Ile można zarobić na wynajmie mieszkania turystom?

Rynek najmu a pandemia koronawirusa

Poluzowanie restrykcji związanych z pandemią oraz powrót do aktywności społecznej, w tym do turystyki, skłania inwestorów do zakupów nieruchomości pod wynajem. Kusi zwłaszcza rynek najmu krótkoterminowego – na doby. Może być on znacznie bardziej opłacalny niż wynajem na dłuższe okresy.

Z tego artykuły dowiesz się m.in.:

• ile można zarobić na wynajmie mieszkania turystom
• na co uważać wynajmując taki lokal
• jakie są koszty utrzymania mieszkania kupionego z przeznaczeniem na wynajem

Mimo że rynek najmu mocno ucierpiał z powodu lockdownu, nadal popyt na mieszkania inwestycyjne jest bardzo wysoki. Inwestorzy wierzą w to, że sytuacja szybko wróci do normy, a na rynku najmu, w tym najmu krótkoterminowego, nastąpi odbicie. Wg analityków PKO BP (raport „PULS NIERUCHOMOŚCI: JAK WYGLĄDA POPYT INWESTYCYJNY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH?”) w ostatnich latach ok. 25% transakcji na rynku mieszkaniowym miało charakter stricte inwestycyjny, tzn. był to zakup na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży (na podstawie ankiet NBP). Eksperci podkreślają, że udział takich transakcji w 2020 nieznacznie tylko zmalał.

Sprawdź ofertę mieszkań idealnych pod wynajem

Powodów ciągle wysokiego zainteresowana inwestycjami pod wynajem jest kilka. Podstawowy to bardzo niskie stopy procentowe NBP. Od maja 2020 stopa referencyjna jest bliska zeru. Bardzo niskie stopy procentowe NBP przekładają się na bardzo niskie oprocentowanie lokat czy obligacji. Niewielka opłacalność takich instrumentów sprawia, że inwestorzy szukają nowych rozwiązań. Roczny zwrot z inwestycji pod wynajem w miastach takich, jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk wynosi aktualnie około 5 – 6 proc., a więc o wiele więcej niż jest w stanie „zaproponować” nawet najwyżej oprocentowana lokata.

Poniżej wykres z raportu NBP z rynku mieszkaniowego za IV kw. 2020. Prawa oś pionowa pokazuje stopy zwrotu z inwestycji pod wynajem, lewa – przeciętne czynsze najmu. Jak widzimy, wg tych danych najwyższe zyski są do wygenerowania w Warszawie, szacowane na 6 proc. Co prawda widzimy też, że czynsze i zyskowność najmu miały swoją „górkę” w 2019 roku i od tego czasu nieco spadły, jednak pod koniec zeszłego roku znów nastąpiło pewne odbicie. Poza tym, potencjalna zyskowność z takiej inwestycji ciągle jest bardzo atrakcyjna na tle innych instrumentów.

Innym czynnikiem, który może zwiększać atrakcyjność takiego biznesu, jest fakt, że przychody z najmu (na przeciętnym poziomie) aktualnie pozwalają regulować comiesięcznee raty kredytu mieszkaniowego i jeszcze wypracowywać zysk.

Turystyczna żyła złota? 

Z wynajmu turystycznego, który kiedyś był typowo sezonowym biznesem, można teraz czerpać zyski przez cały rok. Obcokrajowcy, którzy przyjeżdżają do miejscowości wypoczynkowych i dużych miast w Polsce coraz częściej zamiast hotelu wynajmują prywatne mieszkania i apartamenty. Najem krótkoterminowy, noclegowy/turystyczny zyskał mocno na popularności na przestrzeni ostatnich 5 lat. Wynika to z upowszechnienia platform internetowych takich jak airbnb czy booking.com, które ułatwiają osobom fizycznym dotarcie ze swoją ofertą do milionów ludzi na całym świecie. Po drugie – do czasu wybuchu pandemii nieprzerwanie rósł rynek usług turystycznych w Polsce, zwiększała się liczba turystów i popularność naszego kraju. Tak było do marca 2020 i inwestorzy bardzo mocno wierzą w fakt, że popyt szybko wróci do wymiaru sprzed pandemii, gdy tylko ta się skończy.

Zobacz najlepsze oferty mieszkań nad morzem

Ile więc można zarobić? Pokuśmy się o symulację, uwzględniając koszt zakupu nieruchomości. Przyjmijmy, że nasz inwestor decyduje się na zakup kawalerki nad Bałtykiem. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w kurortach nadmorskich ceny takich nieruchomości sięgają poziomem stawek, jakie spotyka się w największych miastach kraju. Przeciętny przedział cenowy za mieszkania w odległości kilkuset metrów od plaży kształtuje się na poziomie około 8 – 9 tys. zł/mkw. Zakładamy, że nasz inwestor kupił 35 metrową garsonierę w cenie 8000 zł/mkw. Wydał na nią 280 tysięcy zł.

Ile za nocleg? Oferty wakacyjne nad „polskim morzem” są bardzo zróżnicowane. My przyjmijmy, że wynajmujący adresuje swoją ofertę do przeciętnie zasobnych klientów. Dobowy wynajem kwatery dla dwóch osób w sezonie wyniesie 180 zł. Zakładając, że latem nasz wynajmujący ma pełne obłożenie, w jednym tylko miesiącu może wygenerować 5400 zł przychodu.

Koszty utrzymania 

Minusem wynajmu noclegowego są dość wysokie koszty. Mieszkanie trzeba każdorazowo posprzątać, wymienić pościele, ręczniki itp. Jeśli robimy to samodzielnie, naszym kosztem będzie poświęcony czas. Zakładamy, że w sumie z czynszem administracyjnym, całość wydatków zamyka się w kwocie 1000 zł. Tak więc dochód brutto wynajmującego to 4400 zł.

Przez dwa wakacyjne miesiące dochód właściciela mieszkania wyniesie 8800 zł. Jest to dużo w porównaniu do tradycyjnego najmu długoterminowego. W miastach jakich jak Warszawa, Wrocław, Kraków przeciętne czynsze za kawalerki wraz z opłatami wynoszą około 2000 zł.

Można więc zarobić nawet ponad sto procent więcej. Z drugiej jednak strony najem „noclegowy” bardziej uzależniony jest od aktualnej sytuacji i sezonu turystycznego. Zdecydowanie pewniejszy to interes w dużych ośrodkach miejskich, gdzie turystyka kwitnie przez cały rok. Nad Bałtykiem poza sezonem zainteresowanie klientów drastycznie spada. Można liczyć na około 3 miesiące w miarę „pewnego” wynajmu, później może być różnie.

Wynajem turystom - jak się przygotować? 

Najem krótkoterminowy będzie wymagał od nas znacznie więcej uwagi i energii. Mieszkanie musi być w pełni wyposażone, musimy przygotować kilka kompletów pościeli i ręczników, regularnie odwiedzać lokal, sprawdzać jego stan, sprzątać, zabierać brudną pościel (ewentualnie musimy zapłacić osobie, która będzie sprzątać i doglądać wszystkiego na miejscu za nas).

Duża rotacja gości sprawia, że mieszkanie jest potencjalnie narażone na większe zniszczenia, może szybciej się zużywać, częściej możliwe są awarie oraz – niestety – kradzieże. By zasady noclegu były jasne, należy zadbać o umowę pisemną z wynajmującym. W umowie określamy warunki rezerwacji i możliwości jej odwołania, wysokość zaliczki i oczywiście stawkę dobową najmu. Uściślamy też odpowiedzialność za szkody powstałe w mieszkaniu. Możemy pobrać dodatkowo kaucję, której zwrot będzie uzależniony od pozostawienia mieszkania w stanie niepogorszonym. Dobrze jest też przygotować regulamin domu, w którym precyzujemy zasady przebywania (np. obowiązek dochowania ciszy nocnej, zakaz palenia, obsługi urządzeń).

Tyle teoria, a jak wygląda praktyka? Otóż duża część (jeśli nie znaczna większość) wynajmujących w praktyce nie weryfikuje stanu nieruchomości, przed odbiorem kluczy od lokatora. Popularne są tzw. mieszkania bezobsługowe, które polegają na tym, że najemca pobiera i zostawia klucze w określonym miejscu. Nie musi w ogóle spotkać się z właścicielem. Wynajmujący rzadko zabezpieczają się też kaucją, zdając sobie sprawę, że to może być źle odebrane i zniechęcać do oferty. Niejako z dobrodziejstwem inwentarza przyjmują fakt, że elementy wyposażenia mogą być zniszczone, czy może dojść do drobnych kradzieży.

By nie być bezradnymi w sytuacji, gdy wynajmujący dopuści się poważniejszych zniszczeń – np. zaleje, bądź spali mieszkanie, lub ukradnie coś cennego (np. telewizor, urządzenia AGD), należy dokładnie zweryfikować jego tożsamość. Dobrze jest zrobić zdjęcie dowodu osobistego, lub innego dokumentu, którym legitymuje się najemca. Formą potwierdzenia tożsamości może być też przelew zaliczki przed wynajmem. Warto pomyśleć też o ubezpieczeniu mieszkania, które zrekompensuje nam ewentualne straty.

Ponadto, przyszli wynajmujący powinni przygotować potencjalnych klientów do świadomego zwiedzania najbliższej okolicy - szczególnie w przypadku nieco mniej oczywistych wyborów z perspektywy turystów zagranicznych. Oczywiście najpopularniejszymi kierunkami (i najczęściej opisywanymi w aplikacjach czy serwisach turystycznych) są Kraków i Warszawa. Co jednak gdy turyści chcieliby zwiedzić Śląsk? W takim przypadku rada wynajmującego, co do najważniejszych atrakcji i połączeń komunikacyjnych będzie na wagę złota. Tym samym szukając mieszkania na sprzedaż, Katowice nie muszą być nieatrakcyjną lokalizacją inwestycyjną - kluczem jest dobry marketing samego przyjmującego.

Jak rozliczyć się z wynajmu? 

Wynajem krótkoterminowy do niedawna bywał traktowany przez fiskusa jako działalność gospodarcza, zwłaszcza gdy właściciel wynajmował kilka mieszkań, lub też zajmował się właśnie wynajmowaniem na noclegi. Od początku tego roku sytuacja stała się bardziej przejrzysta i korzystniejsza dla wynajmujących. Aktualnie zarówno osoby fizyczne jak i firmy, które zajmują się wynajmem, mogą skorzystać z ryczałtu, czyli płacić stawkę 8,5 lub 12,5 proc. od przychodu ewidencjonowanego (wcześniej firmy podatnicy miały do wyboru tylko rozliczanie na zasadach ogólnych lub według stawki liniowej w wysokości 19 proc.). Drugą formą możliwą do wyboru w przypadku najmu prywatnego są zasady ogólne, a więc skala podatkowa ze stawkami płatnymi od dochodu – w wysokości 17 lub 32 proc. 

Na co uważać wynajmując mieszkania turystom?

W sezonie letnim najem krótkoterminowy zyskuje znacznie na popularności. Prywatne mieszkania, stancje, mikrokawalerki, bądź inne nie w pełni profesjonalne usługi najmu pomieszczeń stają się tańszą alternatywą dla pokoi hotelowych. Wynajem mieszkania w centrum miasta dla kilkuosobowej grupy jest najczęściej znaczącą korzystniejszy cenowo, niż wynajmowanie kilku pokoi w hotelu. Do tego najemcy otrzymują w pełni samodzielny i wyposażony lokal. Popularność tego typu usług niesie jednakże ze sobą ryzyko zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Warto zatem dochować kilku podstawowych zasad staranności, aby uniknąć przykrych niespodzianek, a przynajmniej zminimalizować ich skutki.

Umowa pisemna - niezbędnik 

W pierwszej kolejności należy zadbać o umowę pisemną. Wszelkie ustne ustalenia będą bowiem trudne do udowodnienia, a co za tym idzie wyegzekwowania. Sam fakt zawarcia umowy to jednak nie wszystko. Koniecznie należy zadbać o to, aby odzwierciedlała faktyczne ustalenia stron, zarówno co do okresu, standardu lokalu, jak i stawki czynszu. Niekiedy wynajmujący, celem zmniejszenia podatku, wpisywać może do umowy niższą wysokość czynszu od faktycznie pobieranej. Przy ewentualnym sporze najemca może mieć w takim wypadku problem z odzyskaniem pełnej kwoty przekazanej wynajmującemu.

Czynsz - zasady zwrotu 

Z czynszem wiążą się także dalsze kwestie, przede wszystkim zaś jego składniki. Niezbędne jest precyzyjne opisanie w umowie, za co płaci najemca. Brak jasnych zapisów w tym zakresie skończyć się może obciążeniem najemcy dodatkowymi kosztami, np. za zużytą wodę, inne media, itp. Zadbać należy również o uregulowanie zasad zwrotu czynszu, bądź innych wpłaconych kwot, w przypadku czy to wcześniejszego odwołania rezerwacji, czy też skrócenia pobytu w wynajmowanym lokalu. Podobnie, jak powyżej, brak jasnych zasad może skutkować przykrą niespodzianką dla najemcy. Jednakże, również wynajmujący może mieć w takim przypadku trudności w wykazaniu, że dana kwota jest mu należna.

Zabezpieczenie przed szkodami

Drugim, niezwykle istotnym elementem umów najmu krótkoterminowego, jest zabezpieczenie wynajmującego przed szkodami spowodowanymi przez najemców. Samo pobranie kaucji może być w takich wypadkach niewystarczające. Tym bardziej, że konieczne będzie ustalenie wartości szkody, a to może prowadzić do przeciągających się sporów z najemcą. Dobrym rozwiązaniem jest określenie wartości poszczególnych elementów wyposażenia oraz dołączenie takiej informacji do materiałów wręczanych najemcy przy umowie najmu. Informacja taka ma dwojaki cel. Z jednej strony pozwala na łatwe dokonanie potrącenia z kaucji. Z drugiej natomiast oddziałuje prewencyjnie na najemcę. Jednoznaczne określenie wartości poszczególnych elementów wyposażenia może bowiem zmusić go do większej dbałości o nie.

W przypadku natomiast droższego wyposażenia oddawanego w najem mieszkania, wynajmujący powinien rozważyć odbieranie od najemcy danych karty kredytowej pozwalających na jej obciążenie w przypadku wyrządzenia przezeń większej szkody. W tym celu należy również odebrać zgodę na obciążenie karty. Najemca powinien zabezpieczyć się natomiast określając górną granicę takiego obciążenia, a także zachować kopię udzielonej przez siebie zgody. Może być ona niezbędna, gdyby wynajmujący próbował obciążyć kartę kredytową powyżej umówionej kwoty.

Niezależnie zaś od tego, czy wynajmujący decyduje się na ww. zabezpieczenie, czy też nie, powinien zweryfikować dane najemcy podawane przez niego na umowie najmu, bądź podczas internetowej rejestracji. Podanie bowiem, czy to niekompletnych danych, czy wręcz fałszywych znacząco utrudni wynajmującemu możliwość dochodzenia odszkodowania od najemcy. Brak poprawnych danych osobowych najemcy najczęściej uniemożliwia skuteczne dochodzenie roszczeń od niego.

Co prawda szkody z reguły wyrządzają najemcy, nie można jednakże wykluczyć sytuacji odmiennej, gdy pojawia się ona w mieniu gości. Jej sprawcą może być zarówno wynajmujący, osoby trzecie, jak i okoliczności niezawinione przez kogokolwiek. W umowie najmu zakres odpowiedzialności wynajmującego za zdarzenia powodujące szkodę w mieniu najemcy może zostać znaczącą ograniczony. Nie można wyłączyć odpowiedzialności za szkody spowodowane umyślnie. Pojawienie się w umowie klauzul wyłączających odpowiedzialność wynajmującego powinno wzbudzić zainteresowanie najemców. Konieczne jest dokładne przeanalizowanie wyłączeń, utrata bagażu, czy sprzętu elektronicznego może być bowiem kosztowna.

Dokładna analiza umowy - podstawa 

W myśl łacińskiego powiedzenia, carta non erubescit (dosłownie: papier się nie rumieni ze wstydu) tłumaczonego zwyczajowo: papier przyjmie wszystko. Wszelkie dodatkowe klauzule umowne powinny być analizowane z podwyższoną starannością. Wynajmujący może bowiem chcieć wykorzystać wakacyjne rozprężenie turystów, bądź ich nieznajomość prawa albo wręcz języka w którym zawierana jest umowa. Należy zatem unikać np. klauzul kar umownych, poddania umowy prawu innego państwa, niż te w którym położony jest lokal, wprowadzenia zapisu na sąd polubowny (najczęściej postępowanie przed nim jest dużo droższe, niż przed sądem powszechnym), itp.

Przede wszystkim natomiast, konieczne jest zachowanie zdrowego rozsądku. Zakładanie z góry, że druga strona umowy nie będzie względem nas uczciwa jest z reguły niezasadne. Niemniej, to samo należy odnieść do pełnego jej zaufania.