Popyt „uciekł” podaży mieszkań? Ceny będą szybko rosnąć?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 17.07.2018, Data aktualizacji: 13.12.2021

4 minuty czytania

Średnia ocen 2/5 na podstawie 1 głosu

Popyt „uciekł” podaży mieszkań? Ceny będą szybko rosnąć?
Rozpędzona machina inwestycji deweloperskich nie zwalnia tempa. Wiele wskazuje jednak na to, że zapotrzebowanie na mieszkania „urwało się” podaży i obecnie już zdecydowanie ją przewyższa. Skutkiem może być mocniejszy wzrost cen, a nawet – w czarnym scenariuszu – nadmuchanie bańki cenowej na rynku nieruchomości, podobnej do tej sprzed 10 lat.

Mimo braku „dopalaczy” popytowych, takich jak program Mieszkanie dla Młodych i mimo obostrzeń kredytowych w postaci wyższego wymaganego wkładu własnego, popyt na mieszkania w największych ośrodkach kraju ciągle jest bardzo duży. Z kolei deweloperzy wierzą w siłę hossy, bowiem budują na potęgę.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czy popyt na nieruchomości przewyższa podaż
  • czy grozi nam bańka cenowa
  • jak dużo mieszkań Polacy kupują na kredyt 

Z danych GUS za okres od stycznia do maja 2018 wynika, że w analizowanym czasie firmy  oddały do użytku nieco ponad 40 tys. lokali, co stanowi wynik o ponad 10 proc. wyższy niż w tym samym okresie roku poprzedniego, kiedy zanotowano wzrost o 8,7%. Co więcej – w okresie 5 miesięcy wydano pozwolenia na budowę ponad 100 tys. mieszkań, z czego blisko 70 tys. to mieszkania od deweloperów.

Tak duża podaż teoretycznie powinna równoważyć popyt, wzorem lat ubiegłych. Dzięki temu, pomimo niskich stóp procentowych i wsparcia do kredytów MDM, udało się uniknąć zwyżki cen mieszkań. Stawki mimo świetnej sprzedaży pozostawały stabilne, a działo się to właśnie dlatego, że oferta była wystarczająco duża. W takiej sytuacji klienci nie muszą się spieszyć i ostro rywalizować o mieszkania, nie są zmuszeni do kupowania tzw. dziur w ziemi, a ceny szybko nie rosną.

Taki stan rzeczy na rynku panował co najmniej od 2015 roku, a więc od momentu, gdy stopy procentowe osiągnęły swoje minima. W ciągu ostatniego roku zaczęło się to jednak zmieniać. Mimo wygaszania programu MDM i obowiązku dostarczenia minimum 20 proc. wkładu własnego kredytu (albo 10 proc. plus ubezpieczenie) popyt na mieszkania wcale nie zmalał.

Na koniec I kw. 2018 deweloperzy giełdowi zanotowali poprawę sprzedaży mieszkań względem roku ubiegłego. Firma Murapol, która osiągnęła największy wynik, sprzedała o blisko 14 proc. więcej lokali niż rok wcześniej. Utrzymujący się wysoki popyt nałożył się na problemy z terenami inwestycyjnymi. Gruntów w miastach zaczyna brakować, a ich ceny rosną, co spowalnia inwestycje oraz oczywiście przekłada się na wzrost cen mieszkań.

Tak też się dzieje. Z danych statystycznych NBP wynika, że ceny rosną znacznie bardziej dynamicznie niż miało to miejsce w ciągu ostatnich kilku lat. Liderem wzrostów wśród największych rynków w kraju okazuje się Gdańsk, gdzie rok do roku (I kw. 2017 – I kw. 2018) mieszkania podrożały o ponad 800 zł/mkw. (6430 – 7255 zł), co daje wzrost cen o blisko 13 proc. Warto tutaj dodać, że do głosu dochodzą też dotychczas drugorzędne lokalizacje wśród miast wojewódzkich. Bardzo dynamicznie rosną ceny m.in. w Bydgoszczy (rok do roku o 14,5 proc.; z 4971 do 5696 zł/mkw.) oraz w Szczecinie (ponad 11,5 proc.). Wśród największych miast wyraźnie podrożały natomiast mieszkania w Krakowie – ponad 7 proc.

ceny mieszkań

Więcej za kredyt, więcej za gotówkę

O tym, że popyt ma się świetnie świadczą dane dotyczące akcji kredytowej. Wg NBP w IV kw. 2017 udzielono kredytów mieszkaniowych w złotówkach o wartości 10,7 mld zł, co było wynikiem o 10,3 proc. wyższym niż w tym samym okresie rok wcześniej.

Wg Amron – Sarfin w pierwszym kwartale tego roku zawarto ponad 55 tys. nowych umów kredytowych - aż o 23,27% więcej porównaniu do poprzedniego kwartału, natomiast wartość tych umów była wyższa o 18,19% i wyniosła 12,915 mld zł. Są to najlepsze kwartalne wyniki od 2011 roku. Także rok do roku odnotowano bardzo duże wzrosty. Względem I kw. 2017 liczba umów kredytowych wzrosła o ponad 5 tys. - blisko 10 proc., natomiast ich wartość o niecałe 2 mld zł.

Zakupy rosną nie tylko na kredyt, ale i za gotówkę, co potwierdza, że spory udział w popycie mają zakupy inwestycyjne. Wg NBP w IV kw. 2017 wartość transakcji za gotówkę w 7 największych miastach kraju wyniosła ponad 5 mld zł, co odpowiadało rekordowemu udziałowi gotówki w całej wartości inwestycji mieszkaniowych w tym okresie. Wyniósł on już 74 proc.

Nowa bańka cenowa?

Czy dusząca się podaż może poskutkować kolejną bańką cenową, taką jak w latach 2006 – 2008? Wtedy właśnie za dynamiczny wzrost cen odpowiadał m.in. bardzo duży popyt, który zetknął się z niewystarczającą podażą. W efekcie utworzyła się presja na wzrost cen. Pozornie i obecnie mamy do czynienia z taką sytuacją. Eksperci i deweloperzy spodziewają się podwyżki cenowej rzędu 10 proc. w tym roku, jednak jest to ciągle  zdecydowanie mniej niż 10 lat temu, kiedy to np. w Warszawie w ciągu roku mieszkania „potrafiły” zdrożeć nawet o około 20 proc.

Analitycy zaznaczają też, że zasadniczą różnicą między obecnymi czasami, a okresem sprzed 10 lat jest dostęp do finansowania. Wówczas banki prowadził agresywną akcję kredytową, klienci nie tylko nie musieli spełniać wymogu wkładu własnego, ale nawet mogli korzystać z kredytów na ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Właśnie ten czynnik w dużej mierze odpowiada za „nakręcenie” bańki cenowej. Należy też pamiętać, że ostatecznym kagańcem na przegrzany rynek będzie podwyżka rekordowo niskich stóp procentowych. Z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika, że nie stanie się to w tym, a najwcześniej – w przyszłym roku.

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: