Analiza rynku nieruchomości w województwie śląskim

Zainteresowanie potencjałem inwestycyjnym województwa widać na rynku nieruchomości. Śląsk jest regionem wyjątkowo atrakcyjnym gospodarczo, a to przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby poszukujące nowego miejsca do zamieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym charakteryzuje się śląski rynek nieruchomości mieszkaniowych
• jakie są ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym 
• jaki potencjał inwestycyjny ma region

Rynek nieruchomości na Śląsku – charakterystyka 

Mimo pandemii nie słabnie popyt na mieszkania. Jednak większy popyt wiąże się ze wzrostem cen, co pokazuje analiza rynku nieruchomości. Województwo śląskie odnotowało największy, bo aż 13-procentowy wzrost w skali kraju. Według danych GUS-u za III kw. 2021 r. w porównaniu do analogicznego okresu, ceny nieruchomości w Polsce zwiększyły się o 8,3%. W II kw. sytuacja wyglądała podobnie, a największy wzrost również był w województwie śląskim – o 10,2%.

W Katowicach zmalała liczba ofert do 7 tys. za metr kwadratowy mieszkania – w styczniu 2021 r. było ich 34%, a rok później, w 2022 r. tylko 5%. Wzrost cen obserwujemy też na pobliskim rynku nieruchomości. Dolny Śląsk, a dokładnie Wrocław zanotował spadek najtańszych ofert w tym samym okresie z 23% do 2%. 

Pandemia nie spowodowała spadku ogólnej liczby oddawanych do użytkowania mieszkań w województwie. Okazuje się, że 2020 r. był pod tym względem lepszy od roku poprzedniego. Według wstępnych danych, spadek o prawie 1,3 tys. mieszkań nastąpił w 2021 r., jednak wciąż było to więcej niż przed pandemią.

Według danych GUS-u (Bank Danych Lokalnych) w 2019 r. oddano do użytkowania ogółem prawie 14 tys. mieszkań. Poza Katowicami żaden powiat nie przekroczył liczby tysiąca lokali.

W 2020 r. ogólna liczba mieszkań wzrosła do prawie 18,3 tys., z czego najwięcej w:

• Katowicach (ponad 3,4 tys.), 

Sprawdź ofertę mieszkań w Katowicach

• Bielsku-Białej (ponad 1 tys.), 
• Gliwicach (prawie 1,3 tys.). 

Sprawdź ofertę mieszkań w Gliwicach

Najwięcej mieszkań na sprzedaż i wynajem (ponad 3,2 tys.) oddano w Katowicach.

Co się buduje w Katowicach? Sprawdź

W 2021 r. (styczeń-grudzień) najmniej mieszkań wprowadzono w Piekarach Śląskich, Bytomiu, i Jastrzębiu-Zdroju. Natomiast najwięcej lokali przekazano do użytkowania w:

• Katowicach (2325)
• Bielsku-Białej (832),
• powiecie tarnogórskim (826),
• powiecie cieszyńskim (806),
• Częstochowie (714) - sprawdź inwestycję Osiedle Neonowe.

Bielsko-Biała

Największe ośrodki na Śląsku 

Na obszarze województwa funkcjonuje Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, która jest największym tego typu obszarem w Polsce. GZM leży na terenie konurbacji górnośląskiej i obejmuje swym zasięgiem terytorium 41 gmin, w tym miasta takie jak Katowice, Sosnowiec i Gliwice. Do największych ośrodków województwa zalicza się również Częstochowę i Bielsko-Białą. 

Ze względu na atrakcyjne ceny, warto zainteresować się nieruchomościami w okolicach tych miast. I to ofertami nie tylko pochodzącymi z rynku pierwotnego, ale i z drugiej ręki.

W 2020 r. najwięcej mieszkań (w ramach transakcji rynkowych) sprzedano na rynkach:

• wtórnym (13,8 tys.), zwłaszcza w Katowicach i Bytomiu,
• pierwotnym (3,7 tys.), zwłaszcza w Gliwicach i Tychach.

Według analizy Metropolitalnego Obserwatorium Społeczno-Ekonomicznego w III kwartale 2021 r. oferty mieszkań na rynku wtórnym objęły znacznie większy obszar Metropolii i głównie jej centralną część. Mowa w szczególności o centrum Katowic, Gliwic i Bytomia.

Na mieszkaniowym rynku pierwotnym w podaży dominowały Katowice, Sosnowiec i tereny na styku Katowic, Chorzowa i Siemianowic Śląskich. Sporo ofert można było znaleźć również Gliwicach i Siewierzu oraz na granicy Bytomia i Piekar Śląskich.

Najwyższe średnie ceny 1 mkw. mieszkań na rynku pierwotnym występowały w centrum Katowic – powyżej 8 tys. zł/mkw. W Tychach, Sosnowcu i Gliwicach poziom cen był zbliżony do tych w południowych dzielnicach Katowic (6-8 tys./mkw.). W większości miejscowości cena metra kwadratowego zaczyna się od 5 tys. zł. Można było jednak znaleźć jeszcze tańsze oferty, np. w Piekarach Śląskich i Chorzowie.

Na rynku wtórnym ceny mieszkań w Katowicach również były najwyższe (powyżej 7 tys. zł/mkw.). Ponadto wyższe ceny występowały w Tychach (powyżej 6 tys.) i Gliwicach (4-6 tys.).

Liderem powstających projektów mieszkaniowych jest stolica województwa. Jeśli szukasz nowych inwestycji mieszkaniowych, sprawdź również oferty lokalnych rynków deweloperskich w Częstochowie, Gliwicach, Sosnowcu, Tychach i Chorzowie. W tych lokalizacjach jest ich najwięcej, a ceny są niższe od cen mieszkań w Katowicach.

Potencjał inwestycyjny aglomeracji śląskiej

Atrakcyjność Śląska pod względem przyciagania inwestorów zagranicznych została zauważona i doceniona w raporcie Europejskie Miasta i Regiony Przyszłości 2022. Województwo śląskie znalazło się na 6 miejscu w rankingu regionów. Co sprawia, że aglomerację uznaje się za najbardziej uprzemysłowiony obszar Polski? Skąd tak duże zainteresowanie inwestorów tym terenem?

Przemiany Górnego Śląska

Ostatnie lata to okres dużych przemian w stolicy Górnego Śląska. Do największych miejskich projektów można zaliczyć rewitalizację i przebudowę centrum oraz nową siedzibę NOSPR-u.

• Katowice są siedzibą Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) położonej w województwie śląskim, na terenie konurbacji górnośląskiej oraz Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. Do Metropolii należą m.in. Gliwice, Dąbrowa Górnicza, Chorzów i Tychy – łącznie 41 gmin.
• Około 30 km od Katowic znajduje się międzynarodowy port lotniczy Katowice-Pyrzowice, 60 km od miasta port lotniczy Kraków-Balice, a około 1,5  godziny zajmuje dojazd do portu lotniczego Ostrawa w Czechach.
• Bezpośrednio, jak i obok stolicy Górnego Śląska przebiegają drogi krajowe, ekspresowe i autostrady (A1 i A4) oraz Drogowa Trasa Średnicowa – ważny szlak komunikacyjny biegnący od Katowic do Gliwic. Koleją można dojechać do europejskich miast, np. Berlina i Wiednia.
• Katowice przyciągają studentów ofertą edukacyjną i cenami. Inwestorom opłaca się więc lokować kapitał w mieszkania pod wynajem. W jednym z najtańszych miast akademickich znajdują się siedziby renomowanych uczelni wyższych, w tym Uniwersytetu Śląskiego, Uniwersytetu Ekonomicznego i Akademii Muzycznej. 

Katowice

Strefa przedsiębiorczości

• Województwo wraz z 6 powiatami województwa opolskiego należy do Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Na jej terenie funkcjonuje ponad 450 firm, które zatrudniają 90 tys. osób. W 2019 r. FDI Business Financial Times uznał ją za najlepszą strefę ekonomiczną w Europie.
• Województwo śląskie, jako jedyny region w Polsce, otrzymało od Europejskiego Komitetu Regionów tytuł Europejskiego Regionu Przedsiębiorczości 2021-2022. Wcześniej takie wyróżnienie otrzymała Małopolska (2016 r.) oraz Gdańsk i Pomorze (2020 r.). 
• Szacowana stopa bezrobocia rejestrowanego na koniec 2021 r. wyniosła 4,2%. Niższa była tylko w województwie wielkopolskim (3%), a poniżej 5% jeszcze w województwach: małopolskim, mazowieckim, dolnośląskim i lubuskim.
• Na Śląsku nie tylko tworzy się biznes, ale i o nim dyskutuje. W Katowicach regularnie odbywa się Europejski Kongres Gospodarczy.

Rynek mieszkaniowy w Katowicach - czym się wyróżnia? Czytaj

Rozwinięta infrastruktura komunikacyjna 

• