FSO Park Żerań w Warszawie: Jagiellońska 88 zyskuje nowe życie

Teren dawnej Fabryki Samochodów Osobowych przy ul. Jagiellońskiej 88 czeka jedna z największych przemian urbanistycznych w Warszawie. Na ponad 62 ha OKAM planuje wielofunkcyjną część miasta z mieszkaniami, usługami, szkołami, miejscami pracy i rozległymi terenami zielonymi. W styczniu 2026 roku Rada m.st. Warszawy zgodziła się na realizację pierwszego etapu w procedurze lex deweloper.

Czym jest FSO Park? Historia inwestycji

Teren FSO na Żeraniu przez dziesięciolecia pełnił funkcję przemysłową. Dziś spółka OKAM planuje przekształcić obszar po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych w wielofunkcyjną część Warszawy.

Masterplan zagospodarowania terenu przygotowano we współpracy z pracowniami WXCA i SAWAWA. Projekt wykorzystuje również wcześniejsze opracowania pracowni Dawos Krzysztofa Domaradzkiego.

Rewitalizacja nie oznacza jednak całkowitego wymazania historii miejsca. Inwestor deklaruje zachowanie części pofabrycznych budynków i elementów dawnej zabudowy. Mają one otrzymać nowe funkcje i stać się częścią przyszłego kompleksu.

Interesują Cię mieszkania na Żeraniu? Sprawdź oferty!

Co powstanie w pierwszym etapie FSO Park?

Pierwszy etap obejmie około 13,5 ha terenu dawnych zakładów FSO przy ul. Jagiellońskiej 88. Inwestor planuje przekształcić ten poprzemysłowy obszar w nowoczesną przestrzeń z zabudową mieszkaniową, lokalami handlowo-usługowymi, placówką oświatową i terenami rekreacyjnymi.

W ramach pierwszego etapu zaplanowano:

• około 2 tys. mieszkań, w których docelowo zamieszka 4,6 tys. osób;
• około 60 lokali handlowo-usługowych;
• publiczną szkołę podstawową dla 645 uczniów;
• około 7 ha terenów zielonych;
• około 140 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

Ważnym elementem projektu będzie nowa szkoła podstawowa, która ma służyć zarówno przyszłym mieszkańcom osiedla, jak i rodzinom z okolicznych części Pragi-Północ. Placówka będzie trzyciągowa, co oznacza, że na każdym poziomie nauczania przewidziano trzy równoległe klasy. Po wybudowaniu szkoła ma zostać przekazana miastu wraz z wyposażeniem i gruntem.

Kiedy ruszy budowa FSO Park?

Harmonogram projektu zmieniał się w ostatnich latach. Pierwotne materiały inwestora wskazywały 2025 rok jako termin rozpoczęcia pierwszego etapu, jednak realizacja przesunęła się ze względu na trwające procedury formalne. Strona projektu nadal zawiera wcześniejszą zapowiedź startu w 2025 roku, dlatego nie należy traktować jej jako aktualnej daty rozpoczęcia prac.

Najważniejszym wydarzeniem było zakończenie procedury lex deweloper. 15 stycznia 2026 roku Rada m.st. Warszawy zaakceptowała pierwszy etap inwestycji.

Budowa całego kompleksu ma zostać rozłożona na około 25 lat, natomiast realizacja pierwszego etapu ma potrwać około 10 lat.

Chcesz zamieszkać w okolicy FSO Park? Sprawdź oferty!

Ile mieszkań powstanie na terenach dawnej FSO?

Docelowo na terenach dawnej fabryki FSO ma powstać około 12 tys. mieszkań dla 17–19 tys. osób. Projekt zakłada więc stworzenie wielofunkcyjnej części Warszawy, która połączy funkcje mieszkaniowe, biznesowe, edukacyjne i rekreacyjne.

Nowej zabudowie mieszkaniowej mają towarzyszyć powierzchnie biurowe, obiekty handlowe, punkty usługowe i przestrzenie publiczne. Według założeń inwestora kompleks ma zapewnić około 13 tys. nowych miejsc pracy.

