Mieszkanie pod inwestycję - gdzie szukać?

Wielu początkujących inwestorów na rynku wynajmu mieszkań, swoje pierwsze kroki w poszukiwaniu mieszkania pod wynajem kieruje do dewelopera. Przemawiają do niego takie argumenty jak: nowość mieszkania, dobre wykonanie, ale także skuteczny marketing i kolorowe foldery. Większość z nich chciałoby w takim mieszkaniu zamieszkać, zresztą często taki zakup ma na celu w pierwszej kolejności wykorzystanie mieszkania na własny użytek, a z czasem, po przeprowadzce do większego lokalu, jego wynajęcie.

Mieszkania deweloperskie mają wiele niezaprzeczalnych cech:

• Szereg wymogów prawnych, które zabezpieczają potencjalnego nabywcę.
• Stan deweloperski pozwala łatwo i szybko wykończyć mieszkanie.
• Przekonanie, że najemcy chętniej wynajmują nowe, pachnące mieszkania, niż te w bloku z wielkiej płyty, czy w kamienicy.

Jak się okazuje, mieszkania deweloperskie są z jednak reguły droższe niż mieszkania z rynku wtórnego – za nowość, swobodę wyboru, biuro sprzedaży, foldery na papierze kredowym czy kolorowe reklamy trzeba zapłacić, a nie każdy może sobie na to pozwolić – tłumaczy Jan Dziekoński - Prezes Zarządu Mzuri Investment – Mieszkanie z rynku wtórnego może równie dobrze spełnić większość potrzeb najemcy. Istnieje szereg różnic między rynkiem wtórnym i pierwotnym, które potencjalny inwestor rozważający jeden i drugi rynek powinien wziąć pod uwagę.

Czym może przekonać nas rynek wtórny lub też innymi słowy, na co musimy się zgodzić kupując mieszkanie u dewelopera?

• Lokalizacja – nowe budynki deweloperskie bardzo często znajdują się na obrzeżach miast. Znalezienie projektu deweloperskiego w śródmieściu miast o zabytkowych centrach, jak Kraków, czy Gdańsk, graniczy z cudem, a ceny mieszkań w tych miejscach w żaden sposób nie odzwierciedlają osiągalnych czynszów. Starsze budynki bardzo często mają idealne lokalizacje – centra miast lub węzły komunikacyjne, co jest bardzo dużym atutem w momencie, gdy chcemy być blisko „miejskiego życia”. Zależy co inwestor preferuje.
• Koszt dużego metrażu – nowobudowane budynki muszą spełniać wymogi budowlane w chwili wydawania Pozwolenia na Budowę. Od 2017 r. funkcjonują przepisy, które wymagają od lokali mieszkalnych, aby miały powierzchnię minimum 25 metrów kwadratowych (poprzednie normy wymagały metrażu ok. 22-24 m2). starsze budynki, powstające w latach kiedy funkcjonowały inne przepisy budowlane, mają w swojej strukturze lokale o mniejszych metrażach – bloki z wielkiej płyty nierzadko zawierały kawalerki o powierzchni 17-22 metry, a kamienice nawet mniejszymi (co można było też zniwelować antresolami dzięki wysokim pomieszczeniom). Mały metraż daje kilka przewag – można wydać mniej za ich zakup i remont, a koszty jego utrzymania też będą niższe.
• Koszty ukryte mieszkań deweloperskich – ceny mieszkań deweloperskich, prezentowane jako cena za metr kwadratowy, często nie pokazują, na pierwszy rzut oka, wszystkich kosztów. Z reguły do mieszkania trzeba dokupić miejsce postojowe, czy komórkę lokatorską, których ceny zupełnie nie odzwierciedlają wartości na rynku wynajmu. Na pierwszy rzut oka koszty te nie są widoczne w cenie mieszkania, ale wpływają na jego rentowność. Warto zwracać na nie uwagę przy wyborze mieszkania u dewelopera. Z drugiej strony mieszkanie z rynku wtórnego, które często wymaga remontu generalnego, może nas niemile zaskoczyć kosztami remontu – ale rabat w cenie zakupu może oczywiście te koszty z nawiązką nam zwrócić.
• Możliwości negocjacyjne i okazje – nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym, kupujący staje oko w oko z profesjonalną firmą, cennikami, polityką cenową oraz ich prawnikami. Negocjowanie w takich warunkach jest znacznie trudniejsze, niż w przypadku zakupu od osoby prywatnej na rynku wtórnym, gdzie mamy wiele możliwości złapania okazji. Lokal może być do generalnego remontu (uzyskujemy wówczas premię remontową, bo możemy potencjalnie taniej wyceniać remont niż sprzedający), mieć wady faktyczne lub pozorne, które możemy wykorzystać jako argumenty negocjacyjne (ostatnie piętro lub parter, słaby widok z okna, kiepskie sąsiedztwo), sprzedający może być w tarapatach finansowych lub osobistych (dług, rozwód etc.), co zawsze daje potencjał do uzyskania ustępstw cenowych.
• Konkurencja wynajmu, czyli strategia niebieskiego oceanu – kupując mieszkanie na rynku pierwotnym stajemy się jednym z kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu konkurentów na danym mikrorynku (budynek). W istniejących od lat budynkach większość mieszkań jest zamieszkiwana przez właścicieli, którzy nie noszą się z zamiarem ich wynajmu. Wówczas nasze mieszkanie konkuruje raptem z kilkoma mieszkaniami lub nawet jest jedynym na wynajem – jest to bardziej skuteczna strategia niebieskiego oceanu.
• Amortyzacja – mieszkania z rynku wtórnego mają większy potencjał do uniknięcia (w pełni legalnie) płacenia PIT od najmu – w przypadku mieszkań deweloperskich jest to trudniejsze. Zgodnie z przepisami podatkowymi, mieszkania deweloperskie (a dokładniej, takie, dla których pierwsze zamieszkanie nastąpiło nie później niż 5 lat przed zakupem) można amortyzować wyłącznie stawką 1,5% rocznie. Mieszkania, których pierwsze zamieszkanie nastąpiło więcej niż 5 lat temu, można amortyzować ze stawką przyspieszoną, nawet do 10% w skali roku. W efekcie, osoby stosujące bardziej zaawansowaną metodę rozliczania podatków mogą w przypadku mieszkań z rynku wtórnego unikać PIT poprzez generowanie straty podatkowej.
• Czas to pieniądz – wreszcie ostatni, ważny argument, przemawiający za mieszkaniami z rynku wtórnego, jest czas – a wiadomo, że czas to pieniądz! Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zwłaszcza chodliwe kawalerki, musimy zdecydować się na zakup na etapie tzw. dziury w ziemi. Na rynku wtórnym, po pierwsze, od razu po zapłacie możemy wejść we władanie mieszkaniem i rozpocząć jego remont, a po drugie, możemy kupić mieszkanie gotowe do najmu (lub tylko do lekkiego odświeżenia), a nawet z najemcą – oszczędzamy wiele czasu!

W efekcie przeciętne rentowności, po skalkulowaniu wszystkich pozycji finansowych, osiągane na mieszkaniach z rynku wtórnego przewyższają rynek pierwotny. Oczywiście nie oznacza to, że na rynku pierwotnym nie można znaleźć dobrych okazji inwestycyjnych, ale wymaga to większego szczęścia, lepszych kontaktów i dużej wytrwałości. Na pewno też rynek pierwotny jest łatwiejszy do finansowania kredytem, ponieważ deweloperzy mogą „przytrzymać” mieszkanie, a na rynku wtórnym rządzi gotówka. Także, co do zasady, rynek pierwotny jest mniej ryzykowny dla inwestora, który nie potrafi ocenić ryzyka budowlanego w mieszkaniach z rynku wtórnego do generalnego remontu, albo nawet, które są pozornie gotowe do najmu.