    11 sierpnia 2021, 12:36

    Michał Koralewski

    Za części wspólne odpowiada właściciel nieruchomości. W przypadku, gdy właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, to ona będzie ponosić przedmiotową odpowiedzialność. Jeżeli zaś spółdzielnia mieszkaniowa jedynie zarządza budynkiem, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, to odpowiadać będzie ta wspólnota.

    12 sierpnia 2021, 14:32
  • Ala

    Witam, Kupiłam z mężem mieszkanie na rynku wtornym po roku czasu okazało się, że w mieszkaniu zauważyliśmy karaluchy. Czy mogę powołać się na rejkojmie w tym przypadku i w jakiej wysokości lub odstąpić od umowy?

    8 sierpnia 2021, 08:08

    Michał Koralewski

    Wada fizyczna odnosi się do stanu nieruchomości w chwili sprzedaży. Rękojmia jest bowiem odpowiedzialnością sprzedawcy za niezgodność przedmiotu umowy z jej treścią. Jeżeli zatem w momencie sprzedaży dany stan nie występował, a pojawił się dopiero później, nie jest to wada fizyczna nieruchomości. Co więcej, jeżeli dany stan ujawni się później niż w pierwszym roku od sprzedaży, nabywca nie może korzystać z domniemania istnienia wady. Musi zatem wykazać, że istniała ona jeszcze w chwili sprzedaży. Fakt wcześniejszego, występowania karaluchów nie jest tu niestety przesądzający. Aby zasadne było domaganie się roszczeń z rękojmi, konieczne jest bowiem wykazanie, że robactwo występowało także w chwili sprzedaży i fakt ten został zatajony. Z opisu sprawy nie wynika zaś, by sytuacja ta była ciągła, a jedynie, iż podobna miała miejsce kilka lat temu. Nie przesądza to zatem o tym, że karaluchy występowały w momencie sprzedaży.

    Jeżeli udałoby się taki fakt wykazać, to można domagać się usunięcia wady, bądź obniżenia ceny. Obniżenie ceny następuje o różnicę pomiędzy lokalem wolnym od danej wady, a lokalem z wada. Odstąpienie od umowy możliwe jest zaś tylko wtedy, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Gdyby zatem występowała duża ilość robactwa i pojawiały się one często, możnaby rozważyć, czy jest to wada istotna.

    10 sierpnia 2021, 15:38
  • Sebastian

    Witam, kupiłem dom w zabudowie szeregowej w lipcu 2015 roku,. W tym roku zaczęły się problemy bardzo widoczne na temat pęknięć i opadających sufitów na 1 pietrze. Jako ze jest to zabudowa szeregowa to nie dzieje się tak tylko u mnie. Sasiad ściągnąl podłogę na poddaszy, i z tego co wypatrzył, dach jest złe wykonany, wg projektu na 1 pietrze powinien występować filarek z cegły pełnej na której powinna opierać się miedzy innymi belka dachu. Wg wstępnych ekspertyz dekarzy oraz rzecozawcy, jest to powód do opadnięcia dachu oraz opadających sufitów. Gdyż dach jest podparty na pustej cegle. Czy w obecnej sytuacji gdy deweloper postawił dom w zabudowie szeregowej niezgodnie z projektem, to ciąży na nim dalej jakaś odpowiedzialność?? Dodam ze kupiłem dom w stanie surowym zamkniętym.

    21 lipca 2021, 17:11

    Michał Koralewski

    Okres odpowiedzialności sprzedawcy/dewelopera z tytułu rękojmi za wady wynosi 5 lat. Liczy się go od dnia wydania nieruchomości. Po 5 latach rękojmia wygasa. Niemniej, sprzedawca ponosi nadal odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność ta wywodzi się z art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się po 6 latach, jeżeli uprawnionym jest konsument. Okres ten liczy się od zawarcia umowy sprzedaży. Dochodząc roszczeń na tej podstawie należy wykazać fakt istnienia szkody, bezprawne działanie dewelopera (budowa niezgodnie ze sztuką budowlaną) oraz związek pomiędzy działaniem dewelopera a powstaniem szkody - szkoda musi być jego następstwem. Nienależytym wykonaniem umowy jest także wydanie nieruchomości w stanie niezgodnym z normami, sztuką budowlaną lub przepisami prawa.

    26 lipca 2021, 08:17
  • Krzysztof

    Dzień dobry, W 2017r. odebrałem mieszkanie od dewelopera. Po 4 latach płytki które są położone na balkonie zaczęły odchodzić. Deweloper twierdzi że prace zostały wykonane poprawnie i zgodnie ze sztuką budowlaną i usterka nie stanowi wady budynku. Jako przyczynę podaje wpływ niekorzystnych warunków atmosferycznych. Deweloper nie chce uwzględnić reklamacji z tytuły rękojmi. Czy ma rację?

    9 lipca 2021, 15:01

    Michał Koralewski

    Okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania jej nabywcy. Niemniej, tylko przez pierwszy rok jej obowiązywania nabywca może powoływać się na domniemanie istnienia wady. Po tym okresie ciężar udowodnienia istnienia wady spoczywa na nabywcy nieruchomości. Deweloper może zatem twierdzić, że wada fizyczna nie występuje. Nie oznacza to wszakże, iż faktycznie jej nie ma. Powinien Pan zatem zlecić sporządzenie ekspertyzy, z której wynikać będzie, że przedmiotowa wada jest wadą fizyczną nieruchomości. W takim przypadku, będzie Pan mógł domagać się od dewelopera również zwrotu kosztów wydatkowanych na wykonanie ekspertyzy. Finalnie wszakże, gdy deweloper nie zmieni swojego zdania, pozostaje sądowe dochodzenia roszczeń. W toku sprawy ciężar wykazania istnienia wady ciążyć będzie na Panu. Spełnienie tego obowiązku odbywa się poprzez powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego. Opinia taka stanowić będzie główną podstawę ustalenia przez sąd odpowiedzialności pozwanego dewelopera za wady fizyczne nieruchomości..

    12 lipca 2021, 15:29
  • Anna

    Dzień dobry. Mam problem z domem jednorodzinnym. Dom został odebrany w styczniu. Był odbiór techniczny, spisany protokół itd. około miesiąca temu wykryliśmy wadę na ramie okiennej (nie skrzydle tylko na części fix) około 1 cm od zgrzewu. Deweloper po naszej reklamacji skontaktował się z wykonawcą, ten z producentem - odpowiedź - nie jest to wada produkcyjna a wada mechaniczna z uwagi na użycie siły nacisku. Jesteśmy na etapie wykończenia, ale pracę lekkie -gładzie, panele, oświetlenie. Natomiast naprzeciw mojej nieruchomości deweloper buduje apartamentowiec z parkingiem podziemnym. Ciężki sprzęt cały czas w ruchu, dźwig, koparki, wiertło głębinowe. Czy można dochodzić praw z tytułu wykonywanych przez dewelopera prac na drugim etapie budowy? Jaka podstawa prawna, by pokrywała ten temat?

    7 lipca 2021, 18:27

    Michał Koralewski

    1. W przypadku uzyskania stanowiska dewelopera, który uchyla się od odpowiedzialności wskazując na brak wady fizycznej ramy okiennej, możliwe jest następujące postępowanie. Weryfikacja, czy otrzymali Państwo dodatkową gwarancję producenta na okna, a jeśli tak to czy obejmuje ona tego typu uszkodzenia. Drugą możliwością jest zlecenie osobie trzeciej sporządzenia ekspertyzy, która weryfikowałaby tezę o tym, że przedmiotowe uszkodzenie jest wadą mechaniczną. W razie uzyskania ekspertyzy potwierdzającej istnienie wady fizycznej,  możliwe jest dalsze dochodzenie roszczeń od dewelopera.
    2. W odniesieniu natomiast do drugiego pytania, to właściciel nieruchomości sąsiedniej zobowiązany jest do powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę - stanowi tak art. 144 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zatem roboty prowadzone są na działce sąsiedniej w sposób nadmiernie uciążliwy, to przysługiwałoby z tego tytułu roszczenie ze ww. przepisu. Jeżeli zaś prowadzone roboty budowlane doprowadziłyby do szkód w Państwa nieruchomości, np. pękanie ścian, okładzin, itp. to podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera stanowić będzie art. 415 Kodeksu cywilnego.
    8 lipca 2021, 10:31
  • Wojciech Frankowski

    Super artykuł, dziękuję. Miałem sprawę z wykonawcą, który zrobił mi w domu fuszerkę i udało mi się uzyskać odszkodowanie. Budowlańcy nie są bezkarni, pamiętajcie. Jakby ktoś chciał porozmawiać to zapraszam na maila: [email protected], może uda mi się coś podpowiedzieć

    6 lipca 2021, 17:50
  • Magda M

    Czy wprowadzenie zmian aranżacyjnych w lokalu mieszkalnym we własnym zakresie, mam na myśli wykucie wylewki w łazience pod bridzik, kucie w ścianach nośnych budynku pod armaturę łazienkową, zmiana punktów świetlnych w suficie odbiera możliwość ubiegania się od dewelopera prawa rękojmi. Czy deweloper może mnie obciążyc za naprawdę np. ścian u sąsiada lub na klatce schodowej jeśli moje przeróbki dotyczyły współdzielonych prac?

    29 czerwca 2021, 22:38

    Michał Koralewski

    Rękojmia za wady nieruchomości pozwala na wysuwanie względem dewelopera (sprzedawcy) roszczeń w przypadku pierwotnej niezgodności lokalu z umową i normami prawa budowlanego. Obejmuje ona zatem wady, które istniały w nieruchomości w chwili jej przekazania nabywcy. Prowadzenie późniejszych prac wykończeniowych nie ma zatem bezpośredniego przełożenia na roszczenia z rękojmi za wady. Może utrudnić jednakże ich dochodzenie, bowiem na skutek wykonywanych prac, udowodnienie że dana wada istniała już w chwili przekazania nieruchomości będzie trudniejsze.

              Odpowiadając na drugie pytanie. Jeżeli na skutek prowadzonych w lokalu prac ucierpią inne pomieszczenia, ich właściciele będą mieli roszczenie do Pana o naprawienie szkody. Wynika ono z art. 415 kodeksu cywilnego. Roszczenie to zatem będzie przysługiwało odpowiednio właścicielowi sąsiedniego mieszkania albo wspólnocie mieszkaniowej (w zakresie uszkodzeń części wspólnej nieruchomości).

    30 czerwca 2021, 13:56
  • Paweł O

    Witam, w maju 2019 roku kupiłem dom jednorodzinny od osoby fizycznej, która tem dom budowała dla siebie. Przed domem w momencie zakupu był wykonany podjazd i chodnik z kostki brukowej oraz opaska wokół domu i taras. W trakcie ostatniej zimy 2020/2021 podczas mrozów i licznych opadów sniegu kostka brukowa na podjeździe, chodniku i opasce wokół domu podniosła się o jakieś 3-5 cm. Po zimie kilka kraweznikow pękło przy leczeniach, jeden pękł w polowie długości. Od razu po zauważenia problemu z kostką powiadomiłem o tym poprzedniego wlasciciela oraz wyslalem mu na maila zdjęcia kostki. Właściciel poinformował wykonawcę, który układał kostkę, wykonawca przyjechał zobaczył i powiedział że poprawi to na własny koszt. W maju 2021 wykonawca który układał kostkę wyparł się wszystkiego i powiedział że zrobił wszystko zgodnie ze sztuką budowlaną. Kostka brukowa została ułożona na podbudowie około 10-15 cm wykonanej z piasku i cementu, jednak pod podbudowa pozostawiona została warstwa gliny (nie została wybrana przed wykonaniem podbudowy) i to wlasnie ta glina przy każdej większej zimie będzie mi podnosiła kostkę. Ponadto słupki od furtki po obecnej zimie odchyliły się od pionu o jakieś 2-4 cm, tak że nie ma możliwości zamknięcia furtki w żaden sposób. O Tym fakcie również powiadomiłem poprzedniego właściciela. Proszę mi powiedzieć w jaki sposób mogę dochodzić od poprzedniego właściciela usunięcia ww usterek na podstawie prawa rękojmi?

    28 czerwca 2021, 07:04

    Michał Koralewski

         Na wstępie należy wyjaśnić, że rękojmię za wady rzeczy sprzedanej stosuje się niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest deweloper, czy osoba fizyczna. W obu przypadkach znajdują zatem zastosowanie te same zasady. Rękojmia za wady to odpowiedzialność sprzedawcy względem nabywcy. To sprzedawca zatem powinien wadę usunąć. Dla kupującego bez znaczenia jest to, czy sprzedawca usunie wadę samodzielnie, czy zleci do wykonawcy albo osobie trzeciej. Sprzedawca zatem powinien doprowadzić rzecz do zgodności z umową i wymogami sztuki budowlanej, nawet gdy danej roboty samodzielnie nie wykonywał. Stąd też nabywca wszelkie roszczenia powinien kierować tylko do sprzedawcy.
        Podstawowym roszczeniem jest naprawienie rzeczy (usunięcie wady). Jeżeli wszakże sprzedawca nie uczyni tego niezwłocznie, nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, do wartości rzeczy zawierającej wadę. Oświadczenie składa się na piśmie i należy je dostarczyć sprzedawcy, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli sprzedawca, po otrzymaniu takiego oświadczenia, nie zwróci dobrowolnie różnicy między wartością rzeczy bez wad, a wartością rzeczy sprzedanej z wadą, to nabywca może domagać się zwrotu na drodze sądowej.
        W opisanej w pytaniu sytuacji należałoby zatem wezwać sprzedawcę do usunięcia wady i wyznaczyć mu do tego termin, a także zastrzec że po jego upływie zostanie złożone oświadczenie o obniżeniu ceny. Alternatywnie, możliwe jest pozwanie sprzedawcy i zażądanie w pozwie, by ten wadę usunął. Można to uczynić również dopiero po uprzednim wezwaniu do dobrowolnego usunięcia wady.

    28 czerwca 2021, 16:09
  • Iwona

    Dzień dobry. Trzy lata emu zakupiłam mieszkanie od dewelopera. Niestety spod płytek wycieka klej i robią się biale zacieki oraz część już odchodzi. Chodzi o taras 60 m2. Na co możemy liczyć jeśli chodzi o dewelopera?czy w grę wchodzi wymiana wszystkich płytek czy tylko części? Pismo do dewelopera złożone w styczniu i ustalenia były takie że jak zrobi się ciepło to ustalimy co dalej. Niestety obserwuje że deweloper unika naprawy bo już 2 razy nie zjawił się na umówione spotkanie. Poza tym dostałam informowacje że mamy rozmawiać w tej sprawie z wykonawcą. Jak to powinno wyglądać i zrobić dalej. Pozdrawiam

    24 czerwca 2021, 17:28

    Michał Koralewski

    Na wstępie pozwolę sobie zwrócić uwagę na treść art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jak widać, sprzedawca (deweloper) ma obowiązek niezwłocznego usunięcia wady. Jeżeli tego nie zrobi, nabywca ma prawo wystąpić z dalszymi roszczeniami, w szczególności o obniżenie ceny. Powyższe należałoby wskazać deweloperowi wzywając go do natychmiastowej naprawy pod rygorem wystąpienia z żądaniem obniżenia ceny. Obniżyć cenę można o różnicę pomiędzy ceną rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej. Rzecz jasna finalnie nie trzeba składać takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, jednak może ono stanowić mocny argument w rozmowach z deweloperem. Co się zaś tyczy rozmów z wykonawcą, to stroną umowy jest deweloper, nie zaś wykonawca i to deweloper ma obowiązek obowiązek wadę usunąć. Deweloper może zlecić naprawę wykonawcy, jednak stroną odpowiedzialną względem nabywcy pozostaje deweloper.

    28 czerwca 2021, 09:11
  • Luiza Kwiatkowska

    Dzień dobry, zwracam się z pytaniem: otóż zakupiłam mieszkanie z runku pierwotnego. Po odbiorze, wyszła wada na loggi, (którą dzielę z sąsiadką) - otóż izolacja zaczęła wystawać. Deweloper zgodził się wadę usunąć, ale nie poinformował o tym sąsiadki. Ekipa remontowa sąsiadki myślała, że to klej, który znacząco przeszedł na jej część i zlikwidowała - a przy tym uszkodziła na nowo izolację. Po czyjej stronie stoi ponowne usunięcie wady? Po stronie dewelopera, ponieważ nie poinformował sąsiadki o ingerencji, która wg niej jest niezgodna z prawem? Czy sąsiadki, której ekipa uszkodziła? Pozdrawiam

    17 czerwca 2021, 13:36

    Michał Koralewski

    W sytuacji opisanej w pytaniu kluczowe jest ustalenie, czy deweloper wykonał naprawę zgodnie ze sztuką budowlaną, jeżeli nie to ponosi odpowiedzialność za zaistniałą sytuację. Proszę pamiętać, że jeżeli wada ujawniła się w pierwszym roku od wydania nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje domniemanie istnienia wady. Tym samym, to deweloper winien wykazać, że wadę usunął prawidłowo. Należałoby się zatem zwrócić do dewelopera o wskazanie prawidłowości usunięcia wady. W przypadku wątpliwości, konieczne może okazać się zlecenie wykonania opinii rzeczoznawcy.

    Na marginesie należy dodać, że usuniecie wady nie powinno ingerować w nieruchomości sąsiednie bez zgody ich właścicieli. Nawet zatem, gdyby usunięcie wady było prawidłowe, to i tak sąsiadka miałaby roszczenie odszkodowawcze względem dewelopera za naruszenie jej prawa własności.

    18 czerwca 2021, 08:26
  • Paweł Bełtowski

    Panie Michale, czy rękojmia na zakupiony od dewelopera lokal użytkowy jest taka sama jak na mieszkanie? Chodzi m. in. o czas trwania?

    15 czerwca 2021, 16:16

    Michał Koralewski

    W przepisie art. 568 ust. 1 Kodeksu cywilnego ustawodawca posłużył się pojęciem "wad nieruchomości". Zgodnie zaś z art. 46 ust. 1 k.c., nieruchomościami są grunty, budynki i ich części, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, nieruchomością jest zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal użytkowy (usługowy). Ustawa nie rozróżnia zaś terminów rękojmi względem rodzaju nieruchomości. Niemniej, inaczej przedstawiają się terminy dla konsumentów i przedsiębiorców jednoosobowych (osób fizycznych wpisanych do CEiDG nie prowadzących działalności związanej z budową i sprzedażą nieruchomości) - wynosi 5 lat od chwili wydania. Natomiast dla innych przedsiębiorców, termin ten jest znacznie krótszy. W takim bowiem przypadku rękojmia za wady fizyczne wygasa, gdy przedsiębiorca nie zbada nieruchomości niezwlocznie po wydaniu i również niezwłocznie wady nie zgłosi sprzedawcy (deweloperowi). Nadto w umowach między takimi przedsiębiorcami, rękojmia może zostać wyłączona lub ograniczona.

    16 czerwca 2021, 12:13
  • Anna Kowalska

    Witam ponownie, Mam pytanie odnośnie okien. Po 4 latach od oddania budynku cały czas odczuwam, że są nieszczelne. Przy powiewach wiatru czuć, że dmucha powietrze. Zimą dochodzi do oblodzeń po wewnętrznej stronie okna. Jak sobie z tym poradzić? Czy okres rękojmi obejmuje również okna? Co zrobić żeby deweloper się tym zajął?

    15 czerwca 2021, 07:27

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należałoby stwierdzić, czy mamy do czynienia z wadą okien, czy ich niewłaściwym zamontowaniem lub niewłaściwym przygotowaniem wnęki okiennej. W tym drugim i trzecim przypadku okres rękojmi wynosiłby 5 lat. Do dewelopera należy wystąpić z roszczeniem usunięcia wady albo wymiany okien, względnie ich ponownego osadzenia - w zależności od tego jaka wada faktycznie występuje. Niezależnie od powyższego należy sprawdzić, czy deweloper nie przekazał odrębnej karty gwarancyjnej stwierdzającej gwarancję udzieloną przez producenta okien. W takim wypadku można zgłosić roszczenie również do producenta okien - w zakresie w jakim udzielił gwarancji. Co ważne, na czas dochodzenia roszczeń z gwarancji ulegają zawieszeniu terminu do dochodzenia roszczeń z rękojmi. W konsekwencji, te ostatnie ulegną wydłużeniu o czas równy okresowi postępowania reklamacyjnego z gwarancji.

    15 czerwca 2021, 13:32
  • Mateusz Karmel

    Dzień dobry, Mam takie pytanie. Kupiłem z żoną mieszkanie z rynku wtórnego miesiąc temu. Zdarzyła się taka sytuacja i dniu odbioru kluczy i spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Otóż Pełnomocnik odkręcił wodę w zaworze głównym i nie zakręcił, a kiedy kilka dni później udaliśmy się do tego mieszkania, to było zalane z węźyka w kuchni kapała woda, nie zostały zabezpiecznone wężyki, a zlew nie był jeszcze podłączony) Pełnomocnik umywa ręce, mówi, że go to nie obchodzi, a zalało całą kuchnię i korytarz. Podłoga szwedzka się wypaczyła i szafki w kuchni spuchły od wody, dodatkowo ściana gipsowa nasiąkła wodą na pół metra do góry. Druga sprawa dotycząca tego mieszkania, to jak zabraliśmy się za podłączanie sprzetów kupionych, to okazało się, że podłączenie gazowe jest źle zrobione (słowa gazownika, który nie chciał podpisać odbioru). Musieliśmy przerabiać instalację elektryczną, bo powiedział, że gdyby to podłączył, to blok byłby niższy gdzieś o dwa piętra (doszłoby do wybuchu). Proszę mi pomóc, bo naprawdę nie wiem już co robić. Koszty ciągle rosną, a pełnomocnik umywa ręce. Da się coś zrobić? Pozdrawiam serdecznie

    8 czerwca 2021, 13:18

    Michał Koralewski

    W przesłanym pytaniu możemy wyróżnić dwie sprawy:

    1. Odpowiedzialność pełnomocnika,
    2. Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej.

    Ad. 1.

    Każda osoba odpowiada za szkody wyrządzone ze swojej winy, w tym rażącego niedbalstwa, niezależnie czy z poszkodowanym łączy ją jakaś umowa, czy też jej brak (art. 415 kodeksu cywilnego). Jeżeli bezpośrednią przyczyną zalania wody było nie zakręcenie zaworu przez pełnomocnika, to można mu przypisać odpowiedzialność ze ww. przepisu. Odkręcając zawór powinien bowiem sprawdzić, czy go zakręcił - doszło zatem do niedbalstwa. Uwzględniwszy zaś jego rolę w transakcji, a także znajomość lokalu (wiedział, że brak jest zlewu) byłoby to rażące niedbalstwo.

    Niemniej, kluczowym problemem w tej sprawie jest kwestia tego, czy do zalania doszło przez odkręcony zawór, czy przez nieszczelne wężyki. W pierwszym wypadku odpowiada pełnomocnik, w drugim należy przejść do przepisów o rękojmi - zob. pkt 2.

    Ad. 2.

    Kupując rzecz nabywca ma obowiązek ją sprawdzić, obejrzeć, zweryfikować jej stan pod kątem widocznych wad. Jeżeli tego nie uczyni, sprzedawca będzie odpowiadał za wady tylko, gdy nabywca nie mógł wykryć wady postępując z należytą starannością. Chodzi zatem o tzw. wady ukryte. Jeżeli zatem ww. nieszczelności wężyka, czy też źle zamontowanego zaworu gazu nie dało się stwierdzić wcześniej, to zasadne byłyby roszczenia z rękojmi. W innym przypadku sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Problemem może być zwłaszcza ów zawór, który należało sprawdzić przed zakupem. Sytuację może uratować okoliczność, że sprzedawca zapewnił nabywcę, że wszystkie instalacje są prawidłowo wykonane. Jeżeli sprzedawca będzie odpowiadać z rękojmi - tzn. nabywca nie mógł wcześniej wykryć wad - to ponosi on także odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wywołane istnieniem wady. W tym przypadku koszty związane z zalaniem oraz przebudową instalacji gazowej.

    10 czerwca 2021, 11:40
  • Anna Kowalska

    Witam, Trzy lata temu kupiłam mieszkanie w stanie deweloperskim. Mieszkanie jest położone na parterze, a do mieszkania przynależy taras wyłożony kostką. Kostka po upływie niespełna trzech lat miejscowo się pozapadała. Czy przysługuje mi prawo do naprawy kostki od strony dewelopera czy 5-letni okres rękojmi nie obowiązuje kostki?
    24 maja 2021, 13:10

    Michał Koralewski

    Wskazany w pytaniu element objęty jest 5-letnią odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady. Niemniej, z uwagi na fakt że upłynął już okres ponad roku od wydania nieruchomości, nie znajduje zastosowania domniemanie z art. 556[2] kodeksu cywilnego. Oznacza to, że istnienie wady fizycznej w chwili wydania nieruchomości (bo za taką odpowiada deweloper) musi wykazać kupujący. Należałoby zwrócić się w pierwszej kolejności do specjalisty, który byłby w stanie ocenić, czy przedmiotowa usterka wynika z zaniedbań dewelopera i jest ich następstwem, czy też nie ma takiego związku. Z przypadku bowiem ewentualnego sporu, to na Pani ciążyć będzie obowiązek wykazania wady fizycznej.

    25 maja 2021, 11:17
  • Aleksandra

    Panie Michale, W mieszkaniu pęka ściana na łączeniu materiałów – deweloper odrzucił rękojmie argumentując to osadzaniem budynku. Czy mogę powołać się na art.556[2] – nie minął rok od odebrania mieszkania. Czy deweloper ma obowiązek przedstawić dowody na pękającą ścianę w wyniku osadzania a nie błędu wykonawców? Czy kierować sprawę do rzecznika praw konsumenta? Pozdrawiam Aleksandra

    24 maja 2021, 09:43

    Michał Koralewski

    Wskazany w pytaniu przepis art. 556[2] kodeksu cywilnego wprowadza ustawowe domniemanie istnienia wady fizycznej. Rolą domniemania w prawie cywilnym jest przeniesienie ciężaru dowodu na drugą stronę. Zasadą jest bowiem (art. 6 k.c.), że ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego twierdzenia wywodzi skutki prawne. W tym przypadku Pani z faktu istnienia wady fizycznej wywodzi roszczenia rękojmiane. Istnienie ww. domniemania oznacza zatem, iż to deweloper powinien owo domniemanie „obalić”, czyli wykazać brak wady fizycznej.

                Na przedmiotowy artykuł można się zatem powołać, jeżeli nie minął rok od wydania nieruchomości. Deweloper, pragnąc obalić domniemanie, powinien udowodnić swoje twierdzenie. Niestety, na etapie przedprocesowym nie jest to możliwe do wyegzekwowania. Dopiero w toku postępowania sądowego deweloper będzie musiał przedstawić dowody swoich twierdzeń, pod rygorem przegrania procesu. Można wszakże wysłać do dewelopera wezwanie do usunięcia wady z zastrzeżeniem, że jeżeli deweloper w wyznaczonym terminie nie dostarczy dowodów potwierdzających jego twierdzenie o braku wad fizycznych, uznane zostanie przez Panią, iż fakt istnienia przyznaje – zgodnie z art. 556[2] k.c.

                Rzecznik praw konsumentów nie ma kompetencji orzeczniczych, może jedynie wymagać od dewelopera przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. Natomiast w jaki sposób zostanie ono przedstawione, bądź udokumentowane, to już zależeć będzie od dewelopera. Niemniej, interwencja rzecznika może stanowić dodatkową formę nacisku na sprzedawcę, aby podszedł do sprawy z należytą powagą.

    25 maja 2021, 10:31
  • Błażej Filipczak

    Dzień dobry- rok temu kupiłem połowę bliźniaka. Po zamieszkaniu okazało się, że wiatr nawet o niewielkiej siłę wywołuje ruchy membrany dachowej, która bardzo hałasuje (dźwięk trzepotania). Nie jest to komfortowe i zastanawiam się nad zgłoszeniem tego do dewelopera. Czy taka wada (wynikająca pewnie z błędnego montażu membrany) kwalifikuje się jako wada w rozumieniu przepisów o rękojmi?

    14 maja 2021, 22:35

    Michał Koralewski

    Definicję wady fizycznej znajdziemy w przepisach art. 556[1] kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, z wadą fizyczną mamy do czynienia m.in. wtedy, gdy rzecz (w tym nieruchomość) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Co więcej, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę (także dewelopera) lub osobę trzecią, za którą sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność. W niniejszej sprawie zatem, skoro membrana dachowa była zamontowana przez dewelopera, to nieprawidłowości w tym zakresie spełniają definicję wady fizycznej. Dodatkowo, membrana która wywołuje "dźwięk trzepotania" nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Bez wątpienia bowiem owo trzepotanie nie jest standardową właściwością tego typu elementów. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli wada zostanie stwierdzona w ciągu roku od wydania nieruchomości, to istnieje domniemanie jej istnienia. Oznacza to, iż ciężar wykazania że wada nie istnieje spoczywać będzie na sprzedawcy (deweloperze).

    18 maja 2021, 17:13
  • Łukasz

    Dzień dobry. w roku 2013 kupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym. W roku 2016, po 2,5 roku od zakupu zawiadomiłem dewelopera o wadzie sprzedanej rzeczy (głośno działająca wentylacja, pękające ściany, nieszczelność okien itp.). Część z tych wad w 2019.03 została skutecznie usunięta, część została nieskutecznie usunięta (zamalowane przebijające ślady po przewodach elektrycznych), a część powróciła (pęknięcia na ścianach). Chciałbym się dowiedzieć czy, a jeśli tak, to jakie są terminy na zgłoszenie nieskutecznie usuniętych usterek.

    5 maja 2021, 20:46

    Michał Koralewski

    Przedmiotową kwestię regulują w pierwszej kolejności przepisy art. 568 kodeksu cywilnego. Wynika z nich przede wszystkim, że sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości przez okres 5 lat od jej wydania oraz 2 lata jeśli chodzi o wady ruchomości. W przypadku stwierdzenia wady przez konsumenta, pojawia się roszczenie o jej usunięcie. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku, jednakże nie może się skończyć przed upływem ww. okresów 5-letniego i 2-letniego. Przykładowo, jeżeli wadę stwierdzono po 3 latach, to roszczenie konsumenta przedawni się z upływem 5 lat od wydania rzeczy, a zatem w praktyce po 2 latach od jej stwierdzenia. 

       W przypadku wszakże, gdy wady powstały z winy dewelopera (także rażącego niedbalstwa), to istnieje jeszcze jedna podstawa prawna dochodzenia roszczeń. Jej podstawą jest odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera, czyli wydanie wadliwej nieruchomości. Tu stosuje się ogólne okresy przedawnienia, obecnie wynosi on 6 lat. Jednakże do 2018 roku wynosił lat 10.  W przypadku zaś, gdy okres przedawnienia rozpoczął bieg przed 2018 rokiem, stosuje się przepisy korzystniejsze, a zatem 10-letni termin przedawnienia. Dochodzenie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera jest jednak trudniejsze, wymaga bowiem wykazania szkody po stronie nabywcy, zawinionego działania dewelopera (np. wybudowania budynku niezgodnie z normami budowlanymi) oraz wykazania, że szkoda nabywcy wynika bezpośrednio z winy dewelopera - czyli, że nie było żadnych zdarzeń pośrednich, które miałyby na nią wpływ. Jeśli takie były, odpowiedzialność dewelopera może zostać ograniczona, a nawet wyłączona.

    6 maja 2021, 13:06
  • Aleksandra

    Witam, We wrześniu 2020 roku kupiłam dom od dewelopera. W sierpniu przed finalizcją umowy zauważyłam iż krokwie w jednym pokoju zaczęły być mokre. Deweloper został poinformowany o zaistniałej sytuacji i stwierdził iż była ekipa na miejscu i uszczelniła wadliwe miejsce. Niestety problem powrócił, i w związku z powyższym na własny koszt wezwaliśmy ekipę dekarską która po przybyciu na miejsce stwierdziła mnóstwo innych nieprawidłowości. Komin nie jest wogole obrobiony, okno dachowe oraz wyłaz dachowy są źle obsadzone, membrana kończy się w miejscu gdzie zaczyna się murłata oraz nie jest w żaden sposób naciągnięta na krokowie, poprostu leży sobie na nich. Na zewnątrz dachu użyte zostały dwie różne blachodachowki (falista, trapezowa) reasumując dach jest wykonany niezgodnie z projektem. Czy w zaistniałej sytuacji mogę domagać się od dewelopera demontażu wadliwego dachu i zamontowanie go na nowo ?? Deweloper proponuje naprawę dachu, jednak przy tak licznych wadach obawiam się ze problem znowu wróci w momencie kiedy dom będzie wykończony i zamieszkały.

    5 maja 2021, 04:56

    Michał Koralewski

    Kwestię poruszoną w pytaniu regulują przepisy art. 561 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, co prawda sposób usunięcia wady (naprawa albo wymiana) wskazuje nabywca nieruchomości, jednakże sprzedawca (deweloper) może zamiast wymiany ograniczyć się do naprawy, jeżeli będzie to wystarczające do całkowitego usunięcia wady i jednocześnie tańsze od wymiany. Tym samym, sprzedawca będzie związany wyborem dokonanym przez nabywcę, tylko w tym przypadku, gdy inny sposób usunięcia wady - np. naprawa zamiast usunięcia - będzie wystarczający do zlikwidowania wady. Należałoby zatem zasięgnąć opinii firmy dekarskiej, czy naprawa dachu będzie wystarczająca do usunięcia wykrytych wad. Jeżeli nie, należy zwrócić się do dewelopera wskazując, że tylko wymiana doprowadzi do usunięcia wady. Istotą rękojmi jest zaś obowiązek sprzedawcy (dewelopera) do usunięcia wady.

    5 maja 2021, 13:20
  • Artur

    Czy przy mieszkaniu objętym 5 letnim okresem rekojmi przez dewelopera, przy sprzedaniu tego mieszkania w trakcie trwania tego okresu przekazuje odpowiedzialnosc dewelopera z tytułu rekojmi nowemu nabywcy na pozostałą część okresu czy wygasa w momencie sprzedaży na rynku wtórnym?

    1 maja 2021, 00:04

    Michał Koralewski

    Co prawda Kodeks cywilny o tym milczy, jednak większość sądów stoi na stanowisku, że rękojmia za wady jest związana z nieruchomością i uprawnienia z nią związane przechodzą na nabywcę. Niemniej, wykształciła się również praktyka, w myśl której w umowie sprzedaży wprost wskazuje się, że uprawnienia te są przenoszone na nabywcę nieruchomości. Jeśli umowa sprzedaży tego nie zawiera, przelew praw z rękojmi może zostać dokonany również w czasie późniejszym, na podstawie umowy w formie pisemnej. Powyższe oświadczenia zawierane są z ostrożności, z uwagi na brak wyraźnego przepisu prawa.

    5 maja 2021, 16:40
  • EWA

    Witam, Ja i wielu moich sąsiadów mamy problemy z nieszczelnością okien. Mieszkanie odbierałam od dewelopera w roku 2017 w maju ,było bardzo ciepło. Zimy były ciepłe , a deweloper oddelegował Pana , który nam okna regulował ,twierdząc, że okna są duże i trzeba je co roku regulować. Dopiero w tym roku, przy ostrej zimie ujawniła się wada nieszczelności moich okien, od spodu bardzo wieje ,(pojawił się śnieg w pokoju) Zgłosiłam najpierw telefonicznie ,co spowodowało wymianę uszczelek na koszt dewelopera. W protokole zostało odnotowane, że mimo nowych uszczelek od dołu jest szczelina - tak jakby podłoga została za nisko wylana. i bardzo wieje. Zgłosiłam nieszczelność na piśmie listem poleconym. Deweloper zaproponował spotkanie ,do którego jeszcze nie doszło (odwleka umówienie się , gra na czas) Odebrałam mieszkanie w 05.2017, przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpiło w marcu 2018r. , czy obowiązuje rękojmia i od kiedy? W piśmie poprosiłam o dokumenty techniczne okien ,w tym "aprobaty zamontowanych okien" ,aby powołać biegłego. Deweloper w ogóle się do tego nie odniósł, czy powinny być one podłączone pod akt notarialny? i wszelkie inne gwarancje, biegli pytają co dostałam z aktem notarialnym, bez dok. technicznych nikt nie zrobi ekspertyzy. Z aktem dostałam tylko prospekt informacyjny, co do okien jest tylko ,że są z PCV. Pozdrawiam Artykuł bardzo ciekawy.

    13 kwietnia 2021, 16:40

    Michał Koralewski

    Na wstępie wskazuję, że rękojmia za wady nieruchomości, a taka wchodzi w grę w stanie faktycznym opisanym w pytaniu, wygasa po 5 latach od dnia wydania nieruchomości. Przedmiotowy okres zatem jeszcze nie upłynął. Co więcej, deweloper kilkakrotnie uznawał zasadność wady czyniąc pomniejsze naprawy. Odnośnie do załączników do aktu notarialnego, to deweloper nie ma obowiązku załączać projektu budowlanego. Niemniej, wgląd do tego dokumentu możliwy jest do uzyskania w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. To z tego dokumentu powinien wynikać sposób osadzenia okien względem podłogi. Co się zaś tyczy okien, to czym innym jest ich nieszczelność, a czym innym ich niewłaściwe osadzenie. Za nieszczelność skrzydeł względem profili (obramowania) odpowiada producent okien, zaś za szczeliny pomiędzy podłogą a ramą okna odpowiedzialność ponosi deweloper. Nadto fakt niezgodnego ze sztuką budowlaną osadzenia okien możliwy jest do stwierdzenia przez biegłego bez żadnej dokumentacji. Na marginesie, o dokumentację dotyczącą samych okien i sposobu ich montażu można zwrócić się do ich producenta. Często, producenci na swoich stronach internetowych zamieszczają szczegółowe informacje w tym przedmiocie.

    15 kwietnia 2021, 10:16
  • Przemek

    Witam Czy jest jakaś możliwość na usunięcie wady w ramach rękojmi od dewelopera który sprzedał już wszystkie mieszkania które wybudował i postawił firmę w stan likwidacji ? Z góry dziękuję za jakąś podpowiedź Pozdrawiam

    6 kwietnia 2021, 20:36

    Michał Koralewski

    Rękojmia za wady obowiązuje niezależnie od etapu sprzedaży towarów (w tym przypadku mieszkań), a także statusu sprzedawcy (dewelopera). Odpowiedzialność ta rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy, obejmuje wady istniejące w niej w tym momencie - nawet gdy ujawniły się później oraz trwa przez ustawowy okres. W przypadku wad fizycznych nieruchomości jest to okres 5 lat. Do czasu zakończenia likwidacji i wykreślenia spółki z rejestru przedsiębiorców KRS, nic nie zmienia się w zakresie jej odpowiedzialności za zobowiązania. Co więcej, sąd powinien odmówić wykreślenia spółki z rejestru, jeżeli pozostają niezaspokojone zobowiązania spółki, np. względem właścicieli sprzedanych mieszkań. Tym samym, roszczenia należy czym prędzej zgłosić do dewelopera. Można również powiadomić o nich sąd rejestrowy właściwy dla spółki, co może wpłynąć na przesunięcie w czasie wykreślenia spółki z rejestru.

    8 kwietnia 2021, 14:37
  • Przemek

    Witam W kwietniu 2019 roku nabyłem mieszkanie w budynku wielolokatorowym. Od jakiegoś miesiąca ciepła woda użytkowa dochodząca do mieszkania ma rdzawy żółto-brązowy kolor. Taki sam kolor stwierdziło prawie 3/4 mieszkańców bloku. W bloku znajduje się węzeł cieplny wraz z instalacją C.W.U. zbudowany przez dewelopera. Dostawcy medium twierdzą że woda dostarczana przez nich do węzła jest dobrej jakości i spełnia wszystkie normy a problem jest w instalacji wybudowanej przez dewelopera. Instalacja ma niecałe 2 lata. Czy w takim razie możemy jako Wspólnota w ramach rękojmi domagać się od dewelopera usunięcia istniejącego problemu z brudną wodą w instalacji C.W.U.? Czy instalacja w ogóle jest objęta rękojmią? Proszę o podpowiedź jak zając sie tym problemem. Pozdrawiam

    30 marca 2021, 14:11

    Michał Koralewski

    Na wstępie pragnę wskazać, że przedmiotowa instalacja objęta jest również rękojmią za wady. Jeśli deweloper udzielił odrębnej gwarancji, to możliwe byłoby domaganie się naprawy także i na tej podstawie. Niemniej, istotne jest iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują poszczególnym właścicielom lokali, nie zaś wspólnocie mieszkaniowej i to nawet, gdy potencjalne wady dotyczą części wspólnych nieruchomości. Aby zatem zarząd wspólnoty mógł podjąć rozmowy z deweloperem, konieczne będzie albo udzielenie mu pełnomocnictw przez co najmniej jednego/kilku członków wspólnoty mieszkaniowej, bądź też dokonanie cesji (przeniesienia praw) z rękojmi za wady przez właścicieli na wspólnotę mieszkaniową przez co najmniej jednego członka wspólnoty mieszkaniowej. Po dokonaniu jednej z tych czynności możliwe będzie wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową do dewelopera. Na marginesie wskaże, że jeżeli konieczne byłoby wystąpienie na drogę sądową, to wspólnota powinna uzyskać pełnomocnictwa albo cesje od większości właścicieli lokali.

    31 marca 2021, 08:37
  • Tomasz

    Dzień Dobry, po niespełna 5 miesiącach piec zainstalowany przez dewelopera przestał pełnić jedną ze swoich nadrzędnych funkcji tj. grzanie wody. Wg. informacji u producenta urządzenia jest to spowodowane niepoprawnym doborem pieca do twardości wody przez co urządzenie się zakamienia. Deweloper zaparcie twierdzi, że urządzenie jest poprawne i zaleca mi zainstalowanie filtrów do wody i ... mieć pretensje do ZGK. Mając na uwadze powyższe czy rękojmia obejmuje również usterki pieca? Z góry dziękuje za pomoc.

