Rata stała czy malejąca - która opcja jest korzystniejsza?

W czasach drożejących kredytów hipotecznych klienci banków, którzy myślą o kupnie mieszkania, będą z większą uwagą przebierać wśród ofert kredytowych i analizować je pod kątem zarówno wysokości comiesięcznej raty, jak i całość kosztów. Podstawowy wybór dotyczy systemu płatności - i sprowadza się do alternatywy: comiesięczna rata stała zobowiązania kredytowego lub rata malejąca.

Które z tych rozwiązań w dobie rosnących stóp procentowych jest korzystniejsze? Sprawdziliśmy.

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:

• jaka jest różnica między systemem płatności w ratach stałych i malejących
• jaka jest różnica w wysokości comiesięcznych rat i jakie są całościowe koszty kredytowania
• które rozwiązanie jest korzystniejsze w obecnych warunkach

Wzrost rat kredytu po podwyżce stóp 

W ciągu zaledwie kilku miesięcy sytuacja kredytobiorców w Polsce drastycznie się pogorszyła za sprawą serii podwyżek stóp procentowych NBP. Jeszcze na początku października 2021 stopa referencyjna, odpowiedzialna za wysokość rat kredytowych wynosiła 0,10 proc. Obecnie jest to już 4,5 proc. i należy spodziewać się kolejnych podwyżek stóp.

Taki stan rzeczy przekłada się na osłabienie zdolności kredytowej starających się o pieniądze i na mocny wzrost comiesięcznych rat. Przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat, przeciętny wzrost rat stałych wynosi około 600-1200 zł przed seriami podwyżek do ponad 1800 zł obecnie.

Rata równa, ale czy stała?

Comiesięczne raty naszych kredytów hipotecznych, składają się z dwóch elementów: części odsetkowej i części kapitałowej. Jak sama nazwa wskazuje, część kapitałowa to ułamek rzeczywistej sumy, jaką pożyczyliśmy z banku, z kolei część odsetkowa to po prostu odsetki płacone bankowi za pożyczone pieniądze.

Rata równa kredytu znaczy tyle, że co miesiąc płacimy do banku tę samą kwotę. Kredyt zostaje podzielony na określoną liczbę równych rat. Konstrukcja rat równych kredytu jest taka, że udział części kapitałowej w początkowym okresie spłaty comiesięcznych rat jest mniejszy niż udział części odsetkowej. W pierwszym rzędzie więc płacimy bankowi, a dopiero później oddajemy pożyczone pieniądze. Z czasem, kiedy saldo kredytu się zmniejsza, proporcje się zmieniają i kredytobiorca w ratach równych spłaca głównie pożyczony kapitał.

Ważne zastrzeżenie - czasem zamiennie wobec nazwy rata równa używa się też określenia: rata stała (annuitetowa). Jest ono jednak do pewnego stopnia mylące, ponieważ nie jest tak, że raty stałe nie zmieniają się w trakcie kredytowania. Ich wysokość ulega zmianom w zależności od poziomu stóp procentowych i powiązanego z nią wskaźnika WIBOR. Jeśli więc stopy procentowe rosną, rośnie i nasza rata kredytu.

Możliwość płacenia równych rat, niezależnie od poziomu stóp procentowych NBP, dają tylko kredyty ze stałym oprocentowaniem. Ich popularność rośnie, ale ciągle stanowią minimalny odsetek kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w Polsce.

Rata malejąca - co warto wiedzieć?

Raty malejące - jak sama nazwa wskazuje - zmniejszają się w czasie trwania umowy kredytowej, a więc na początku płacimy znacznie więcej, następnie stopniowo coraz mniej.

Dzieje się tak dlatego, że kwota pożyczonych pieniędzy zostaje podzielona na równe części przez cały okres kredytowania. Od salda kredytu pobierane są odsetki. Wraz ze zmniejszaniem się salda, zmniejsza się też odsetkowa część comiesięcznej raty, a tym samym sama rata kredytu.

Rata stała czy malejąca? Różnice

Oba systemy płatności mają swoje wady i zalety, w przypadku obu występują znaczne różnice.

1. W przypadku rat malejących początkowe raty kredytów będą znacznie wyższe niż przy ratach równych, co może wpływać negatywnie na zdolność kredytową osób starających się o pieniądze.
2. Raty malejące dają możliwość szybszej spłaty kapitału kredytu. W przypadku rat równych najpierw spłacamy głównie odsetki. Ma to duże znaczenie na przykład dla możliwości sprzedaży mieszkania i z uzyskanych pieniędzy spłaty pozostałej kwoty kredytu. W przypadku wyboru rat malejących mamy potencjalnie szansę zapłaty mniejszej kwoty bankowi, niż gdybyśmy w tym samym czasie sprzedali mieszkanie i spłacili resztę kredytu w ratach równych. Wszystko dlatego, że saldo kredytu powinno być mniejsze.
3. System płatności w ratach równych cechuje się większą stabilnością, bowiem wysokość comiesięcznej raty nie zmienia się przez dłuższy czas (chyba, że często zmienia się wysokość stóp procentowych, jak ma to miejsce obecnie), dzięki czemu można lepiej rozplanować domowe wydatki. Z kolei przy ratach malejących takiego komfortu nie ma, poza tym w początkowym okresie spłaty, obciążenia miesięczne są bardzo wysokie, a dodatkowy wzrost stóp procentowych winduje je jeszcze bardziej. Dlatego też decydując się na taki system płatności trzeba dysponować większą poduszką finansową na wypadek wzrostu stóp NBP.

Rata stała czy malejąca - która opcja bardziej się opłaca?

Wszelkie wyliczenia potwierdzają, że z czysto finansowego punktu widzenia korzystniejszy dla kredytobiorców jest system spłat w ratach malejących. Choć początkowe raty będą znacznie wyższe niż te równe, to całkowite koszty kredytowania okażą się znacznie mniejsze.

Zakładając, że pożyczamy kwotę 300 tysięcy zł na 30 lat, z oprocentowaniem (marża plus WIBOR) na poziomie 6.33 proc., to rata równa takiego zobowiązania wyniesie nas 1856 zł, a suma spłat blisko 670 tysięcy zł.

W ratach malejących na początku zapłacimy do banku aż 2400 zł miesięcznej raty, jednak suma spłat w całym okresie kredytowania okaże się aż o ponad 80 tysięcy złotych mniejsza. Wyniesie niecałe 590 tysięcy zł.

To oczywiście wyliczenie poglądowe, nie uwzględniające kosztów dodatkowych - takich jak prowizja banku czy ubezpieczenie. Pokazuje ono jednak zasadniczy mechanizm: raty malejące są finansowo korzystniejsze.

Podsumowanie 

W praktyce jednak w obecnej sytuacji dla wielu kredytobiorców lepszym wyjściem będą raty stałe. Choć finalnie taki kredyt okaże się droższy, to jednak "próg wejścia" rozumiany jako zdolność kredytowa jest w tym przypadku niższy. Kredytobiorca od samego początku musi mieć finansowe zasoby pozwalające na spłatę rat.

Może się okazać i niejednokrotnie tak się właśnie okazuje, że na system płatności w ratach malejących nie ma on wystarczających zasobów. Kluczowy w tym przypadku jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację zobowiązań finansowych (w tym rat kredytowych) do dochodów. Za bezpieczny uważaj się DTI na poziomie 30 proc. Jeśli więc w odniesieniu do konkretnego kredytobiorcy DTI jest zbyt wysoki, np. przekracza 50 proc., to bank może uznać, że kredyt z ratami malejącymi, zwłaszcza w dobie mocnych podwyżek stóp procentowych, będzie dla takiej osoby zbyt ryzykowny.

Często zresztą sami kredytobiorcy podejmują taką decyzję, myśląc nie o całościowych kosztach kredytowania, a o komforcie finansowym w aktualnej sytuacji. Tak więc, choć generalnie korzystniejsze są raty malejące, dla wielu lepszym wyjściem, jeśli chcą uzyskać finansowanie w określonej wysokości, okażą się raty równe.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? Czytaj