Sprzedaż praw z umowy deweloperskiej

Chociaż transakcje tego typu zdarzają się stosunkowo rzadko, to jednak prawo ich nie zabrania. Należy wszakże pamiętać o konieczności spełnienia dodatkowych warunków. Wynika to z faktu, że co prawda w języku potocznym operujemy pojęciem sprzedaży praw z umowy, to od strony prawnej tego typu rozporządzenie jest cesją praw i obowiązków z umowy (przelewem praw i obowiązków), którą to Kodeks cywilny wyraźnie odróżnia od umowy sprzedaży.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można sprzedać prawa wynikające z umowy deweloperskiej
• czy może to nastąpić w formie aneksu do umowy
• czy wola jednej z stron jest wystarczająca do cesji

Na początku należy krótko o sklasyfikowaniu umowy deweloperskiej na gruncie prawa zobowiązań. Jest to mianowicie umowa, w której każda ze stron jest zarówno wierzycielem (przysługują jej roszczenia względem drugiej strony umowy), jak i dłużnikiem (ma obowiązki w stosunku do swojego kontrahenta). Ta cecha umowy deweloperskiej jest kluczowa, bowiem o ile prawa z danej umowy można przenieść bez zgody dłużnika, to zmiana dłużnika, a zatem przeniesienie obowiązków, wymaga już zgody wierzyciela.

Skoro zaś każda ze stron umowy deweloperskiej jest zarazem wierzycielem, jak i dłużnikiem, to do pełnej zmiany osobowej (wstąpieniem na miejsce dotychczasowej strony innej osoby, która przejmie zarówno jej prawa, jak i obowiązki) konieczna jest zgoda drugiej strony umowy. Inaczej zatem, niż ma to miejsce przy umowie sprzedaży nieruchomości, wola jednej ze stron umowy deweloperskiej nie jest wystarczająca do cesji.

Niemniej, zgoda na przelew praw i obowiązków z umowy deweloperskiej może zostać zamieszczona bezpośrednio w jej treści. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, konieczne jest uzyskanie takowej zgody w czasie późniejszym. Bez niej bowiem umowa cesji nie wywoła zamierzonego skutku, gdyż nie doprowadzi do zmiany dłużnika. Jeżeli zatem rozważamy dokonanie transakcji powszechnie zwanej sprzedażą praw z umowy deweloperskiej, to koniecznie zweryfikujmy, czy deweloper wyraził na to zgodę w umowie, a jeżeli nie, to czy wyrazi ją w czasie późniejszym.

Dysponując zgodą dewelopera można zawrzeć umowę przeniesienia praw i obowiązków. Treść tej umowy nie będzie znana deweloperowi, stąd też wzajemne rozliczenia cedenta (zbywcy praw i obowiązków) oraz cesjonariusza (osoby wstępującej do umowy) zależne będą wyłącznie od ich uzgodnień. Przed zawarciem przedmiotowej umowy warto uzgodnić także, kto ponosić będzie koszty związane ze zmianą wpisów w księdze wieczystej, a także ewentualnych aneksów do umowy deweloperskiej. Te ostatnie wymagają bowiem dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego.

Pamiętaj również, że skutkiem takiej umowy będzie wstąpienie nabywcy, na twoje miejsce, do umowy deweloperskiej, która nie ulega rozwiązaniu. Dlatego, o ile nic innego nie będzie wynikało z treści samej umowy deweloperskiej, bądź twoich późniejszych uzgodnień z deweloperem, ten ostatni nie będzie zobowiązany do zwrotu na twoją rzecz jakichkolwiek kwot dotychczas przez ciebie wpłaconych na poczet umowy deweloperskiej. Jak już bowiem to wskazano, sama treść tejże umowy nie podlega zmianie, na skutek zawarcia ww. cesji. Jeżeli cesjonariusz i deweloper zamierzać będą zmienić jej treść, to konieczne będzie zawarcie przez nich stosownego aneksu.

Czy taki aneks będzie potrzebny? Zazwyczaj tak, zmianie ulegać będą bowiem wnioski wieczystoksięgowe dotyczące praw z umowy deweloperskiej. W zależności od treści konkretnej umowy deweloperskiej oraz uzgodnień stron, nie sposób wykluczyć konieczności dokonywania również innych zmian we wskazanej umowie. Przykładowo, harmonogramu lub sposobu zapłaty. Co ważne, jeżeli w czasie późniejszym, tj. już po zawarciu umowy cesji, deweloper i cesjonariusz uzgodniliby zmniejszenie ceny nieruchomości, to nie będziesz miał jakichkolwiek roszczeń z tego tytułu i to zarówno względem dewelopera, jak i nabywcy praw i obowiązków z tejże umowy.

Niezależnie od zawarcia umowy cesji, Kodeks cywilny wymaga zawiadomienia o fakcie jej zawarcia drugiej strony umowy deweloperskiej, w tym przypadku zatem dewelopera. I to nawet pomimo tego, że wcześniej zwracałeś się do niego o wyrażenie zgody na dokonanie takiej transakcji. Wystąpienie o taką zgodę nie jest równoznaczne z dokonaniem samego przeniesienia praw i obowiązków. Brak powiadomienia o cesji może mieć bowiem negatywne skutki. Mianowicie, dopóki zbywca nie zawiadomił dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy, chyba że w chwili spełnienia świadczenia dłużnik wiedział o przelewie.

Co to oznacza w praktyce? To, że deweloper – do czasu powiadomienia – będzie swoje obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej wykonywał względem ciebie, nie zaś osoby która formalnie wstąpiła na twoje miejsce. Jeżeli zatem deweloper miałby zwrócić określoną kwotę tytułem wzajemnych rozliczeń z umowy, to zwróciłby ją tobie, mimo iż nie byłbyś już stroną umowy. Nadto, nabywca nie mógłby występować do dewelopera z roszczeniem o wypłatę tej kwoty. Adresatem takiego roszczenia byłbyś ty, jako zbywca praw i obowiązków.

Jak widzisz, transakcja zmiany strony umowy deweloperskiej jest prawnie możliwa. Niemniej, wymaga zarazem podejmowania dodatkowych czynności, o których powinieneś pamiętać, gdyż ich zaniechanie będzie wiązało się z wystąpieniem negatywnych skutków dla ciebie.