Jak zweryfikować wiarygodność finansową najemcy?

Średnia wysokość zaległości czynszowych to 17,2 tys. zł, a przeciętny okres nie płacenia za mieszkanie wynosi 3,5 roku. Dane Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor pokazują, że wciąż wielu Polaków ma kłopoty z regularnym opłacaniem czynszu za mieszkanie.

Co gorsza, wynajmujący nie mają wielu narzędzi, aby jednoznacznie zweryfikować wiarygodność przyszłego najemcy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jaki sposób sprawdzić wiarygodność finansową najemcy
• czym jest rejestr dłużników
• jakie zabezpieczenia zastosować na wypadek niewypłacalności najemcy 

Pod koniec 2019 roku BIG InfoMonitor przyjrzało się finansom Polaków i podało, że w ciągu minionego roku ujawnione przez wierzycieli długi czynszowe wzrosły w sumie z prawie 31 do ponad 166 mln zł. Według Głównego Urzędu Statystycznego, który analizuje wypłacalność w całym  segmencie nieruchomości, w ciągu dwóch lat zadłużenie to wzrosło z 4,6 do 6,5 mld zł.

Długi czynszowe dotyczą w największym stopniu mieszkań komunalnych. W ramach najmu mieszkań na wolnym rynku skala problemu jest mniejsza, ale zadłużenie również istnieje i nieznacznie rośnie. Jedynie w spółdzielniach mieszkaniowych całkowite zobowiązania czynszowe spadły w ostatnich latach z 1,2 mld zł do 1,1 mld zł. Rekordziści nie płacą czynszu nawet przez 15 lat. Na szczycie niechlubnej listy dłużników czynszowych są mieszkańcy Śląska oraz Mazowsza (poza Warszawą), a także województwa kujawsko-pomorskiego i warmińsko-mazurskiego.

Po pierwsze – rejestr dłużników

Jak uchronić się przed niewypłacalnością najemcy? Rejestry dłużników, które funkcjonują na polskim rynku, prowadzone są w większości przez prywatne firmy. Służą głównie sprawdzaniu wiarygodności kontrahenta lub klienta banku. Osoby fizyczne nie mogą tam uzyskać informacji o zadłużeniu innych osób fizycznych. Jedynym rejestrem, który może być użytecznych dla osób, które posiadają mieszkanie do wynajęcia, jest Krajowy Rejestr Dłużników Niewypłacalnych.

Jest to instytucja państwowa utworzona w ramach Krajowego Rejestru Sądowego, a jej celem jest zabezpieczenie firm, osób prowadzących działalność gospodarczą oraz innych obywateli przed nieuczciwymi praktykami i niewypłacalnością kontrahentów.

Do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych, na mocy prawa sąd wpisuje m.in. osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą jeżeli ogłoszono ich upadłość, dłużników, którzy zostali zobowiązani do wyjawienia majątku, dłużników alimentacyjnych, u których powstała zaległość na okres dłuższy niż 6 miesięcy oraz dłużników Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Z wnioskiem o wpis może wystąpić także każdy wierzyciel, który posiada tytuł wykonawczy przeciwko osobie fizycznej (jeżeli dłużnik w ciągu 30 dni od wezwania do zapłaty nie uregulował należności), czyli np. wynajmujący mieszkanie.

Aby sprawdzić, czy osoba fizyczna widnieje w RDN wystarczy znać jej numer PESEL. Koszt to 15 zł (20,91 zł przy płatności przez SMS).

Po drugie – weryfikacja dochodów i wiarygodności najemcy

Często stosowaną praktyką przed podpisaniem umowy najmu jest weryfikacja, czy przyszły najemca ma wystarczające dochody, aby płacić czynsz regularnie. Podobnie jak w przypadku ustalania zdolności kredytowej, można zażądać zaświadczenia o dochodach od pracodawcy, kopii umowy o pracę lub dokumentów potwierdzających inne uzyskiwane przychody (np. rentę, stypendium). W przypadku wynajmu mieszkania studentom, stroną umowy najmu mogą być rodzice, bo w praktyce to oni będą ponosić koszty zakwaterowania.

Dobrym sposobem na sprawdzenie rzetelności najemcy jest prośba o rekomendacje od wcześniejszych wynajmujących. Można poprosić o udostępnienie numeru telefonu do właściciela mieszkania wynajmowanego wcześniej (za jego zgodą). Jeśli przyszły najemca będzie utrudniał weryfikację swojej wiarygodnościu innych osób, wskazana jest ostrożność.

Po trzecie – dodatkowe zabezpieczenia

Istnieje wiele rozwiązań prawnych, które można zastosować jako zabezpieczenie przed niewypłacalnością najemcy mieszkania – weksel, poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego, kaucja oraz poręczenie. W tym ostatnim przypadku konieczny jest udział osoby trzeciej – czyli poręczyciela, który zobowiąże się do uregulowania zaległości czynszowych na wypadek, gdyby najemca zalegał z płatnościami. Umowa poręczenia może stanowić załącznik do umowy najmu. Umowę poręczenia należy sporządzić na piśmie i musi ona zawierać oświadczenie poręczyciela, że zna treść umowy najmu i obowiązki najemcy oraz że poręcza wynikające z niej przyszłe zobowiązania.

Dobrowolne poddanie się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Jest to sposób na uzyskanie tytułu egzekucyjnego bez prowadzenia sporu sądowego, na wypadek gdy najemca nie wywiązuje się z obowiązków przewidzianych konkretną umową. Złożenie takiego oświadczenie najemcy może być warunkiem zawarcia umowy najmu i nic nie stoi na przeszkodzie, aby dotyczyło obu stron umowy, nie tylko najemcy.