Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

27 kwietnia 2020

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 5/5 na podstawie 1 głosów

Niewykonanie umowy w stanie epidemii

Czy wykonawca/deweloper/najemca odpowiadają za niewykonanie umowy w stanie epidemii? Sprawdź!

Niewykonanie umowy w stanie epidemii

Ekipa wykończeniowa spóźnia się z wykonaniem twojego zlecenia? Deweloper przesunął termin wydania mieszkania? A może najemca zalega z czynszem? W normalnych okolicznościach tego typu zachowania uprawniałyby ciebie do konkretnych roszczeń. Czy jednak tak samo jest w okresie epidemii?

Na wstępie zaznaczyć należy, że sam fakt ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii nie spowodował automatycznego wstrzymania obowiązków umownych. Nie oznacza to wszakże, iż w każdym przypadku zleceniodawca, bądź właściciel nieruchomości może skutecznie domagać się wykonania umowy.

Mechanizmy ustawowe

Co prawda w słynnych już ustawach nazywanych „tarczą antykryzysową” brak jest przepisów szczególnych, poza kilkoma wyjątkami. Niemniej, w obecnej sytuacji zastosowanie mogą znaleźć mechanizmy znane z Kodeksu cywilnego. Podmiot zobowiązany względem nas będzie mógł zatem powołać się na jedną, bądź kilka następujących zasad:

  • wystąpienie zjawiska tzw. siły wyższej, czyli zdarzenia, którego żadna ze stron nie mogła przewidzieć, ani nie mogła mu zapobiec. Powołanie się na stan siły wyższej może uwolnić zobowiązanego od odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy. Wynika to z faktu, że odpowiedzialność z tego tytułu oparta jest na zasadzie winy. Pojawienie się siły wyższej natomiast wyłącza istnienie winy w naruszeniu umowy. W konsekwencji zjawisko takie może również wykluczać zasadność naliczanie kar umownych lub odstąpienia od umowy z winy danej strony,
  • klauzulę rebus sic stantibus (zob. art. 3571 Kodeksu cywilnego) – przepis ten zakłada, że w przypadku braku porozumienia stron co do zmiany warunków wykonania danej umowy, każda z nich może zwrócić się do sądu o określenie nowych warunków realizacji zobowiązania – z uwzględnieniem potrzeb i możliwości każdej ze stron. Jeżeli sąd dojdzie do wniosku, że takie zmodyfikowanie umowy nie jest możliwe, orzeknie o jej rozwiązaniu bez winy którejkolwiek ze stron,
  • wystąpienie następczej niemożności świadczenia (zob. art. 475 Kodeksu cywilnego). Wskazany przepis stanowi, że jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które zobowiązany do jego wykonania odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. W konsekwencji strony powinny rozliczyć się z już wykonanej pracy, w tym z wpłaconych zaliczek.

W tym miejscu poczynić należy jedną, chociaż zasadniczą uwagę. Mianowicie, powołanie się na ww. przepisy będzie skuteczne tylko w zakresie, w którym niemożność prawidłowego wykonania umowy spowodowana jest stanem epidemii. Nie będzie zatem skuteczna próba „maskowania” innych przyczyn niewykonania albo nienależytego wykonania umowy przez zobowiązanego. Jest to o tyle istotne, że w czasie ewentualnego postępowania sądowego, to wykonawca, bądź deweloper będzie musiał udowodnić, iż nie wykonał umowy z uzgodniony sposób z powodu ogłoszenia stanu epidemii i związanych z nim restrykcji. Samo powołanie się na siłę wyższą, bez wykazania wpływu danych obostrzeń na realizację umowy, nie jest zatem wystarczające.

Wszystkie ze ww. mechanizmów są tzw. instytucjami prawa cywilnego. Powołanie się na nie, w przypadku braku konsensusu, będzie zatem oceniane przez sąd. Zanim zatem zdecydujemy się na jedne z przywołanych rozwiązań, warto rozważyć zmianę warunków wykonania umowy w drodze porozumienia.

Mechanizmy umowne

W pierwszej kolejności powinniśmy wnikliwie zapoznać się z treścią danej umowy. Niekiedy bowiem wprowadzane są do niej postanowienia na wypadek wystąpienia siły wyższej. Jeśli taka sytuacja ma miejsce w twoim przypadku, konieczne będzie:

  • dokonanie oceny, czy faktycznie ogłoszenie stanu epidemii ma wpływ na realizację umowy,
  • jeśli tak, to zapoznanie się z umowną definicją siły wyższej, czy zgodnie z nią obecna sytuacja może być kwalifikowana, jako jej przejaw,
  • jeżeli, odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, należy postępować zgodnie z treścią postanowień umowy. Jeśli zaś nie, to pozostaje zastosowanie rozwiązań ustawowych opisanych w poprzednim punkcie, bądź poniżej.

W przypadku natomiast, gdy w umowie brak jest stosownych zapisów, strony mogą zmienić jej treść w wyniku porozumienia. Rozważyć należy w szczególności zmianę terminów realizacji zobowiązania. W niektórych przypadkach może być również zasadne obniżenie wynagrodzenia, bądź wysokości czynszu. Powyższe wydaje się lepszym rozwiązaniem, aniżeli skazywanie się na drogę sądową. Wynika zastosowania ww. klauzuli rebus sic stantibus może być bowiem różny.

Mechanizmy „tarczy”

Na zakończenie wspomnieć należy o kilku przepisach z ustaw tworzących tzw. tarczę antykryzysową, które związane są z wykonywaniem umów mających za przedmiot nieruchomości. Zgodnie z nimi:

  • do dnia 30 czerwca 2020 roku niedopuszczalne jest wypowiedzenie najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu, a umowy kończące się w okresie pomiędzy 31 marca a 30 czerwca 2020 roku mogą zostać przedłużone do tego dnia na mocy jednostronnego oświadczenia najemcy,
  • termin wnoszenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należnej za rok 2020 został
  • przedłużony do dnia 30 czerwca 2020 roku,
  • wprowadzono możliwość wprowadzenia przez radę gminy, w drodze uchwały, zwolnienia z podatku od nieruchomości obejmujących grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej za część roku 2020.

Reasumując, wykonawca, deweloper, bądź najemca nie jest automatycznie zwolniony z wykonania umowy zawartej z tobą. Niemniej, może on powołać się na opisane powyżej mechanizmy. To czy skutecznie zwolni się dzięki temu z odpowiedzialności za niewłaściwe wykonanie umowy, zależeć będzie od tego, czy będzie w stanie udowodnić, że stan epidemii wprost wpłynął na możliwość realizacji jego zobowiązań.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy