Czy inwestycja w wynajem się opłaca?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy inwestycja w wynajem to dobry pomysł
• jaka jest obecnie sytuacja na rynku najmu
• jakie czynniki należy wziąć pod uwagę przy prognozowaniu opłacalności inwestycji 

Inwestycja w wynajem 2022

Ceny nieruchomości w Polsce cały czas utrzymują się na wysokim poziomie. W związku z tym - i ze względu na niską zdolność kredytową - wiele osób nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania. To z kolei oznacza, że dużą popularnością cieszą się mieszkania do wynajęcia. Tym samym osoby, które planują kupić nowe mieszkanie z myślą o jego wynajmowaniu, mogą zrobić dobry interes - choć pod pewnymi warunkami.

Podwyżki stóp procentowych

W październiku 2021 r. rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych. Poskutkowało to zwiększeniem rat kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie finansowe ze zmiennym oprocentowaniem, a jednocześnie - znaczącym zmniejszeniem zdolności kredytowej większości osób. To z kolei spowodowało, że wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić mieszkania i są zmuszeni do wynajmowania lokalu.

Z pewnością jest to dobra informacja dla osób, które dopiero planują kupno lokalu inwestycyjnego; mogą być niemal pewne, że bez problemu wynajmą mieszkanie. Muszą jednak przy tym wziąć pod uwagę fakt, że rata kredytu hipotecznego (jeśli chcą się nim wspomóc przy finansowaniu transakcji) będzie znacznie wyższa, niż jeszcze rok temu, co może potencjalnie wpłynąć na atrakcyjność inwestycji.

Popyt na mieszkania na wynajem

Warto jednocześnie podkreślić, że odroczenie przez wiele osób zakupu nieruchomości nie jest jedynym czynnikiem, który wpłynął na wzrost popytu na mieszkania na wynajem. Kolejnym jest wojna w Ukrainie; uchodźcy, którzy przybyli do Polski, najczęściej szukali mieszkania do wynajęcia od zaraz. Należy też pamiętać, że zwiększony popyt wynika również z powrotu studentów do nauki stacjonarnej (przerwanej przez pandemię COVID-19), a tym samym - do ich powrotu do miast akademickich.

Prognoza na najbliższe lata

Eksperci ostrożnie prognozują, że pierwsze obniżki stóp procentowych mogą mieć miejsce dopiero w 2023 r.; minie jednak sporo czasu, zanim spadek będzie znaczący i odczuwalny dla obecnych oraz potencjalnych kredytobiorców. Nie wiadomo również, jak długo potrwa konflikt w Ukrainie.

Wszystko wskazuje zatem na to, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości (a przede wszystkim - na rynku najmu) utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas. Tym samym osoby, które są aktualnie w stanie kupić nieruchomość inwestycyjną, powinny poważnie rozważyć ten krok - zwłaszcza, że ceny mieszkań ustabilizowały się na określonym poziomie.

Jakie czynniki wpływają na opłacalność najmu?

Na to, czy inwestycja w wynajem będzie opłacalna, wpływa kilka czynników. Należy wziąć pod uwagę nakłady, jakie trzeba będzie ponieść przy zakupie i remoncie lokalu, a także oszacować możliwy do uzyskania czynsz czy stopę zwrotu.

Standard lokalu

W pierwszej kolejności warto zastanowić się, jakie mieszkanie - i w jakim standardzie - kupić. Początkujący inwestorzy powinni rozważyć np. zakup mieszkania jednopokojowego, czyli takiego, które jest chętnie wynajmowane przez pracujących studentów. Alternatywą jest dwupokojowe mieszkanie w doskonałej lokalizacji, które chętnie wynajmą np. młode małżeństwa lub rodziny z dzieckiem. Tego typu mieszkania są najbardziej bezpieczne, jeśli chodzi o lokowanie pieniędzy, szybkość najmu oraz łatwość ewentualnego wyjścia z inwestycji, ponieważ niemal na pewno inwestor znajdzie najemców, a w razie jakichkolwiek problemów - szybko sprzeda nieruchomość.

Jeśli chodzi o standard lokalu, niekiedy opłacalnym rozwiązaniem może być zakup mieszkanie umeblowanego, tak, by inwestujący nie musiał już martwić się jego wykończeniem. Należy też zwrócić uwagę na to, by mieszkanie było w dobrym stanie technicznym. Nieco bardziej doświadczeni inwestorzy mogą pokusić się o zakup nieruchomości do całkowitego remontu; należy jednak pamiętać, że doprowadzenie lokalu do właściwego stanu będzie wymagać dodatkowych nakładów finansowych.

Nie można jednocześnie zapominać, że zapewnienie właściwego standardu mieszkania jest konieczne - w innym wypadku, nawet mimo obecnej sytuacji na rynku, wynajem takiego lokalu może się okazać kłopotliwy. To jednak dodatkowe nakłady finansowe, o których inwestujący musi pamiętać.

Czynsz uzyskiwany

Na opłacalność inwestycji będzie również wpływać czynsz uzyskiwany przez wynajmującego na podstawie umowy najmu. Na rynku nieruchomości są różne metody szacowania wysokości czynszu i co do zasady zależy on od wielu czynników i parametrów samej nieruchomości. Niemniej wysokość czynszów najmu w lokalach mieszkalnych tak naprawdę dyktują najemcy, ich oczekiwania względem mieszkania, ich potrzeby mieszkaniowe oraz możliwości finansowe, a także zachowania typowo konsumenckie.

Z tego względu przy ustalaniu wysokości czynszu nie należy się kierować jedynie lokalizacją i metrażem. Jeżeli dany lokal będzie usytuowany w apartamentu na zamkniętym osiedlu i będzie posiadać konkretne udogodnienia, a ponadto również balkon, komórkę lokatorską czy miejsce parkingowe, to zasadniczo możliwość zyskania wyższego czynszu w takim lokalu będzie większa, niż w starym budynku obok, który nie posiada tych wszystkich udogodnień.

Kosztorys inwestycji

Przy zakupie mieszkania inwestycyjnego niezwykle istotne jest również skonstruowanie stosunkowo precyzyjnego kosztorysu. Aby zakładany kosztorys był realny do osiągnięcia, należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane z ewentualnymi przeglądami technicznymi lokalu, pozwoleniem na budowę itd. Powinien też zawierać tzw. budżet zapasowy na poziomie 10% całkowitej inwestycji, po to by dysponować środkami na dokończenie przedsięwzięcia w razie wystąpienia nieprzewidzianych komplikacji.

Przyszły inwestor, który chce oferować do wynajęcia mieszkanie w pełni przystosowane dla lokatorów, musi mieć świadomość, że od początku istotna jest właściwa dyscyplina finansowa. To istotne zwłaszcza w przypadku osób, które po raz pierwszy urządzają lokal pod wynajem. Dodatkowo warto wziąć pod uwagę fakt, że konieczne jest znalezienie złotego środka między jakością materiałów a ich ceną. Na przykład bardzo tanie materiały złej jakości szybko się zużyją, co pociągnie za sobą konieczność ich szybkiej wymiany.

Jakie mieszkanie przyniesie największy zysk z wynajmu? Sprawdź

Wysokość stopy zwrotu 

Osoba, która chce kupić mieszkanie położone w dobrej lokalizacji, a następnie je wynająć, powinna przy wyborze lokalu przeanalizować również możliwą stopę zwrotu. Jeśli sprzedający twierdzi, że inwestycja w dany lokal przyniesie stopę zwrotu na poziomie 10 czy 12 proc., to należy mieć świadomość, że rzeczywista stopa zwrotu niemal na pewno będzie znacznie niższa. Wszystko ze względu na uproszczone modele obliczeniowe, które nie uwzględniają ani wielu kosztów inwestycji, ani późniejszego utrzymania lokalu. Często okazuje się, że sprzedający pomija przy wyliczeniach opłaty eksploatacyjne i administracyjne, koszty ogrzewania i pozostałych mediów, koszt urządzenia lokalu, opłaty transakcyjne czy podatki.

Rzeczywiste zwroty z wynajmu nieruchomości mieszkalnych na terenie kraju, w zależności od miasta, wahają się w przedziale 5-7 proc. W dodatku są liczone w długiej perspektywie. Tym samym potencjalny inwestor nie powinien opierać swojego pomysłu na najbardziej optymistycznej prognozie ROI; rozsądniej jest założyć, że zwrot będzie niższy. Warto mieć zatem świadomość, że w wielu wypadkach im wyższe prognozowane ROI, tym inwestycja będzie najprawdopodobniej bardziej ryzykowna.

Strategia inwestycyjna

Ważną kwestią, która bezpośrednio przekłada się na opłacalność wynajmu konkretnego mieszkania, jest strategia inwestycyjna. Wielu początkujących inwestorów przy wyborze lokalu popełnia ten sam błąd - kieruje się własnymi preferencjami i przekonaniami. Sporo osób jest przekonanych, że samo posiadanie mieszkania na wynajem przynosi niemal od razu po nabyciu ogromne zyski. Z tego względu na rynku pojawia się wielu spekulantów, przenoszących zachowania giełdowe na rynek nieruchomości. Tymczasem inwestowanie w mieszkanie na wynajem powinno polegać na stopniowym i bezpiecznym zwiększaniu aktywów.

Podsumowanie

Inwestycja w wynajem może być opłacalna (również w najbliższych latach), jednak pod kilkoma warunkami. Potencjalny inwestor musi brać pod uwagę ewentualną konieczność wyposażenia i wyremontowania lokalu (do czego przyda się dobrze opracowany kosztorys), przeanalizować, jak wysoki czynsz może uzyskiwać, a na podstawie tych danych - oszacować potencjalną wysokość stopy zwrotu i przyjąć odpowiednią strategię inwestycyjną.