Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – co musisz wiedzieć?

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. jest pierwszym krajowym aktem prawnym, który kompleksowo reguluje zasady działania kredytów i prowadzenia działalności przez pośredników kredytowych. Stanowi implementację unijnej dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Tym samym prawo polskie zostało w tym aspekcie dostosowane do prawa unijnego.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co zmieniła ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami,
• jakie obowiązki na podstawie nowych przepisów mają banki, a jakie pośrednicy kredytowi,
• co zmieniła nowelizacja ustawy z sierpnia 2022 r. i jakie zmiany w przepisach nastąpiły do roku 2025, w tym objęcie firm pożyczkowych nadzorem KNF od 1 stycznia 2024 r. oraz aktualne zasady korzystania z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

Ustawa o kredycie hipotecznym - założenia

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. jest pierwszym krajowym aktem prawnym, który kompleksowo reguluje zasady działania kredytów i prowadzenia działalności przez pośredników kredytowych. Stanowi implementację unijnej dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Tym samym prawo polskie zostało w tym aspekcie dostosowane do prawa unijnego.

Głównym celem ustawy o kredycie hipotecznym było zwiększenie ochrony konsumentów zaciągających zobowiązania finansowe. Nowe przepisy weszły ostatecznie w życie 22 lipca 2017 r.

Jakie ograniczenia dla kredytów walutowych?

Nowe prawo wprowadziło zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż waluta, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość aktywów. W efekcie kredyty walutowe są dostępne wyłącznie dla osób, które otrzymują wynagrodzenie w walucie obcej. Dla tych, którzy uzyskują dochody wyłącznie w złotówkach, oznacza to, że nie mogą zaciągnąć zobowiązania we frankach szwajcarskich lub euro. Wyeliminowało to tym samym sprzedaż kredytów hipotecznych, które wiążą się z ryzykiem walutowym.

Przepisy wprowadziły również ograniczenia dotyczące kredytodawców – po wejściu w życie ustawy, kredytów hipotecznych mogą udzielać jedynie banki oraz spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowej, czyli instytucje nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Kredytów hipotecznych nie mogą natomiast udzielać firmy pożyczkowe, które nie podlegają nadzorowi KNF.

Umowa o kredyt hipoteczny: zakaz sprzedaży wiązanej

Ustawa o kredycie hipotecznym definiuje sprzedaż wiązaną jako oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi. Sprzedaż wiązana ma miejsce w przypadku, gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług. Po wejściu w życie ustawy sprzedaż wiązana została zakazana. Jednocześnie bank nadal może zaoferować korzystniejsze warunki kredytowe, jeśli klient skorzysta z innego produktu bankowego.

Zakaz nie dotyczy również sytuacji, w której sprzedaż wiązana obejmuje prowadzenie bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, który będzie służył gromadzeniu funduszy na spłatę i obsługę kredytu oraz zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu.

Ograniczenia w reklamie kredytu hipotecznego - co się zmienia?

Kredytodawca, pośrednik oraz agent zostali w myśl ustawy zobowiązani do zapewnienia, by wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd.

Ustawa zakazuje również stosowania dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań, które mogłyby stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu. Komunikacja z klientem ma być prosta i czytelna; reklama nie może też zawierać treści manipulacyjnych.

Jeśli chodzi o kwestię informowania klienta, zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim, banki już na etapie złożenia przez klienta wniosku o kredyt hipoteczny muszą przekazać konsumentowi określony zestaw informacji o produkcie i warunkach kredytowania.

Banki mają m.in. obowiązek podawania oprocentowania kredytów hipotecznych - w ofertach powinna zostać wskazana m.in. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RSSO). To istotna informacja, ponieważ im wyższe oprocentowanie, tym wyższe muszą być zarobki, by otrzymać kredyt hipoteczny w pożądanej kwocie.

Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny? Sprawdź

Decyzja kredytowa w trzy tygodnie, odstąpienie w 14 dni

Ustawa określa szczegółowo procedurę udzielania kredytu hipotecznego i zawierania umowy. Jednym z najważniejszych dla konsumentów jest zapis dotyczący decyzji kredytowej – powinna ona zostać przekazana konsumentowi w 21 dni od dnia otrzymania wniosku. Przez co najmniej 14 dni decyzja kredytowa będzie wiążąca – w tym czasie konsument będzie mógł się zastanowić, czy odpowiadają mu warunki kredytu.

Po zawarciu umowy kredytowej klient będzie miał kolejne 14 dni na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny i ponoszenia kosztów z tym związanych (z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty).

