Nowe mieszkanie za 2500 zł/mkw. - czy to możliwe?

Rozwiązania wprowadzone po 2016 r. mogą się różnić od obietnic

Budowa tanich mieszkań czynszowych dzięki wsparciu państwa, nie jest zupełnie nowym postulatem PiS-u. Opis takiego rozwiązania znajdziemy w opracowaniu zatytułowanym jako „Program Prawa i Sprawiedliwości 2014”. Zgodnie z dokumentem opublikowanym dwa lata temu, PiS ma „wdrożyć program budowy mieszkań dla osób średnio i nieco mniej niż średnio zarabiających”. Ta obietnica później pojawiała się na konwencjach przedwyborczych. Jej najbardziej nośnym akcentem był zadeklarowany koszt lokali wybudowanych dzięki zaangażowaniu państwa. Jeden metr kwadratowy tych mieszkań ma kosztować około 3000 zł (z uwzględnieniem wykończenia). W programie PiS-u z 2014 r. znajdziemy jeszcze niższą stawkę - 2500 zł/mkw.

Niski koszt budowy lokali powstających dzięki pomocy państwa ma zostać osiągnięty dzięki nieodpłatnemu przekazaniu gruntów (np. przez PKP, kopalnie, Pocztę Polską, agencje wojskowe, agencje rolne) i zaangażowaniu środków Unii Europejskiej do uzbrojenia działek z publicznego zasobu. Zgodnie z aktualnymi założeniami, budową tanich mieszkań czynszowych mają się zająć TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe oraz gminne spółki. W realizacji programu będzie też uczestniczyć jedna ze spółek Skarbu Państwa. Niezależnie od podmiotu budującego mieszkania, po 20 - 30 latach spłaty wyższego czynszu, najemca będzie mógł otrzymać lokal na własność.  

Nawet po odliczeniu wydatków związanych z gruntem i zastosowaniu rozwiązań obniżających koszty (np. brak wind i mała liczba kondygnacji), budowa wykończonych lokali za 2500 zł/mkw. - 3000 zł/mkw. nie byłaby łatwym zadaniem. Dane SEKOCENBUD wskazują bowiem, że średni koszt wybudowania 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku wielorodzinnego o niskiej zabudowie (do 4 kondygnacji), oscyluje na poziomie około 2500 zł. Ta stawka dotyczy jednak całej powierzchni użytkowej bloku, a nie tylko mieszkań. W przeliczeniu na 1 mkw. samych lokali, analogiczna wartość byłaby wyższa. Co więcej, średni koszt według obliczeń SEKOCENBUD-u, oprócz zakupu działki nie uwzględnia również wydatków związanych z:

• wykonaniem przyłączy
• zagospodarowaniem działki
• dokumentacją projektową
• nadzorem inwestorskim oraz autorskim
• marżą instytucji prowadzącej inwestycję (PiS zakłada jednak, że budowa będzie prowadzona na zasadach „non - profit”)

Jeśli dodatkowo uwzględnimy wydatki związane z wykończeniem lokali, to okaże się, że bardziej realna stawka za wybudowanie 1 mkw. mieszkania wyniosłaby 3500 zł/mkw. - 4000 zł/mkw. Taka wartość jest już mniej atrakcyjna w porównaniu do aktualnych cen metrażu (zwłaszcza na terenie mniejszych miast oraz Łodzi i Katowic). Powstaje również pytanie, czy Skarb Państwa dysponuje odpowiednimi działkami w okolicy metropolii przyciągających młodych Polaków. W tej kwestii raczej trudno będzie liczyć na pomoc samorządów. Władze największych miast posiadają ograniczony zasób większych działek budowlanych i niechętnie pozbywają się gruntów stanowiących rezerwę finansową. Dobrym przykładem jest Warszawa. Na poniższej mapie zaznaczono wszystkie niezabudowane działki o powierzchni powyżej 20 arów, które stołeczny magistrat zakwalifikował jako przeznaczone do zbycia lub zaplanowane do zbycia. Na początku lutego 2016 roku, w całej Warszawie można było znaleźć tylko siedem takich gruntów.

Na razie kolejnym problemem jest płynność założeń przyjmowanych przez rząd. Jeszcze niedawno mogliśmy się dowiedzieć, że mieszkania czynszowe będą budowane głównie na gruntach należących do samorządów. Brak ostatecznych ustaleń wynika z kwestii finansowych i odłożenia budowy tanich mieszkań na kolejne lata. W listopadzie ubiegłego roku, Wiceminister Infrastruktury i Budownictwa zakładał, że nowy program mieszkaniowy pilotażowo ruszy do grudnia 2016 r. Przeszkodą okazał się napięty budżet. Warto pamiętać, że obecnie priorytetem dla rządzących jest kosztowny program „500 plus”.

Kasy mieszkaniowe to kolejny i bardziej konkretny pomysł rządu …

Wypowiedzi przedstawicieli rządu sugerują, że prócz budowy tanich mieszkań czynszowych, rozważane jest też inne rozwiązanie. Mowa o uruchomieniu kas mieszkaniowych, które zapewniają członkom niewielką dopłatę do oszczędności oraz preferencyjne warunki zaciągnięcia kredytu hipotecznego. System takich kas ma bogatą tradycję w Niemczech i Austrii. Sukcesem zakończyło się jego wprowadzenie na terenie Czech oraz Słowacji. We wszystkich wymienionych krajach, państwo dopłaca niewielką kwotę osobom oszczędzającym na cele mieszkaniowe. Taka rządowa premia wynosi:

• Niemcy - 8,8% zgromadzonych oszczędności (do 45,06 euro/rok dla singla i 90,11 euro/rok dla partnerów)
• Austria - 1,5% zgromadzonych oszczędności (do 18 euro/rok)
• Czechy - 10,0% zgromadzonych oszczędności (do 2000 koron/rok)
• Słowacja - 5,0% zgromadzonych oszczędności (do 66,39 euro/rok)

Warto wiedzieć, że kasy mieszkaniowe prawie 20 lat temu miały zostać wprowadzone w Polsce. Po uchwaleniu ustawy z 5 czerwca 1997 roku, nie opracowano jednak odpowiednich przepisów wykonawczych. Temat kas mieszkaniowych powrócił w ostatnim czasie, pomimo krytycznej opinii Narodowego Banku Polskiego. System działający u naszych zachodnich i południowych sąsiadów, na pewno nie jest pozbawiony wad (m.in. wymaga względnie stałego dopływu nowych oszczędzających). Przykład Czech i Słowacji dowodzi jednak, że rozwiązanie zapożyczone z Niemiec można udanie przenieść do krajów „nowej unii”.