Jak inwestować w lokale użytkowe?

Zakup lokalu użytkowego to jeden z popularnych sposobów na lokowanie kapitału, przez niektórych wybierany dużo chętniej niż kupno nieruchomości mieszkalnej. Rzeczywiście może być bardzo opłacalną inwestycją, jeśli tylko ma się choć odrobinę pojęcia, jak taki lokal wybrać i na co zwrócić uwagę. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy warto inwestować w lokale usługowe
• jakie są zalety takiej inwestycji
• ile można zarobić na lokacie kapitału w lokal użytkowy

Zobacz oferty nowych lokali użytkowych w swoim mieście

Dlaczego warto inwestować w lokale użytkowe?

Mając spore nakłady finansowe, warto pomyśleć o ich inwestycji. Jednym z najczęściej wybieranych obszarów do tego celu są nieruchomości. Możliwości jest sporo, a wśród nich lokale komercyjne. Zakup takiego lokalu w celach inwestycyjnych może przynieść dużą rentowność. Rozwiązanie ma wiele zalet, przez które niejako „wygrywa” z inwestycją w nieruchomości mieszkalne. Jakie to zalety?

Wysoka rentowność najmu

Pierwsza przewaga nad innymi nieruchomościami inwestycyjnymi to stopa zwrotu. Wiedząc, czym kierować się przy wyborze lokalu użytkowego, można uzyskać wysoką rentowność. Podczas gdy zakup mieszkania na wynajem przyniesie około 4-6 proc. zysku, tak w przypadku lokali użytkowych wartość ta wzrasta średnio do 7-10 proc. 

Oczywiście ostateczny wynik zależy od wielu czynników, jak lokalizacja i położenie nieruchomości, najbliższa okolica, otaczająca infrastruktura, metraż i charakter lokalu, a w końcu jego potencjał. Te wszystkie kwestie będą miały wpływ zarówno na cenę nieruchomości, czyli konieczny do poniesienia przez nas koszt, jak i późniejszy comiesięczny zysk, czyli cenę najmu.

Jak obliczyć rentowność danej nieruchomości? Wystarczy zastosować prosty wzór i podzielić roczny dochód netto przez wartość nieruchomości. Dla przykładu możemy założyć, że wybrany przez nas lokal kosztował 1 mln zł, natomiast jego miesięczny najem przynosi nam „na czysto” 7000 zł (czyli 84 000 zł rocznie). Łatwo więc policzyć, że stopa zwrotu z inwestycji wyniesie 8,4 proc. Warto też sprawdzić, jak to wygląda przy kredycie na lokal użytkowy.

Czym kierować się podczas wyboru lokalu użytkowego? Sprawdź

Niskie nakłady związane z wykończeniem lokalu

Kolejny plus inwestycji to nakłady, które trzeba ponieść już po zakupieniu nieruchomości. W przypadku mieszkania na wynajem długoterminowy musimy liczyć się z jego wykończeniem pod klucz, zwykle z meblami i sprzętem AGD, przynajmniej podstawowymi. Najem krótkoterminowy generuje jeszcze większe koszty, bowiem dobrze wyposażone mieszkanie przyciągnie więcej chętnych, a także pozwoli podnieść nam cenę za dobę. Dochodzi więc zakup naczyń, ręczników czy drobnego sprzętu, jak żelazko i suszarka do włosów.

Lokale handlowo-usługowe nie potrzebują takiego wykończenia, ani tym bardziej wyposażenia. Trudno byłoby urządzić wnętrze, skoro na tym etapie jeszcze zwykle nie wiemy, kto będzie w nim urzędował i jakie będą jego potrzeby. Przyjęło się, że taki lokal jest oddawany najemcy nawet w stanie deweloperskim i to on dba o jego wykończenie.

Warto się przy tym zastanowić, kto ponosi koszty remontu lokalu użytkowego. Po zakończonej umowie najmu nieruchomość powinna być w takim samym stanie jak początkowo. Jako inwestor i właściciel lokalu nie musimy także obawiać się o ewentualne usterki czy zniszczenia wyposażenia, a naprawy tego typu leżą po stronie najemcy.

Długoterminowa umowa najmu

Zalety inwestowania w lokale użytkowe to także terminy umów. Umowy najmu są zwykle zawierane na dłużej niż w przypadku mieszkań, zazwyczaj to 5 do nawet 10 lat. Co więcej, najemcę trzyma nie tylko umowa. Musiał przecież dostosować lokal do swoich potrzeb, w co na pewno włożył wiele czasu, zaangażowania i pieniędzy. Nie będzie chciał z tego łatwo zrezygnować, tym samym tracąc część włożonych zasobów. Dodatkowo, jeśli jego sklep, restauracja czy punkt usługowy cieszy się zainteresowaniem wśród klientów i przynosi regularne zyski - to kolejny powód, by zostać w danym miejscu. Zmiana lokalizacji mogłaby być ryzykowna.

Długoterminowa umowa to przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa oraz gwarantowany regularny przychód. Jest to więc dużo lepsza opcja niż mieszkanie, w którym rotacja najemców jest zdecydowanie większa.

Forma zabezpieczenia przed inflacją

To właśnie inflacja jest głównym powodem, dla którego warto inwestować środki i nie pozwolić na to, by po prostu leżały na koncie, tym samym tracąc swoją wartość. Złoto, lokaty czy właśnie nieruchomości to sposoby na to, by utrzymać wartość pieniądza. I tutaj zakup lokalu na wynajem pokazuje swoją przewagę.

Poza tym, że sama nieruchomość jedynie zyska na wartości na przestrzeni lat, to dodatkowo przynosi stały, comiesięczny dochód. Inwestycja jest zatem nie tylko zabezpieczeniem przed inflacją i słabnącą wartością pieniądza, ale także świetnym sposobem na dodatkowy zarobek. 

Ile można zarobić na inwestycji w lokale użytkowe?

Jak już wspomnieliśmy, decydując się na lokale użytkowe jako inwestycję, możemy uzyskać stopę zwrotu na poziomie 7-10 proc., jednak wiele zależy od wysokości czynszu najmu, a ta od charakterystyki samej nieruchomości. Wyższy dochód miesięczny osiągniemy, jeśli nasz lokal będzie: duży, zlokalizowany w centrum miasta, umiejscowiony przy ciągu komunikacyjnym.

Oferty nowych lokali użytkowych

Ważna jest także dostępność miejsca parkingowych oraz dobrze widoczne wejście, najlepiej prosto z ulicy. To wszystko sprawi, że nieruchomość będzie atrakcyjniejsza dla potencjalnych najemców i będzie można wynająć ją po wyższej cenie.

W Warszawie średnia cena najmu za lokal do 100 mkw. to 70-120 zł/mkw., przy prestiżowych lokalizacjach, jak ulica Chmielna, Złota czy Świętokrzyska, ceny potrafią dochodzić nawet do 350 zł/mkw., a miesięczna kwota czynszu do niemal 30 000 zł. Jest to oczywiście jeden z najdroższych rynków nieruchomości w kraju. W Krakowie średnia cena to już koło 85 zł/mkw., w Poznaniu to ok. 60 zł/mkw., a w Łodzi - 50 zł/mkw. Oczywiście nie jest to zarobek netto, należy odliczyć od niego koszty, które musimy ponieść, jak np. podatek od nieruchomości.

Podsumowanie

Lokal komercyjny to niewątpliwie ciekawy sposób na inwestycję środków i alternatywa dla nieruchomości mieszkalnych. Co prawda zwykle wymaga nieco większego nakładu przy samym zakupie, ale w ostatecznym rozrachunku wychodzi na plus. Nie wymaga od nas zaangażowania ani inwestycji w urządzenie wnętrza, daje większą stabilizację dochodów i gwarantuje długofalową współpracę z najemcami, a także zapewnia większą rentowność i stopę zwrotu rzędu nawet 7-10 proc.

Co oczywiste, do takiej inwestycji trzeba się odpowiednio przygotować, aby nie utopić środków. Przede wszystkim warto wiedzieć, jak wybrać lokal użytkowy, zorientować się na rynku i dokonać choć podstawowych obliczeń.