Celem projektu jest stworzenie miejsca, w którym codzienne potrzeby będzie można zaspokoić bez konieczności dalekich dojazdów. Mieszkańcy mają mieć w pobliżu nie tylko sklepy i usługi, ale także miejsca pracy, placówki edukacyjne oraz przestrzenie do wypoczynku.

Przekształcenie terenów poprzemysłowych ma również zmienić charakter tej części Pragi-Północ. Dawny obszar produkcyjny zostanie stopniowo włączony w miejską tkankę, a nowe przestrzenie publiczne mają być dostępne także dla lokalnej społeczności.

Zieleń zajmie około jednej trzeciej terenu

Jednym z najważniejszych założeń masterplanu jest stworzenie rozległych, ogólnodostępnych terenów zielonych. Docelowo mają one zająć około 20 ha, czyli niemal jedną trzecią powierzchni całego kompleksu.

Sercem nowej dzielnicy będzie park centralny o powierzchni około 10 ha. Ma on pełnić funkcję głównej przestrzeni rekreacyjnej, łączącej poszczególne części zabudowy i zapewniającej mieszkańcom miejsce do odpoczynku.

Projekt zagospodarowania terenu po dawnej fabryce samochodów przewiduje również ścieżki biegowe i rowerowe, publiczny skatepark oraz miejsca sprzyjające aktywności na świeżym powietrzu. W planach znalazły się także przestrzenie do organizacji wydarzeń kulturalnych i spotkań sąsiedzkich.

Jakie rozwiązania ekologiczne przewiduje projekt?

Projekt zakłada zastosowanie rozwiązań ograniczających zużycie energii i wody oraz zmniejszających wpływ zabudowy na środowisko.

Na terenie kompleksu mają pojawić się m.in.:

• niecki infiltracyjne;
• zbiorniki retencyjne;
• ogrody deszczowe;
• zielone dachy;
• instalacje fotowoltaiczne;
• kolektory słoneczne;
• pompy ciepła.

System retencji ma ograniczać szybki odpływ deszczówki i pozwalać na ponowne wykorzystanie części wody na terenie kompleksu.

Według założeń inwestora zastosowane rozwiązania mają ograniczyć zapotrzebowanie na energię elektryczną z sieci o około 20 proc. Projekt zakłada też zmniejszenie zapotrzebowania na energię cieplną z sieci – o około 34 proc. zimą i nawet o 100 proc. latem.

Przestrzeń ma być projektowana przede wszystkim z myślą o pieszych i rowerzystach. Ruch samochodowy wewnątrz kompleksu ma zostać ograniczony.

Business Community inwestycji FSO Park

Przedstawiciele OKAM poinformowali również o modelu współpracy biznesowej, który towarzyszy całej inwestycji. Wokół projektu powstało tzw. Business Community zrzeszające firmy współpracujące przy przygotowaniu FSO Park. Wśród partnerów wymieniano m.in.:

• WXCA,
• SAWAWA,
• Buro Happold,
• DB Energy,
• Saule Technologies,
• Viessmann,
• Pekabex,
• Hansgrohe,
• Paradyż,
• Unicell,
• Mapei,
• ArchiDesk,
• Pracownię Martyny Banaszczuk.

FSO Park – podsumowanie

FSO Park ma być jednym z największych projektów mieszkaniowych i wielofunkcyjnych realizowanych na terenach poprzemysłowych w Warszawie. Kompleks nie będzie wyłącznie inwestycją mieszkaniową – projekt przewiduje również przestrzenie biznesowe, edukacyjne, usługowe, rekreacyjne i kulturalne.

15 stycznia 2026 roku Rada m.st. Warszawy zgodziła się na realizację I etapu w procedurze lex deweloper. Ma w nim powstać około 2050 mieszkań w 23 budynkach, szkoła podstawowa dla 645 uczniów, ponad 60 lokali handlowo-usługowych oraz ponad 6 ha terenów zielonych.

Realizacja całego FSO Park została zaplanowana etapami na około 20–25 lat.