[SONDA] Zatrzymanie podaży i wzrost cen mieszkań. Deweloperzy oceniają wstępne założenia nowych przepisów budowlanych

Nowe przepisy dotyczące budownictwa wielorodzinnego zaproponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii z pewnością mogą poprawić jakość przyszłych mieszkań, a tym samym standard życia jego mieszkańców. Z drugiej strony,  mogą również przyczynić się do ograniczenia przez deweloperów podaży lokali, jak i do wzrostu ich cen. Czy zatem wprowadzenie tych założeń jest realne i z jakimi jeszcze konsekwencjami mogą się one wiązać? O to RynekPierwotny.pl. zapytał przedstawicieli firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie zmiany w przepisach dotyczących budownictwa mieszkaniowego zaproponowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii
• co na ten temat sądzą deweloperzy 
• jakie zagrożenia, a jakie szanse mogą się wiązać z nowymi przepisami 

Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

Założenia przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mają, co do zasady, poprawić jakość realizowanych w Polsce projektów mieszkaniowych. W tym kontekście intencje rządzących są dla mnie jak najbardziej zrozumiałe. Jest jednak pewien „haczyk”: uwzględnienie zmian o tak kluczowym znaczeniu musi nastąpić już na etapie przygotowania projektu, a ten w naszej branży zazwyczaj trwa latami.

Jeśli ta specyfika nie zostanie uwzględniona i nowe przepisy zostaną wprowadzone w życie zbyt szybko, deweloperzy nie będą w stanie zrealizować już zaplanowanych projektów, które wymagały z ich strony konkretnych inwestycji: zarówno czasu, jak i funduszy. To może doprowadzić wiele – zwłaszcza tych mniejszych – firm do poważnych kłopotów finansowych, zmniejszając wartość gruntów i sprawiając, że część mieszkań, które miały trafić do oferty, nie powstanie lub powstanie z dużym opóźnieniem. 

Ta sytuacja może wygenerować kolejny problem. Jeśli deweloperzy będą budować mniej, ceny mieszkań będą wyższe – wpłynie na nie dalszy spadek podaży. Oczywiste więc jest to, że wprowadzenie takich zmian musi przełożyć się na wzrost kosztów, co jest zwykle nierozerwalnie związane z podnoszeniem jakości. Dodatkowo istnieje ryzyko zatrzymania bądź przynajmniej spowolnienia wielu przygotowawczych procesów, co tylko może spotęgować tę niekorzystną tendencję.

W Cordii z uwagą przyglądamy się dyskusjom na temat nowych przepisów. Stawiamy na jakościowe, komfortowe dla mieszkańców projekty, które pod względem technicznym już teraz spełniają dużą część nowych założeń postulowanych przez MRiT. Warto też zauważyć, że prace nad finalnym kształtem projektu wciąż trwają, a przepisy będą doprecyzowywane – możliwe więc, że obawy o zbyt szybkie wprowadzenie ich w życie okażą się niezasadne, na co oczywiście liczymy.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. 

Na razie trudno odnieść się do proponowanych zmian, bo nie znamy jeszcze ostatecznego kształtu projektu nowelizacji ustawy o prawie budowlanym. Popieramy wszelkie rozwiązania, mające na celu doprecyzowanie obecnych przepisów, co może ograniczyć dowolność ich interpretacji. Z pewnością przyspieszyłoby to proces realizacji inwestycji. Z częścią postulatów nie możemy się jednak zgodzić, biorąc pod uwagę realia w zakresie dostępności gruntów czy projektowania.

Chodzi m.in. o zmiany minimalnej odległości budynków od krawędzi działki (zwiększenie z 4 do 6 m) czy wymóg dużego odstępu między sąsiadującymi balkonami (min. 4 metry). Tego typu korekty odbiją się na cenach mieszkań, a część projektów może zostać niezrealizowana (szczególnie, jeśli deweloper nabył konkretną działką w oparciu o wcześniejsze warunki). 

W Polsce oddaje się ponad 200 tys. mieszkań i pojedyncze, źle zaprojektowane lokale nie powinny rzutować na odbiór całej branży. W tym trudnym czasie deweloperzy muszą dostarczać produkt możliwie najwyższej jakości, bo zanim klienci podejmą decyzję o zakupie, dokładnie analizują dostępną na rynku ofertę. 

Zaostrzając warunki techniczne, tylko utrudnimy podaż nowych inwestycji, podniesiemy koszty ich realizacji i spowodujemy dalsze „rozlewanie się” miast, co zwiększa nakłady na infrastrukturę i w oczywisty sposób obniża komfort życia mieszkańców. Proponowane zmiany kłócą się ponadto z innymi postulatami władz lokalnych i urbanistów, według których w centrach aglomeracji powinno się rezygnować z garaży (aby wymusić korzystanie z komunikacji miejskiej) i adaptować istniejące obiekty o innych funkcjach (np. biurowe czy handlowe) na cele mieszkalne, aby minimalizować szkodliwy wpływ budownictwa na środowisko naturalne.  

Nie da się poprawić warunków lokalowych Polaków poprzez wprowadzanie kolejnych ograniczeń. We wszystkim należy znaleźć kompromis.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Kierunek zmian w przepisach budowlanych ogłoszony w komunikacie resortu rozwoju z początku stycznia jest słuszny. Z ostateczną oceną możliwości wprowadzenia w życie wymienionych tam zasad należy jeszcze się wstrzymać. Wiele zależy od tego, co ostatecznie znajdzie się w projekcie ustawy, na ile szczegółowe będą tam opisy nowych obowiązków i parametry z nimi związane.

Dla nas wymienione zasady w większości nie stanowią szczególnego wyzwania, ponieważ sami od dawna przywiązujemy ogromną wagę do standardu. Wielokrotnie wypowiadaliśmy się w kontekście korzyści płynących z otwartych osiedli, jesteśmy zwolennikami projektowania powierzchni biologicznie czynnej, w tym również przepuszczalnego utwardzenia dróg wewnętrznych. Na zbudowanych przez nas osiedlach można znaleźć przykłady stosowania takich praktyk.

Jeżeli dojdzie do upowszechnienia takich standardów – inne mieszkania zwyczajnie podrożeją z uwagi na wyższy koszt wytworzenia, a nasze będą po prostu jeszcze bardziej konkurencyjne.

Angelika Kliś, członek zarządu ATAL

Jest realne, aczkolwiek trudno powiedzieć czy, kiedy i w jakim zakresie, proponowane zmiany wejdą w życie. Łatwiej nam będzie je ocenić po przedstawieniu przez resort projektu. Na ten moment opublikowano jedynie listę założeń.

Niektóre z nich budzą kontrowersje i nie uwzględniają realiów biznesowych. Np. propozycja wprowadzenia minimalnej pow. lokali użytkowych, czy pomysł zwiększenia minimalnej odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki do 6 m. Taki przepis znacznie utrudniłby wykorzystanie zakupionych działek, a w konsekwencji wpłynąłby na podaż mieszkań i wzrost ich cen. Ogólnie rzecz biorąc, dokładanie kolejnych regulacji na tym rynku, który teraz i tak jest w dołku, może skutkować podwyżkami.

Z naszego punktu widzenia bardzo ważna jest przejrzystość i spójność stosowania przepisów - od administracji centralnej, aż po samorządy i organy terenowe. Tylko działanie w takich warunkach pozwala na prowadzenie procesu inwestycyjnego w sposób przewidywalny technicznie i kosztowo.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży RONSON Development

Z dużą otwartością i aprobatą oczekujemy wszelkich rozwiązań, które mogą ustandaryzować działania deweloperskie. Chaos przestrzenny, z jakim mierzymy się w naszym kraju jest de facto kosztem społeczno-gospodarczym. I bezpośrednio wpływa na jakość życia mieszkańców. 

Projekty RONSON Development od zawsze spełniają normy, które obecnie mają stać się standardem w budownictwie wielorodzinnym. Zapewniamy odległości między budynkami kolejnych etapów inwestycji, projektujemy komfortowe metraże, dbamy o nasłonecznienie mieszkań, wykorzystujemy wysokiej klasy materiały budowlane, tworzymy przestrzenie do rekreacji dla mieszkańców w każdym wieku, szczególnie kreatywne place zabaw, a nade wszystko dbamy o poziom zazielenienia terenu. Dodatkowe nasadzenia drzew i krzewów, zielone ściany i dachy, łąki kwietne – to nasz standard. 

Justyna Wiśniewska, reprezentująca Scandic Park

Zmiany proponowane w zakresie budownictwa wielorodzinnego w wielu aspektach są korzystne dla kształtowania przestrzeni, jak i po prostu dla klientów, którzy będą z takich przestrzeni korzystać. Przyjmujemy je jako pozytywną zmianę, która podwyższy standardy dla naszych klientów.

Magdalena Gaudyn, Q3D Concept

Wprowadzenie nowych wymogów (przepisów) zaproponowanych przez MRiT, odnoszących się do budownictwa wielorodzinnego należałoby uzależnić od obecnej sytuacji ekonomicznej i rynkowej, a nie politycznej naszego kraju. Zaproponowane zmiany wymagają kompleksowej analizy i współpracy wszystkich podmiotów powiązanych z budownictwem, rynkiem nieruchomości i Izbami architektów oraz inżynierów budownictwa.

Rozpatrywanie obecnych problemów budownictwa wielorodzinnego tylko w kontekście występujących patologii, nie jest kierunkiem właściwym, raczej bardziej politycznym.

Patrząc przez pryzmat licznych uwag i opinii złożonych przez środowisko architektów, planistów, urbanistów a odrzuconych przez ustawodawcę - odnoszących się do projektu Prawa budowlanego, wprowadzenie nowych przepisów do aktu wykonawczego, jakim są Warunki Techniczne bez współpracy z szerokim gronem specjalistów i samych odbiorców jest kierunkiem niewłaściwym.

Rynek mieszkaniowy uzależniony jest przede wszystkim od nabywców i to oni, tak czy inaczej, godzą swe oczekiwania i potrzeby z własną sytuacją ekonomiczną. Narzucanie kolejnych przepisów, obostrzeń i wymogów, hamuje ubogi już rynek mieszkaniowy. Z pewnością ograniczenie potencjału posiadanych banków ziemi przez deweloperów, przełoży się w konsekwencji na wzrost cen nieruchomości. 

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

Nowe przepisy powstają pod hasłem „walki z patodeweloperką” i niestety jak zawsze w przypadku takich działań, mogą one przynieść więcej szkody niż pożytku. Przyczyny patodeweloperki leżą gdzie indziej, niż widzą to autorzy. Jednym zapisem rozporządzenia próbuje się  zmienić rzeczywistość w całym kraju, a niestety potrzeby mieszkaniowe i przestrzenne centrum Warszawy, osiedla mieszkaniowego w Katowicach czy przedmieść Końskich są zupełnie inne. Zapisy powinny dawać możliwość uwzględniania tych uwarunkowań w dokumentach planistycznych gmin, a nie narzucać średni wskaźnik.

Chaos przestrzenny naszych miast wynika w dużej mierze z obecnych przepisów tzw. wskaźnikomanii i braku spójnej wizji, w jaki sposób ta przestrzeń powinna być kształtowana. Do najbardziej krytykowanych przez architektów i deweloperów rozwiązań nowej ustawy należą zapisy dotyczące zwiększenia odległości budynku od granicy działki.

Taki zapis może przynieść wyłącznie szkody i to nie tylko w kwestii wzrostu cen, ale również pogłębienia chaosu urbanistycznego. Wystarczające zabezpieczenie w tym zakresie stanowi konieczność analizowania strefy oddziaływania. Innym przepisem, równie krytykowanym jest zwiększenie czasu nasłonecznienia z 3 do 3,5 godz.

Taka nowelizacja zdecydowanie negatywnie wpłynie na możliwość budowy wyższych budynków, co również znajdzie swoje odbicie w cenach mieszkań, a ostateczny wpływ na zwalczanie patodeweloperki będzie znikomy. Jeśli chodzi o pozytywny aspekt ustawy, to na uwagę zasługuje zapis dotyczący balkonów - jasne sprecyzowanie metody obliczania ich powierzchni, pozwoli bez szkody dla kosztów inwestycji, zwiększać metraże balkonów i tarasów.