Ścianki działowe a powierzchnia użytkowa – jak liczyć metraż mieszkania?

Kupując mieszkanie, płacisz za każdy metr kwadratowy. Czy jednak powinieneś płacić za przestrzeń zajętą przez ścianki działowe, które możesz usunąć? W artykule wyjaśniamy, czy powierzchnia pod ściankami działowymi wlicza się do powierzchni użytkowej, co mówią normy budowlane oraz jak liczyć ścianki działowe, by nie przepłacić.

Kupujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak liczyć ścianki działowe oraz czy powierzchnia pod nimi faktycznie powinna wchodzić do powierzchni użytkowej? W praktyce pojawia się też pytanie, czy ścianki działowe w ogóle wlicza się do metrażu, skoro można je zdemontować. Kwestię tę rozstrzygnęła ustawa z 4 grudnia 2025 roku. Nowe przepisy wskazują, że deweloperzy mają wyliczać powierzchnię mieszkania zgodnie z Polską Normą, co znaczy, że nie mogą wliczać powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni lokalu.

Ścianki działowe a powierzchnia użytkowa – najważniejsze informacje

• Zgodnie z ustawą z 4 grudnia 2025 roku ścianki działowe nie mogą być wliczane do powierzchni mieszkania.
• Najbezpieczniejsza dla kupującego jest norma PN-ISO 9836:2015 lub 2022. Starsze normy są niejasne i częściej działają na korzyść dewelopera.
• Deweloperzy często doliczają ścianki do metrażu, co działa na niekorzyść kupującego: to kilkanaście–kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej za mieszkanie, bez żadnej realnej wartości użytkowej.
• Przy odbiorze mieszkania sprawdź jego metraż. Jeśli stan rzeczywisty nie zgadza się z deklarowanym – od razu to zgłoś.

Czym jest ścianka działowa w świetle prawa budowlanego?

W prawie budowlanym ścianka działowa jest traktowana jako ściana wewnątrz lokalu, która nie przenosi obciążeń i nie stanowi elementu nośnego budynku. W przeciwieństwie do ścian nośnych, przestrzeń pod ściankami działowymi nie wchodzi w skład konstrukcji i nie wpływa na bezpieczeństwo mieszkań i domów ani ich trwałość. Jej funkcja ma charakter wyłącznie użytkowy – służy podziałowi przestrzeni w mieszkaniu zgodnie z potrzebami mieszkańców oraz celom i przeznaczeniu budynku.

Powierzchnia pod ścianami jest więc do odzyskania i wykorzystania w razie potrzeby. Z punktu widzenia przepisów budowlanych i norm technicznych ściany działowe są klasyfikowane jako elementy nadające się do demontażu, nawet jeśli ich usunięcie wymaga robót budowlanych. To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie przy obliczaniu powierzchni użytkowej, ponieważ powierzchnia zajęta przez elementy nietrwale związane z konstrukcją powinna być analizowana inaczej niż powierzchnia konstrukcji. W praktyce oznacza to, że ścianami działowymi można kształtować układ funkcjonalny lokalu.

Różne podejścia do ścianek działowych

Teoretycznie płacisz za metry, które realnie wykorzystasz. A w praktyce? Niekoniecznie. Deweloperzy często doliczają do powierzchni użytkowej także miejsce pod ściankami działowymi, co podbija metraż na papierze i automatycznie zwiększa cenę mieszkania. Efekt: część kwoty idzie za przestrzeń „zajętą” przez elementy, z których nie korzystasz jak z normalnej powierzchni.

Problem polega na tym, że przez wiele lat brakowało jednoznacznych przepisów określających, czy powierzchnię pod ściankami działowymi lokalu rzeczywiście powinniśmy traktować jako część powierzchni użytkowej. W efekcie pojawiały się różne interpretacje, a ścianki działowe traktuje się raz jako element użytkowy, a innym razem jako fragment powierzchni konstrukcyjnej. To właśnie ta niejednoznaczność prowadzi do licznych konfliktów pomiędzy nabywcami a deweloperami.

Normy pomiaru powierzchni – PN-ISO 9836:1997 vs. PN-ISO 9836:2015

Kluczową rolę w sporach o metraż mieszkania odgrywają normy regulujące sposób obliczania powierzchni użytkowej. Starsza norma PN-ISO 9836:1997, opracowana przez Polski Komitet Normalizacyjny, wprowadziła pojęcie powierzchni kondygnacji netto, ale nie rozstrzygała wprost, czy powierzchnia pod ścianami działowymi wlicza się do tej powierzchni. Brak jednoznaczności sprawił, że w praktyce wliczeń dokonywano według interpretacji korzystnej dla sprzedającego.

Dopiero nowsze wersje normy – PN-ISO 9836:2015 oraz 2022 – doprecyzowały definicje i wskazały, że nie każda część powierzchni kondygnacji netto stanowi część powierzchni użytkowej. W szczególności podkreślono, że przestrzeń zajęta pod znajdującymi się wewnątrz lokalu ścianami działowymi powinna być analizowana odrębnie przy obliczeniach powierzchni użytkowej lokalu. To doprecyzowanie miało ograniczyć dowolność interpretacyjną i uporządkować zasady pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania.

Jak obliczyć metry kwadratowe mieszkania? Sprawdź

Przełomowy projekt ustawy – koniec z płaceniem za powierzchnię pod ścianami

Sprawę ścianek działowych rozstrzygnęła ustawa z 4 grudnia 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe przepisy wskazują jednoznacznie, że powierzchnia użytkowa musi być ustalana zgodnie z obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836:2022, która nie obejmuje powierzchni utraconej pod ściankami działowymi czy innymi elementami konstrukcyjnymi. Co to oznacza w praktyce? Powierzchnia pod ściankami działowymi nie może być wliczana do metrażu mieszkania.

W efekcie sposób obliczania powierzchni użytkowej stał się bardziej przewidywalny i spójny. Jako kupujący zyskujesz ochronę prawną na etapie ofertowania, zawarcia umowy i odbioru lokalu. Możesz dochodzić swoich praw, jeśli deweloper zawyżył ci w ten sposób cenę.

Celem tych zmian jest nie tylko ochrona praw nabywcy, ale także usunięcie tzw. „pseudometrów” z ofert sprzedażowych. Szacuje się, że powierzchnia mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego jest zawyżana w ten sposób o 2 do 4 proc.

Kupujący mieszkanie vs. deweloper – wyroki sądów

Nabywcy mieszkań, którym deweloperzy błędnie wyliczyli metraż mieszkania, to znaczy z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi, często decydują się na dochodzenie swoich praw w sądzie.

Jednym z najgłośniejszych rozstrzygnięć był prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. IV Ca 1735/23). Sąd wprost uznał, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne, których nie da się demontować bez robót budowlanych, nie może wliczać się do powierzchni użytkowej i że deweloper błędnie zwiększył metraż mieszkania, doliczając do niego przestrzeń pod takimi ściankami. W tej precedensowej sprawie deweloper miał zwrócić nabywcy ponad 25 tys. zł.

Jeszcze do niedawna wielu deweloperów argumentowało, że skoro ścianki można potencjalnie zdemontować, to ich powierzchnia powinna być uznana jako użyteczna i wliczana do powierzchni mieszkania. Ustawa z 4 grudnia 2025 roku jednoznacznie wskazuje, że tacy sprzedawcy nie mają racji.

Nabywcy mają realne szanse na uzyskanie rekompensaty, jeśli udowodnią, że powierzchnia użytkowa mieszkania obejmowała nie tylko rzeczywistą przestrzeń użytkową, ale także obszar, którego nie da się praktycznie wykorzystać (np. za grube murowane ściany).

Jak liczyć ścianki działowe przy odbiorze mieszkania?

W praktyce oznacza to, że – jeśli odbierasz gotowe mieszkanie – powinieneś samodzielnie lub z zaufanym fachowcem sprawdzić deklarowany metraż lokalu. Zweryfikuj czy odpowiada on rzeczywistej powierzchni pomieszczeń, z wyłączeniem powierzchni pod ściankami działowymi, jeśli nie powinna być ona wliczana zgodnie z normą.

Jeżeli pomiar mieszkania wykaże rozbieżności, warto, byś zgłosił to już na etapie odbioru, zwłaszcza przy przekazaniu mieszkania przez dewelopera. Ma to znaczenie nie tylko dla ceny, ale także dla ewentualnych roszczeń związanych z wadami lub opóźnieniem w przekazaniu mieszkania.

Odbiór techniczny mieszkania krok po kroku Skorzystaj z naszego poradnika

Co sprawdzić w umowie deweloperskiej przed podpisaniem?

Przed zawarciem umowy deweloperskiej zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej. Umowa powinna jasno wskazywać, według jakiej normy dokonano pomiaru powierzchni oraz czy powierzchnia pod ścianami działowymi jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.

Brak precyzyjnych zapisów zwiększa ryzyko sporów i utrudnia dochodzenie swoich praw w przyszłości. Z punktu widzenia nabywcy im bardziej jednoznaczna definicja powierzchni użytkowej mieszkania, tym mniejsze ryzyko, że zapłaci za metraż, który nie odpowiada rzeczywistej wartości lokalu.

Co powinna zawierać umowa deweloperska? Sprawdź

Normy pomiaru powierzchni a ścianki działowe – znaczenie praktyczne dla kupującego