    25 marca 2021, 22:39

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 556[1] par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, wadą fizyczną jest m.in. sytuacja gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Oznacza to, że deweloper dobierając piec miał obowiązek uwzględnienia również okoliczności stanu faktycznego. Piec powinien być zatem dostosowany m.in. do kubatury domu oraz jakości wody. Jeżeli zatem piec niewłaściwie dobrano, możliwe jest powołanie się na przepisy o rękojmi za wady. Przypomnieć również należy, że w myśl art. 556[2] kodeksu cywilnego, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Istotne jest również, że to na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, że dana rzecz została wydana w stanie właściwym. Niemniej, w razie sporu, również nabywca powinien dysponować dowodami wadliwości pieca. Dowodem takim może być np. opinia wydana przez jego producenta, co do niewłaściwego doboru urządzenia.

    26 marca 2021, 14:03
  • Mariusz

    Witam. Bardzo nietypowa sprawa, nigdzie nie mogę znaleźć rozwiązania. Kupuje mieszkanie od "dewelopera" w stanie "pod klucz" tak dla uściślenia kasa wpłacona ale jestem jeszcze przed odbiorem. Firma która wykańcza mieszkanie jest firmą - podwykonawcą wynajętą przez dewelopera. Podczas jednej z wizyt kontrolnych zauważyłem że wanna została uszkodzona (dosyc gleboki odprysk akrylu wielkości 15mm). Deweloper zobowiązał podwykonawce do "naprawienia" (zrobienia zaprawki akrylem w sztyfcie) a sam zobowiązał się do udzielenia mi 5-letniej gwarancji na wanne i ewentualne szkody wyrządzone przeciekiem, podpisując umowę gwarancyjną skonstruowana przezemnie o tresci: Umowa gwarancyjna zawarta pomiędzy..... a..... Świadomy wady/uszkodzenia zamontowane w lokalu ..... wanny firmy X wynikającego z zaniedbań montażowych firmy/podwykonawcy ....... której zleceniodawca jestem a która to montowała wanne i poprzez swoje zaniedbanie uszkodziła ja, zobowiązuje się do naprawy wady w sposób taki aby nie była ona widoczna oraz udzielam państwu 5-letniej gwarancji/rękojmi na szczelność i wygląd tejże wanny i zobowiązuje się do pokrycia wszystkich kosztów wynikających z ewentualnych następstw tego uszkodzenia czyli np: zalania mieszkania państwa jak również mieszkania poniżej oraz naprawy wszystkich szkód wynikających z wady przedmiotu, polegających na wymianie uszkodzonych przedmiotów i remoncie całkowitym wszystkich uszkodzonych pomieszczeń w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia zgłoszenia szkody. Czy jeśli deweloper podpisze mi takie pismo to mogę spać spokojnie czy raczej sam się wkopuje gdyż wiem o uszkodzeniu i nie wymagam jego usunięcia. Wiem że to trochę pokręcone ale takie jest życie. Proszę o szybką pomoc bo czas do odbioru biegnie nieubłaganie a ja nie wiem co robić.
    20 marca 2021, 22:13

    Michał Koralewski

    Deweloper, z mocy samego prawa, odpowiada względem Państwa z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Jest to odpowiedzialność sprzedawcy niezależna od tego, kto wadę spowodował. Rękojmia dotyczy wad istniejących w rzeczy w chwili sprzedaży – tak jak ma to miejsce obecnie. Deweloper zobowiązuje się zatem do usunięcia wady. Jeśli zaś okazałoby to się nieskuteczne, nadal są chronieni Państwo rękojmią.

       Gwarancja jest dodatkową formą zabezpieczenia i może zostać udzielona zarówno przez dewelopera, jak i inny podmiot. Istotne jest wszakże, aby dodatkowej gwarancji udzielił deweloper. Niewielka firma wykończeniowa może bowiem za kilka lat zakończyć działalność, co pozbawiałoby skuteczności takiej gwarancji. Gwarancja obejmuje natomiast trwałość rzeczy w czasie, czyli – w tym przypadku – że wanna nie będzie przeciekać przez okres 5 lat. Jak widać zatem, gwarancja i rękojmia się uzupełniają.

       Ze względu wszakże, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi i gwarancji są odrębnymi od siebie, należy w treści takiej umowy gwarancyjnej dopisać jeszcze jedno zdanie. Mianowicie: Udzielenie gwarancji nie wyłącza odpowiedzialności …[nazwa]  z tytułu rękojmi za wady. Uprawniony, wedle swojego wyboru, może korzystać z uprawnień z gwarancji lub z rękojmi za wady. Jeżeli bowiem usunięcie wady okaże się nieskuteczne, będą mogli Państwo domagać się usunięcia wady również na podstawie przepisów o rękojmi. 

    23 marca 2021, 16:05
  • Witold Świtulski

    Dzień Dobry. Deweloper rozpoczął przekazywania lokali przed umownym czasem, bo uzyskał wcześniej pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli na protokole przekazania/odbioru mieszkania zostało zapisane , że lokalu nie odebrano/nie przekazano (z powodu wad/usterek) to deweloper ma 30 dni na ich usunięcie, czy jako lokal nieodebrany może być przez dewelopera przekazany w terminie wydania lokalu zgodnym z umową (wychodzi maksymalnie ok. 65 dni)?

    13 marca 2021, 14:37

    Michał Koralewski

    Na wstępie konieczne jest dokładne zapoznanie się z umową zawartą z deweloperem. Jeżeli zaś z jej treści nie wynika nic innego, to należy stosować poniższe zasady.

    Deweloper przystąpił do wydawania lokali, jeżeli zatem przygotował Państwa mieszkanie i zaoferował je do wydania, to dzień przedstawienia go Państwu do odbioru wyznacza początek biegu terminów z rękojmi. Na mocy art. 559 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Momentem "przejścia niebezpieczeństwa" jest zaś moment wydania rzeczy (np. odbioru lokalu). Jeżeli zatem do odbioru nie dochodzi z przyczyn wadliwości lokalu, to sprzedawca (deweloper) usuwa wady w ramach jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Tym samym ma obowiązek stosować terminy zastrzeżone na tę okoliczność. Co więcej, zgodnie z art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Skoro zaś zaoferowano nabywcy lokal i okazał się on wadliwy, to termin usunięcia usterek trwający 65 dni byłby zasadny tylko wtedy, gdyby usterek nie udało się usunąć szybciej w normalnym toku czynności, tj. bez zbędnej zwłoki. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    15 marca 2021, 14:20
  • Mateusz

    Dzień dobry, nie dawno wprowadziłem się do mieszkania z rynku pierwotnego, niestety nie pozbawionego wad. Ze w względu na źle obsadzone okna dachowe skrapla się woda, która następnie cieknie po ścianie. Pierwsze pismo z rękojmią dało efekt, ponieważ pojawił się przedstawiciel firmy z której zakupione były okna i spróbował cos uszczelnić jednak bez skutecznie. Stwierdził zgodnie z fachowcem, który remontował mi mieszkanie, że okna są źle obsadzone. Po napisaniu rękojmi do dewelopera dostałem odpowiedź, że sprawa jest zgłoszona do wykonawcy, on jednak nie chce uznać usterki. Pytanie czy naprawę mamy egzekwować od dewelopera, bo to on sprzedał nam mieszkania ( mieszkania dlatego że problem jest w trzech mieszkaniach, łącznie 11 okien ) czy czekać aż deweloper wyegzekwuje coś od wykonawcy, chociaż mam wrażenie, że to bardziej gra na czas ze strony dewelopera.

    12 marca 2021, 11:42

    Michał Koralewski

    Nabywca mieszkania od dewelopera może dochodzić roszczeń zarówno od dewelopera, jak i od producenta okien. Niemniej, inna jest podstawa odpowiedzialności każdego z nich, Deweloper odpowiada bowiem z tytułu rękojmi za wady sprzedanego mieszkania. Jego odpowiedzialność jest zatem bardzo szeroka. Co więcej, jeżeli wady ujawnią się w ciągu roku od wydania mieszkania, przyjmuje się że istniały w rzeczy w chwili jej wydania. To zatem deweloper musi wykazać, że dana rzecz nie ma wad.

           Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do producenta okien. Jego odpowiedzialność względem nabywcy mieszkania może bowiem wynikać wyłącznie z udzielonej przez niego gwarancji. Odpowiedzialność gwaranta jest węższa, bowiem ogranicza się do przypadków opisanych w treści gwarancji. Niemniej, gwarant zawsze odpowiada za to, że dana rzecz ma właściwości opisane w dokumencie gwarancyjnym.
           Nabywca mieszkania może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Innymi słowy, rękojmia jest zawieszona na czas postępowania reklamacyjnego przed gwarantem.

           Reasumując, przysługują Państwu niezależne roszczenia zarówno względem dewelopera, jak i producenta okien. Względem tego drugiego są one jednak ograniczone treścią gwarancji. Ważne jest również to, że stroną umowy z Państwem jest deweloper i nie może on zasłaniać się jego relacją z wykonawcą względem nabywcy mieszkania. To na deweloperze spoczywa bowiem obowiązek usunięcia wady zgłoszonej w trybie rękojmi. 

    12 marca 2021, 13:48
  • Karolina

    Dzień dobry, w 2019 odebraliśmy mieszkanie deweloperskie. Mieszkanie na ostatnim piętrze. W każdym z pomieszczeń tuz przy suficie powstały poziome pęknięcia, w kuchni praktycznie cala ściana nośna spękana wraz z wnęka okienna, w łazience pękła płytka-w korytarzu na tej samej wysokosci widac pekniecie. Czy możemy zglosic takie wady w ramach rękojmi?

    2 marca 2021, 14:30

    Michał Koralewski

    Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, liczony on jest od dnia odbioru nieruchomości od sprzedawcy/dewelopera. Dlatego też możliwe jest zgłoszenie wad fizycznych mieszkania odebranego w 2019 roku. Niemniej, domniemanie istnienia wady obejmuje jedynie te spośród nich, które ujawniły się w ciągu pierwszego roku od dnia odbioru nieruchomości. Przypomnieć również należy, że wadą fizyczną objętą rękojmią jest wada powstała na skutek pierwotnej wadliwości budynku - czyli takiej, która istniała już w chwili wydania mieszkania, jednak ujawniła się później. Wadą fizyczną nie jest natomiast usterka spowodowana np. osiadaniem budynku, o ile proces ten nie jest nadmierny. W Państwa przypadku decydująca będzie zatem opinia rzeczoznawcy. Nie jest przy tym wykluczone, że deweloper będzie starał się wykazywać, że zgłoszone mu wady nie są objęte rękojmią, a powstały później na skutek procesów osiadania. Warto zatem zadbać o sporządzenie niezależnej opinii, która mogłaby potwierdzić, że ujawnione usterki są następstwem wad budynku istniejących już w chwili wydania mieszkania.

    4 marca 2021, 09:53
  • M. K.

    Dzień dobry, w maju 2016r. odebraliśmy połowę lokal w domu jednorodzinnym dwu-lokalowym (takie pół bliźniaka). W ten weekend w miejscu zakończenia muru i początku skosu (dach dachówka ceramiczna - wata - płyta) zaczęło przeciekać / zaczęła lecieć woda. Czy wada ta może być zgłoszona z tytułu rękojmi? czy jest to wada istotna? I czy przy okazji można zgłosić także rysy na suficie (parter) i na ścianach działowych? Pozdrawiam

    15 lutego 2021, 09:48

    Michał Koralewski

    Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi wynosi 5 lat liczonych od dnia wydania nieruchomości. Jeśli okres ten nie minął, wady można zgłosić. Najlepiej dokonać zgłoszenia wszystkich dostrzeżonych wad. Odnośnie rys to same w sobie nie są wadą nieruchomości, ta bowiem musi istnieć w chwili wydania jej nabywcy. Mogą wszakże dowodzić istnienia wady konstrukcyjnej budynku. Niemniej zazwyczaj budynek osiada przez kilka lat powodując niewielkie rysy. Kwestię tą należałoby ocenić pod tym kątem.

       Wady związane z przeciekiem mogą zaś być istotne. Wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

    -       „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

    -       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

    -       „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

    Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

    Jeśli wada ta ma takie cechy, może być uznana za istotną.

    16 lutego 2021, 08:31
  • ROBERT TOMASZEWSKI

    Witam, Odebrałem dom od dewelopera w 2019 r. Dom parterowy z użytkowym poddaszem wykonany z silka. Teraz zauważyłem rysy w okolicach nadproży drzwi w ściankach działowych na piętrze. Przypomnę że te rysy już raz deweloper naprawiał. Ponadto zauważyłem, jako nową usterkę, na całej grubości pęknięcie poprzeczne belki nośnej (ok 1-2 mm szczelina) nad oknem tarasowym (4m długość okna). Pęknięcie to przedłużone jest wzdłuż sufitu (ryska 1 mm) na całą jego długość ok. 5 m . Kończy się na przeciwległej belce wspierajcej. Strop jest prefabrykowany z płyt. Nad linią pęknięcia, na wyższej kondygnacji, jest ściana działowa silikatowa na całej jego długości . Czy jest to wada istotna ?

    25 stycznia 2021, 19:55

    Michał Koralewski

    Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:

    -      „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),

    -       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),

    -      „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).

     

    Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie - przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).

    Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości, Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość.

    Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.

    Warto jest zatem ocenić opisane w pytaniu wady pod ww. kątami. Jeżeli w ocenie nabywcy mogą to być wady istotne, należy je zgłosić sprzedawcy (deweloperowi). To na nim bowiem spoczywać będzie obowiązek ewentualnego wykazania nieistotności wady.

    27 stycznia 2021, 09:40
  • HANNA

    Dzień dobry, mam nietypową sytuację - kupiliśmy mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera, wprowadziliśmy się w sierpniu (mieszkanie skończone, wyposażone), a w listopadzie przyszedł sąsiad z dołu, że coś mu kapie z sufitu. Po sprawdzeniu wszystkiego w naszym mieszaniu nic nie było widać gołym okiem. Przyszedł jeden "fachowiec", który pooglądał i stwierdził, że to może być kałuża wody która zalali i teraz ścieka u sąsiada. Woda dalej kapała, przyszedł kolejny który stwierdził wahania zimnej wody na wodomierzu po sprawdzeniu szczelności instalacji - protokołu jednak nie chciał wystawić ( stąd wynikło domniemanie nieszczelności instalacji na zimnej wodzie). Jednak nasuwało się pytanie gdzie ? Nie poczuwali się do dalszej odpowiedzialności i sprawdzenia. Woda u sąsiada przestała kapać. Z jednej strony ulga, ale z drugiej niepewność skąd kapała ? Po Świętach przyszedł znowu że woda ponownie kapie. Znowu przyszedł ktoś od administratora/ zarządcy - ten znowu miał domniemanie, że woda kapie aż z pod prysznica - co był nieco dziwne, bo z łazienki do salonu dość daleko. Przyszedł kolejny "fachman" że to pewnie na instalacji wodnej w kuchni, bo sąsiadowi kapie w salonie i trzeba rozkuwać. I w ten sposób miałabym rozkute pół mieszkania - a wady dalej by nie było. Zatem zamówiliśmy ekipę na własny koszt która sprawdza gdzie dokładnie jest wyciek. Okazało się, że jest wada na instalacji zimnej wody położonej w podłodze, która była realizowana przez dewelopera. Musieliśmy skuwać kafle,, wiercić dziury w podłodze, aby dostać się do rur, przy okazji ekipa zniszczyła Nam drzwi wewnętrzne. Chcemy żądać od dewelopera rekompensaty za koszty, poniesione straty. Z tytułu rękojmi możemy się starać o usunięcie wad - ale to zrobiliśmy już na własny rachunek. Po takim tempie w jaki "fachowcy" Nam doradzali mamy obecnie mokre ściany na których wychodzi już wilgoć, mokrą podłogę, mieliśmy również usterkę na instalacji elektrycznej, na ścianie która jest mokra. Jak podejść do tematu - wnioskować pismo bezpośrednio do dewelopera, czy ubiegać się na drodze sądowej o zadośćuczynienie ? Jak takie sprawy są do wygrania ?

    20 stycznia 2021, 11:45

    Michał Koralewski

    Odpowiedzi na zadane pytanie udzielają przepisy art. 566 Kodeksu cywilnego. Wynika z nich bowiem, że osoba korzystająca z roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, może jednocześnie domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści) spowodowane wystąpieniem takiej wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):

    -      wysokość szkody,

    -      przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,

    -  adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.

    Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi.

                W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej

    21 stycznia 2021, 08:45
  • Wojtek

    Dzień Dobry. Mam taki problem i potrzebuję fachowej odpowiedzi i porady. Na początku grudnia 2019 zakupiłem szeregówke z rynku pierwotnego od firmy np. XY z Wrocławia którą prowadzi koreańczyk. . Umowę rezerwacyjną na początku czyli gdzieś przełom luty 2019 Akt notarialny zawierałem z jego pełnomocnikiem np. Jan kowalski ten gość reprezentował go, dodam również że pełnomocnik budował te szeregówki, podczas podpisywania aktu i wcześniej zawierającej umowy rezerwacyjnej . Dodam że koreańczyka na oczy nie widziałem i wydaje mi się że to niej jest firma która zajmuje się typowo developerką. Gdy zawierałem Akt notarialny z pełnomocnikiem to zapytałem się czy jest jakaś gwarancja na nieruchomość i ile lat wynosi? Dostałem odpowiedz że 2 lata od podpisaniu Aktu notarialnego. Dodam tutaj że nie była żadna spisana umowa gwarancyjna co obejmuje gwarancja czego nie obejmuje. Podczas końcowej budowy szeregówki miałem okazje mieć projekt przy sobie zauważyłem że ten pełnomocnik wykonał podczas budowy kilka zmian np. zamiast blachy wg. projektu na dachu położył dachówkę zlikwidował okno nad klatką schodową na elewacji nie było położonej takiej imitacji deski ozdobnej teraz to jest dość powszechne modne , balustrady zamiast być ze szkła były stalowe i w garażu powinny być dodatkowe drzwi wyjsciowe na ogródek to było wstawione okno. Zapytałem się wykonawcy i zarazem tego pełnomocnika dlaczego nie ma drzwi w garażu na ogródek (zależało by mi na tym ponieważ nie musiałbym wychodzić ciągle na ogrodek przez salon przykladowo kosicie trawe i przez salon trzeba iśc z kosiarką itd.) Wykonawca budowy powiedział mi że niby nie były by utrzymany odstęp od sąsiadów obok i musi być w tym przypadku okno. Nie dawało mi to spokoju i siedziało mi ciągle w głowie że dodatkowe drzwi było by idealnym rozwiązaniem . Więc znalazłem architekta dodatkowo gość miał uprawnienia kierownika budowy. Zadzwoniłem do niego przedstawiłem cała sprawę z tym garażem spotkaliśmy się zrobił pomiary i stwierdził że móglbym sobie na spokojnie drzwi tu wstawić . Architekt zajął sie cała dokumentacją czyli projekt plus kierownictwo budowy i pozwolenie z nadzoru na przerobienie okna na drzwi. Znalazłem w tamtym roku 2020 wykonawcę i mi to przerobił i pożniej architekt mi to zatwierdził że jest wszystko wporządku. . W tamtym roku miałem też kilka usterek takich jak przeciekanie kominów woda mi spływała po bokach na ścianie przy jednym za balkonów drzwi mi się lekko zacinały. Te usterki zgłaszałem wykonawcy na telefon czasem mu wysyłałem zdjecia na telefon co sie dzieje. Wykonawca poprawiał to chyba ze 3 razy. Ale dalej sączy sie woda przy balkonie podczas opadów deszczu. Przy zgłoszeniu tych usterek nadmieniłem też wykonawcy że nie podoba mi się że miejscami dachówki odstają troche jest niechlujnie wykonana obróbka komina mówił że to poprawi ale beż efektów. Dodatkowo na początku grudnia 2020 pojawiły się mikro pękniecia w salonie nad oknem w aneksie kuchennym też przy oknie i nad drzwiami wyjsciowymi w wiatrołapie. Rownież pęknięcia przy narożnikach ścian kafli podłogowych pytałem się jednego budowlanca co może być przyczyną mówił że to może budynek pracować możę to być od podłogówki (chociaż tutaj to serwisant ciagle mi piec ustawiał jak mato ogrzewać) w niektórych miejscach pod kaflami jak sie popuka w kafle jest pusto zaznaczę ze kolega ma podobne kafle co u mnie też ma podłogówke i i ci sami Fahowcy mu robili co mi i u niego się nic nie dzieje . odnośnie tego dachu zrobiłem zdjęcia i wysłałem jednemu dekarzowi by rzucił okiem na ten dach powiedział że to niezbyt dobrze wyglada. Postanowiłem w tym roku zacząć inaczej działać ze wzgledu na to że rok rzekomej gwarancji minął Napisałem pismo do wykonawcy spotkałem sie teraz 13 stycznia 2021 pokazałem mu te wszystkie usterki co sie u mnie dzieje dałem pismo i zdjecia . W pismie było napisane między innymi termin realizacji poprawek i jeśli to nie bedzie poprawione to sprawa bedzie miała charakter prawny. Podczas spotkania z wykonawcą zarazem pełnomocnikiem pokazałem tu te usterki jeśli chodzi o kafle to nie akceptuje tego w przypadku dachu powiedział mi że tak jest na wszystkich szeregówkach nie tylko u mnie jeśli chodzi o położenie dachu i obróbka kominów. Powiedziałem jemu że ten dach mi sie nie podoba że konsultowałem się też z dekarzem w tej sprawie i jeśli będzie taka potrzeba to powołam rzeczoznawcę budowlanego. Gdy wykonawca zauważył że rozmowa w taki sposób się odbywa powiedział mi że może mi cofnąć gwarancję na nieruchomość z tytułu rękojmi (bo naruszyłem konstrukcję budynku i zapytał mnie czy dałem nadproże powiedziałem że było dawane), ze wzgledu na to że nie zgłosiłem jemu że przerabiałem okno na drzwi dodał że teraz drzwi mogą być powodem że ściany w srodku mają mikro pęknięcia. Powiedziałem że to nie jest samowola że mam na to pozwolenie a w dodatku nikt wczesniej mi nie dał takiej inforamcji że mam mieć takie pozwolenie od wykonawcy . zadzwoniłem do architekta chwile z nim porozmawiałem architekt wyrażnie powiedział że ja powróciłem do pierwotnego stanu w projekcie że nic innego nie zrobiłem niezgodnego. Końcowa rozmowa nasza skończyła się tak że wszystkie usterki mam wysłać na meila pełnomocnika oprócz tych kafli i termin realizacji ma byść kwiecień -maj 2021. Teraz jest moje pytanie . Czy wykonawca ma prawo mi cofnąc gwarancje z rękojmi za to że drzwi wstawiłem nie informując go tym ? Czy też wysłać dodatkowo pismo z usterkami do tej firmy z Wrocławia? Zauważyłem że podczas rozmowy z pełnomocnikiem czuł się taki pewniak że on też ma swoich prawników tak sie przechwalał że jak powołam rzeczoznawcę to mówił nie ma problemu mam takie prawo. Jak to naprawdę wygląda w świetle prawa ? Proszę o odpowiedz rzetelną
    17 stycznia 2021, 13:21

    Redakcja

    Szanowny Panie Wojciechu, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

    21 stycznia 2021, 08:43
  • Daniel

    Dzień dobry, zakupiłem mieszkanie od dewelopera. Przy zakupie nie mieliśmy możliwości wprowadzenia różnego rodzaju zmian np. z wanny na prysznic itd. ponieważ termin zgłaszania przeróbek już minął. Gdy już mieszkanie odebraliśmy chcielibyśmy nanieść małe zmiany w toalecie, wodno-kan. i zburzyć ściankę. Czy dokonanie przeróbek na własną rękę powoduje utratę rękojmi ? Jeżeli tak to czy na całe mieszkanie czy tylko na pojedyncze elementy, pomieszczenia ? Dziękuję za pomoc.

    9 stycznia 2021, 21:01

    Michał Koralewski

       Rękojmia za wady obowiązuje względem wszystkich wad istniejących w chwili wydania mieszkania nabywcy, nawet jeśli ujawni się później (w przypadku wad nieruchomości jest to okres 5 lat od wydania). Wynika to z art. 559 kodeksu cywilnego.

       Dokonanie przebudowy wyłączać będzie zatem rękojmię tylko w odniesieniu do wad powstałych na jej skutek. Inaczej wszakże może być w zakresie gwarancji (jeśli została udzielona przez dewelopera). Aby to przesądzić, konieczne jest zapoznanie się z tekstem gwarancji. Gwarancja bowiem, inaczej niż rękojmia, nie obowiązuje z mocy prawa a jedynie, gdy złożone zostanie oświadczenie o jej udzieleniu.

    12 stycznia 2021, 09:16
  • Basia K.

    Witam serdecznie, W lutym 2019r. kupiliśmy połowę bliźniaka w stanie deweloperskim od osoby prywatnej. Około 2 tygodnie temu w jednym z górnych pokoi zbiera się wilgoć na ścianie, woda spływa do podłogi, pojawił się również grzyb. W pokoju tym jest również o wiele zimniej jak w pozostałych. Podejrzewam, że dom nie został docieplony w prawidłowy sposób. Z jakiego artykułu kodeksu cywilnego mogę skorzystać, aby wezwać sprzedającego do usunięcia wad ? Czy okres rękojmi w tym wypadku wynosi 2 czy 5 lat? Czy muszę mięc jakiś protokó czy też raport np. z kamerki termowizyjnej? Z góry dzięuję za pomoc.

    8 stycznia 2021, 17:02

    Michał Koralewski

    Okres rękojmi wynosi w tym przypadku 5 lat.

       Przepisy stanowiące podstawę prawną roszczenia to: art. 556 kodeksu cywilnego, art. 556(1) par. 1 pkt 1 k.c., art. 560-561 k.c., a jeśli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, także art. 556(2) k.c.

       Ostatni ze wskazanych przepisów wprowadza domniemanie istnienia wady, jeśli ujawni się w pierwszym roku od nabycia. W takim wypadku fakt braku wady musi udowodnić sprzedawca.

       Przepisy art. 560-561 k.c. określają zaś uprawnienia z tytułu rękojmi, tj. prawo do żądania naprawy rzeczy sprzedanej, jej wymiany (gdy jest to możliwe), prawo do obniżenia ceny o różnicę wartości pomiędzy rzeczą wadliwą a rzeczą wolną od wad oraz prawo odstąpienia od umowy, gdy wada jest istotna.

       Przepisy art. 556 oraz art. 556(1) definiują zaś odpowiedzialność z tytułu rękojmi oraz wady fizyczne rzeczy.

       Występując z roszczeniem do sprzedawcy warto poprzeć je dowodami. Mogą to być zdjęcia ale także i różnego typu pomiary i ekspertyzy. Im więcej argumentów zawierać będzie zgłoszenie wady, tym większa szansa na załatwienie sprawy pozytywne dla zgłaszającego wady.

       Na zakończenie warto również przytoczyć art. 561(5) k.c.: Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    12 stycznia 2021, 09:13
  • Agnieszka

    Dzień dobry, Proszę o poradę w sprawie ktora co prawda nie dotyczy rynku pierwotnego ale cięzko jest mi znaleść informacje dotyczące mojej sprawy. . W październiku 2020 zakupiłam na rynku wtórnym mieszkanie .Zbycie nieruchomości nastąpiło przez sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej( zostało wyremontowane i sprzedane). Po 2,5 m-ach od daty sprzedaży okazało się, że toaleta nie jest w pełni sprawna(jeśli spuszcza się samą wode działa, w innym przypadku się zapycha). Nadmienię ze od października do grudnia mieszkanie nie było użytkowane. Wezwany przez nas hydraulik powiedział ,że najprawdopodobniej trzeba wymienić rurę przyłączeniową do pionu głównego. Sprzedawca twierdzi ze wszystko było sprawdzane i nie wykryto wcześniej żadnych usterek. Sprzedawca powołuje się tez na informację ze rura przyłączeniowa która jest schowana w stropie należy do wspólnoty i nie nie mógł jej wcześniej wymienić/ingerować . Czy w takim przypadku mogę powołać się na rękojmię i wezwać sprzedawcę do usunięcia wady ? Dziekuję

    2 stycznia 2021, 18:38

    Michał Koralewski

    Pierwszą kwestią, jaką należy rozstrzygnąć jest miejsce występowania awarii (wady). Czy jest nim odcinek stanowiący część wspólną budynku, czy też instalacja wewnątrz danej nieruchomości lokalowej. Roszczenia do sprzedawcy, z tytułu rękojmi za wady fizyczne, przysługiwać bowiem będą wyłącznie w tym drugim przypadku.

