Roszczenia do dewelopera po okresie rękojmi

Minęło już pięć lat od zakupu mieszkania, a pojawiają się kolejne usterki w lokalu? Po ostatnim przeglądzie okazało się, że budynek zawiera wady konstrukcyjne, o których nie wiedziałeś wcześniej? A może przegapiłeś termin zgłoszenia wady i zastanawiasz się co dalej z nią zrobić? Jeśli te pytania nie są tobie obce, koniecznie przeczytaj nasz artykuł.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy po zakończeniu okresu rękojmi możemy zgłaszać usterki do dewelopera
• ile wynosi rękojmia za wady nieruchomości
• co należy rozumiec przez „podstępne zatajanie”

Powszechnie wiadomo, że deweloper, podobnie jak sprzedawca innych towarów, ponosi względem kupującego odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady. W przypadku okres tejże odpowiedzialności wynosi 5 lat od dnia wydania przedmiotu umowy nabywcy. Po tym czasie rękojmia wygasa. Nie oznacza to jednakże, iż nabywca pozbawiony jest wszelkich roszczeń względem dewelopera (sprzedawcy). Odpowiedzi na zadane na wstępie pytania powinniśmy zatem szukać w następujących instytucjach:

1. gwarancja,
2. odpowiedzialność za wady ukryte,
3. odpowiedzialność kontraktowa.

Przed przejściem do omawiania poszczególnych przypadków, warto zaznaczyć iż odnoszą się ona do nabywców będących konsumentami, czyli osobami nabywającymi nieruchomości poza działalnością gospodarczą, bądź zawodową. Zasady odpowiedzialności dewelopera względem przedsiębiorcy kształtują się odmiennie, uwzględniono w nich bowiem profesjonalny charakter działalności obu stron.

Gwarancja

Udzielenie gwarancji nie jest obligatoryjne, jednak coraz częściej stanowi ona dodatek do oferty zakupu mieszkania. Standardowy okres gwarancji wynosi obecnie dwa lata. Niemniej, gwarant (w tym przypadku deweloper) może okres ten wydłużyć. Warto zatem zweryfikować, czy udzielono nam gwarancji, co ona obejmuje oraz przez jaki czas możemy z niej korzystać. Pamiętać bowiem należy, że inaczej niż w przypadku rękojmi za wady, zakres gwarancji zależny jest przede wszystkim od jej treści.

Co więcej, nabywca może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji, zaś wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Powyższe zasady są niezwykle ważne, w kontekście odpowiedzi na postawione pytania. Wynika to z faktu, że w razie wykonywania przez nabywcę uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Innymi słowy, jeżeli korzystaliśmy między czasie z uprawnień wynikających z gwarancji, to na czas postępowania reklamacyjnego zawieszony zostaje bieg 5-letniego okresu rękojmi. W konsekwencji zatem rękojmia trwać będzie dłużej aniżeli pięć lat od wydania lokalu.

Reasumując, udzielona przez dewelopera gwarancja może być przydatna na dwa sposoby. Pierwszym jest skorzystanie z uprawnień z niej wynikających, drugim zawieszenie okresu rękojmi.

Wady ukryte

Zgodnie z przepisem art. 568 §6 kodeksu cywilnego, upływ 5-letniego terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca (w naszym przypadku deweloper) wadę podstępnie zataił.

Terminem „podstępne zatajanie” obejmuje się jednakże nie tylko przypadki, gdy sprzedawca wiedział o wadzie i nie poinformował o tym nabywcy ale również, gdy zapewnił nabywcę, że wady nie istnieją. W tego typu sytuacjach, gdy wady dodatkowo nie mogą zostać dostrzeżone przy należytym sprawdzeniu lokalu (np. podczas odbioru), mamy do czynienia z tzw. wadami ukrytymi. Istotą wad ukrytych jest zatem to, że ujawniają się one w pewien czas po odbiorze rzeczy (lokalu).

W omawianych przypadkach termin przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady rozpoczyna swój bieg dopiero z chwilą wykrycia wady ukrytej, nie zaś w dniu odbioru lokalu. Jeżeli zatem wada ukryta została ujawniona dopiero po kilku latach, to nabywcy przysługiwać będzie pełny 5-letni termin na dochodzenie roszczeń z rękojmi.

Odpowiedzialność kontraktowa

Ostatni przypadek dotyczy sytuacji, gdy nabywca mając świadomość istnienia wady, nie zgłosił jej deweloperowi przed wygaśnięciem rękojmi. W takim przypadku możliwe jest dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Oznacza to, że nabywca zobowiązany byłby do wykazania:

• szkody (może być nią koszt usunięcia wady nieruchomości),
• winy dewelopera w doprowadzeniu do powstania wady nieruchomości – musi ona wynikać co najmniej z niedbalstwa w toku procesu budowlanego,
• związku przyczynowego pomiędzy zawinionym zachowaniem dewelopera a powstałą szkodą.

Tytułem przykładu, jeżeli deweloper mając świadomość, że grunt na którym stawiany jest blok może być niestabilny, nie zlecił szczegółowych badań geodezyjnych i w konsekwencji budynek znacząco osiadł powodując pękanie ścian wywołujące szkody w poszczególnych mieszkaniach, to deweloperowi można zarzucić rażące niedbalstwo.

Korzystając z omawianego sposobu musimy się zatem liczyć z koniecznością wykazania wszystkich ze ww. okoliczności. W przypadku dochodzenia roszczeń z rękojmi wystarczające jest wykazanie istnienia wady.

Obecnie korzystanie z odpowiedzialności kontraktowej dewelopera straciło na znaczeniu. Wynika to z faktu skrócenia ogólnych terminów przedawnienia roszczeń cywilnoprawnych z 10 lat do 6 lat liczonych od końca roku, w którym powstała szkoda. Może ona mieć nieco większe znaczenie w przypadku późniejszego ujawnienia się wady, o ile nie będzie możliwe skorzystanie z przepisów o wadach ukrytych.