Ustawa reguluje również procedurę odstąpienia od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu należy złożyć pod wskazany przez kredytodawcę, pośrednika lub agenta adres oraz na formularzu, który musi być wcześniej udostępniony kredytobiorcy. Dla skutecznego odstąpienia od umowy wystarczające jest nadanie przesyłki poleconej zawierającej oświadczenie u operatora pocztowego.

Spłata kredytu przed terminem

W ustawie uregulowano także zasady i koszty związane ze spłatą kredytu przed terminem. W myśl nowego ustawodawstwa, konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Może również wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem. Kredytodawca musi przekazać tę informację w ciągu 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta.

Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy.

Rekompensata ta nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani też większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Z kolei, jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy kredytowej pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

Co składa się na oprocentowanie kredytu? Przeczytaj

Pośrednik i agent w rejestrze oraz pod nadzorem KNF

Na mocy ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r. Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi również rejestr pośredników kredytowych, do którego wpisywani są pośrednicy kredytowi i agenci. Aby móc zostać pośrednikiem kredytu hipotecznego należy spełniać wymogi dotyczące niekaralności i odpowiedniego wykształcenia. Oprócz tego, aby rozpocząć działalność, konieczne jest najpierw otrzymanie zezwolenia ze strony KNF.

Warto też wiedzieć, że ustawa o kredycie konsumenckim nałożyła także na pośredników kredytowych obowiązek wykupienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, lub podpisania umowy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Ponadto osoba chcąca pracować w tym zawodzie musi również złożyć państwowy egzamin na pośrednika kredytowego nie później niż 2 lata przed złożeniem wniosku o wpis do rejestru.

Ustawa o kredycie hipotecznym 2022

W 2022 r. nastąpiła nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym - mowa o ustawie z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy weszły w życie 18 sierpnia 2022 r.

Najważniejszą zmianą dla kredytobiorców jest regulacja zapobiegająca pobieraniu przez banki dodatkowych opłat w oczekiwaniu na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Zgodnie z nowymi przepisami, nawet jeśli bank naliczy dodatkowe koszty w związku z oczekiwaniem na wpis do KW (np. zmuszając kredytobiorcę przez ten czas do opłacania ubezpieczenia pomostowego), to po dokonaniu wpisu opłata lub prowizja podlegają zwrotowi lub zaliczeniu ich na poczet innych należności obciążających kredytodawcę (czyli zaciągniętego zobowiązania finansowego).

Co istotne, przepisy mają zastosowanie nie tylko do umów podpisanych już po wejściu w życie ustawy, ale też do umów zawartych wcześniej, o ile do dnia wejścia w życie przepisów nie dokonano wpisu hipoteki do KW. Zgodnie z przepisami zwrot środków lub zaliczenie ich na poczet innych należności następuje w terminie do 60 dni od dnia dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy: kredyt bez wkładu własnego w ramach programu rządowego

W kontekście zmian dotyczących kredytu hipotecznego warto również wspomnieć o ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (z późniejszymi zmianami). O ile nabór wniosków do programu Bezpieczny Kredyt zakończył się, o tyle nadal możliwe jest korzystanie z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego – czyli programu rządowego, który wprawdzie nie obniża raty kredytu, ale za to wymagany wkład własny jest objęty gwarancją BGK. Dzięki temu kredytobiorca nie musi mieć zgromadzonych oszczędności, by móc zaciągnąć kredyt na zakup pierwszej nieruchomości (pod warunkiem, że bank dokona pozytywnej oceny zdolności kredytowej).

Ustawa o kredycie konsumenckim: najważniejsze informacje

Przy okazji ustawy o kredycie hipotecznym warto również wspomnieć o ustawie z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. To ustawa określająca najważniejsze kwestie dotyczące takiego kredytu; mowa o zasadach i trybie zawierania umów, wykazie obowiązków kredytodawcy i pośrednika kredytowego oraz skutki uchybienia obowiązkom kredytodawcy. Tym samym ustawa reguluje udzielanie kredytów konsumenckich w podobny sposób, co ustawa o kredycie hipotecznym. Warto też dodać, że w 2022 r. również ustawa o kredycie konsumenckim doczekała się nowelizacji – mowa o nowych zasadach oceny zdolności pożyczkowej kredytobiorców, zaostrzeniu warunków w zakresie prowadzenia firm pożyczkowych oraz zmianie formy prawnej prowadzenia firm pożyczkowych.

Ustawa o kredycie konsumenckim 2024

Z kolei od 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy, na mocy których KNF objęła firmy pożyczkowe nadzorem.

