Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Nieruchomości

Oddaj swój głos!

Sprzedaż domu w budowie

Podpowiadamy, jak sprzedać dom w budowie zgodnie z prawem. Czytaj na RynekPierwotny.pl!

Sprzedaż domu w budowie

Jeżeli interesujesz się zakupem domu w stanie surowym, a nawet fragmentów domu przed jego ukończeniem i chciałbyś wiedzieć na co należy zwrócić szczególną uwagę przy takiej transakcji. A może zastanawiasz się jakie kroki podjąć aby sprzedać dom w budowie zgodnie z prawem? Koniecznie przeczytaj nasz artykuł.

Dopuszczalność i przedmiot sprzedaży

Pierwszym pytaniem na które możesz natrafić będzie zapewne, czy taki nieukończony budynek można w ogóle sprzedać. Tu odpowiedź będzie twierdząca, chociaż przedmiotem transakcji będzie tak w zasadzie grunt… . Wynika to z faktu, że budynek taki nie stanowi odrębnej nieruchomości od gruntu, na którym trwa budowa. Dopiero po zakończeniu budowy można starać się o wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych, bądź użytkowych.

Do tego czasu posadowiona na gruncie część budynku, niezależnie od tego czy są to tylko fundamenty, czy budynek w stanie surowym, w całości jest częścią składową tego gruntu. Dzięki temu nie jest konieczne zakładanie nowej księgi wieczystej na potrzeby transakcji, a okres posiadania nieruchomości – dla celów zwolnienia podatkowego – należy liczyć od dnia nabycia gruntu. To pozwala skorzystać zbywcy ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co warto sprawdzić

Nabywca nieukończonego budynku powinien zapoznać się z szeregiem dokumentów, które pozwolą mu na ocenę nie tylko stanu zaawansowania budowy ale także jej sytuacji prawnej. Jest to niezwykle ważne, bowiem to na nabywcy ciążyć będzie obowiązek dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeśli jest wymagane). Powinniśmy zatem zapoznać się co najmniej z:

  • miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, względnie decyzją o warunkach zabudowy – z planu dowiemy się w jaki sposób może zostać zagospodarowana sprzedawana nieruchomość, a także nieruchomości sąsiednie. Warto wiedzieć, czy w okolicy nie powstanie np. centrum handlowe, bądź czy cudowny widok z działki nie zostanie wkrótce przysłonięty wieżowcami,
  • księgą wieczystą nieruchomości gruntowej – sprawdzić należy nie tylko aktualnego właściciela ale także ewentualne obciążenia nieruchomości (np. służebności gruntowe, hipoteka),
  • wypisem i wyrysem z rejestru gruntów – pozwoli to na określenie położenia i granic nieruchomości,
  • pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym i dokumentacja techniczną budynku – to da nam wiedzę, jak powinien wyglądać budynek po zakończeniu budowy
  • dziennikiem budowy – z niego dowiemy się na jakim etapie jest obecnie budowa,
  • protokołami odbioru – dotyczy to robót zanikowych, a także wszelkich wykonanych w budynku instalacji. Protokoły powinny potwierdzać prawidłowość ich wykonania.

Opodatkowanie transakcji

Przypomnijmy, że zwolniony jest dochód ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Paradoksalnie, w gorszej sytuacji będzie osoba fizyczna sprzedająca taką nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W tym bowiem przypadku, ze ww. zwolnienia korzysta jedynie dochód ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Do czasu zakończenia budowy nie istnieje bowiem jeszcze ani budynek mieszkalny ani lokal mieszkalny.

Jeżeli sprzedawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, to opisywana powyżej transakcja będzie musiała zostać opodatkowana tym podatkiem i to w stawce 23%. Wynika to z faktu, że w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (z wniosku wynika, że jest to grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną). Transakcję taką należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23% (tak Interpretacja podatkowa z 27 listopada 2017 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. nr 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR).

Umowa sprzedaży

W tym zakresie nie występują różnice względem sprzedaży innych nieruchomości. Do ważności transakcji wymagana jest zatem forma aktu notarialnego. W treści umowy pamiętajmy o możliwie szczegółowym opisaniu wybudowanych i zainstalowanych przed sprzedażą elementów budynku, pozwoli to na uniknięcie sporów w przyszłości.

Dysponując umową sprzedaży nabywca może złożyć wniosek o zmianę wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej, wystąpić o przeniesienie pozwolenia na budowę na siebie, a także przepisać umowy na dostawę mediów do nieruchomości. Zmianę właściciela należy również zgłosić we właściwej gminie. Zgłoszenie takie jest wymagane na potrzeby podatku od nieruchomości.

Jak widzimy, sprzedaż domu w budowie jest możliwa, niemniej wymaga więcej staranności i współpracy od obu stron transakcji, aniżeli zakup budynku z pozwoleniem na użytkowanie.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy