Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny?

Dominika Śliwa
Dominika Śliwa

Data publikacji: 04.03.2022, Data aktualizacji: 05.04.2024

6 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 1110 głosów

Zmiana lokalu użytkowego na mieszkanie
Czy zmiana sposobu użytkowania nieruchomości jest możliwa? Jakie warunki należy spełnić, aby przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny? Sprawdź.

Przekształcenie nieruchomości w lokal mieszkalny wymaga spełnienia szeregu warunków. Przede wszystkim chodzi o cel użytkowania, przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń i powierzchnię. Zmiana sposobu użytkowania lokalu w niektórych przypadkach może być dla właściciela opłacalna.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jaka jest definicja lokalu użytkowego
  • jak zmienić lokal użytkowy w mieszkalny 
  • komu opłaca się zmienić przeznaczenie lokalu

Zmiana przeznaczenia lokalu

Masz lokal, ale chcesz w nim zamieszkać lub wynająć go na potrzeby mieszkaniowe? Czym różni się lokal mieszkalny od użytkowego?

Lokal użytkowy definicja

Zgodnie z rozporządzeniem ustalającym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, za lokal użytkowy uważa się jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Sprawdź ofertę nowych lokali użytkowych

Pomieszczenie gospodarcze definicja

Zgodnie z rozporządzeniem pomieszczeniem gospodarczym, jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Pomieszczenie techniczne definicja

Pomieszczenie techniczne to z pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku.

Definicja mieszkania

W tym samym rozporządzeniu znajdujemy też definicję mieszkania. Mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Lokal mieszkalny definicja

Lokal mieszkalny (pomieszczenie mieszkalne), to nic innego, jak pokoje, natomiast pomieszczenia pomocnicze służą do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

zamiana lokalu użytkowego na mieszkanie

Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego według art. 71 ustawy – Prawo budowlane to:

  • podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
  • podjęcie w budynku lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.  

Zgłoszenie zmiany użytkowania lokalu

Wniosek o zmianę sposobu użytkowania lokalu należy złożyć w starostwie powiatowym lub urządzie miasta na prawach powiatu. Wniosek można złożyć również elektronicznie za pomocą rządowej aplikacji e-Budownictwo. Należy do niego dołączyć wymagane dokumenty, o czym piszemy w dalszej części. Musi to nastąpić przed zmianą sposobu użytkowania budynku lub lokalu usługowego, bo inaczej działanie zostanie uznane za samowolną zmianę

zamiana lokalu użytkowego na mieszkalny

Po złożeniu zgłoszenia i dokumentów urząd sprawdza braki. Jeśli się takie pojawią, wyznaczy Ci termin ich uzupełnienia. Pamiętaj, że musisz to zrobić w wyznaczonym terminie. W przeciwnym razie otrzymasz decyzję o sprzeciwie.

Po złożeniu dokumentów urząd ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził tzw. milczącą zgodę. Jeśli ją masz, to po 30 dniach wystąp do urzędu o wydanie zaświadczenia o braku przeciwwskazań do przekształcenia oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Z takim dokumentem udaj się do katastru z wnioskami o zmianę w kartotece lokali, a po zmianie – o wypis z tejże kartoteki. Gdy już masz potwierdzenie zmiany statusu lokalu, udaj się do sądu wieczystoksięgowego i złóż wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Na zmianę sposobu użytkowania masz 2 lata. Jeśli po upływie tego czasu tego nie zrobisz, konieczne będzie ponowne zgłoszenie. Jeśli otrzymasz decyzję odmowną, to w ciągu 14 dni możesz się odwołać

Oczywiście powyższa ścieżka jest można powiedzieć „wzorcową”. W praktyce – jeśli lokal odbiega parametrami od zwykłego mieszkania, a tak często bywa, konieczne będzie pozwolenie na budowę. Należy też nastawić się na spełnienie wymogów pożarowych i innych, regulowanych szczegółowymi przepisami. Najlepszym rozwiązaniem na samym początku starań o przekształcenie będzie uzyskanie informacji w nadzorze budowlanym.

Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkanie – jakie formalności?

W zgłoszeniu podajemy obecny i przyszły sposób użytkowania. Do takiego dokumentu należy dołączyć załączniki. Przede wszystkim chodzi o dokument potwierdzający prawo do lokalu, a także warunki zabudowy lub zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności planowanego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe dokumenty to (za informatorem na stronie miasta stołecznego Warszawy):

„1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi”

Jeśli zmiana przeznaczenia lokalu będzie się wiązała z jego przebudową, należy oczywiście zgłosić lub wystąpić o pozwolenie na budowę. Do tego mogą dochodzić różne inne przepisy szczegółowe. Warto o wszystko wypytać się w starostwie powiatowym.

Ile kosztuje przekształcenie lokalu? 

Sama procedura przekształcenia loklau jest bezpłatna. Trzeba jednak liczyć się z tym, że uzyskanie dokumentów może kosztować. Na przykład koszt zaświadczenia o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to 17 zł. 

Co więcej, jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy pełnomocnika, to konieczne będzie uiszczenie opłaty skarbowej w wysokości 17 zł. Część dokumentów, które musisz złożyć może być kopią albo potwierdzeniem jej zgodności z oryginałem.

Dla kogo zmiana lokalu?

Rozważ zmianę lokalu użytkowego na mieszkanie, jeśli:

  • przez dłuższy czas nie możesz wynająć lokalu zgodnie z przeznaczeniem,
  • masz trudności z jego sprzedażą,
  • masz działalność, którą możesz prowadzić w mieszkaniu.

W 2022 roku górna granica podatku od nieruchomości mieszkaniowej wynosi 0,89 zł za metr kwadratowy powierzchni, przy lokalach użytkowych jest to 25,74 zł/mkw. Zakładając, że dysponujemy 50-metrowym lokalem, nasz maksymalny podatek wyniesie blisko 1300 zł. Jeśli jest to mieszkanie, zapłacimy jedynie niecałe 45 zł.

Podatek od nieruchomości w przypadku mieszkań jest znacznie niższy, dlatego przemiana mieszkania w lokal użytkowy z całą pewnością nie opłaca się samorządom.   

Inna korzyść podatkowa to zwolnienie z VAT-u, jeśli wynajmujemy mieszkanie na potrzeby mieszkaniowe. Co to oznacza? Najemcy nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Lokal ma służyć do mieszkania. Nie znaczy to też, że zwolniony z VAT będzie wynajem mieszkania firmie, pod noclegi dla pracowników. Choć taka interpretacja funkcjonowała w maju 2018 roku, zakwestionował to Naczelny Sąd Administracyjny.

To samo dotyczy właściciela. W mieszkaniu nie powinno prowadzić się firmy. Nie chodzi o jednoosobową działalność gospodarczą, typu np. grafika komputerowa, czy inna praca z komputerem. Tego typu działalność nie będzie wiązała się ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego. Jeśli jednak z mieszkania urządzimy gabinet, studio projektowe, warsztat, wtedy taka konieczność może nastąpić.

Zamiana lokalu użytkowego na mieszkalny może opłacać się także tym, którzy chcą nieruchomość sprzedać, bo lokale generalnie ciężej spieniężyć. Firmy raczej wynajmują, niż inwestują w lokale. Trzeba byłoby szukać inwestora, chcącego zarabiać na wynajmie. Z kolei popyt na mieszkania zarówno na wynajem, jak i na użytek własny, jest obecnie bardzo duży.

Szukaj apartamentów inwestycyjnych!

Co prawda uważa się, że wynajem lokali użytkowych może dawać wyższy zwrot niż w przypadku mieszkań, ale może być i tak, że lokalizacja pod np. sklep jest nieatrakcyjna do prowadzenia biznesu. To automatycznie przełoży się na niższą wartość rynkową i problemy z wynajmem/sprzedażą. Jeśli natomiast ten sam lokal będzie sprzedawany jako mieszkanie, może nie stracić na wartości. Czasem więc zmiana to konieczność.

dla kogo wynajem mieszkania

Podsumowanie

Jeśli planujesz zmienić formę użytkowania lokalu, pamiętaj o ścieżce formalnej. Musisz ją przejść, jeszcze przed zmianą. Inaczej Twoje działanie zostanie uznane za samowolną zmianę. Cała procedura jest bezpłatna, ale weź pod uwagę, że pozyskanie niektórych dokumentów wiąże się z opłatami skarbowymi. 

Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą w takim lokalu, ale nie jest to np. Twój gabinet, pomyśl nad formalną przemianą w mieszkanie. Zamiana lokalu na mieszkanie opłaca się z uwagi na niższe podatki i zwolnienie z VAT-u. Co więcej, mieszkanie znacznie łatwiej sprzedać. 

Dominika Śliwa
Dominika Śliwa

Content designerka, copywriterka i UX writerka. Tworzy głównie treści o tematyce nieruchomości, kredytów i marketingu internetowego. Autorka m.in. artykułów i e-booków, w których prostym językiem wyjaśnia trudne zagadnienia.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

7 Komentarzy

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Teresa Wolsza

    Serdecznie proszę o pomoc,jestem właścicielem części budynku mieszkalnego,przed laty zmieniłam przeznaczenie części mieszkalnej na użytkowa,sklep spożywczy,dokonalam wszelkich formalności architektonicznych,sanitarnych,etc.,włącznie ze zmiana w księgach wieczystych,do stycznia 2023 , od tego czasu nie był wynajmowany,na skutek pewnych rodzinnych wydarzeń,z części mieszkalnej doszło jeszcze jedno pomieszczenie,którego też jestem właścicielem.Brak zainteresowania pod wynajem na cele urzytkowe oraz większe podatki do urzędu miasta z tytułu wynajęcia,sklonily mnie do wykonania remontu w kierunku pod wynajęcie dla celów mieszkaniowych.Proszę o poprawę od strony prawnej czy jestem zobowiązana do przeprowadzenia całej procedury architektonicznej oraz urzędowej etc.,czy w związku z tym iż lokal od poczatku był lokalem mieszkalnym,a później został zaadaptowany na cele urzytkowe,wystarczy poinformowac Urząd Miejski ,za pomocą formularza oraz kopie wypowiedzenia umowy wynajmując na lokal urzytkowy,o korektę należnych podatków i dalszą opłatę tak jak za lokal mieszkalny,Więc znacznie mniejsza.Serdecznie proszę o porade.Dziękuje bardzo i pozdrawiam.

    22 lipca 2023, 09:18

    Michał Koralewski

    W celu przekształcenia lokalu użytkowego w mieszkalny należy powtórzyć procedurę, którą wykonano przy przekształceniu lokalu mieszkalnego w użytkowy. Czyli konieczne jest złożenie wniosku do starosty (prezydenta miasta), do którego należy dołączyć:

    • dokument potwierdzający tytuł własności nieruchomości,
    • zaświadczenie wójta/burmistrza/prezydenta miasta o zgodności takiego przekształcenia z planem miejscowym,
    • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
    • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi.
    25 lipca 2023, 14:21
  • Łukasz

    Dzień dobry, jeśli chciałbym przekształcić lokal użytkowy w mieszkalny (lokal ma powyżej 25m2) ale lokal znajduje się w budynku w którym jest kilka innych lokali a ja nabędę prawo tylko do tego jednego lokalu. Czy musiałbym uzyskać zgodę właściciela budynku na przekształcenia lokalu czy nie jest ona konieczna?

    19 marca 2023, 21:11

    Michał Koralewski

    Zgodnie z utrwalonym obecnie orzecznictwem, zmiana przeznaczenia lokalu należącego do jednego członka wspólnoty mieszkaniowej nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy o własności lokali. Dlatego też zmiana przeznaczenia własności lokalu stanowiącego odrębną własność nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej (tak. np. Sąd Najwyższy w wyroku z 16.01.2008 r., IV CSK 393/07). Również w przypadku, gdyby dana nieruchomość wspólna była zarządzana na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, nie zaś ustawy o własności lokali. Nie będzie konieczne uzyskanie zgody pozostałych właścicieli. Jednakże zgoda byłaby konieczna, gdy przekształcenie lokalu związane będzie z koniecznością przebudowy ingerującej w części wspólne budynku.

    21 marca 2023, 13:42
  • Beata

    Witam przekształcam ponad dwudziestoletni budynek handlowo usługowy wolnostojący na mieszkalny niecałe 70 metrów i do tej pory wystarczyło jedno miejsce parkingowe a teraz w planie zagospodarowania przestrzennego i wymagane jest 1,5 stad urząd chce dwóch mniejsc Niestety tylko jedno miejsce przed budynkiem jest możliwe Jak można zastosować wyjątek lub lukę czy istnieje możliwość pozostania na jednym miejscu parkingowym jest to osiedle domków praktycznie już stuletnich Dziękuje

    17 lutego 2023, 11:26

    Michał Koralewski

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego uchwalanym przez gminy. To postanowienia tego planu ustalają – w ramach tzw. władztwa planistycznego gminy – zasady zabudowy działek położonych w poszczególnych obszarach wyznaczonych planem miejscowym. Ewentualnych wyjątków od określonej ilości miejsc parkingowych należy zatem poszukiwać w treści planu miejscowego.

    23 lutego 2023, 10:36
  • Barbara

    Proszę o poradę, w sprawie sposobu zmiany użytkowania lokalu niemieszkalnego (użytkowego) o powierzchnię 16 m. kw.na lokal mieszkalny. Zamierzam wystąpić w wnioskiem do Urzędu Miasta Wydział Architektury i Zabytków. ale nie wiem, czy powierzchnia nie będzie przeszkodą - gdzieś podano informację, że lokal mieszkalny liczy się od 25 m.kw. powierzchni. W jednym z urzędów poradzono, że można zakwalifikować lokal o mniejszej powierzchni jako apartament... czytam w necie informacje na ten temat, ale jest tego dużo, stąd prośba o poradę. Z góry dziękuję i pozdrawiam.

    13 stycznia 2023, 14:20

    Michał Koralewski

    Zgodnie z §94  Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lokal mieszkalny musi mieć powierzchnię co najmniej 25 m2.

    Popularne apartamenty o mniejszej powierzchni mają status lokalu użytkowych. Oznacza to, że nie mogą być wykorzystywane w celach typowo mieszkalnych, nie można się w nich także zameldować. Niemniej, mogą one stanowić odrębne przedmioty własności, być przedmiotem obrotu (sprzedaży, najmu) oraz mogą być wynajmowane np. w ramach najmu krótkoterminowego. Z uwagi na fakt, że lokal ma powierzchnię mniejszą niż 25 m2, nie jest możliwe dokonanie zmiany jego statusu na lokal mieszkalny.

    16 stycznia 2023, 09:15
  • Tomasz Rudzki

    Wynajmuję w pawilonie usługowym jedno z trzech dostępnych pomieszczeń. Każde z pomieszczeń ma podlicznik a ja swoje wynajmuję w celach hobbystycznych. Nie prowadzę tam dzialnosci i nie zarabiam korzystając z tego pomieszczenia, ale stawkę za prąd mam liczoną jak dla firm. Co zrobić w tej sytuacji?

    3 listopada 2022, 21:50

    Michał Koralewski

    W opisanym przypadku należałoby rozważyć zawarcie odrębnej umowy z dostawcą energii elektrycznej bezpośrednio pomiędzy najemcą i dostawcą energii elektrycznej. Pozwalałoby to na indywidualne dopasowanie taryfy do potrzeb najemcy. 

    17 listopada 2022, 16:15
  • renata swoboda

    lubię Internety za to że dają odpowiedzi.

    9 stycznia 2021, 16:23
  • Robert

    Dzięki za artykuł !

    1 października 2020, 13:53

Artykuły powiązane

Nagrody i wyróżnienia

nagroda forbes 2022
nagroda forbes 2021
nagroda digital excellence awards 2022
nagroda laur klienta 2023
nagroda dobry pracodawca 2023
nagroda gazele biznesu 2023
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: