[SONDA] Najważniejsze wydarzenia ostatnich 10 lat na rynku deweloperskim

Ostatnia dekada na rynku nieruchomości kojarzy nam się przede wszystkim z takimi wydarzeniami jak rządowe programy Rodzina na swoim oraz Mieszkanie dla Młodych i ustawą deweloperską. Tym razem w naszej sondzie postanowiliśmy zapytać przedstawicieli firm deweloperskich oraz eksperta portalu RynekPierwotny.pl – Andrzeja Prajsnara, o wydarzenia, które istotnie wpłynęły na kształt rynku mieszkaniowego w Polsce w ciągu ostatniej dekady.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie wydarzenia najbardziej wpłynęły na rynek mieszkaniowy w ciągu ostatniej dekady
• co na ten temat sądzą deweloperzy
• jak deweloperzy oceniają ustawę deweloperską 

Minione dziesięciolecie na pewno obfitowało w ważne wydarzenia dotyczące rynku deweloperskiego. Początek światowego kryzysu gospodarczego (III kw. 2008 r.) nieco wykracza poza ten dziesięcioletni zakres czasowy.

Globalna dekoniunktura mocno wpłynęła jednak na sytuację krajowych deweloperów oraz ich klientów w latach 2009 - 2014. Właśnie dlatego warto wspomnieć o wydarzeniach symbolicznie zapoczątkowanych przez upadek banku Lehman Brothers. 

Program Rodzina na Swoim znacząco pomógł krajowemu rynkowi deweloperskiemu w przetrwaniu kryzysowego okresu. Data zakończenia wspomnianego programu (31 grudnia 2012 r.) również wydaje się ważnym wydarzeniem z ostatniego dziesięciolecia. Nieco wcześniej (29 kwietnia 2012 r.) weszła w życie ustawa deweloperska, która była milowym krokiem na drodze do poprawy bezpieczeństwa nabywców nowych mieszkań i domów. 

Jeżeli chodzi o inne ważne wydarzenia dotyczące ostatnich 10 lat krajowego rynku deweloperskiego, to warto wymienić chociażby początek i koniec programu MdM oraz obniżkę stóp procentowych NBP do najniższego poziomu w historii (marzec 2015 r.). 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

 

Jakie wydarzenia z ostatnich 10 lat, deweloperzy uważają za najważniejsze?

 

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Na pewno istotna dla naszej działalności jest aktywność ustawodawcza państwa w kierunku ucywilizowania rynku. Mówię tu na przykład o ustawie deweloperskiej z 2012 roku i wprowadzeniu mieszkaniowych rachunków powierniczych. To dobry krok w kierunku usunięcia z rynku podmiotów o wątpliwej proweniencji i zbudowania zaufania do firm, które spełniają wyśrubowane oczekiwania. 

Nie bez znaczenia były też kolejne programy rządowe – Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych – wspierające zakup mieszkań. Wielu Polaków właśnie dzięki nim zdecydowało się na swoje pierwsze własne M.

I choć może nie jest to konkretne wydarzenie, nie sposób nie wspomnieć także o fantastycznej koniunkturze. Rynkowi deweloperskiemu od lat sprzyja sytuacja ekonomiczna. 

 

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Rynek mieszkaniowy w ostatniej dekadzie zmieniał się bardzo dynamicznie. Dzięki czemu stał się dojrzalszy, bardziej konkurencyjny. Dotyczy to wielu aspektów, zarówno jakości oferowanych przez deweloperów nieruchomości, jak i bezpieczeństwa transakcji. Na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat weszły w życie istotne zmiany legislacyjne, które przełożyły się na zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Obowiązująca od 2012 roku tzw. ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo zawieranych na rynku pierwotnym transakcji. Wprowadzenie rachunków powierniczych ustrukturyzowało relacje między deweloperami i ich klientami. Ponadto okres rękojmi na nieruchomości został wydłużony z 3 do 5 lat. 

W ciągu ostatnich dziesięciu lat polepszyły się również możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Upowszechnienie kredytów hipotecznych oraz wzrost zdolność kredytowej Polaków przyczyniły się do wyraźnego rozwoju rynku mieszkaniowego. Wyraźną siłą napędową było także wprowadzenie rządowego programu Rodzina na swoim, a później jego następcy Mieszkanie dla młodych, co znacznie ułatwiało zakup mieszkania na własne potrzeby klientom do 35. roku życia.

 

Mariusz Delura, Lider Biura Sprzedaży osiedla Stella firmy Profbud

Wydarzenia, które okazały się znaczące dla rynku deweloperskiego to m.in. wprowadzenie umowy deweloperskiej, gwarantującej dostęp do prospektu informacyjnego oraz zakładającej otwarte rachunki powiernicze. Oba dokumenty znacząco wpływają na bezpieczeństwo nabywców mieszkań, nie tylko na etapie transakcji. Pierwszy chroni prawa konsumentów, a co więcej, zapewnia dostęp do szeregu informacji, w związku z zakupywaną nieruchomością. Dzięki temu mają oni możliwość dokładnie zweryfikować dewelopera, jego doświadczenie oraz samą inwestycję pod kątem wymaganych zezwoleń.

Tak zwane twarde dane zapewniają klientów o rzetelności i profesjonalizmie dewelopera. Drugi to otwarte rachunki powiernicze, które stanowią formę zabezpieczania środków wpłacanych przez nabywców nowych mieszkań. Wypłata z rachunku otwartego następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonym w umowie deweloperskiej, czyli po kontroli na placu budowy i stwierdzeniu, że zakończono dany etap prac. W ten sposób pieniądze nabywcy są chronione w razie niepowodzenia budowy inwestycji. 

 

 

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord SA

To, co należy odczytać jako kluczowe dla rozwoju rynku deweloperskiego na przestrzeni ostatnich 10 lat to stabilizacja otoczenia prawnego, w jakim przychodzi budować relację z klientami sektora mieszkaniowego. Rynek zrozumiał korzyści płynące z zapisów tzw. ustawy deweloperskiej i nauczył się zarówno po stronie nabywców, jak i deweloperów rzetelnie kształtować warunki współpracy, jednakowo zarówno dla małych graczy, jak i dla największych spółek deweloperskich.

Ostatnie 10 lat to także stała faza wzrostu – wpierw wychodzenia z kryzysu, a od 2015 roku zwiększenia znaczenia inwestycji instytucjonalnych i ucieczki do rynku mieszkaniowego przed deflacją i utratą kapitału. W teorii cykli na rynku nieruchomości rzadko udaje się zrównoważyć podaż i popyt w jednym czasie.

Ostatnie 10 lat to także postępująca profesjonalizacja i konsolidacja branży oraz spektakularne wzrosty skali operacji. Przed dekadą skala operacji na poziomie 3 tys. Mieszkań wydawała się niedostępna, a 4 tys. Mieszkań sprzedanych przez jednego dewelopera było abstrakcją. Dziś to rynkowe realia, a polski rynek mieszkaniowy jest liderem Europy Środkowej ściągając nie tylko popyt wewnętrzny, ale też znaczący międzynarodowy kapitał.

 

Roma Peczyńska, marketing manager Red Park (RED Development)

Najważniejszymi wydarzeniami ostatnich dziesięciu lat były zakończone już programy dopłat rządowych  — Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. Zarówno ich wprowadzenie, jak i zakończenie wpłynęło znacznie na rynek — pod kątem kształtowania się cen oraz pod kątem popytu wśród konkretnych grup odbiorców. Obecnie, biorąc pod uwagę to, że nie ma na rynku dostępnych programów dopłat rządowych, bardziej aktywne na rynku stały się osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych, czemu sprzyjają niskie stopy procentowe.

W ostatnich latach w poznańskim Red Parku co trzeci lokal kupiony został pod wynajem. Większą aktywność wykazują także osoby z grupy wiekowej 40+, które kupują kolejną nieruchomość na własny użytek. Natomiast młodzi nabywcy kupują pierwsze mieszkanie nieco później, na co również mają wpływ zmiany w progu wkładu własnego do mieszkania.

 

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Po znaczącym wzroście przed 2008 rokiem w ostatnim dziesięcioleciu ceny mieszkań względnie się ustabilizowały, co bezpośrednio wpływa na stabilność rynku. Ważnym wydarzeniem było wprowadzenie tak zwanej ustawy deweloperskiej, która chroni prawa nabywcy lokalu. Przed 2012 rokiem niestety dochodziło do sytuacji, gdy z powodu np. bankructw deweloperów klient pozostawał bez funduszy, a w rezultacie  — mieszkania.

Od tamtego czasu zwiększyła się świadomość nabywców mieszkań zarówno w relacji z deweloperem, jak i bankiem. Kupujący mają większą świadomość przysługujących im praw, rozważnie podejmują decyzje zakupowe i chętniej korzystają z porad specjalistów.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Ogólnoświatowy kryzys gospodarczy roku 2008/2009 wyznaczył początek nowej epoki na rynku nieruchomości. W Polsce zdecydowanie za jedno z najważniejszych wydarzeń należy uznać wprowadzenie w 2014 roku programu Mieszkanie dla młodych. Dla tysięcy polskich rodzin był on impulsem, by podjąć decyzję o zakupie własnego mieszkania – w wielu przypadkach pozwalał też na kupno lokalu większego lub znajdującego się w bardziej dogodnej lokalizacji niż ten, na jaki rodzina mogłaby sobie pozwolić poza programem.

Istotne było również obniżanie stóp procentowych, które z jednej strony napędzały rynek kredytów hipotecznych, a z drugiej – zachęcały, by zainwestować w nieruchomości, które w porównaniu z innymi formami inwestowania, zwłaszcza lokatami długoterminowymi, z czasem okazały się znacznie korzystniejsze. 

 

Jacek Zengteler, Dyrektor Działu Projektów Mieszkaniowych, Członek zarządu Yareal Polska

Polski rynek deweloperski uległ całkowitemu przeobrażeniu  — zmieniło się prawo, potrzeby kupujących i oferta deweloperów. Wprowadzono m.in. ustawę deweloperską porządkującą wiele spraw i zapewniającą większe bezpieczeństwo i lepszą pozycję kupującym.

Nastąpiła też transformacja sektora wykonawczego, który stał się bardziej profesjonalny i został – dzięki rozwojowi nowych technologii — gruntownie zmodernizowany. Szybki rozwój budownictwa mieszkaniowego na pewno ukształtowały niskie stopy procentowe i dostępność kredytów. Sektor deweloperski szybko dostosował się zarówno do bardzo wysokiego zainteresowania nowymi mieszkaniami, jak i rosnących oczekiwań kupujących.

Dzisiaj projekty budynków, mieszkań, a nawet zieleni powstają z wykorzystaniem złożonych systemów uwzględniających wiele czynników, których nigdy wcześniej nie brano pod uwagę na taką skalę jak obecnie. Jeszcze kilka lat temu w sektorze mieszkaniowym uznawano, że wdrażanie tych zasad będzie procesem długotrwałym. Tymczasem dziś już wiemy z własnego doświadczenia, że nie jest to już budownictwo przyszłości, bo właśnie w taki sposób realizujemy wszystkie kolejne inwestycje Yareal.

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w Quelle Locum

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej, która narzuciła na deweloperów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych. Fakt ten zdecydowanie zwiększył bezpieczeństwo klientów nabywających mieszkania z rynku pierwotnego.

 

Kinga Błaszkowiak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Greenbud Development

Z naszej perspektywy, jest to program „Mieszkanie dla Młodych”, który miał pozytywny wpływ na popyt na mieszkania i domy oraz sprawił, że klient jest bardziej świadomy, a z takim o wiele lepiej się współpracuje. Ponadto ważny jest rozwój Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w tym m.in. oddziału poznańskiego, do którego Greenbud Development należy. Członkowie PZFD regularnie dzielą się swoją wiedzą, opiniują akty prawne, które mogą mieć wpływ na rynek deweloperski. PZFD wypowiada się we wszystkich kluczowych kwestiach, a także reguluje relacje z klientami. Z perspektywy całej branży, na pewno ważna jest nowelizacja ustawy deweloperskiej. 

 

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

Wyróżniamy program „Mieszkanie dla Młodych”, który był kołem zamachowym rynku nieruchomości w ostatnich latach i nowelizację ustawy deweloperskiej. 

 

Elżbieta Sobierajska z biura sprzedaży Poz Inwest

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej, kont powierniczych chroniących środki konsumenta.

 

Tomasz Pietrzyński z firmy More Place

Najważniejszym wydarzeniem ostatniego 10-lecia było wejście w życie ustawy deweloperskiej, która w znacznym stopniu uregulowała zasady pomiędzy klientem, a deweloperem. W ostatniej dekadzie czynnikiem kształtującym rynek deweloperski było także uruchomienie i realizacja programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jednak jego zakończenie, nie odbiło się negatywne, rynek mieszkaniowy jest dosyć stabilny, a popyt na mieszkania i domy jest dosyć duży.  

 

Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana

Duża dostępność deweloperów – firm przybywa, a oferta jest coraz szersza. Z edycji na edycję rozwijały się Targi Mieszkań i Domów, które zawsze są ważnym wydarzeniem na rynku deweloperskim. Warto wspomnieć też o programie „Mieszkanie dla Młodych”, a także projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej. 

 

Paweł Florek, Dyrektor operacyjny w TDJ Estate

Jesienią 2011 r. Sejm RP przyjął tzw. „ustawę deweloperską”, mającą w założeniu autorów wprowadzić mechanizmy ochrony przed utratą środków osoby nabywające mieszkania na rynku pierwotnym. Była to zdecydowanie jedna z najważniejszych zmian regulacyjnych w dotychczasowej historii polskiego rynku deweloperskiego.

W ostatnim dziesięcioleciu obserwowaliśmy też proces spektakularnej metamorfozy rynku: od załamania po kryzysie ekonomicznym z przełomu 2008 i 2009 r., poprzez stopniowy trend wzrostowy, aż do rekordowego pod względem sprzedaży mieszkań poziomu z roku 2018. Tę ostatnią datę również należy zaliczyć do najważniejszych, ponieważ pokazała skalę możliwości rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Rynek osiągnął szczytową formę i z pewnością wielu deweloperów zapamięta ten okres jako czas największej prosperity. 

Dla mnie, jako członka zespołu TDJ Estate, bardzo istotnym faktem było powołanie do życia naszej spółki w 2011 r., będące pokłosiem decyzji właściciela TDJ o rozszerzeniu działalności firmy o obszar nieruchomości. Dzięki temu możemy być aktywnymi uczestnikami rynku, wpływać na jego kształt i realizować nietuzinkowe inwestycje zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne. 

 

Marek Smogór, prezes zarządu inwestora realizującego projekt Piątkowska 103, Quadro Development

Dziesięć lat to dużo, zwłaszcza na tak dynamicznym rynku, jakim jest branża deweloperska. Przez te lata były bardziej stabilne momenty, ale również bardziej zachwiane. Do pozytywnych działań z pewnością należy zaliczyć ustawę deweloperską, która wprowadziła rachunki powiernicze zabezpieczające pieniądze kupujących oraz rządowe programy, m.in. MdM. 

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Mijająca dekada na rynku deweloperskim z pewnością zapisała się dwoma znaczącymi wydarzeniami. Po pierwsze, wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej, a więc uregulowanie zasad okołotransakcyjnych na linii deweloper – klient. Po drugie, uruchomienie rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”, który pozwolił młodym na zakup pierwszej nieruchomości na korzystnych warunkach, często ze sporym dofinansowaniem od państwa.