W mieście czy pod miastem? Sprawdź, na jakie mieszkanie cię stać

Lokalizacja to jeden z najważniejszych czynników, jakim kierujemy się podczas zakupu mieszkania. Chcemy, aby wszędzie było blisko, a wokół rozwijała się infrastruktura. Niestety w ślad za dobrą lokalizacją idą wysokie ceny mieszkań. Jakie może być rozwiązanie tego problemu? Jakie są zalety mieszkania pod miastem i ile kosztuje takie lokum? Tego dowiesz się z naszego raportu!

Lokum w dużym mieście czy mieszkanie na przedmieściach – najważniejsze informacje

• Mieszkanie pod miastem daje większą przestrzeń, więcej terenów zielonych i spokojniejsze otoczenie. Takie życie oznacza jednak dłuższy dojazd do pracy i mniejszą liczbę usług „pod ręką”.
• Mieszkanie w mieście to bliskość komunikacji, miejsc pracy i pełnej infrastruktury – szkoły, przedszkola, kultura, zdrowie. To wygoda, jeśli chcesz ograniczyć czas w drodze.
• W miejscowościach satelickich powstaje wiele nowych osiedli. Wadą jest to, że w tak zlokalizowanych inwestycjach infrastruktura rozwija się wolniej niż zabudowa, więc część usług wciąż wymaga dojazdu.
• Cena mieszkania pod miastem jest niższa, często dając większy metraż za tę samą kwotę. Do budżetu dolicz jednak koszt transportu i czas spędzony w drodze.

Duże miasta czy miejscowości satelickie? Zalety i wady mieszkania w mieście i pod miastem

Przy wyborze nowego lokum liczy się nie tylko cena nieruchomości. Każda lokalizacja wpływa na twój dzień: to, jak szybko dotrzesz do pracy, jak załatwisz sprawy urzędowe, gdzie zrobisz zakupy i jak spędzisz czas wolny. Mieszkanie w centrum miasta działa po prostu inaczej niż życie na przedmieściach.
Znajdź mieszkanie skrojone pod twoje potrzeby

Poniższa tabela pomoże ci porównać plusy i minusy życia w dużym mieście i na przedmieściach, uwzględniając cztery najważniejsze kryteria.

Pod miastem zdecydowanie taniej

W metropoliach ceny mieszkań osiągnęły poziom, który stawia wiele osób przed trudnym wyborem: najem mieszkania w lokalizacji, w której zakup wymarzonego lokum jest poza ich zasięgiem finansowym albo przeprowadzka do którejś z miejscowości okalających metropolię. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że mieszkania są tam wciąż dużo bardziej dostępne cenowo.
Średnie ceny mieszkań w Polsce

Najdroższą metropolią jest oczywiście Warszawa, gdzie w grudniu 2025 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie przekroczyła 18,4 tys. zł. Z kolei w Krakowie średnia przebiła pułap 16,7 tys. zł, a w Trójmieście – 17,5 tys. zł.

Najmniej w przeliczeniu na metr kwadratowy – średnio poniżej 12 tys. zł – zapłacą kupujący nowe mieszkania w Łodzi, Lublinie i Bydgoszczy. Droższe są nieruchomości w Olsztynie, Szczecinie, Poznaniu i Wrocławiu. W tych miastach zapłacimy od 12,4 tys. zł do 15,2 tys. zł za metr kwadratowy nowego M.

Tymczasem w okolicach tych metropolii nowe mieszkania w ofercie deweloperów są tańsze przeciętnie o jedną trzecią. Różnice potrafią być jednak dużo większe. Na przykład w okolicach Szczecina średnia cena metra kwadratowego lokali jest niższa niż w mieście aż o 40 proc.

Różnice przekraczające 30 proc. występują też w aglomeracjach: warszawskiej, krakowskiej, trójmiejskiej, olsztyńskiej, wrocławskiej i poznańskiej.

Z czego wynikają tak duże różnice w cenach? Kluczowe znaczenie ma podaż i cena gruntów. W miejscowościach okalających największe miasta są one po prostu dużo tańsze. Ponadto w lokalizacjach podmiejskich dominują mieszkania z segmentu popularnego. W metropoliach z kolei średnią cenę metra kwadratowego windują bardzo drogie mieszkania z segmentu premium, wprowadzane przez deweloperów na rynek z myślą o zamożnych nabywcach.

Z tego względu na zakup mieszkania w podmiejskiej lokalizacji coraz częściej decydować się będą ludzie młodzi, którzy muszą posiłkować się kredytem. Dla nich często szczytem możliwości jest kwota 500 tys. zł – ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ile kosztuje dwupokojowe mieszkanie?

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe. W stolicy za M2 trzeba zapłacić w końcówce 2025 r. średnio ok. 775 tys. zł. Natomiast pod miastem przeciętna cena takiego lokum wynosi ok. 560 tys. zł. Z kolei w Krakowie deweloperzy życzą sobie za dwupokojowe mieszkania średnio 733 tys. zł, a za rogatkami miasta – 466 tys. zł. Różnica jest więc gigantyczna!

Część osób kupuje mieszkania w lokalizacjach podmiejskich ze względu na większy metraż. Dysponując kwotą 775 tys. zł, można bez problemu kupić w okolicach Warszawy czteropokojowe M lub nawet niewielki segment.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że zarówno w obrębie danego miasta, jak i aglomeracji, ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Oznacza to, że przykładowo na stołecznym Śródmieściu średnia cena lokali oferowanych przez deweloperów to ponad 39 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast na obrzeżach miasta, głównie w takich dzielnicach jak Rembertów, Wawer czy Białołęka, metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł.

Gdzie zamieszkać pod Warszawą? Sprawdź

Z kolei w okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania z ceną poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy (np. w Markach i Błoniu), ale też i takie, które kosztują ponad 15 tys. zł za metr (w Pruszkowie czy Piasecznie). Zdarza się, że pod miastem nowe mieszkania mogą być nawet droższe niż w mieście. Kluczowa jest w tym przypadku komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest najsłabiej rozwinięta, więc ceny lokali mogą być niższe.

Gdzie szukać mieszkań do 9 tys. zł za mkw.?

Podmiejskie lokalizacje mają jedną słabość – to wciąż niewielki na tle metropolii wybór mieszkań. W okolicach Warszawy pod koniec 2025 r. w ofercie deweloperów było niespełna 5,9 tys. lokali. Dla porównania w samym mieście – przeszło 17,5 tys., czyli trzy razy więcej.

Z drugiej strony często na korzyść miejscowości okalających największe miasta przemawia liczba stosunkowo tanich mieszkań. W stolicy graniczy niemal z cudem znalezienie lokum z ceną metra kwadratowego poniżej 9 tys. zł. W podwarszawskich miejscowościach ten warunek spełnia jeszcze ponad 670 lokali mieszkań z ujawnioną ceną.

Podobna sytuacja występuje w okolicach Trójmiasta, Poznania czy Wrocławia. Jeśli ktoś szuka tak taniego mieszkania, szybciej znajdzie je tam, a nie w metropolii.

Oczywiście o dostępności mieszkań świadczy nie tylko cena metra kwadratowego mieszkań, ale też ich ceny jednostkowe. Jaki wybór mają potencjalni młodzi nabywcy, dla których szczytem finansowych możliwości jest kwota 500 tys. zł? W Warszawie wciąż można kupić mieszkanie w takiej cenie. Pod koniec 2025 r. było ich niemal 500. Natomiast w miejscowościach okalających stolicę kupujący mogli przebierać w ofercie przeszło 1,3 tys. mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł. Co ważne ta oferta wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Dla kogo mieszkanie w centrum miasta, a dla kogo nieruchomość na przedmieściach?

To, czy lepiej zamieszkać w centrum, czy na przedmieściach, zależy głównie od twojego rytmu dnia i tego, czego oczekujesz od okolicy. W jakich sytuacjach wygodniejsze będzie życie w mieście, a kiedy lepszym wyborem okaże się mieszkanie poza nim?

Wady i zalety mieszkania w mieście

Mieszkanie w dużym mieście ma jedną podstawową zaletę: wszystko masz na miejscu. Nie tracisz czasu na dojazdy, a większość spraw załatwiasz w kilka minut. Jeśli pracujesz w mieście, chodzisz na zajęcia, masz dzieci w wieku szkolnym albo po prostu chcesz korzystać z jego oferty – taka lokalizacja daje największą wygodę.

To także dobry wybór, jeśli nie chcesz być zależny od samochodu. Bliskość transportu publicznego, sklepów i usług realnie skraca dzień i zmniejsza koszty codziennego funkcjonowania. W wielu przypadkach to właśnie oszczędność czasu staje się decydująca.

Z drugiej strony za tę wygodę zwykle płaci się wyższą ceną za mkw., szczególnie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. W centrum częściej musisz też liczyć się z hałasem, ruchem i mniejszą ilością zieleni „pod domem”, a w codziennym budżecie potrafią dojść wyższe koszty parkowania lub wynajmu miejsca postojowego.

Plusy i minusy mieszkania pod miastem

Przedmieścia i miejscowości okalające największe miasta działają zupełnie inaczej. Zalety mieszkania poza miastem to przede wszystkim większa przestrzeń – zarówno w samym mieszkaniu, jak i w otoczeniu. Możesz liczyć na większy metraż, spokojniejsze sąsiedztwo i kontakt z naturą. To codzienność, którą wybiera wiele rodzin z dziećmi: mniej zgiełku, łatwiejszy dostęp do terenów zielonych, bardziej kameralna zabudowa. W takich miejscach tempo życia jest po prostu wolniejsze.

Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że ten komfort ma swoją cenę. Wady mieszkania pod miastem? Dłuższy dojazd do pracy i mniejsza liczba usług w pobliżu domu. Życie w miejscowościach satelickich metropolii zwykle wymaga większego planowania dnia niż w centrum: część spraw załatwisz dopiero w mieście, a transport publiczny bywa rzadszy albo dopiero się rozwija.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem

Mieszkanie w mieście czy pod miastem? Podsumowanie

Wybór między życiem w mieście a terenami podmiejskimi to nie tylko kwestia ceny, ale też tego, jak chcesz funkcjonować na co dzień: ile czasu przeznaczasz na dojazdy, jak ważny jest dla ciebie spokój i czy stawiasz na metraż, czy bliskość usług. Rynek pierwotny daje dziś szerokie możliwości w obu kierunkach.

W dużych miastach powstają nowoczesne inwestycje przy metrze i tramwajach, a na ich przedmieściach – większe osiedla w otoczeniu zieleni, z coraz lepszą komunikacją. Rozwiązaniem są także miejscowości okalające największe miasta obsługiwane przez szybkie autobusy lub kolej aglomeracyjną, które łączą zalety obu lokalizacji bez konieczności kompromisu w codziennym funkcjonowaniu.

W praktyce najlepiej wygrywa ten adres, który pasuje do twojego rytmu dnia i budżetu – bo to codzienne dojazdy, dostęp do usług, metraż i „oddech” po pracy najszybciej pokażą, czy lepsze będzie centrum, czy spokojniejsze przedmieścia lub miejscowości okalające metropolię.