Umowa dożywocia: zachowek, nieważność, podatek i inne koszty prawa dożywocia

Prawo dożywocia daje seniorom szansę na godziwe życie, dach nad głową i opiekę w zamian za przeniesienie własności mieszkania. Równocześnie jednak łatwo „wplątać” w tę sprawę kolejnego nabywcę nieruchomości, nieznającego tematu. Jeśli kupi on nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, to on będzie musiał utrzymywać dożywotników.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega prawo dożywocia,
• kto korzysta z prawa dożywocia,
• czy sprzedający nieruchomość musi mieć zgodę dożywotnika.

Czym jest umowa dożywocia?

Dożywocie to prawo uregulowane w kodeksie cywilnym (art. 908 – 916 KC). Jest to prawo osobiste, majątkowe - niezbywalne i niedziedziczne. Wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Zawarcie umowy dożywocia polega na podpisaniu aktu notarialnego, na mocy którego jedna strona nabywa nieruchomość, w zamian za co na podstawie umowy dożywocia nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania drugiej strony (zwanej dożywotnikiem).

Co obejmuje takie utrzymanie?

Jeśli nie ma innych szczegółowych uregulowań, zgodnie z paragrafem 1, art. 908 KC, „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Jeśli nabywca nieruchomości w umowie określił służebność mieszkania na rzecz dożywotnika, lub przyznał mu użytkowanie ograniczone do części nieruchomości, wówczas wszelkie takie regulacje warunkujące przeniesienie przez dożywotnika własności nieruchomości na podstawie umowy, należą do treści prawa dożywocia, o czym mówi art. 908 §2. KC.

Jak powinna wyglądać umowa dożywocia? Sprawdź

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia

Ponieważ w przypadku umowy dożywocia przedmiotem jej zawarcia jest nieruchomość, to ona zostaje obciążona prawem dożywocia. Taki stan rzeczy powinien być uwidoczniony w III rozdziale księgi wieczystej. Nie ma on jednak charakteru konstytutywnego, co oznacza, że prawo dożywocia może obowiązywać niezależnie od ewentualnego braku wpisu w księdze.

Co w praktyce oznacza ta sprawa dla kupującego mieszkanie i jakie są obowiązki wynikające z umowy dożywocia? Otóż – jeśli przeoczy on kwestię dożywocia i kupi mieszkanie nim obciążone, to – zgodnie z prawem „zyska” dodatkowego lokatora, którego będzie musiał utrzymywać.

Nietrudno sobie wyobrazić koszmar takiej sytuacji. Należy tu dodać, że sprzedający nieruchomość nie musi mieć zgody dożywotnika. Co prawda istnieje możliwość zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wysokością kosztom utrzymania dożywotnika, albo nawet jej rozwiązania, ale są to sprawy prowadzone w postępowaniach sądowych. Mogą trwać wiele lat. Dlatego szczególnie ważne jest, by nie przeoczyć nawet symptomów, wskazujących, że umowa dożywocia została zawarta i osobie trzeciej przysługują uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia.

Dożywotnie zamieszkanie w akcie notarialnym

Jak to sprawdzić? Przede wszystkim zaznaczmy, że dożywocie dotyczy tylko własności nieruchomości, a nie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli chcemy sprawdzić, czy zbywca zawarł taką umowę, możemy zażądać wglądu do aktu notarialnego, na mocy którego właściciel nieruchomości stał się właścicielem. Tam w treści będzie zapis o prawie dożywocia oraz warunkach, na jakich umowa została zawarta.

Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości z księgą wieczystą założoną przed 1991 rokiem. Dawne przepisy o notariacie nie nakładały na notariuszy obowiązku wprowadzenia umów dożywocia do księgi wieczystej. W przypadku późniejszych ksiąg wieczystych, prawo dożywocia powinno mieć w nich swoje odzwierciedlenie, jednak – jak już powiedzieliśmy – występowanie tego prawa nie jest uzależnione od wpisu w księdze wieczystej.

Krótko mówiąc – niezależnie czy wpis jest, czy nie, nieruchomość może być obciążona dożywociem. W takiej sytuacji – jeśli wpisu w księdze nie ma – nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nabywca nie może uchylać się od obowiązku wykonania dożywocia, tłumacząc się tym, że nie zostało ujawnione ono w księdze wieczystej.

Generalnie jednak w późniejszych księgach dożywocie powinno być zawarte. Dlatego dla własnego bezpieczeństwa powinniśmy uzyskać odpis z księgi wieczystej. Zgodnie z przepisami obecnie notariusz tuż po sporządzeniu aktu notarialnego zawierającego wniosek o zmianę w księdze wieczystej, powinien kanałem teleinformatycznym przesłać taki wniosek do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę. To, że taki wniosek został przesłany, będzie widoczne w formie wzmianki, zamieszczonej w odpowiednim dziale ksiąg wieczystych. Nie powinniśmy tych wzmianek ignorować.

Dlaczego jest to tak istotne? Stanowi zabezpieczenie przed sytuacją, w której co prawda wpisu dożywocia w księdze wieczystej jeszcze nie będzie, ale lada chwila treść księgi ulegnie zmianie, a wpis się pojawi.

Krótko mówiąc, chodzi np. o hipotetyczny scenariusz, w którym X nabył nieruchomość w drodze umowy dożywocia, po czym bardzo szybko ją sprzedał, zanim wpis dożywocia został w księdze dokonany.

Służebność, dożywocie, użytkowanie lokalu - czym różnią się tę pojęcia? Sprawdź

Rękojmia

Jeśli damy się wplątać w dożywocie, nie wszystko jeszcze stracone. Zbywca nieruchomości nie może zatajać przed nami faktu, że jest ona obciążona prawem dożywocia. Zobowiązanie z tytułu dożywocia jest wadą prawną nieruchomości. Nabywcę – jeśli nie wiedział o niej, a sprzedający zataił sprawę – chroni rękojmia z tytułu wad prawnych. Na jej mocy może domagać się naprawienia szkody, odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny.

Zmiana treści stosunku dożywocia