Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Planujesz starać się o kredyt na zakup mieszkania? Masz 10% wkładu własnego, ale potrzebujesz mieć drugie tyle oszczędności? Nie musisz czekać na zakup nieruchomości. Dzięki ubezpieczeniu wkładu własnego masz szansę na kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co oznacza niski wkład własny 
• czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) i czy jest obowiązkowe
• czy składki za ubezpieczenie można odzyskać

Niski wkład własny

Banki udzielają kredytów hipotecznych po wpłaceniu przez klienta wkładu własnego w wysokości 10-20% nieruchomości? Dlaczego minimalny wkład własny wynosi 10%? 

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), bank nie powinien kredytować całej wartości nieruchomości, a żądać wkładu własnego. 

Wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać 80% lub 90% – ale z właściwym ubezpieczeniem. LtV to wskaźnik, który wraża stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. 

Inne możliwości, które wymienia Rekomendacji S to: 

• blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa, lub NBP,
• przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku,
• przeniesienie środków zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

Nie wszystkie banki wymagają od kredytobiorców wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. Przykładowo w Banku Millennium minimalna kwota wkładu własnego wynosi 10%, a w Alior Banku 10%. Jednak niski wkład wymaga dodatkowego zabezpieczenia.

Ile średnio mamy wkładu własnego? Sprawdź

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczeniu podlega brakująca część wkładu potrzebnego do przyznania kredytu hipotecznego, a nie cały wkład własny.

To oznacza, że jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego, a klient ma 10% lub 15%, wówczas brakujące 10% bądź 5% musi ubezpieczyć. Jest to sposób na zabezpieczenie interesów banku na wypadek problemów ze spłatą.

Ile trwa okres ubezpieczenia? Do czasu aż wskaźnik LtV osiągnie 80%. 

Przy kredycie hipotecznym spotkasz się jeszcze z innymi ubezpieczeniami, takimi jak ubezpieczenie na życie, pomostowe czy od następstw nieszczęśliwych wypadków. Zachęcamy do zapoznania się z nimi w innym naszym materiale.

Ubezpieczenia w kredycie hipotecznym Sprawdź

Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zależy od konkretnego banku i umowy kredytowej. Jak wygląda spłata kredytu z ubezpieczeniem i w jakim stopniu wpływa na wysokość zadłużenia?

Ubezpieczenie podnosi marżę do czasu osiągnięcia wymaganego wkładu własnego, co oznacza konieczność opłacania wyższych rat kredytu. Innym sposobem pobierania opłat jest naliczenie składek ubezpieczeniowych.

 

Jak obliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Możesz wstępnie oszacować koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Jeśli kwota kredytu wynosi 300 tys. zł, a Ty masz 15% wkładu własnego, to musisz ubezpieczyć 5%, a więc 15 tys. zł. Jeśli oprocentowanie ubezpieczenia jest na poziomie 3%, to wysokość składki w tym przypadku wynosi 450 zł.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – klauzula niedozwolona

W umowie mogą znajdować się klauzule niedozwolone (abuzywne). Swoje stanowisko na temat klauzul dotyczących niskiego wkładu własnego wydał w 2018 r. prezes UOKiK. 

• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego polega na tym, że ubezpieczającym i beneficjentem jest bank, ale to na klienta przerzuca się obowiązek zapłaty.
• Klauzule UNWW należy oceniać w kontekście możliwego naruszenia art. 385 1. § 1 kodeksu cywilnego. 

Postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczą postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli nie zostały sformułowane jednoznacznie.

Czym są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie? To postanowienia, na które konsument nie ma rzeczywistego wpływu.

W stanowisku prezesa UOKiK czytamy, że większość umów z bankami zawiera warunki określone jednostronnie. Należy więc domniemywać, że co do zasady klauzule umów nie były z klientami ustalane indywidualnie.

Samo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie stanowi rażącego naruszenia interesu konsumenta. Jednak jeżeli w umowie nie ma precyzyjnych, jednoznacznych i jasnych informacji o ekonomicznych i prawnych konsekwencjach, może naruszać dobre obyczaje z innych przyczyn niż istota UNWW.

Do takich postanowień umowy należy m.in.: obciążenie kosztami ubezpieczenia bez określenia kto jest beneficjentem ochrony. Jeśli beneficjentem nie jest klient, bank powinien go poinformować o możliwych roszczeniach regresowych ze strony zakładu ubezpieczeń.

Jak odzyskać ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Bez umowy ubezpieczenia banki nie udzielają kredytów mieszkaniowych. Skorzystanie z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest więc jedyną opcją, żeby sfinalizować zakup nieruchomości.

Jeżeli w umowie są klauzule niedozwolone, to kredytobiorca może domagać się zwrotu składek ubezpieczenia. Pierwszy krok to złożenie reklamacji w banku. Jednak nie oznacza to, że odpowiedź będzie pozytywna. Jeśli bank odmówi zwrotu nienależnie pobranych opłat, kolejnym krokiem jest skorzystanie z pomocy Rzecznika Finansowego – poprzez złożenie odpowiedniego wniosku. Inną instytucją jest Arbiter Bankowy, który zajmuje się sporami między konsumentami a bankami – przy czym również działa na wniosek konsumenta. 

Podsumowanie

Kiedy zdecydujesz się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, to podpisanie umowy wpłynie na koszt kredytu. Bank naliczy kwotę lub pobierze ją w wyższych ratach. Jednak ubezpieczenie może być jedynym sposobem na zakup mieszkania lub domu finansowanego kredytem. Jeśli umowa zawiera klauzule abuzywne, masz szansę na odzyskanie opłat z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Źródło:

1. Stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczące klauzul odnoszące się do ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW) zamieszczanych w umowach bankowych, 17.12.2018.
2. Rekomendacja S, dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, 2019.