Umowa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami: podsumowanie i komentarz do ustawy

Z kolei od 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy, na mocy których KNF objęła firmy pożyczkowe nadzorem. Rozwiązania wdrożone w ramach ustawy o kredycie hipotecznym (i tegorocznej nowelizacji przepisów) miały z założenia w większym stopniu chronić konsumentów – choćby poprzez nałożenie na banki nowych obowiązków informacyjnych, zakazanie sprzedaży wiązanej czy przyspieszenie procesu wydawania decyzji kredytowej. Problem polega jednak na tym, że o np. banki faktycznie dobrze wywiązują się z obowiązków informacyjnych względem klientów (poprawiła się czytelność ofert, a klienci są szczegółowo informowani o warunkach potencjalnej umowy kredytowej), o tyle już zakaz sprzedaży wiązanej okazał się niewystarczająco skuteczny. Dlaczego?

Nowe prawo nie zabroniło bowiem bankom konstruowania dwóch rodzajów ofert – podstawowej oraz „promocyjnej”, z atrakcyjniejszymi warunkami kredytowania, która zakłada jednocześnie skorzystanie z dodatkowych produktów. Klient teoretycznie ma zatem wybór i nie musi korzystać decydować się na „rozszerzoną wersję” umowy kredytowej, zazwyczaj i tak jest to dla niego rozwiązanie bardziej opłacalne finansowo.

Warto też zwrócić uwagę na fakt, że ustawodawcy nie do końca udało się skrócić czas oczekiwania na decyzję kredytową. Część banków wprowadziła dodatkowy proces pre-wnioskowania – czyli konieczności złożenia tzw. zapytania o ofertę czy wstępnego wniosku. Tymczasem okres 21 dni naliczany jest od drugiego, właściwego etapu wnioskowania.

Co więcej, po wejściu przepisów w życie pojawiały się sygnały, że banki, chcąc dostosować się do nowego prawa, z góry odrzucały wniosek kredytowy, gdy nie było możliwości rozpatrzenia go w 21 dni.

Jak sytuacja wygląda obecnie? Większość banków stara się zmieścić w czasie wyznaczonym przez ustawodawcę, a coraz częściej wydanie decyzji kredytowej trwa nawet krócej niż 21 dni. Można zatem przypuszczać, że gdyby nie ustawa o kredycie hipotecznym, banki nadal przeciągałyby proces wydania decyzji. Z punktu widzenia kredytobiorców ogromną zaletą było również wprowadzenie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu w dowolnym momencie, odstąpienia od umowy oraz ostateczne wymuszenie na bankach zwrotu opłat ponoszonych podczas okresu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Należy jednak pamiętać, że ustawa o kredycie hipotecznym miała też częściowo negatywne skutki dla konsumentów. Mowa chociażby o utrudnionym dostępie do kredytów walutowych. Dodatkowo część banków podniosła do maksymalnego poziomu wysokość prowizji za przedterminową spłatę kredytu.

Podsumowując, skutki wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym i jej późniejszej nowelizacji należy ocenić jako pozytywne z punktu widzenia konsumenta. Ustawa uregulowała bowiem wiele kwestii związanych z samym procesem kredytowym i zapewniła kredytobiorcom dodatkowe uprawnienia.

Zmiany w prawie: jakie najważniejsze zmiany wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym?

• Transparentność ofert: obowiązek przedstawiania jasnych i kompletnych informacji o kosztach kredytu
• Ubezpieczenie pomostowe: uregulowanie zasad zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego po wpisie hipoteki do księgi wieczystej
• Zdolność kredytowa: ustalenie bardziej szczegółowych wytycznych dotyczących oceny zdolności kredytowej
• Obsługa kredytu hipotecznego: wprowadzenie wymogów dotyczących procedur obsługi kredytów
• Działalność pośredników: wprowadzenie wymogów kwalifikacyjnych i rejestracji dla pośredników kredytowych

Ochrona konsumenta: jak ustawa chroni konsumentów zaciągających kredyty hipoteczne?

• Informacja: banki mają obowiązek przedstawienia konsumentowi formularza informacyjnego
• Odstąpienie od umowy: prawo do odstąpienia od umowy kredytowej w ciągu 14 dni od jej zawarcia
• Przedterminowa spłata: ograniczenie wysokości opłat za przedterminową spłatę kredytu
• Nadzór nad bankami: możliwość składania skarg na działalność banku do Rzecznika Finansowego
• Działalność pośredników kredytowych: wprowadzenie wymogów kwalifikacyjnych i rejestracji dla pośredników kredytowych