Najem okazjonalny w praktyce

Najem okazjonalny i zbliżony konstrukcyjnie do niego najem instytucjonalny miały być rozwiązaniem na problemy wynajmujących lokale mieszkalne z byłymi najemcami, którzy dobrowolnie nie opuścili mieszkań. Umowy tego rodzaju jednakże nie wyparły z rynku klasycznych umów najmu, głównie z uwagi na słabą znajomość tej tematyki wśród właścicieli oddawanych w najem nieruchomości.

Faktem jest, że ww. umowy najmu wymagają poczynienia dodatkowych czynności oraz poniesienia związanych z tym kosztów, jednakże ostateczny bilans może wypadać korzystnie dla wynajmującego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest najem okazjonalny
• jaka jest różnica między najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym 
• ile maksymalnie może wynosić kaucja w umowie najmu okazjonalnego 

Umowa najmu okazjonalnego

Zacznijmy jednakże od początku, czyli określenia przywołanych rodzajów umowy najmu. Umową najmu okazjonalnego jest zatem umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Wzór umowy najmu okazjonalnego Sprawdź

Umowa najmu instytucjonalnego

Natomiast druga z umów to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny zawierany jest zatem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nadto umowa może obowiązywać przez czas nieoznaczony.

Różnice między umowami

Umowy te, od klasycznych umów najmu, wyróżnia kilka elementów szczególnych.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Pierwszym z nich jest konieczność dołączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wystosowanym przez wynajmującego.

Złożenie powyższego oświadczenia ma ułatwić oraz przyspieszyć eksmisję byłego najemcy z zajmowanego przezeń, bez tytułu prawnego lokalu. Co ważne, nie obowiązują tu obostrzenia w przedmiocie wykonywania przymusowego opróżnienia lokali, a byłemu najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Wynika to z faktu, iż w oświadczeniu najemcy wskazuje on lokal, do którego ewentualna eksmisja ma nastąpić, wraz ze zgodą jego właściciela.

Problemem może okazać się natomiast wysokość taksy notarialnej należnej za sporządzenie takiej oświadczenia w formie aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z ustawą normującą najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu ww. oświadczenia wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529), określoną dla miasta stołecznego Warszawy.

Przepis nie wydaje się skomplikowany, jednakże brak jest nadal określenia wysokości czynszu mającego stanowić podstawę do wyliczania taksy notarialnej. Prace nad rozporządzeniem Rada Ministrów rozpoczęła we wrześniu 2017 roku i jak wynika ze strony Rządowego Centrum Legislacji utknęły one na konsultacjach publicznych. Zwrócić jednakże należy uwagę, że cytowany powyżej przepis określa górną granicę wynagrodzenia notariusza, a zatem możliwe jest ustalenie wynagrodzenia w wysokości niższej.

Wysokość i zwrot kaucji

Kolejna różnica względem klasycznej umowy najmu odnosi się do kaucji pobieranej przez właścicieli lokali na zabezpieczenie ich roszczeń. W przypadku bowiem najmu okazjonalnego jej maksymalna wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Natomiast w umowie najmu instytucjonalnego kaucja może mieć maksymalna wysokość trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

Na marginesie należy wskazać, że zwrot kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Innymi słowy, zwracana jest kaucja zwaloryzowana.

Zgłoszenie umowy najmu

Właściciel ma również obowiązek zgłoszenia faktu zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Obowiązku takiego nie ma natomiast wynajmujący korzystający z umowy najmu instytucjonalnego. Co jest zrozumiałe chociażby z tego faktu, że w tym drugim przypadku właściciel wynajmowanego lokalu zgłasza fakt rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie.

Co ciekawe, na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia faktu zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeżeli natomiast właściciel nie dokona przedmiotowego zgłoszenia, do umowy nie będą stosowane przepisy pozwalające na podwyższenie czynszu najmu, a także normujące wygaśnięcie oraz przedterminowe rozwiązanie umowy. Tego typu sankcja ma przymuszać wynajmujących do zgłaszania umów najmu organom skarbowym.

Do umów najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego nie stosuje się natomiast większości przepisów, w tym określających uprawnienia najemców, ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najem lokali w oparciu o ww. umowy, prócz ich samych regulować zatem będą ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o umowach najmu.

Umowa najmu u notariusza

Chociaż zawarcie omówionych umów wymaga dodatkowej wizyty u notariusza, to dzięki temu właściciel lokalu zyskuje zdecydowanie szerszą ochronę przed nieuczciwymi najemcami, którzy pomimo rozwiązania umowy najmu nie opuszczają dobrowolnie zajmowanego mieszkania.