Leasing nieruchomości

Pierwsze transakcje leasingu nieruchomości były zawierane w końcówce lat 90-tych i opiewały na wielomilionowe kwoty. Pozwolić sobie na nie mogły tylko wielkie korporacje, często posiadające zagranicznych udziałowców. Patrząc na początki leasingu nieruchomości w Polsce, można było odnieść wrażenie, że transakcje takie zawsze pozostaną zastrzeżone dla dużych i średnich podmiotów gospodarczych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega leasing nieruchomości
• jakie są wady i zalety leasingu 
• jakie są formy leasingu nieruchomości 

Zmieniające się realia rynkowe, coraz większa ilość podmiotów zajmujących się udzielaniem leasingów i narastająca konkurencja pomiędzy tymi podmiotami spowodowały jednak, że na chwilę obecną transakcje leasingu nieruchomości dostępne są również dla małych, a nawet mikro przedsiębiorstw. Leasingodawcy oferują rozwiązania, w których minimalna wartość lokalu lub budynku waha się od 250 000 zł do nawet 1 500 000 zł netto. Oczywiście uzyskanie samego leasingu nieruchomości uzależnione jest od indywidualnej oceny przez odpowiednią instytucję.

Zalety i wady leasingu nieruchomości

Do największych zalet leasingu nieruchomości należą:

• łatwość i szybkość uzyskania finansowania,
• brak rozbudowanych wymogów formalnych przy leasingu nieruchomości,
• umowa leasingowa nie obciąża zdolności kredytowej firmy,
• szybki sposób na odzyskanie płynności finansowej firmy,
• ulgi podatkowe,
• możliwość przenoszenia praw własności między leasingodawcą a leasingobiorcą,
• duża konkurencja na rynku - atrakcyjne oferty indywidualne,
• upadłość leasingodawcy nie oznacza utraty leasingowanej przez niego nieruchomości dla leasingobiorcy,
• brak konieczności posiadania świetnej historii i kondycji finansowej firmy oraz jej zdolności kredytowej.

Wady leasingu nieruchomości:

• minimalna wartość nieruchomości, na którą można wziąć leasing (nawet 1 500 000 zł netto),
• brak lub mniej korzystne oferty dla małych i mikro przedsiębiorstw,
• wymóg zabezpieczenia finansowego transakcji,
• dodatkowe koszty formalne (w niektórych przypadkach),
• nieruchomość staje się (chociażby na pewien czas) własnością leasingodawcy, który w razie problemów i braku osiągnięcia porozumienia z leasingobiorcą może ją sprzedać bez zgody firmy, którą finansuje.

Leasing nieruchomości - na czym polega?

Leasing nieruchomości jest specyficzną formą finansowania opartą jednak o standardowe przepisy prawne zawarte w kodeksie cywilnym i dotyczące również każdego leasingu – samochodów czy maszyn. Odbywa się to w ten sposób, że podobnie jak przy zakupie innych środków trwałych firma leasingowa nabywa wskazany lokal lub budynek i przekazuje go klientowi w użytkowanie. Po zakończeniu umowy leasingobiorca ma możliwość odkupienia przedmiotu leasingu po z góry ustalonej cenie. Natomiast w trakcie jej trwania zobowiązany jest on do płacenia rat leasingodawcy. Główną różnicą między leasingiem nieruchomości a finansowaniem innych obiektów jest okres, na który zawierane są umowy. Trwają one nawet 15 lat ze względu na duże kwoty transakcji i długi okres amortyzacji budynku lub lokalu.

Wiele firm wybiera zamiast kredytu właśnie leasing nieruchomości. Na czym polega jego fenomen? Pozwala on sfinansować zakup, budowę lub rozbudowę nieruchomości komercyjnych już istniejących, albo będących w fazie projektów. W tym drugim przypadku umowa zawierana jest przy udziale współpracującego z leasingodawcą banku, który zapewnia finansowanie pomostowe w okresie pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Dzięki leasingowi nieruchomości można też zrefinansować poniesione nakłady związane z już wybudowanym lokalem.

Do nieruchomości komercyjnych objętych leasingiem zalicza się:

• budynki i lokale biurowe,
• budynki handlowe i usługowe,
• sieci hoteli,
• salony samochodowe,
• centra ekspozycyjne,
• centra logistyczne,
• magazyny i hale produkcyjne,
• lokale użytkowe,
• oraz inne akceptowane indywidualnie przez leasingodawcę nieruchomości.

Jakie są formy leasingu nieruchomości? Na czym polegają różnice między nimi?

Podobnie jak dla innych środków trwałych, rozróżniamy leasing operacyjny i leasing finansowy. W obydwu formach właścicielem nieruchomości staje się instytucja leasingowa. Czym zatem się różnią? 

Leasing operacyjny:

• przedmiotem leasingu są zabudowania (naniesienia) bez wartości gruntu
• przedmiot leasingu jest składnikiem majątku leasingodawcy i to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych
• okres trwania umowy to minimum 10 lat
• koszt uzyskania przychodu stanowi pełna rata leasingowa i opłata wstępna
• podatek VAT jest płatny przy każdej racie leasingowej
• minimalna cena wykupu po upływie 10-letniego okresu leasingu wynosi 46% ceny zakupu określonej w umowie sprzedaży (naniesienia)

Leasing finansowy:

• przedmiot leasingu to cała nieruchomość łącznie z gruntem
• przedmiot leasingu jest składnikiem majątku leasingobiorcy i to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych
• nie ma minimalnego okresu umowy
• koszt uzyskania przychodu stanowi tylko część odsetkowa raty leasingowej oraz amortyzacja
• VAT jest płatny z góry od wszystkich opłat leasingowych
• cena wykupu jest ustalona pomiędzy leasingodawcą a leasingobiorcą

Wybór formy leasingu zależy oczywiście od leasingobiorcy. Wpływ na to mogą mieć jego bieżące potrzeby w zakresie kosztów podatkowych czy preferowany okres trwania umowy leasingowej.

Jakie wymagania musi spełnić leasingobiorca?

Ze względu na wysokie kwoty, na jakie opiewa leasing nieruchomości, wymogi formalne oraz finansowe stawiane przez instytucje leasingowe są niekiedy bardzo wysokie. Najczęściej oczekują one dokumentów związanych z działalnością danej firmy, np. finansowych (zeznania PIT, rachunki zysków i strat, sprawozdania finansowe, informacje o długach i zaległościach), a także prawnych (dotyczące prawnego statusu firmy, zwłaszcza jeśli jest dłużnikiem).

Oprócz tego, trzeba również dostarczyć wszelkie dane o nieruchomości, na którą przedsiębiorstwo chce wziąć leasing, w tym podstawowe (rok budowy, położenie, powierzchnia itp.) oraz dodatkowe (zdjęcia, jaka firma była poprzednim właścicielem itp.). Konieczne jest również dostarczenie wyceny lokalu lub budynku, oczywiście zgodnej z wartością rynkową. Zaniżenie kwoty może skutkować odmową przyjęcia wniosku o leasing nieruchomości.

Niektóre firmy wymagają nawet przeprowadzenia audytu lokalu i operatu szacunkowego na koszt leasingobiorcy. Wiąże się to z dodatkowym wkładem pieniężnym. W przypadku dużej wartości nieruchomości, a także mniejszej wiarygodności firmy w oczach leasingodawców, mogą oni wystąpić o dostarczenie dodatkowych dokumentów.

To np. plan zagospodarowania przestrzennego okolicy leasingowanego budynku, poprzednie umowy najmu czy dzierżawy tegoż, a nawet rekomendacje od kontrahentów leasingobiorcy. Jakiekolwiek obostrzenia dotyczące nieruchomości - jej stanu technicznego, prawnego czy finansowego, a nawet lokalizacji - mogą skutkować odmową udzielenia leasingu. Nieruchomości zabytkowych czy w złym stanie nie sfinansuje nam leasingodawca.

Leasingobiorca musi być również przygotowany na wymóg posiadania przez niego odpowiedniego zabezpieczenia finansowego.

Leasing zwrotny nieruchomości

Leasing zwrotny nieruchomości (ang. sale and lease back) to szczególny rodzaj umowy. Leasingobiorca przy pomocy umowy leasingu sprzedaje własną nieruchomość, równocześnie zastrzegając sobie prawo do dalszego jej użytkowania w dotychczasowej formie. Następuje zatem zmiana prawa własności na rzecz korzystania z lokalu zgodnie z aktualną wartością rynkową.

Obie formy leasingu (zarówno operacyjny, jak i finansowy) mogą mieć charakter leasingu zwrotnego nieruchomości. Jest to specyficzna forma, która umożliwia poprawę płynności finansowej firmy. Odsprzedaje ona bowiem instytucji leasingowej posiadane środki trwałe (np. nieruchomości) i za to otrzymuje środki finansowe w formie gotówki. Firma leasingowa z ceny zakupu nieruchomości potrąca udział własny klienta, spłaca ewentualne ciążące na niej zobowiązania, a różnicę wypłaca leasingobiorcy.

Klient uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki może przeznaczyć na różne cele związane z prowadzoną działalnością: spłatę zobowiązań, zwiększenie środków obrotowych czy też na kolejną inwestycję. W zamian leasingodawca otrzymuje comiesięczny przychód z tytułu czynszu. Po zakończeniu okresu, na jaki zawarta była umowa leasingu zwrotnego nieruchomości, sprzedaje ją leasingobiorcy za cenę ustaloną w momencie zawarcia umowy. Oczywiście w trakcie trwania porozumienia firma nadal może korzystać z odsprzedanej rzeczy.

Jest to bardzo ciekawa alternatywa dla kredytu obrotowego czy pożyczki hipotecznej. Warto jednak zwrócić uwagę na koszty związane z zawarciem umowy leasingowej (opłaty notarialne, sądowe, wyceny, audyty prawne i podatkowe) oraz z eksploatacją (podatek od nieruchomości) - obciążają one klienta.

Leasing mieszkania? Nie w Polsce

Powyższa forma finansowania również jest dość specyficzna. Mowa oczywiście o ofercie dla sektora prywatnego, czyli zwykłych osób. Jak to działa? Otóż firma leasingowa dokonuje zakupu mieszkania, które następnie wynajmuje leasingobiorcy po kwocie wyższej niż standardowa. Po określonym w umowie czasie (zazwyczaj min. 10 latach) i spłacie wszystkich rat osoba, która brała leasing mieszkania, może stać się jego właścicielem. Pierwotnie ta forma finansowania przeznaczona była dla ludzi, którzy mieli problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego lub też nie chcieli brać czegoś, co obciąża ich płynność finansową. Leasingobiorcą mogły być dwa podmioty - instytucja leasingowa (tzw. leasing pośredni) oraz deweloper (tzw. leasing bezpośredni).

Jednak tego typu oferta nie cieszy się w Polsce popularnością. Bankowe instytucje leasingowe zazwyczaj w ogóle nie udzielają leasingu osobom prywatnym, nawet na rzeczy o mniejszej wartości, jak samochody. Zostają zatem firmy prywatne, a to z kolei może budzić wiele wątpliwościdotyczących ich wiarygodności i rzetelności. Leasing mieszkania może się bowiem stać przedmiotem wielu oszustw. Deweloperom z kolei nie opłaca się inwestować w taką formę sprzedaży lokali przy obecnych zyskach i popycie.

Z drugiej strony, potencjalni leasingobiorcy chcą uniknąć sytuacji, w której przez co najmniej kilkanaście lat będą inwestować pieniądze w cudzą własność. Przy leasingu mieszkania staną się bowiem jego właścicielem dopiero po spłacie rat leasingowych. W przypadku kredytu hipotecznego lokal od razu jest ich własnością. Ponadto leasing mieszkania wychodzi często drożej niż oferta kredytowa. Problemem jest również możliwość nieodzyskania pieniędzy w przypadku upadku leasingodawcy. Dlatego mimo możliwości odliczenia od podatku kosztów wykończenia i wyposażenia M, leasing mieszkania jest mało popularna formą w Polsce. Wielu ludzi zdecydowanie woli wyjechać za granicę i zarobić gotówkę lub też sięgnąć po kredyt hipoteczny, nawet jeśli oznaczałoby to otrzymanie gorszej oferty kredytowej niż w przypadku osób idealnie spełniających warunki banku.

Jak obliczyć wysokość leasingu nieruchomości?  Na czym polega kalkulator leasingowy?

Jeśli nie jesteśmy pewni, jak wysoki powinien być nasz leasing nieruchomości, kalkulator pomoże nam to obliczyć. Obecnie w internecie znajdziemy wiele stron z takowym narzędziem. Potrzebne dane to przede wszystkim:

• cena netto nieruchomości,
• procent opłaty wstępnej,
• procent rocznego wzrostu wartości.

Pierwsza pozycja z wyżej wymienionych jest jasna. To wartość nieruchomości po odjęciu VAT-u. Procent opłaty wstępnej to inaczej wkład własny, czyli np. 5% wartości lokalu. Natomiast ostatni czynnik stanowią odsetki dla firmy, która udziela nam leasingu nieruchomości. Kalkulator może pokazać nie tylko, jak wysokie będą nasze raty i jaka będzie ostateczna kwota, którą zapłacimy. Pokaże  również, na ile rat zostanie rozłożona spłata należności, jaka będzie przykładowa kwota wykupu czy nawet wartość nieruchomości po zakończeniu umowy.

Warto jednak mieć na względzie, że jeśli chodzi o leasing nieruchomości, kalkulator nie pokaże opcji, które może zaproponować nam leasingodawca. Często oferty banków są bardzo indywidualnie i korzystniejsze dla firmy niż jest to w stanie pokazać zwykła aplikacja. Dlatego zanim odrzucimy leasing nieruchomości, warto udać się do kilku firm/banków i spytać o ofertę indywidualną.

Czy leasing nieruchomości nie jest bardziej ryzykowny?

To ważne pytanie. W przypadku kredytu nadal pozostajemy właścicielami nieruchomości. Przy leasingu przechodzi ona na własność instytucji leasingującej. Co więc w przypadku, jeśli taka instytucja upadnie? Tu na szczęście prawo stoi po naszej stronie. Leasing jest uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. W przypadku upadłości przedmioty przekazane w użytkowanie na podstawie umowy leasingu nie wchodzą w masę upadłościową instytucji leasingowej. Nadal również zachowujemy prawo do wykupu takiego przedmiotu. Dodając do tego fakt, że właścicielami większości instytucji leasingowych są banki, można założyć, że ryzyko upadłości jest minimalne.

Wydaje się, że największe ryzyko związane jest z długim okresem trwania umowy. Długoterminowe finansowanie podmiotów gospodarczych przy szybko zmieniających się warunkach prowadzenia działalności niesie ze sobą naturalne ryzyko. Historia stosunkowo niewielu firm w Polsce liczy ponad 10 lat, a taki jest przeciętny czas trwania umowy leasingu nieruchomości.

Dokonanie wyboru sposobu finansowania czy też refinansowania budynku wymaga przeprowadzenia dogłębnych analiz, rozważenia bardzo istotnych aspektów podatkowych. Trzeba zastanowić się także nad zmianami, jakie mogą być dokonane w przyszłości, a to w naszych warunkach nie jest proste, o ile jest w ogóle możliwe. Warto więc skorzystać z pomocy specjalisty. Decyzja jednak zawsze należy do klienta. Alternatywą dla leasingu nieruchomości jest kredyt hipoteczny dla firm.

Czy leasing nieruchomości jest korzystny?

W przypadku leasingu nieruchomości nie jest istotna dobra kondycja finansowa spółki. Z tego powodu zdecydowanie łatwiej go uzyskać. Podmiot przyznający przedsiębiorcy umowę leasingu nieruchomości sprawdza jedynie, czy ta posiada odpowiednie zabezpieczenie. W przeciwieństwie do kredytu nie ma tu miejsca na badanie zdolności kredytowej wnioskodawcy.

Dzięki takiemu podejściu umowa na leasing nieruchomości jest dostępna praktycznie dla każdego przedsiębiorcy. Jednak jej specyfika sprawia, że wydaje się ona najbardziej korzystna dla określonej grupy firm.

Kiedy leasing nieruchomości będzie bardziej korzystny niż kredyt?

Określenie, która umowa będzie bardziej odpowiadać wymogom firmy, jest kwestią indywidualną i wymaga szczegółowej analizy. Jednak istnieje grupa przesłanek, których spełnienie może sprawiać, że leasing nieruchomości stanie się opłacalny. Wspomniane przesłanki to:

1. Brak odpowiedniej historii kredytowej.
2. Firma zalicza się do grupy średnich lub dużych przedsiębiorstw (o stabilnej sytuacji finansowej).
3. Podmiot jest gotowy na długoterminową spłatę rat i zależy mu na ulgach o charakterze podatkowym.

Powyższe wymagania spełniają zazwyczaj firmy z sektora MŚP i duzi przedsiębiorcy, często z zagranicy. Zwłaszcza w kontekście długoterminowej spłaty rat. Dlatego oferta banków i instytucji leasingowych najczęściej przeznaczona jest właśnie dla nich. Niewielkie firmy tudzież osoby prowadzące własną działalność gospodarczą mogą mieć poważne problemy z uzyskaniem leasingu nieruchomości. Zwłaszcza biorąc pod uwagę opisane wyżej wymagania formalne oraz finansowe.

Łatwiej o leasing czy kredyt?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Statystycznie rzecz ujmując, w przypadku wnioskowania przez firmę o kredyt, banki stawiają większe wymagania. Oczekiwania banków co do sytuacji ekonomicznej potencjalnego klienta są duże. Wynika to z tego, że ewentualne dochodzenie roszczeń w przypadku kredytu jest dla instytucji bankowych dużo bardziej czasochłonne niż dla instytucji leasingowych. Bank zabezpiecza pożyczone środki w formie hipoteki na nieruchomości i w przypadku wielu problemów musi przeprowadzić pełne postępowanie egzekucyjne.

W leasingu już w momencie pozyskania środków leasingodawca staje się właścicielem nieruchomości. W sytuacji, w której następuje brak spłaty rat leasingowych, może szybciej daną nieruchomość sprzedać, odzyskując zaangażowane w daną firmę środki. Transakcja taka dla strony finansującej jest bezpieczniejsza. A skoro mniejsze jest ryzyko transakcji to wymagania w stosunku do podmiotu, który chce pozyskać finansowanie, mogą być mniejsze. Z ryzyka transakcji wynika również cena. Można więc wnioskować, że leasing powinien w większości przypadków być tańszą formą finansowania działalności niż kredyt.