Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni mieszkania?

Ścianki działowe wlicza się do powierzchni nieruchomości, pod warunkiem, że są one możliwe do demontażu. Wszystko jednak zależy ostatecznie od normy pomiaru, którą kieruje się deweloper.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy ścianki działowe wlicza się do powierzchni mieszkania
• od czego to zależy
• jakie są normy pomiaru powierzchni 

Kwestia sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości jest kluczowa dla kupującego. Niestety jest to równocześnie sprawa budząca wiele wątpliwości, w zależności od tego wedle której normy postępuje deweloper. Klienci niezorientowani w sprawie często dowiadują się na końcu, że finalnie powierzchnia nieruchomości jest nieco większa niż założono w umowie, w związku z doliczeniem powierzchni ścianek działowych, co oznacza najczęściej konieczność dopłacenia kolejnych kilku tysięcy złotych...

Takie sytuacje niestety zdarzają się często. Jeśli dodamy do tego fakt, że nie tylko istnieje pewna dobrowolność w wyborze normy, którą się posłuży deweloper mierząc ostateczną powierzchnię mieszkania, ale także że same normy mogą być różnie interpretowane – mamy pełen obraz bałaganu i niedomówień, z którymi możemy mieć do czynienia.

Co mówi prospekt infromacyjny?

Ważne, by klient samodzielnie domagał się jak najbardziej precyzyjnych informacji. Te powinny znaleźć się oczywiście w prospekcie informacyjnym, który deweloper – na mocy ustawy deweloperskiej - ma obowiązek dostarczyć kupującym. Przypomnijmy w kilku zdaniach, czym jest ten dokument.

Prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej i powinien zawierać wszystkie najważniejsze dane dotyczące inwestycji ogólnie a także informacje szczegółowe – odnoszące się do konkretnego lokalu. W części ogólnej znajdziemy dane dotyczące m.in. finansowania inwestycji, terminu realizacji, pozwolenie na budowę, dane z księgi wieczystej, informacje o planowanych inwestycjach infrastrukturalnych w promieniu kilometra od budynku. Będą tam także m.in. informacje o rachunkach powierniczych, na które trafią pieniądze klientów oraz o warunkach odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej znajdziemy natomiast szczegółowe dane dotyczące naszego mieszkania – a więc projekt, metraż, standard wykończenia, liczbę kondygnacji itp. I właśnie tu powinniśmy szukać szczegółowych informacji dotyczących sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej, wraz z oznaczeniem, które ściany są działowe (w tym te przestawne, do wyburzenia), a które nośne.

Oczywiście, by nie mieć żadnych wątpliwości, pytajmy dewelopera. Kwestia wliczania bądź nie powierzchni pod ściankami czasem jest traktowana marketingowo przez firmy. Niektóre tego nie robią, wykonując jednocześnie ukłon w stronę klienta. Jeśli więc nie chcemy dopłacać, możemy poszukać dewelopera, który korzystniej dla nas wymierzy powierzchnię mieszkania.

Trzeba tutaj dodać ważne zastrzeżenie – niezależnie czy ze ściankami czy bez, powierzchnia będzie nieco różnić się od tej w projekcie, co jest akceptowalne i zgodne z prawem. W praktyce bowiem nie ma możliwości wykonać nieruchomość o dokładnie takich samych wymiarach, jak zaprojektowane. Dlatego dopuszcza się niewielkie, kilkuprocentowe różnice.

Norma a norma

Kwestia wliczania (bądź niewliczania) powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni nieruchomości zależy od użytej do pomiaru normy. Zachęcamy do zapoznania się z artykułem mówiącym jak obliczyć metraż mieszkania?

Co do zasady dla budynków z wnioskiem na budowę złożonym po 28 kwietnia 2012 powinna obowiązywać norma PN-ISO 9836-1997. Zastąpiła ona starą normę mierzenia powierzchni PN-70/B-02365. W praktyce jednak spotyka się ciągle inwestycje, gdzie w zastosowaniu jest stara norma, która  zresztą jest korzystniejsza dla klienta, ponieważ do powierzchni lokalu wlicza tylko ściany nośnie.

Inaczej ma się sprawa z normą  PN-ISO 9836-1997. Otóż zakłada ona co prawda, że ściany działowe nie są wliczane do powierzchni użytkowej, jednak z zastrzeżeniem, że do powierzchni wlicza się te ścianki, które mogą być demontowane lub są przesuwane. To zastrzeżenie stanowi „wytrych” dla deweloperów. Ci za ścianki działowe nadające się do demontażu bardzo często uznają po prostu wszystkie ścianki działowe.

Co więc może zrobić klient? Jak już powiedzieliśmy wcześniej – powinniśmy oczekiwać od dewelopera precyzyjnej informacji o tym, które ścianki działowe uznaje za przesuwne i które będą wliczane do powierzchni użytkowej. Takie dane powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym. Ponieważ firmy traktują tę sprawę często jako element swojej polityki sprzedażowej, można już na etapie poszukiwania oferty, kierować się również tą przesłanką – tzn. sprawdzić w jaki sposób firma wylicza powierzchnię użytkową nieruchomości i szukać lepszej oferty w tym zakresie.

Gra jest warta świeczki, bowiem jeśli znajdziemy firmę, która korzystnie dla klienta podchodzi do pomiaru, będziemy mogli sporo zaoszczędzić. Po wliczeniu powierzchni pod ściankami nieruchomość (niezależnie od akceptowalnych różnic) może być większa nawet o kilka procent, co może – w zależności od stawki za metr kwadratowy - oznaczać konieczność dopłaty nawet kilku – kilkunastu tysięcy złotych do pierwotnej ceny mieszkania.