                Niestety brak jest jednoznacznych przepisów prawa, które definiowałyby ową granicę na instalacji kanalizacyjnej. Powszechnie przyjmuje się zaś, iż wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny.

                W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, co faktycznie jest problemem w danej instalacji kanalizacyjnej. Jeśli, z poczynionych ustaleń wynikać będzie, że odpowiedzialność ponosi sprzedawca (jako poprzedni właściciel lokalu), a nabywcą jest osoba nie nabywająca mieszkania w ramach swojej działalności gospodarczej, to nawet po kilku miesiącach od nabycia możliwe jest wystąpienie z roszczeniem z rękojmi za wady. Jeśli bowiem nabywcą jest inny przedsiębiorca, to miał on obowiązek niezwłocznego sprawdzenia przedmiotu umowy. Czyli powinien to zrobić w ciągu kilku-kilkunastu dni od wydania lokalu. Po tym okresie roszczenia te wygasają (zob. art. 563 k.c.).

                W przypadku konsumentów natomiast, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania rzeczy kupującemu (art. 5562 k.c.). To sprzedawca zatem powinien wykazać, że wydał lokal bez wad.

                Jeśli zaś ustalonoby, że opisana sytuacja wynika z odcinka instalacji, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa, należy poinformować ją o awarii. Odpowiada ona bowiem za sprawność wszystkich instalacji będących częściami wspólnymi nieruchomości i ma obowiązek utrzymywać je w stanie zgodnym z przepisami i warunkami technicznymi. Wspólnota powinna zatem usunąć przyczynę awarii.

                Może się również okazać, że awaria wynika z niedozwolonej ingerencji byłego właściciela w części wspólne budynku (instalacji), bądź jej częściowe zapchanie. W takim wypadku wspólnota mogłaby domagać się usunięcia szkody od sprzedawcy na tzw. zasadach ogólnych (zob. art. 415 k.c.).

    4 stycznia 2021, 16:03
  • marcin dol.

    Dzień dobry, ciekawy artykuł. Ja mam problem następujący - zleciłem budowę domu. Odebrałem nieruchomość, po paru miesiącach okazało się, że przecieka dach. Wykonawca nie chciał uznać wezwania do usunięcia wady bo uznał, że ktoś inny musiał coś kombinować. Ja jestem pewien, że wina leży po stronie wykonawcy. mam nawet opinię biegłego która to potwierdza. Co mogę dalej zrobić? zależy mi na zrobieniu prac za wykonawcę bo nie chcę go ponownie wpuszczać do budynku skoro nie jest solidny. Mogę go obciążyć tymi kosztami skoro odmawia wykonania? Jeżeli nie, to czy jest taka możliwość żeby w ramach rękojmi udać się do sądu i nakazać mu przeprowadzenie napraw? a co z tym obniżeniem ceny w przypadku całkowitej zapłaty? jak to wygląda w praktyce? z góry dziękuję

    17 grudnia 2020, 18:00

    Michał Koralewski

    Polskie prawo cywilne daje możliwość przeprowadzenia tzw. wykonania zastępczego (w miejsce innej osoby ale na jej koszt), tylko w pewnych przypadkach. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody sądu (art. 480 §1 kodeksu cywilnego), drugim istnienie sytuacji nagłej, nie cierpiącej zwłoki (art. 480 §3 k.c.). W pierwszym przypadku należy zatem wystąpić do sądu z pozwem o upoważnienie do wykonania naprawy na koszt dotychczasowego wykonawcy. Sąd wyda wyrok po przeprowadzeniu zgłoszonych przez strony dowodów. Wyrok taki każda ze stron będzie mogła zaskarżyć do sądu II instancji. Jest to zatem rozwiązanie wysoce czasochłonne.

                Innym jest pozwanie wykonawcy o konkretną kwotę pieniężną, która odpowiadać będzie przewidywanym kosztom remontu. Zgodnie bowiem z art. 363 § 1 zd. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. W pozwie zatem można domagać się bądź usunięcia wady, bądź też kwoty pozwalającej na jej usunięcie przez osobę trzecią. Dodatkowym argumentem w tym zakresie może być dotychczasowa postawa wykonawcy. Niemniej, przebieg takiego postępowania zbliżony byłby do wcześniej opisywanego. Zasadnicze znaczenie miałaby przy tym opinia biegłego sądowego, która musiałaby potwierdzić istnienie wady, za którą odpowiada wykonawca.

                Trzecim rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Należy je złożyć w tej samej formie, w jakiej zawarto umowę i co najmniej w formie pisemnej. Obniżenie ceny nie oznacza, że od pierwotnej ceny odejmuje się koszty remontu. Cenę można obniżyć tylko do kwoty odpowiadającej wartości nieruchomości z istniejącą wadą. To zaś wiązałoby się z koniecznością powołania kolejnego biegłego. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny, najczęściej konieczne jest wystąpienie z pozwem o zapłatę, bowiem jego adresat nie zwraca powstałej w ten sposób różnicy dobrowolnie.

                Rozważyć można również mediację, jako formę pozasądowego rozstrzygania sporów. W tym celu należy wybrać ośrodek mediacyjny albo osobę mediatora. Mediacja będzie prowadzona, jeżeli druga strona wyrazi na to zgodę.

    22 grudnia 2020, 08:51
  • konsument

    Witam. Chciałbym się upewnić , dowiedzieć bo czytając wiele artykułów nie jest to nigdzie jednoznacznie opisane. Czy rękojmia na budynek którą mam czyli 5 letnia obejmuje dosłownie każdy jeden element budynku. Deweloper twierdzi że rękojmia na 5 lat jest na stałe wbudowane elementy budynku tj. np. ściany , dach ,okna, drzwi , elewacje, okablowanie w ścianach, rury i instalacje na stałe wbudowane w budynek a na elementy wymienne których wymiana nie wiąże się z większymi pracami budowlanymi rękojmia wynosi 2 lata tak jak daje producent osprzętu i tutaj np. chodzi o gniazdka , włączniki, bezpieczniki na tablicy rozdzielczej, słuchawki od domofonów , piec grzewczy, pompy obiegowe w ogrzewaniu podłogowym (ba na same rurki w podłodze twierdzi że jest okres 5 letni) - jak to jest faktycznie w praktyce. Z góry dziękuję za pomoc.

    9 grudnia 2020, 11:22

    Michał Koralewski

    Obecnie przepis art. 568 §1 kodeksu cywilnego (k.c.) stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ustawodawca wydłużając terminy rękojmi z 1 i 3 lat do 2 i 5 lat zmienił również zakres stosowania ostatniego z nich. Do 25 grudnia 2014 roku dotyczył on bowiem wyłącznie wad budynku, obecnie rozciągnięty został na wady nieruchomości.

                Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Częścią składową nie są jednakże, rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie).

               Tym, samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych, bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.). Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, itp. nie spełniają ww. warunku, a zatem stosuje do nich termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegać będą krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które:

    -      zostały z nią trwale połączone,

    -      nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.

     

    Na marginesie należy wskazać, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminu, wynikającego z art. 568 § 1 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie przez powoda ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. winy, w tym rażącego niedbalstwa w procesie budowy, wysokości szkody poniesionej przez nabywcę nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku z wadą budynku. Przykładowo, z uwagi na niezgodne z przepisami zabezpieczenie stropu budynku, właściciel mieszkania na ostatniej kondygnacji został zalany. W związku z tym uszkodzeniu uległy meble o wartości 5.000 zł, a także konieczne było osuszenie sufitu i jego ponowne malowanie, co kosztowało 1.000 zł.

    11 grudnia 2020, 08:41
  • Dzpan

    Dzień dobry, Zwracam się z uprzejma prośbą o rozwiązanie kwestii izolacji, jak i ocieplenia budynku. W ostatnimi czasie zakupiłem połowę bliźniaka od prywatnej firmy (budują domy i odsprzedają), mieszkanie zostało wyremontowane (wykończone) po wyprowadzce i po około 1 miesiącu mieszkania zauważyłem zapleśniałe listwy przypodłogowe na całym piętrze we wszystkich pokojach, oczywiście fakt zgłosiłem, dostałem informację że jeszcze nie do końca wyschły ściany i niepotrzebnie tak szybko zamontowałem listwy,(ogrzewanie podłogowe) (na własny koszt wykonałem osuszanie całego mieszkania) z montażem listew przypodłogowych wstrzymałem się do przyszłego roku rada fachowca od wentylacji. Zaobserwowałem, iż w jednym z pokoi jest znacznie mniejsza temperatura i wilgotność sięgająca 72-78% a ściana jest bardzo zimna(ściana połaciowa zewnętrzna granicząca z dachówką) zastanawiam się czy przypadkiem panowie nie zapomnieli o wypełnieniu szczeliny watą izolacyjną. Kolejną kwestią jest projekt domu na projekcie domu widnieją dodatkowe dwa szyby wentylacyjne, natomiast w rzeczywistości w budynku ich nie ma ? firma tłumaczy się iż były bezzasadne dlatego ich nie wykonali, lecz w projekcie w jakimś celu są ujęte. teraz widzę że przydały by się do wykonania instalacji pod rekuperację. Chciałbym się dowiedzieć w jaki sposób mogę się starać o przeprowadzenie ekspertyzy, czy budynek jest odpowiednio docieplony według norm i nie posiada mostków termicznych, a jeśli posiada to czy firma jest zobowiązana do ich usunięcia? Oraz czy mogę się dochodzić o rekompensatę poniesienia kosztów związanych z wykonaniem dodatkowych szybów wentylacyjnych? Serdecznie dziękuję,

    3 grudnia 2020, 11:32

    Michał Koralewski

    Na wstępie mogę poradzić sprawdzenie nieruchomości przy pomocy kamery termowizyjnej oraz porównanie wyników z posiadanym przez Pana świadectwem charakterystyki energetycznej. Różnice pomiędzy nimi mogą być pierwszą oznaką nieprawidłowego wykonania izolacji termicznej budynku.

    Na etapie przedsądowym prawo nie reguluje kwestii wykonywania ekspertyz. Może ją Pan zatem zlecić wybranej przez siebie firmie. Warto o jej terminie powiadomić również dewelopera. Uniemożliwi to mu w przyszłości kwestionowania sposobu wykonania takiej opinii. Na marginesie wspomnę, że jeżeli ekspertyza wykazała by nieprawidłowości w wykonaniu budynku, to w toku procesu mógłby Pan domagać się zwrotu kosztów jej sporządzenia.

    Jeśli ww. opinia potwierdzi Pana obawy, co do zgodności budynku ze sztuką budowlaną, może Pan wystąpić do dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady. Może się Pan przy tym domagać usunięcia stwierdzonych wad na koszt wykonawcy oraz odszkodowania za szkody spowodowane ich istnieniem (w tym kosztów ekspertyzy, wydatków na ponowne malowanie, położenie nowych listew, itp.). Alternatywnie, może Pan złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny do wartości, jaką ma nieruchomość z istniejącymi wadami. I w tym przypadku można domagać się dodatkowego odszkodowania.

    Niestety, jeżeli deweloper odmawia spełnienia roszczenia, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wskazać również należy, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się po upływie 5 lat od jej wydania. Co ważne, jeśli wadę zgłoszono w ciągu pierwszego roku, to z mocy prawa zadziała domniemanie istnienia wady. To zatem deweloper będzie musiał wykazać, że wada nie istnieje.

    Odnośnie natomiast dodatkowych szybów wentylacyjnych. Często budynek różni się nieznacznie od projektu budowlanego. Prawo budowlane pozwala bowiem na tzw. nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, czyli takie, które nie narusza przepisów techniczno-budowlanych oraz nie wpływa istotnie na zasadnicze parametry obiektu budowlanego. Tego typu odstępstwa zatwierdzone muszą zostać przez projektanta i opisane w projekcie budowlanym. W pierwszej kolejności należałoby zatem sprawdzić treść projekt budowlanego we właściwym dla Pana starostwie. Jeżeli projekt budowlany zawierać będzie ww. adnotację, to zmiana ta została uznana za nieistotną. W innym wypadku również należałoby zasięgnąć porady eksperta, czy owe odstępstwo jest wadą techniczną budynku. Jeżeli tak, to należy postąpić analogicznie, jak w przypadku wcześniej omawianych roszczeń.

