Wycena nieruchomości: ile kosztuje, trwa i dlaczego jest tak ważna?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości i kto jej dokonuje,
• ile kosztuje wycena nieruchomości,
• jak przebiega wycena nieruchomości przez bank. 

W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?

Określenie wartości nieruchomości jest niezbędne w wielu przypadkach. Wycena mieszkania może być potrzebna m.in. przy jego sprzedaży. Właściciel nieruchomości, przed wystawieniem oferty z proponowaną ceną, powinien najpierw w miarę precyzyjnie oszacować wartość lokalu mieszkalnego. Dzięki temu uniknie sytuacji, w której wystawi nieruchomość za zbyt niską kwotę (i tym samym straci) lub zbyt wysoką (przez co mieszkanie może się ostatecznie nie sprzedać). 

O ile jednak wycenę domu czy mieszkania na sprzedaż można wykonać samodzielnie, np. posługując się odpowiednimi narzędziami (obecnie często stosowana jest wycena nieruchomości online, zautomatyzowana do tego stopnia, że konieczne jest jedynie podanie kilku informacji o wycenianym lokalu czy domu), o tyle w większości przypadków konieczna będzie pomoc rzeczoznawcy majątkowego. Np. wycena nieruchomości do kredytu, ale też do podziału spadku, zachowku, darowizny czy podziału majątku musi zostać wykonana przez profesjonalistę. 

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami - określenie wartości nieruchomości rynkowej lub odtworzeniowej. Wycena jest sporządzana m.in. w oparciu o takie dane jak rodzaj nieruchomości, jej metraż, lokalizacja, standard wykończenia, stan techniczny, prawny itd. Przy wycenie wykonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego stosowane są różne metody wyceny nieruchomości - od porównawczej, przez dochodową, kosztową aż po mieszaną.

Sprawdź również: Powierzchnia użytkowa: jak obliczyć metry kwadratowe?

Wycena mieszkania

Jak wygląda wycena nieruchomości i jak przebiega? Wbrew pozorom nie jest to zbyt skomplikowany proces; strona zlecająca wycenę musi jedynie udostępnić mieszkanie rzeczoznawcy lub biegłemu, tak, by mógł on sporządzić dokumentację fotograficzną oraz dokonać przeglądu lokalu. Oprócz tego zlecający wycenę jest zobowiązany również do dostarczenia konkretnych dokumentów dotyczących danej nieruchomości, takich jak wypis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego, wypis z rejestru gruntów, rzut lokalu czy zarys mapy ewidencyjnej.

Co istotne, jeśli zlecający nie posiada któregoś z tych dokumentów, braki w dokumentacji może zazwyczaj uzupełnić rzeczoznawca (o ile będzie dysponować numerem księgi wieczystej mieszkania). To oznacza jednak dodatkowe koszty dla zlecającego.

Wycena domu

Na analogicznych zasadach przebiega profesjonalna wycena domu - warto jednak pamiętać, że rzeczoznawca bierze w tym przypadku pod uwagę kilka dodatkowych czynników. Istotny będzie na przykład rok powstania budynku czy technologia, w jakiej został wykonany.

Nie można też zapominać o działce, na której znajduje się dom - ona również ma niebagatelny wpływ na realną wartość nieruchomości.

Wycena działki

Wycena domu lub mieszkania nieco różni się od wyceny działki. W tym przypadku dużą rolę odgrywa nie tylko lokalizacja czy metraż, ale też rodzaj działki (czy jest to działka budowlana, czy może rekreacyjna lub leśna), dostęp do mediów, dostęp do drogi czy warunki zabudowy. 

Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

W proces oszacowania wartości nieruchomości zaangażowany jest zazwyczaj rzeczoznawca majątkowy, który posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Prowadzony jest też rejestr rzeczoznawców majątkowych, w którym można zweryfikować czy osoba, która ma dokonać wyceny nieruchomości, ma potwierdzone kwalifikacje.

Aby uzyskać właściwe uprawnienia, kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi ukończyć studia podyplomowe z zakresu szacowania nieruchomościami, odbyć praktykę zawodową oraz zdać egzamin państwowy. W procesie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy pozostaje stroną niezależną. W toku szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy opracowuje operat szacunkowy, czyli urzędową opinię o wartości nieruchomości. Niekiedy wyceny (w postępowaniu sądowym) dokonuje biegły - jednak osoba pełniąca tę funkcję również jest rzeczoznawcą, wpisanym na listę jednego z Sądów Okręgowych. 

Warto jednocześnie pamiętać, że możliwa jest również wycena nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami - na przykład wtedy, gdy wycena jest potrzebna do kredytu hipotecznego. W takim przypadku wyceny nieruchomości może dokonać pracownik banku. Oszacowania wartości nieruchomości może też w niektórych sytuacjach dokonać komornik - na wniosek wierzyciela jako dysponenta procedury egzekucyjnej. 

Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny?

Przed zleceniem operatu szacunkowego nieruchomości należy przygotować odpowiednie dokumenty. Obligatoryjne jest przekazanie rzeczoznawcy numeru księgi wieczystej nieruchomości i odpisu z księgi wieczystej. Oprócz tego należy też przygotować akt własności mieszkania lub domu albo inny dokument potwierdzający prawo do nieruchomości. Przyda się także wypis z rejestru gruntów, kopia mapy ewidencyjnej, rzut mieszkania czy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Wszystkie wymienione wyżej dokumenty są potrzebne do określenia wartości nieruchomości i tym samym stworzenia operatu szacunkowego. 

