Ile zarobisz na kawalerce, mieszkaniu dwupokojowym i trzypokojowym pod wynajem?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 13.05.2019, Data aktualizacji: 25.08.2021

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 114 głosów

Ile zarobisz na kawalerce, mieszkaniu dwupokojowym i trzypokojowym pod wynajem?
Zrobiliśmy symulację przeciętnych zysków z najmu mieszkań w różnych metrażach. Sprawdź!

Wynajem mieszkań kusi inwestorów wysokimi stopami zwrotu. Obecnie jest jedną  z najpopularniejszych form inwestowania. Czy jednak gwarantuje zysk? Nic bardziej mylnego. Wszystko zależy od wyboru nieruchomości i jej ceny oraz lokalizacji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czy metraż mieszkania ma wpływ na wysokość zysku z wynajmu
  • ile wynoszą średnie miesięczne stawki czynszów
  • ile kosztuje mieszkanie w stolicy

Duża popularność rynku najmu to efekt kilku zbieżnych w czasie czynników. Po pierwsze – mamy rekordowo niskie stopy procentowe – już od czterech lat. To przekłada się na tani kredyt, ale też niskie oprocentowanie lokat bankowych. Z danych NBP wynika, że ci, którzy chcą kupić mieszkanie na wynajem z kredytu, aktualnie przy przeciętnym poziomie rat są w stanie spłacić miesięczną ratę kredytu i jeszcze „wypracować” zysk.

Z kolei osoby trzymające pieniądze na lokatach bankowych, mogą w obliczu niskiej zyskowności, by zainteresowane zmianą i poszukiwać bardziej dochodowej lokaty kapitału. Taką może dawać rynek najmu. Aktualnie szacuje się, że przeciętne roczne stopy zwrotu z tytułu wynajmu mieszkań kupionych za gotówkę w dużych miastach wynoszą około 5 – 6 proc.

Drugi czynnik to duży popyt na mieszkania ze strony najemców. To z kolei efekt wysokich cen i wymogu posiadania wkładu własnego na poziomie przynajmniej 10 – 20 proc., jeśli chcemy zakup finansować kredytem, a także ogromnej rzeszy przybyszów głównie z Ukrainy i innych krajów wschodu, którzy szukają lokali na wynajem. Duża imigracja sprawia, że nawet na małych lokalnych rynkach jest wysoki popyt.

Średnie ceny i czynsze

To, ile można zarobić, jak już powiedzieliśmy na wstępie, zależy od wielu czynników. Zwrot na poziomie 5 – 6 proc. nie jest gwarantowany, ryzyko ciągle istnieje, zwłaszcza przy coraz większej podaży. Generalna zasada to odpowiedni wybór nieruchomości. Kupujemy więc jak najtaniej, ale jednocześnie tak wybierając nieruchomość, by miała ona duży potencjał. Liczy się więc wybór lokalizacji, typ budownictwa itp. Chodzi o to, by móc ustanowić wysoki czynsz, który zwiększy zyskowność naszej inwestycji.

Jakie pieniądze wchodzą w grę?

Wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich średnie miesięczne czynsze najmu mieszkań w Warszawie wynoszą 1767 zł, w Krakowie jest to 1462, we Wrocławiu 1542 zł, a w Gdańsku 1571 zł. Różnie jednak kształtują się średnie czynsze w zależności od wielkości nieruchomości. Pokazuje to poniższy wykres.

Wykres 1. Średnie czynsze najmu w zależności od liczby pokoi (źródło: Amron – Sarfin, raport za IV kw. 2018)

 

Ile można zarobić, w zależności od wielkości mieszkania i liczby pokoi? By odpowiedzieć na to pytanie, posłużymy się średnimi cenami z rynku pierwotnego. Dane na ten temat cyklicznie publikuje NBP. W Warszawie aktualnie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje przeciętnie 8573 zł.

Jeśli przyjąć, że nasza kawalerka ma 30 metrów kwadratowych, to inwestor zapłaci za nią 257 tysięcy złotych. Roczny przychód z tytułu najmu, przy maksymalnie optymistycznym założeniu, że we wszystkich miesiącach mieszkanie jest wynajęte, wyniesie natomiast (na podstawie danych Amron Sarfin) 16632 zł (1386 x 12).

To oznacza, że roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji wyniosłaby 6,4 proc. W rzeczywistości będzie to mniej, ponieważ w ogóle nie uwzględniliśmy kosztów po stronie wynajmującego – takich choćby jak podatek od najmu i nieruchomości, czy nakłady remontowe. Na marginesie małe przypomnienie: roczną stopę zwrotu obliczamy dzieląc roczny przychód z najmu minus koszty przez cenę mieszkania, którą zapłaciliśmy. Wynik mnożymy razy 100 proc.

Jeśli nasze mieszkanie pod wynajem w Warszawie byłoby małą dwójką o powierzchni 40 mkw., wtedy przy średnich cenach najmu dla dwóch pokoi oraz średnich cenach nieruchomości, roczny zwrot, bez uwzględniania kosztów po stronie wynajmującego i z założeniem wynajęcia przez 12 mcy) wyniósłby 6,2 proc.

Jeśli mieszkanie pod wynajem byłoby niewielką trójką o powierzchni powiedzmy 55 mkw., wtedy – przy tych samych założeniach – roczny zwrot wyniósłby 5,8 proc.

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Kawalerki najbardziej opłacalne?

Z tego wyliczenia wynikałoby, że najwięcej można zarobić na wynajmie kawalerek. Czy jednak rzeczywiście? Odpowiedź na to pytanie nie będzie łatwa. Z jednej strony, nasza symulacja zupełnie pomija koszty. Gdyby je przyjąć wynik na pewno byłby mniej optymistyczny. Z drugiej – kawalerki niekoniecznie są tak tanie, jak się sądzi. Z całą pewnością są bardzo popularne. Niska cena całości pozwala wejść na ten rynek osobom nie dysponującym bardzo wysokim kapitałem, jednak  to właśnie kawalerki i mieszkania małe mają najczęściej podwyższone stawki za 1 mkw., co może sprawiać, że w rzeczywistości zwrot nie będzie tak wysoki.

Na niekorzyść kawalerek przemawia też ich stosunkowa niepraktyczność. Garsoniera może być wynajęta jednej – dwóm osobom. W dwóch pokojach mogą się już zmieścić 3 – 4 osoby. To istotnie zwiększa pole manewru. Nasza oferta jest adresowana do większej liczby klientów.

Oczywiście, idąc tym tropem, można stwierdzić, że najbardziej opłacalne byłoby kupno pod wynajem dużego mieszkania, ale jest odwrotnie. Ciężko będzie nam znaleźć najemców 3 pokoi i więcej, chyba, że z rozbiciem na poszczególne pokoje. Taki wynajem może być bardziej zyskowny, ale też wymaga poświęcenia więcej czasu i energii. Najemcy częściej rotują, a nieruchomość szybciej się zużywa.

Innym modelem działalności na rynku najmu, jest wynajem krótkoterminowy, na noclegi i tu kawalerki mogą się sprawdzić chyba najbardziej. Z obserwacji rynkowych, danych pośredników itp., wynika, że osoby wynajmujące na wakacje, urlop itp. najczęściej szukają wyłączności i prywatności. Nie chcą dzielić kuchni, czy łazienki z innymi nocującymi. Stąd kawalerki na rynku noclegowym mają wzięcie.

Podsumowanie

Jak już wspomnieliśmy – zyskowność naszego najmu będzie uzależniona od nieruchomości, którą dysponujemy. Generalnie najlepiej w tej działalności sprawdzają się mieszkania małe, choć wydaje się, że lepszym wyjściem od inwestycji w kawalerkę będą jednak niewielkie dwa pokoje.

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

4 Komentarze

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Nikodem B.

    System CONDO to doskonałe rozwiązanie dla osób takich jak ja-nie chcących zamartwiać się obsługą swojego mieszkania. Dodatkowym atutem jest procentowy zysk ze wszystkich mieszkań, a nie tylko z mojego. Urzekła mnie Wisła i oferta Wisełka Apartamenty i Spa, jest to niezwykle nowoczesny kompleks mieszkaniowy. Jestem pewien, że każdy turysta będzie chciał wypoczywać w tak luksusowym i przyjemnym miejscu. Fajnie, że Wisła otwiera się na biznes.

    31 marca 2020, 18:48
  • Tomcio

    Ja zdecydowałem, że zainwestuję swoje oszczędności w nieruchomość na wynajem, ale z naciskiem na wynajem krótkoterminowy. Taką szansę daje Wisełka Apartamenty i Spa. Lokalizacja jest idealna, gdyż niedaleko znajduje się skoczna narciarska, ośrodki narciarskie. To dla fanów sportowych zimowych, ale zwolennicy cieplejszych pór roku też znajdą coś dla siebie – wędrówki po górach czy Park Krajobrazowy. A co ja mam z tego? Sam mogę z mojego apartamentu korzystać wtedy kiedy chcę i ile chcę. A gdy apartament jest udostępniony turystom ja mam zagwarantowane 7% zwrot z inwestycji.

    25 lipca 2019, 11:16
  • Piotrek

    1400 zł za kawalerkę w Warszawie? Chyba na jakichś obrzeżach albo w budynku z lat 60-tych bez remontu.

    10 czerwca 2019, 10:32
  • Endrju Lipton

    Obecnie nową kawalerkę w Krakowie w rozsądnym miejscu (ale nie w centrum) można kupić za ok. 8'5tyś/m2. Zatem koszt zakupu kawalerki to ok. 28m2 x 8'5tyś = 238tyś. Do tego należy dodać koszty notarialne, remont w rozsądnym standardzie i mamy conajmniej 280tyś. Wynajem takiego mieszkania to ok. 1'450PN miesięcznie przez 11 miesięcy w roku. Zwrot po odliczeniu 8.5% podatku to ok. 5.2%. Przez pierwsze lata. Potem dochodza koszty napraw psujących się urządzeń, odmalowania mieszkania i innych mniejszych nieprzewidzianych wydatków (np. hydraulik, koszty wymiany wodomierzy itp, itd.). Nie liczę kosztów obsługi przez agencję nieruchomości (nie kazdy z tego korzysta). Reasumując w obecnej chwili trudno z tego wyciągnąć realnie ponad 5%. Do tego dochodzi ryzyko związane z niepłaceniem przez wynjamującego. I oczywiście własny czas ktory podczas najmu trzeba również alokować. Wynajmowałem przez kilkanaście lat i w tej chwili uważam że są bardziej bezpieczne i dochodowe sposoby pomnażania majątku. Dla w miarę ogarniętej ale nie lubiącej ryzyka osoby nie jest problemem uzyskać ok. 10%. Lokata to faktycznie mało sensowny sposób. Pozdrawiam wszystkch wynajmujących.

    9 czerwca 2019, 09:40

Artykuły powiązane

Regionalne

Rynek nieruchomości

Wiadomości

Wnętrza

Inne

Udostępnij
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: