Gwarancja czy rękojmia przy kupnie mieszkania od dewelopera – co zrobić po upływie ochrony i jak zgłosić roszczenie?

Deweloperska odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wygasa po pięciu latach, ale nie oznacza to, że po tym okresie zostajesz bez ochrony. Jeśli deweloper podstępnie zataił wadę, możesz dochodzić roszczeń bez względu na upływ terminu. Do dyspozycji masz też gwarancję oraz odpowiedzialność kontraktową za nienależyte wykonanie umowy. Dowiedz się, z których ścieżek prawnych możesz realnie skorzystać, jak określić terminy przedawnienia oraz jak dokumentować wady fizyczne i prawne.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak działa rękojmia po 5 latach,
• co to jest wada ukryta i jak ją udowodnić,
• kiedy obowiązuje gwarancja dewelopera oraz czy musi on usunąć wady i usterki,
• na czym polega odpowiedzialność kontraktowa,
• czy możesz dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi po czasie.

Co to jest rękojmia i kiedy wygasa? Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości

Rękojmia to ustawowa ochrona nabywcy lokalu przed wadami mieszkania. Dla nieruchomości trwa 5 lat od wydania mieszkania (art. 568 §1 k.c.), chyba że deweloper podstępnie zataił wadę – wtedy upływ tego terminu nie blokuje Twoich uprawnień.

Rękojmi nie musisz negocjować ani za nią dopłacać. Daje prawo żądania naprawy wady, obniżenia ceny, a przy poważnych defektach – odstąpienia od umowy sprzedaży. Kluczowe znaczenie ma rodzaj wady budynku czy mieszkania.

• Wada zwykła to defekt wykrywalny przy odbiorze lub podczas normalnego użytkowania. Przykładami mogą być pęknięcia tynków, nieszczelne okna, problemy z instalacją wodną. Na ujawnianie istnienia wad zwykłych masz standardowe 5 lat.
• Wada ukryta ujawnia się dopiero po czasie i nie mogłeś jej zauważyć przy odbiorze. To mogą być błędy konstrukcyjne, wadliwa izolacja czy mostki termiczne. Jeśli jednak deweloper wiedział o problemie i celowo go ukrył, możesz dochodzić roszczeń nawet po latach.

Czy po upływie rękojmi można zgłosić usterkę?

Tak, po upływie rękojmi można zgłosić usterkę, jeśli deweloper wadę podstępnie zataił lub wciąż działa gwarancja. Zgodnie z przepisami o rękojmi, czyli z art. 568 §6 kodeksu cywilnego: „Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.

Podstępne zatajenie to nie tylko ukrywanie znanej wady. To także sytuacje, gdy deweloper zapewniał, że mieszkanie jest bez defektów, choć wiedział o problemach, maskował wady lub świadomie wprowadzał w błąd. Może dotyczyć zarówno wad ukrytych (niemożliwych do wykrycia przy odbiorze), jak i jawnych, które sprzedawca celowo przemilczał.

W przypadku podstępnego zatajenia art. 568 §6 k.c. uniemożliwia deweloperowi powołanie się na upływ 5-letniego terminu rękojmi. To nie oznacza jednak „nowych 5 lat” na działanie. W praktyce stosuje się terminy przedawnienia z art. 442¹ k.c. – 3 lata od dnia, w którym dowiedziałeś się o szkodzie, ale nie dłużej niż 10 lat od zdarzenia powodującego szkodę.

Rękojmia za wady a gwarancja dewelopera – czym się różnią?

Rękojmia jest obowiązkowa, gwarancja – dobrowolna i zależna od treści dokumentu gwarancyjnego.

Rękojmia to ustawowa ochrona nabywcy działająca automatycznie przez 5 lat na wszystkie wady mieszkania. Dla konsumentów rękojmia jest w zasadzie niewyłączalna — można ją wyłączyć tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. W relacjach między przedsiębiorcami można ją modyfikować. Daje prawo żądania naprawy wady, obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej – odstąpienia od umowy. Adresatem roszczeń jest zawsze sprzedawca, czyli w tym przypadku deweloper.

Gwarancja dewelopera to dobrowolne świadczenie na określonych przez niego warunkach i wybrany okres, który może być krótszy lub dłuższy niż rękojmia. Zazwyczaj ogranicza się do konkretnych elementów mieszkania, a uprawnienia to najczęściej naprawa lub wymiana wadliwego elementu. Warunki i wyłączenia odpowiedzialności ustala gwarant w treści dokumentu gwarancyjnego.

Gwarancja zazwyczaj wyłącza odpowiedzialność za szkody z niewłaściwego użytkowania, braku konserwacji, działania osób trzecich czy normalnego zużycia. Może wymagać zgłaszania wad w określonym terminie, np. 14-30 dni od wykrycia, oraz regularnych przeglądów technicznych.

Oba instrumenty działają równolegle zgodnie z art. 579 k.c. – możesz wybierać korzystniejszą ścieżkę dochodzenia roszczeń w konkretnej sprawie. Rękojmia oferuje szerszy zakres uprawnień przez 5 lat na wszystkie wady, gwarancja może obejmować dłuższy okres, ale z większymi ograniczeniami co do zakresu i warunków. Skorzystanie z uprawnień gwarancyjnych nie wyklucza możliwości późniejszego wykorzystania rękojmi na tę samą wadę.

Odpowiedzialność kontraktowa – jak dochodzić roszczeń?

W ramach odpowiedzialności kontraktowej możesz żądać odszkodowania, jeśli udowodnisz winę dewelopera i szkodę wynikającą z nienależytego wykonania umowy.

Odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 k.c. to dodatkowa ścieżka prawna obok rękojmi, działająca na innych zasadach. W rękojmi wystarczy wykazać wadę mieszkania, tutaj musisz udowodnić nienależyte wykonanie umowy, powstałą szkodę i związek przyczynowy między nimi. Kluczowa różnica: wina dewelopera jest domniemana – to on musi wykazać, że szkoda powstała z przyczyn, za które nie odpowiada. W zamian możesz żądać pełnego odszkodowania obejmującego rzeczywiste straty, utracone korzyści i szkody pośrednie, nie tylko naprawy czy obniżenia ceny jak przy rękojmi.

Termin przedawnienia roszczeń kontraktowych to zazwyczaj 6 lat od dnia wymagalności świadczenia. To znacznie dłużej niż standardowe 5 lat od dnia wydania nieruchomości w przypadku rękojmi, co czyni odpowiedzialność kontraktową atrakcyjną opcją dla starszych mieszkań.

Najważniejsze dowody to:

• umowa deweloperska z załącznikami określającymi standard wykończenia,
• protokół odbioru technicznego dokumentujący stan mieszkania,
• szczegółowa dokumentacja fotograficzna i filmowa wad oraz ich rozwoju w czasie,
• opinie niezależnych rzeczoznawców budowlanych potwierdzające odstępstwa od norm technicznych i umowy,
• korespondencja z deweloperem świadcząca o próbach rozwiązania problemu,
• faktury i kosztorysy napraw dokumentujące poniesione straty,
• zeznania świadków uczestniczących w odbiorach,
• protokoły przeglądów technicznych budynku,
• ewentualne decyzje organów nadzoru budowlanego.

Przykład z praktyki: deweloper oddał mieszkanie z wadliwą izolacją przeciwwilgociową fundamentów, co po trzech latach spowodowało zawilgocenia i grzyb na ścianach. Właściciel poniósł koszty remontu 60 tys. zł, wynajmu zastępczego mieszkania na 4 miesiące za 12 tys. zł oraz utracił 40 tys. zł wartości nieruchomości potwierdzonej opinią rzeczoznawcy. W ramach odpowiedzialności kontraktowej może żądać pełnego odszkodowania 112 tys. zł plus odsetki ustawowe, podczas gdy rękojmia po upływie 5 lat już nie działała, a gwarancja wykluczała szkody z wilgoci.