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez rzeczoznawcę i jednocześnie efekt określenia wartości nieruchomości. Bez względu na cel wyceny nieruchomości, operat ma formę pisemną. 

Kiedy konieczny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Taka forma wyceny nieruchomości jest potrzebna, gdy wartość nieruchomości musi być potwierdzona urzędowo. Mowa m.in. o sytuacji, gdy niezbędne jest potwierdzenie wartości nieruchomości przed organem podatkowym, gdy nieruchomość jest przedmiotem postępowania spadkowego, podziału majątku lub egzekucji komorniczej, a także przy sprawach o odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Dokonanie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę jest też konieczne, gdy nieruchomość jest przedmiotem umowy darowizny. Warto również pamiętać o konieczności profesjonalnej wyceny mieszkania czy domu przy kredycie hipotecznym.

Z jakich elementów składa się operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy zawiera zwykle opis stanu prawnego nieruchomości, stanu techniczno-użytkowego, stanu otoczenia i zagospodarowania. Istotną część stanowi również analiza przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Do kluczowych części operatu szacunkowego należy też analiza lokalnego rynku, w której rzeczoznawca majątkowy dogłębnie bada trendy kształtowania się cen transakcyjnych lub stawek czynszu odnotowywanych dla danego typu nieruchomości oraz bieżącą sytuację na rynku. Operat zawiera też oczywiście wartość wycenianej nieruchomości. 

Ile kosztuje wykonanie operatu szacunkowego?

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę? Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest zwykle ustalany indywidualnie. Na jego wpływ ma poziom skomplikowania projektu wyceny, dostępność danych, rodzaj nieruchomości.Przyjmuje się jednak, że w przypadku mieszkania czy działki budowlanej przygotowanie operatu szacunkowego to wydatek rzędu 400-800 zł, natomiast w przypadku domu jednorodzinnego - ok. 900-1300 zł. 

Koszty wyceny nieruchomości ponosi zlecający. 

Na jakiej podstawie przygotowywana jest wycena nieruchomości?

Jak przebiega wycena nieruchomości przy sporządzaniu operatu szacunkowego? Zasady przeprowadzania wyceny zostały określone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Osoba, która dokonuje oceny wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystuje nie tylko dokumentację dostarczoną jej przez zlecającego, ale również aktualne dane o rynku nieruchomości czy informacje gromadzone w odpowiednich rejestrach i wykazach. 

Dlaczego banki wymagają dostarczenia wyceny nieruchomości?

W przypadku nieruchomości, których zakup ma być sfinansowany kredytem hipotecznym, banki wymagają sporządzenia wyceny. Dlaczego wycena musi towarzyszyć kredytowaniu zakupu nieruchomości? Bank chce się zabezpieczyć w ten sposób przed sytuacją, w której udzieli kredytu na kwotę wyższą niż realna wartość nieruchomości. Jest to istotne dla banku ze względu na fakt, że to właśnie ta nieruchomość stanowi zabezpieczenie zadłużenia. Jeśli bank udzieliłby kredytu na wyższą kwotę niż wartość mieszkania czy domu, a kredytobiorca przestałby spłacać zobowiązanie, bank mógłby być stratny. 

W których bankach akceptowany jest "zewnętrzny" rzeczoznawca majątkowy?

Banki co do zasady preferują wykonanie wyceny albo przez własnych pracowników, albo przez rzeczoznawców, z którymi współpracują. Niektóre banki dopuszczają jednak możliwość dostarczenia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę z zewnątrz. Jest to możliwe m.in. w Millennium Bank, Banku PKO BP (bank udostępnia listę rzeczoznawców, klient może wybrać specjalistę z listy) czy ING Bank Śląski. Warto jednak dopytać o tę kwestię w banku, który ma udzielić zobowiązania.

Jak wartości znajdujące się w wycenie nieruchomości wpływają na wygląd decyzji kredytowej?

Oprócz samej wartości nieruchomości (i tym samym tego, czy stanowi ona odpowiednie zabezpieczenie) istotne są również inne dane zawarte w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca wskazuje bowiem m.in. na stan nieruchomości i możliwe wady prawne. Jeśli np. w księdze wieczystej domu czy mieszkania ustanowiono służebność osobistą, bank może wydać negatywną decyzję kredytową. Problemem może być też zaniżona wycena nieruchomości. 

Sprawdź również: Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Ile trwa wycena nieruchomości przez bank?

Wycena nieruchomości przez bank zajmuje od kilku dni do nawet 3 tygodni (w ciągu maksymalnie 30 dni od złożenia wniosku kredytowego bank musi przedstawić decyzję - stąd wycena musi pojawić się wcześniej). 

Ile jest ważna wycena nieruchomości?

Odrębną kwestią jest to, jak długo ważna jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę, biegłego czy pracownika banku. Jeśli wycena została sporządzona w formie operatu szacunkowego, to dokument może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy od daty jego sporządzenia - ale tylko do celu, dla którego został sporządzony. 

Wycena nieruchomości: podsumowanie

Przy sprzedaży nieruchomości, ale i przy jej zakupie na kredyt, podziale spadku lub majątku czy w niektórych innych sytuacjach potrzebna może być wycena nieruchomości. Przepisy prawa określają zasady wyceny i wskazują, kto może wyceniać nieruchomości na cele urzędowe. Warto pamiętać, że wycena nie określa ceny nieruchomości, za którą ta powinna zostać sprzedana lub kupiona - to opinia specjalisty na temat wartości mieszkania, domu lub działki.