Ile zarobisz na kawalerce, mieszkaniu dwupokojowym i trzypokojowym pod wynajem?

Wynajem mieszkań kusi inwestorów wysokimi stopami zwrotu. Obecnie jest jedną  z najpopularniejszych form inwestowania. Czy jednak gwarantuje zysk? Nic bardziej mylnego. Wszystko zależy od wyboru nieruchomości i jej ceny oraz lokalizacji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy metraż mieszkania ma wpływ na wysokość zysku z wynajmu
• ile wynoszą średnie miesięczne stawki czynszów
• ile kosztuje mieszkanie w stolicy

Duża popularność rynku najmu to efekt kilku zbieżnych w czasie czynników. Po pierwsze – mamy rekordowo niskie stopy procentowe – już od czterech lat. To przekłada się na tani kredyt, ale też niskie oprocentowanie lokat bankowych. Z danych NBP wynika, że ci, którzy chcą kupić mieszkanie na wynajem z kredytu, aktualnie przy przeciętnym poziomie rat są w stanie spłacić miesięczną ratę kredytu i jeszcze „wypracować” zysk.

Z kolei osoby trzymające pieniądze na lokatach bankowych, mogą w obliczu niskiej zyskowności, by zainteresowane zmianą i poszukiwać bardziej dochodowej lokaty kapitału. Taką może dawać rynek najmu. Aktualnie szacuje się, że przeciętne roczne stopy zwrotu z tytułu wynajmu mieszkań kupionych za gotówkę w dużych miastach wynoszą około 5 – 6 proc.

Drugi czynnik to duży popyt na mieszkania ze strony najemców. To z kolei efekt wysokich cen i wymogu posiadania wkładu własnego na poziomie przynajmniej 10 – 20 proc., jeśli chcemy zakup finansować kredytem, a także ogromnej rzeszy przybyszów głównie z Ukrainy i innych krajów wschodu, którzy szukają lokali na wynajem. Duża imigracja sprawia, że nawet na małych lokalnych rynkach jest wysoki popyt.

Średnie ceny i czynsze

To, ile można zarobić, jak już powiedzieliśmy na wstępie, zależy od wielu czynników. Zwrot na poziomie 5 – 6 proc. nie jest gwarantowany, ryzyko ciągle istnieje, zwłaszcza przy coraz większej podaży. Generalna zasada to odpowiedni wybór nieruchomości. Kupujemy więc jak najtaniej, ale jednocześnie tak wybierając nieruchomość, by miała ona duży potencjał. Liczy się więc wybór lokalizacji, typ budownictwa itp. Chodzi o to, by móc ustanowić wysoki czynsz, który zwiększy zyskowność naszej inwestycji.

Jakie pieniądze wchodzą w grę?

Wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich średnie miesięczne czynsze najmu mieszkań w Warszawie wynoszą 1767 zł, w Krakowie jest to 1462, we Wrocławiu 1542 zł, a w Gdańsku 1571 zł. Różnie jednak kształtują się średnie czynsze w zależności od wielkości nieruchomości. Pokazuje to poniższy wykres.

Wykres 1. Średnie czynsze najmu w zależności od liczby pokoi (źródło: Amron – Sarfin, raport za IV kw. 2018)

Ile można zarobić, w zależności od wielkości mieszkania i liczby pokoi? By odpowiedzieć na to pytanie, posłużymy się średnimi cenami z rynku pierwotnego. Dane na ten temat cyklicznie publikuje NBP. W Warszawie aktualnie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje przeciętnie 8573 zł.

Jeśli przyjąć, że nasza kawalerka ma 30 metrów kwadratowych, to inwestor zapłaci za nią 257 tysięcy złotych. Roczny przychód z tytułu najmu, przy maksymalnie optymistycznym założeniu, że we wszystkich miesiącach mieszkanie jest wynajęte, wyniesie natomiast (na podstawie danych Amron Sarfin) 16632 zł (1386 x 12).

To oznacza, że roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji wyniosłaby 6,4 proc. W rzeczywistości będzie to mniej, ponieważ w ogóle nie uwzględniliśmy kosztów po stronie wynajmującego – takich choćby jak podatek od najmu i nieruchomości, czy nakłady remontowe. Na marginesie małe przypomnienie: roczną stopę zwrotu obliczamy dzieląc roczny przychód z najmu minus koszty przez cenę mieszkania, którą zapłaciliśmy. Wynik mnożymy razy 100 proc.

Jeśli nasze mieszkanie pod wynajem w Warszawie byłoby małą dwójką o powierzchni 40 mkw., wtedy przy średnich cenach najmu dla dwóch pokoi oraz średnich cenach nieruchomości, roczny zwrot, bez uwzględniania kosztów po stronie wynajmującego i z założeniem wynajęcia przez 12 mcy) wyniósłby 6,2 proc.

Jeśli mieszkanie pod wynajem byłoby niewielką trójką o powierzchni powiedzmy 55 mkw., wtedy – przy tych samych założeniach – roczny zwrot wyniósłby 5,8 proc.

Kawalerki najbardziej opłacalne?

Z tego wyliczenia wynikałoby, że najwięcej można zarobić na wynajmie kawalerek. Czy jednak rzeczywiście? Odpowiedź na to pytanie nie będzie łatwa. Z jednej strony, nasza symulacja zupełnie pomija koszty. Gdyby je przyjąć wynik na pewno byłby mniej optymistyczny. Z drugiej – kawalerki niekoniecznie są tak tanie, jak się sądzi. Z całą pewnością są bardzo popularne. Niska cena całości pozwala wejść na ten rynek osobom nie dysponującym bardzo wysokim kapitałem, jednak  to właśnie kawalerki i mieszkania małe mają najczęściej podwyższone stawki za 1 mkw., co może sprawiać, że w rzeczywistości zwrot nie będzie tak wysoki.

Na niekorzyść kawalerek przemawia też ich stosunkowa niepraktyczność. Garsoniera może być wynajęta jednej – dwóm osobom. W dwóch pokojach mogą się już zmieścić 3 – 4 osoby. To istotnie zwiększa pole manewru. Nasza oferta jest adresowana do większej liczby klientów.

Oczywiście, idąc tym tropem, można stwierdzić, że najbardziej opłacalne byłoby kupno pod wynajem dużego mieszkania, ale jest odwrotnie. Ciężko będzie nam znaleźć najemców 3 pokoi i więcej, chyba, że z rozbiciem na poszczególne pokoje. Taki wynajem może być bardziej zyskowny, ale też wymaga poświęcenia więcej czasu i energii. Najemcy częściej rotują, a nieruchomość szybciej się zużywa.

Innym modelem działalności na rynku najmu, jest wynajem krótkoterminowy, na noclegi i tu kawalerki mogą się sprawdzić chyba najbardziej. Z obserwacji rynkowych, danych pośredników itp., wynika, że osoby wynajmujące na wakacje, urlop itp. najczęściej szukają wyłączności i prywatności. Nie chcą dzielić kuchni, czy łazienki z innymi nocującymi. Stąd kawalerki na rynku noclegowym mają wzięcie.

Podsumowanie

Jak już wspomnieliśmy – zyskowność naszego najmu będzie uzależniona od nieruchomości, którą dysponujemy. Generalnie najlepiej w tej działalności sprawdzają się mieszkania małe, choć wydaje się, że lepszym wyjściem od inwestycji w kawalerkę będą jednak niewielkie dwa pokoje.