Koszty sądowe obejmują opłatę od pozwu wynoszącą 5% wartości roszczenia z maksimum 200 tys. zł (od września 2025 z maksimum 100 tys. zł), zaliczki na opinię biegłego sądowego zwykle od 5 do 15 tys. zł za ekspertyzę budowlaną, wynagrodzenie pełnomocnika według stawek minimalnych lub umowy oraz drobne opłaty skarbowe. W przypadku wygrania sprawy przeciwnik zwraca większość kosztów procesu plus odsetki ustawowe za opóźnienie.

Co obejmuje gwarancja deweloperska?

Gwarancja deweloperska nie ma ustawowych standardów, więc każdy deweloper ustala własne warunki. W przeciwieństwie do rękojmi, która automatycznie chroni przed wszystkimi wadami, gwarancja jest świadczeniem dobrowolnym o zakresie określonym przez gwaranta. Deweloper decyduje, na które elementy udziela gwarancji, na jak długo i jakie są procedury zgłaszania wad.

Typowe okresy gwarancyjne to:

• konstrukcja budynku 5-10 lat,
• instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i grzewcze 3-5 lat,
• stolarka okienna i drzwiowa 2-3 lata,
• elementy wykończeniowe jak tynki i posadzki 1-2 lata.

Deweloperzy standardowo wykluczają odpowiedzialność za szkody z niewłaściwego użytkowania, braku konserwacji, działań osób trzecich, siły wyższe czy normalne zużycie eksploatacyjne. Często wymagają zgłaszania wad w krótkim terminie, zazwyczaj 14-30 dni od wykrycia, oraz przestrzegania instrukcji użytkowania. Typowe wyłączenia dotyczą też drobnych pęknięć tynków do 2 mm, różnic kolorystycznych materiałów naturalnych czy kondensacji na oknach.

Przed podpisaniem umowy dokładnie przeczytaj warunki gwarancji i zwróć uwagę na wykluczenia odpowiedzialności. Sprawdź, kto jest gwarantem, jaki jest zakres czasowy i przedmiotowy, jakie są terminy i forma zgłoszeń oraz obowiązki konserwacyjne. Zachowaj wszystkie dokumenty gwarancyjne i dokumentację zgłaszanych wad. Pamiętaj, że gwarancja uzupełnia rękojmię zgodnie z art. 579 k.c. – możesz wybierać korzystniejszą ścieżkę dochodzenia roszczeń, a skorzystanie z gwarancji nie wyłącza uprawnień rękojmijnych.

Roszczenia do dewelopera po okresie rękojmi — podsumowanie

Po upływie 5 lat rękojmi nadal możesz dochodzić roszczeń od dewelopera. Kluczowe ścieżki to podstępne zatajenie wady (art. 568 §6 k.c.), działająca gwarancja deweloperska oraz odpowiedzialność kontraktowa za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.) — każda ma inne terminy przedawnienia i zakres ochrony.

Sukces zależy od trzech czynników: solidnej dokumentacji wad i ich rozwoju w czasie, znajomości właściwych terminów przedawnienia oraz trzeźwej oceny opłacalności sporu. Koszty sądowe mogą wynieść 10-20% wartości roszczenia, a postępowanie trwa średnio 6-12 miesięcy, a w skomplikowanych sprawach może wydłużyć się do 2 lat.

Wszystkie instrumenty prawne działają równolegle – możesz wybierać najkorzystniejszą ścieżkę lub w odpowiednich przypadkach łączyć roszczenia. Przed pozwem rozważ mediację jako tańszą alternatywę. Pamiętaj, by działać szybko po wykryciu wady, bo terminy przedawnienia są bezwzględne i nie czekają na Twoją decyzję.

Chcesz bezproblemowo kupić mieszkanie lub dom? Sprawdź oferty lokali od sprawdzonych deweloperów na rynekpierwotny.pl

ZOBACZ NOWE MIESZKANIA I DOMY