    4 grudnia 2020, 13:18
  • Marcin

    Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera. Mieszkanie wg mnie jest bardzo słabe wyciszone, z każdej strony słychać odgłosy, uderzenia, stuknięcia, ponadto z garażu słychać pracę bramy garażowej, zamykanie drzwi wejściowych na halę garażową. Najbardziej uciążliwe jest słyszalne dudnienie podłogi gdy sąsiedzi chodzą po podłodze w swoich mieszkaniach na boso (zarówno piętro wyżej oraz w mieszkaniach na tym samym piętrze). Zgłosiłem do dewelopera reklamację, deweloper długo utrzymywał, że w jego subiektywnej ocenie (na ucho) reklamacja nie jest zasadna. Dopiero po rozpętaniu dyskusji na forach internetowych, deweloper zlecił na własny koszt wykonanie badań akustycznych w wyniku których stwierdzono, że wszystkie ściany oraz strop w moim mieszkaniu spełniają wymagane prawem budowlanym parametry ochrony akustycznej. Zarówno natężenie hałasu przez ściany, przez sufit i przez podłogę nie wykazało przekroczenia obowiązujących norm (raport z badania w siedzibie dewelopera). Po roku od nabycia mieszkania pragnę je odsprzedać i mam w związku z tym czterypytania: Pytanie 1: Czy w przypadku gdy nowy nabywca postawi mi zarzut, że w jego ocenie mieszkanie nie spełnia parametrów akustycznych, będę mógł się skutecznie przed nim obronić powołując się na wyniki badań akustycznych wykonanych przez dewelopera i stwierdzony brak przekroczenia norm? Przed zawarciem umowy wstępnej sprzedaży informowałem ustnie, że to mieszkanie w bloku i słychać że są sąsiedzi. Pytanie 2: Czy takie roszczenie nowego właściciela może zostać kwalifikowane przez sąd jako celowe zatajenie przeze mnie wady lub są może stwierdzić wystąpienie wady ukrytej? Pytanie 3: Czy jak odebrałem od dewelopera mieszkanie w 2019 roku i je sprzedam w 2020 roku, to rękojmia za mieszkanie wobec nowego nabywcy będzie obowiązywała tylko mnie jako zobowiązanego czy będzie także zobowiązaniem dewelopera do upływu 5 lat od przekazania mieszkania do użytkowania? Pytanie 4: Czy jeśli nowy nabywca wykona własne badania akustyczne, które pokażą jednak przekroczenie norm (wbrew wynikom badań dewelopera), i z tego powodu wyegzekwuje ode mnie obniżenie ceny za mieszkanie, to czy w takim przypadku ja także będę mógł dochodzić takiego samego obniżenia ceny od dewelopera z tytułu pierwotnej transakcji sprzedaży mieszkania ?

    5 listopada 2020, 00:27

    Redakcja

    Szanowny Panie Marcinie, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.

    10 listopada 2020, 14:27
  • Agnieszka

    Dzień dobry! proszę o przybliżenie różnic oraz możliwości zastosowania -kiedy można dochodzić roszczeń i żądać obniżenia ceny z tytułu rękojmi a kiedy z tytułu niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej? (chodzi o wadę ukrytą mieszkania, występuje nadal -deweloper podejmował nieskuteczni próby naprawy)

    10 października 2020, 19:31

    Michał Koralewski

    Odpowiadając na pytanie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dochodzenie roszczeń z rękojmi (obniżenie ceny), bądź z tytułu nienależytego wykonania umowy (odszkodowanie) odbywa się na całkowicie odmiennych zasadach.

    1. Obniżenie ceny w ramach rękojmi

    W punktu widzenia konsumenta (nabywcy), reżim rękojmiany jest dla niego zdecydowanie korzystniejszy. Po pierwsze dlatego, że w przypadku ujawnienia się wady w ciągu roku od wydania przedmiotu umowy, domniemuje się jej istnienia w chwili wydania. Nadto, na konsumencie spoczywa jedynie ciężar wykazania istnienia wady. To sprzedawca (deweloper) musi wykazywać, że np. powstała ona w czasie późniejszym. Co więcej, jeżeli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

    Odnośnie natomiast żądania obniżenia ceny, to konsument nabywa je, gdy rzecz była już naprawiana przez zobowiązanego ale wada nadal w niej występuje. Zgodnie bowiem z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”

    Należy wszakże pamiętać, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Nie wyklucza to wszakże dochodzenia wraz z obniżeniem ceny także dodatkowego odszkodowania w zakresie wskazanym w art. 566 §1 k.c.

    2. Nienależyte wykonanie umowy

    W tym reżimie odpowiedzialności konsument musi wykazać wszystkie podstawy swojego roszczenia, a zatem fakt niewłaściwego (nienależytego) wykonania umowy, wysokość swojej szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy a szkodą.

     

    Jak widać, zatem dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest zdecydowanie trudniejsze. Dlatego też sięga się po tę możliwość dopiero, gdy nie jest możliwe dochodzenie roszczeń z rękojmi albo gwarancji.

    21 października 2020, 15:42
  • Joanna Nigowska

    Dzien dobry, w nowo zakupionym domu osiadają podłogi w ramach gwaracji developer ma obowiazek i che naprawić szkodę. My natomiast nie jestesmy zadowoleni z jego prac i chcielibyśmy naprawy zlecic innej firmie. Czy moge zadac od dewelopera pokrycia kosztów tych napraw?

    22 września 2020, 13:46

    Michał Koralewski

    Dzień dobry,

    "Na wstępie należy zaznaczyć, że deweloper może odpowiadać względem nabywców z dwóch tytułów:

    1. a) gwarancji,
    2. b) rękojmi za wady.

    W odniesieniu do gwarancji, to przysługuje ona wyłącznie, gdy deweloper jej udzieli swoim oświadczeniem, także np. w treści umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Gwarancja jest zatem formą dodatkowego zobowiązania umownego. Stąd też, obowiązki dewelopera z tego tytułu wynikają z treści gwarancji. Należy zatem zweryfikować brzmienie postanowień gwarancyjnych pod ww. kątem. Zazwyczaj wszakże, obowiązki gwaranta ograniczają się do naprawy, względnie wymiany rzeczy, a uprawniony z gwarancji może domagać się wykonania tylko tego, do czego deweloper zobowiązał się w gwarancji.

    Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi za wady. Ta bowiem obowiązuje z mocy prawa, tzn nie jest zależna od dodatkowych oświadczeń dewelopera. Rękojmię regulują przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Wynika z nich, że uprawniony może żądać naprawy albo wymiany rzeczy, a jeżeli pomimo to wada nadal będzie występować, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Przy czym, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W takim przypadku pieniądze z obniżenia ceny możnaby przeznaczyć np. na zlecenie remontu innej firmie. Dodatkowo, jeżeli środki te nie wystarczyłyby, to nabywca może żądać różnicy, jako formy naprawienia szkody powstałej na skutek wady."

    24 września 2020, 10:56
  • Grażyna

    Chyba się pogubiłam... Rekojmia na wady mieszkania 3 czy 5 lat ? Mieszkanie wydane w lutym 2019 r. czyli okres rekojmi trwa 5 lat ? Czy pęknięcia na ścianach nie polegają rekojmi ? Wiem, że budynek osiada... ale pytałam kilku sąsiadów i tylko jednemu (bezpośrednio z nami sąsiadującemu na parterze) oprócz nas pękają ściany...tak jakby budynek przełamywał się na ścianie pomiędzy naszymi mieszkaniami (czyli tylko w ostatniej klatce). W ciągu ostatnich tygodni pojawiło się dużo nowych pęknięć, a te co były bardzo się pogłębiły, do tego stopnia, że w jednym miejscu wygląda, jakby miał zacząć odpadać tynk, pojawiło się też jedno spore wybrzuszenie na ścianie oddzielającej tarasy tych dwóch mieszkań. Inną kwestią jest kostka brukowa. Na parkingu i drodze dojazdowej do bloku została położona najtańsza kostka brukowa jaka istnieje na rynku (proste prostokąty bez zaokrąglonych krawędzi) i po ok. 1,5 roku użytkowania jest w wielu miejscach uszczerbiona, popękana.... Na innych inwestycjach tego samego dewelopera położono normalną standardową kostkę i choć jest dłużej użytkowana, jest w dużo lepszym stanie niż u nas... Czy my możemy domagać się wymiany kostki na inną o większej odporności mechanicznej ? Zaznaczam, że mieszkania nie były tańsze niż na równoległych inwestycjach, a nawet trochę droższe.

    22 września 2020, 00:26

    Michał Koralewski

    Dzień dobry,

    rękojmia na wady budynku obecnie wynosi 5 lat. Okres ten został wydłużony z 3 lat w 2014 roku. Jeśli zatem Państwa budynek pochodzi  2019 roku, to stosuje się okres 5-letni.

    Odnośnie spękań budynku. To w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić, że deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili jej wydania oraz ich skutki, które ujawniły się później. Odpowiedź na pytanie zależna jest zatem od przyczyny pojawiania się pęknięć. Jeżeli jest to wada konstrukcyjna budynku, to odpowiada za nią deweloper. Roszczenie należy zatem zgłosić do dewelopera, a ten powinien sprawdzić przyczynę pęknięć. Jeśli odpowiedź dewelopera nie będzie satysfakcjonująca należałoby zlecić ocenę pęknięć niezależnemu ekspertowi.

    W przedmiocie kostki brukowej należy zaś zacząć od sprawdzenia zapisów prospektu informacyjnego i innych materiałów dostarczonych przez dewelopera, czy ułożona kostka jest zgodna z umową. Jeśli nie, to deweloper powinien ją wymienić. W innym razie, w pierwszej kolejności ma on obowiązek ją naprawić i dopiero gdy nie będzie to możliwe, wymienić na nową.

    23 września 2020, 09:51
  • Anna

    Dzień dobry, Kupiłam mieszkanie, w trakcie odbioru zostały zgłoszone wady w postaci braku płaszczyzny ściany i braku kątów. Otrzymałam informacje że pomimo prób nie mozliwe jest wyrpostowanie 3 ścian. Z czego jednej ok 4m na której poza brakiem kątów są wklęsłości i wypukłości. Czego mogę oczekiwać w zamian za niemożliwą do usuniecia usterkę od dewelopera?

    23 sierpnia 2020, 14:53

    Michał Koralewski

    W takim wypadku pozostają odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny o różnicę w wartości lokalu bez wad do lokalu zawierającego wskazane wady.

    25 sierpnia 2020, 10:01
  • Kacper

    Kupilem 4 lata temu mieszkanie w stanie deweloperskim. Kilka dni temu zauważyłem w łazience wybrzuszenie w dolnej częsci futryny przy drzwiach od łazienki - zgłosiłem to do Administracji. Wykonali pomiar ciśnienia - okazało się, że jest spadek ciśnienia w instalacji CO. Potem przyszedł czas na wizje lokalną, po czym dostałem potem mailową decyzję o nieuznaniu reklamacji, ponieważ w momencie montażu glazury, odkręcony został na chwilę grzejnik (4 lata temu ;)) i PRAWDOPODOBNIE z niego jest wyciek (niemożna dostrzec ponieważ są płytki na ścianie). W mailu dostałem informację, że "Przeciek z instalacji, w której doszło do ingerencji nie podlega zgłoszeniom reklamacyjnym." i że powininem wezwać jakiegoś hydraulika do usunięcia problemu. Czy odkręcenie grzejnika (zdjęcie go ze ściany) powoduje, że nie mam prawa wnioskować o reklamacje? Nie sądzee aby wyciek występował właśnie w tym miejscu, bardziej obstawiałbym jakieś faktycznie rozszczelnienie instalacji ale wiadomo - aby to zlokalizować trzeba kuć łazienke.. Co robić?

    19 sierpnia 2020, 15:01

    Michał Koralewski

    Deweloper, podobnie jak i sprzedawca, odpowiadają gdy rzecz sprzedana ma wady fizyczne. Najczęstszym sposobem obrony jest zatem wykazywanie, że dana szkoda nie powstała przez wadę fizyczną ale jest następstwem innych okoliczności, np. działań nabywcy. W toku ewentualnego sporu sądowego sąd będzie weryfikował tę okoliczność, a zatem należy mieć mocne argumenty by sąd przekonać. Warto zatem zasięgnąć porady specjalisty od tego typu instalacji, Sam fakt odkręcania grzejnika nie pozbawia rękojmi, o ile nie było to przyczyną danej szkody.

    25 sierpnia 2020, 10:03
  • Dawid

    Dzień dobry. W maju 2017 zakupiłem mieszkanie od dewelopera z rynku pierwotnego. Mieszkanie to znajduje się na 2gim piętrze a nad częścią salon-kuchnia znajduje się taras właściciela mieszkania z piętra 3ciego (piętro ostatnie). Po 1 roku użytkowania mieszkania zaczęły pojawiać się zawilgocenia na suficie i ścianie w części salon-kuchnia co było zgłaszana do dewelopera przez zarządce wspólnoty (telefonicznie i e-mailowo) . Deweloper nie wykonał naprawy i ostatecznie w maju 2020 wspólnota zdecydowała się na zatrudnienie firmy zewnętrznej w celu wykazania wad wykończenia dachu, tarasu (części wspólnej) . Po sporządzeniu protokołów wysłano pismo do dewelopera w celu usunięcia wad z tytułu rękojmi (czerwiec 2020) wraz z dokumentacją sporządzoną przez rzeczoznawcę. Moje pytanie jest następujące : jaki czas obowiązuje dewelopera odnośnie wykonania naprawy części wspólnej (tarasu i dachu) od dnia otrzymania pisma ? czy w związku z sytuacją w której nie było oficjalnego sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego po zakupie mieszkania istnieje możliwość ubiegania się o naprawę wad mieszkania tj. zawilgocenia na ścianach po upływie 3 lat? czy data oddania nieruchomości do użytku (prawne oddanie nieruchomości do użytku z czym wiąże się uiszczanie podatku od nieruchomości ) ma wpływ na okres rękojmi na mieszkanie / nieruchomość?

    18 sierpnia 2020, 05:20

    Michał Koralewski

    1. Zgodnie z art. 561 par. 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie wady powinno nastąpić "w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego." Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy, itp. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.
    2. Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat i liczona jest od dnia wydania jej nabywcy. Nie decyduje zatem moment oddania jej do użytkowania, a faktyczne przekazanie kupującemu.
    19 sierpnia 2020, 09:10
  • Renata

    Dzień dobry. W lutym zakupiliśmy dom z ogrodem od dewelopera, gdy teraz chcieliśmy założyć trawnik okazało się, że na głębokości ok 30-40 cm jest bardzo dużo gruzu i czarnej brzydko pachnącej ziemi w szarym kolorze. Tak jest na znacznym obszarze działki, na górze jest to przysypane gliną nieprzepuszczającą wody. Czy deweloper ma obowiązek usunąć wykopany gruz z działki (cegły, cement, kamienie) i zniszczoną ziemię? Czy są jakieś przepisy regulujące obowiązki dewelopera w zakresie pozostawienia działka obok domu. Pozdrawiam.

    5 sierpnia 2020, 00:46

    Redakcja

    Sprawa będzie dość trudna do wyegzekwowania jeśli informacje o sposobie zagospodarowania działki nie były ujęte w projekcie budowlanym jako załączniku do umowy deweloperskiej. Przed podjęciem dalszych działań warto sprawdzić, jak w ogóle na problem zapatruje się deweloper. Jeżeli ziemię i gruz przywieziono z innej budowy, to deweloper powinien był wcześniej uzyskać zgodę na takie działanie.

    11 sierpnia 2020, 11:09
  • Łukasz

    Witam. Mieszkamy w domu ponad 3 lata. Na elewacji zaczęły się pojawiać pęknięcia oraz wyszły inne usterki. Zamierzam wezwać dewelopera do usunięcia usterek na podstawie art. 568 KC. W jaki sposób określić termin usunięcia usterek? Czy jest on regulowany jakimś przepisem? W przypadku elewacji jest to czynność poważna do wykonania i czasochłonna.

    29 lipca 2020, 18:53

    Redakcja

    Kodeks cywilny mówi, że wada powinna zostać usunięta "niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego". Przed wyznaczeniem realnego terminu można dowiedzieć się, ile czasu podobne prace zajęłyby kilku wybranym firmom budowlanym.

    11 sierpnia 2020, 11:11
  • Karolina

    Witam. Zgłosiłam do dewelopera za duży hałas od szybu wentylacyjnego w mieszkaniu, Odebrane było 1.5 roku temu, ale hałas wydaje mi się za mocny. Mam rękojmię 5 lat. Czy prawidłowym jest, że deweloper mówi, iż może wezwać firmę jeśli chcę by to sprawdzić, ale jeśli okaże się, że wszystko jest w porządku, to ja poniosę koszt tego sprawdzenia? Dziękuję.

    11 lipca 2020, 14:34

    Redakcja

    Dzień dobry,

     

    Zgodnie z art. 556[2] k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W tym zatem okresie, to deweloper musiałby udowodnić że wady nie ma. Po upływie roku, także konsument musi chociażby uprawdopodobnić istnienie wady. Jeżeli tego nie uczyni i stwierdzone zostanie, że wady nie ma. Druga strona będzie mogła domagać się odszkodowania za poczynione wydatki albo poniesione szkody. Należy jednak sprawdzić, czy deweloper udzielił gwarancji - jej kodeksowy okres to 2 lata - być może zatem korzystniejsze byłoby zgłoszenie wady z gwarancji.

    14 lipca 2020, 15:52
  • Czy rękojmia dotyczy przypadku gdy deweloper zapewniał iż kupione mieszkanie z ogródkiem jest miejscem spokojnym i cichym lecz okazało się że ulica jest bardzo ruchliwa i każde auta słychać w każdym pomieszczeniu nie wspomnę o tarasie i ogródku.

    7 lipca 2020, 15:07

    Redakcja

    Dzień dobry,

     

    Rękojmia to odpowiedzialność za niezgodność towaru z umową w tym z publicznymi zapewnieniami dewelopera. Jednakże problemem mogą okazać się kwestie dowodowe. Należałoby bowiem wykazać, że deweloper w sposób wiążący zapewniał o danych właściwościach nieruchomości. Warto również zlecić badania akustyczne pod kątem przedostawania się hałasu do pomieszczeń przy zamkniętych oknach. W tym zakresie również istnieją normy, które każdy budynek musi spełniać. Być może problemem jest to, że budynki nie mają właściwej izolacji akustycznej - to zaś bez wątpienia może być ich wadą fizyczną.

     

    9 lipca 2020, 15:58
  • Aneta

    Dzień dobry. Sprzedałam w ramach działalności gospodarczej mieszkanie po generalnym remoncie, wraz z nowymi meblami w kuchni. Okazuje się, że front od zmywarki nie ma uchwytu oraz wnęka przygotowana do pralki jest za wąska (przez listwy przypodłogowe). Czy są to 'usterki', które obejmuje rękojmia?

    18 czerwca 2020, 11:28

    Redakcja

    Dzień dobry,

    Rękojmia to odpowiedzialność za rzecz, gdy ta: nie ma właściwości; które powinna mieć rzecz danego rodzaju; jest niekompletna; nie nadaje się do celu, do którego została wykonana. Rękojmią nie są objęte wady i braki, o których kupujący wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W przypadku opisanym w pytaniu, jeżeli nabywca mógł wady zauważyć przed zakupem nieruchomości, to rękojmia nie będzie go chronić.

    24 czerwca 2020, 09:54
  • Krzysztof Król

    Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera wpłacając terminowo ustalone w umowie kwoty (4 transze) . W styczniu br. mieszkanie zostało przekazane do użytkowania ze zgłoszeniem drobnych uwag (pęknięcia na ścianach, uszkodzenia stolarki okiennej, itp.). Jednak moje zainteresowanie wzbudziło wykonanie okien i drzwi oddzielających salon od loggi. Zostały one osadzone ok. 30 cm nad poziomem posadzki utrudniając swobodne przejście, już nie mówiąc o przejechaniu wózkiem dziecięcym lub inwalidzkim. Deweloper twierdził, ze wszystko jest zgodnie z przepisami. Dotarłem do projektu budowlanego i okazało się, że okna i drzwi powinny być osadzone na poziomie zero. (hp=0). Dotyczy to wszystkich nabywców w tej części budynku. Czy deweloper miał prawo zmienić sposób zabudowy bez poinformowania o tym nabywców? Czy nabywcy mają prawo żądać wykonania zabudowy okien i drzwi zgodnie z projektem, a jeżeli tak to jakie powinni podjąć kroki prawne. Moje próby wezwania dewelopera listem poleconym do złożenia wyjaśnień w tej sprawie pozostały bez odpowiedzi.

    20 lutego 2020, 17:01

    Redakcja

    Dzień dobry,

    Opisana przez Pana wada może być postrzegana jako istotna (tzn. znacząco zmniejszająca użyteczność mieszkania). Jeżeli wada jest istotna, to poza obniżką ceny lub naprawą usterki możliwe będzie odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu (na podstawie rękojmi). Problemem może być natomiast fakt, że projekt budowlany (jak rozumiem) nie stanowił załącznika do umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie odpowiada, to jedynym rozwiązaniem wydaje się zawezwanie go do próby ugodowej i ewentualne późniejsze złożenie pozwu w sądzie cywilnym.

    24 lutego 2020, 10:09
  • Tomasz

    Dzień dobry, kupiłem dom od developera 3 lata temu. Zaraz po odbiorze przy pierwszej ulewie pojawił się przeciek na ścianie. Zgłosiłem to niezwłocznie telefonicznie. Deweloper poinformował, że zajął się tematem, potwierdził, że naprawił. Przy kolejnych opadach temat sie powtórzył, więc oprócz telefonu wysłałem pismo do dewelopera. W odpowiedzi na pismo przyznał, że za pierwszym razem użył tylko silikonu, ale już za drugim razem wymienił obróbki blacharskie i już jest ok. Po ok. roku użytkowania temat powrócił. Podobnie zadzwoniłem i wysłałem pismo. Deweloper oczywiście pojawił się ponownie coś robił na dacu potwierdził, ze jest ok. Niestety mojego pisma nie odebrał otrzymałem zwrot. Jeszcze dwukrotnie w drugim roku użytkowania zgłaszałem przeciekający dach. Zaraz po telefonie przyjeżdzał, oglądał przeciek wchodził na dach i twierdził, że poprawił. Dodam, ze przecieki pojawiaja się w różnych miejscach. Teraz po 3 latach w kolejnym miejscu pojawił się przeciek. Wysłąłem dodatkowo emaila na adres firmy. Przyjechał, wszedłem zobaczyć efekty "naprawy". Zobaczyłem silikon w kilku miejscach i zapewnienie, ze jest ok. Oczywiście na emaila nie dostałę odpowiedzi. Jestem przekonany, że deweloper gra na czas i czeka na zakończenie rękojmi pozorując naprawę a defekt prawdopodobnie konstrukcyjny pozostaje. Co mogę zrobić w tej sytuacji?

    2 stycznia 2020, 09:46

    Redakcja

    Szanowny Panie,
    dobrym rozwiązaniem może być rozmowa z Zarządem wspólnoty budynku lub osiedla, aby dowiedzieć się czy problem dotyczy tylko Pana (jeśli jest to osiedle domów jednorodzinnych). Jeśli dotyczy on wielu mieszkańców wówczas łatwiej będzie Panu np. z pomocą wspólnoty dochodzić prawa do skutecznej naprawy dachu. Równolegle warto skonsultować zaistniałą sytuację z prawnikiem lub Rzecznikiem Praw Konsumenta, którzy doradzą co pozasądowo może Pan jeszcze zrobić w drodze dochodzenia swoich praw.

    7 stycznia 2020, 14:37
  • Anna Sia

    Dzień dobry, proszę o rozjaśnienie kwestii dotyczącej napraw w ramach udzielonej rękojmi. Zgłoszona została usterka i uznana ona została przez dewelopera za zasadną. Po miesiącu serwisant skontaktował się i oznajmił, że naprawi usterkę, ale tylko w dni robocze w godz. 8:00 do 15:00. Czy takie postępowanie jest zgodne z prawem? Nie dość, że tak długo czekaliśmy na kontakt, to teraz właściwie zmuszani jesteśmy to wykorzystania dnia urlopu, aby serwisant dokonał naprawy. Czy nie jest przypadkiem tak, że deweloper powinien dostosować się i podesłać serwis w godzinach, w których jest dostęp do mieszkania, tj. popołudniowych (od 16:00)? Z góry dziękuje za odpowiedź. Pozdrawiam.

    21 grudnia 2019, 19:10

    Redakcja

    Szanowna Pani, na podstawie Art. 561 § 2. Kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.”. Ponieważ termin jest dla Pani mało dogodny i wiąże się z pewnymi kosztami, może Pani zaproponować deweloperowi dodatkowy czas (np. 7 lub 14 dni) na to, aby ten ustalił inny, bardziej dogodny termin. Może Pani również zgodzić się na wyznaczony termin, pod warunkiem np. pokrycia kosztów przez dewelopera, związanych z przymusowym wykorzystaniem urlopu. W innym wypadku, w ostateczności, pozostaje zgłoszenie sprawy do Rzecznika Praw Konsumenta i ew. spór sądowy.

    23 grudnia 2019, 13:24
  • Angelika

    Witam serdecznie, Kupiłam mieszkanie z runku pierwotnego na parterze w marcu 2019r.Niestety rury kanalizacyjne są bardzo słabo wygłuszone przez co siedząc w salonie słyszę spływającą wodę . Najgorsze w tym wszystkim jest to , że jest to tak głośny dźwięk , który strasznie mnie irytuje. By zwizualizowany sprawę , jest głośniejszy od TV. Czy mogę złożyć rękojmie? Tylko jaki będzie miało to sens kiedy Developer nie jest w stanie usunąć usterki , ja sama rowniez gdyż niedawno skończyłam remont mieszkania ,

    16 grudnia 2019, 22:00

    Redakcja

    Warto zasięgnąć informacji u specjalisty, który stwierdzi, czy rzeczywiście nie ma możliwości usunięcia wady. Warto pamiętać, że w ramach rękojmi może Pani się również domagać obniżenia ceny mieszkania.

    18 grudnia 2019, 14:21
  • adam

    Czy jak kupie mieszkanie używane stare od firmy na fakturę to też rękojmia go dotyczy???? czy tylko nowe mieszkania od dewelopera ??????

    15 grudnia 2019, 00:49

    Redakcja

    Rękojmia dotyczy również takiej nietypowej transakcji. Jeżeli mieszkanie jest kupowane tylko na cele prywatne, to rękojmi nie można umownie ograniczyć.

    17 grudnia 2019, 09:49
  • Tomasz

    Dzień dobry. Mieszkamy w bliźniaku od 5 miesięcy i po ostatnich ulewach przy kominie zaczęły wychodzić żółte plamy i pojawiły się małe bąble z farby. Prawdopodobnie istnieje jakaś nieszczelność komina. Zauważyliśmy również braki w konstrukcji komina jednak nie wiemy czy one mogły wpłynąć na szczelność komina. Naprawienie wady, o którym mowa w artykule, polegałoby na uszczelnieniu komina. Nie znalazłem jednak informacji o pokryciu kosztów konsekwencji wady, jaką jest w tym przypadku ponowne malowanie, położenie tynku strukturalnego itp. Takie żądanie wydaje mi się zasadne. Na co się powołać deklarując takie żądanie? I jeszcze jedno pytanie. Zapewne developer będzie próbował zwalić winę na wykonawcę wykończenia, a wykonawca wykończenia na developera. Czy znalezienie winnego leży po naszej stronie? Jak to najlepiej osiągnąć?

    30 lipca 2019, 21:51

    Redakcja

    Podczas sporu z deweloperem proszę się powołać na rękojmię, która obecnie trwa 5 lat w przypadku nieruchomości (licząc od daty wydania domu). Roszczenie o pokrycie kosztów związanych z konsekwencjami wady wydaje się zasadne, bo to nieszczelność komina spowodowała konieczność ponownego malowania i położenia tynku strukturalnego. Proszę pamiętać, że ciężar dowodu w takiej sytuacji leży po stronie osoby wysuwającej roszczenia wobec dewelopera. Warto się zastanowić nad uzyskaniem pisemnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli taką wadę domu związaną z nieszczelnością komina uznamy za istotną, a deweloper nie będzie chciał jej naprawić, to przysługuje Państwu możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży domu. W takim wypadku sprawa prawdopodobnie zakończy się jednak sporem sądowym. Warto na początku próbować polubownego załatwienia sprawy.

    21 sierpnia 2019, 09:03
  • Konrad

    Witam, Mieszkam w nowym mieszkaniu 3,5 roku. Na skutek prawdopodobnie "pracowania" budynku zaczęły pękać ściany oraz pękła duża szyba jest jednym, nie otwieranym elementem. Czy wymiana tej szyby leży po stronie dewelopera ? Pozdrawiam

    8 marca 2019, 20:44

    Michał Koralewski

    Dzień dobry, Osiadanie budynku jest procesem naturalnym, niemniej tak istotne pęknięcia - które doprowadziły do uszkodzenia szyby - mogą świadczyć o wadzie konstrukcyjnej budynku (źle przenoszonych obciążeniach), to zaś czyniłoby zasadnym zgłoszenie wady deweloperowi.

    14 marca 2019, 10:40
logo

Oferty

Wydawcą portalu rynekpierwotny.pl jest PropertyGroup Sp. z o.o.

Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: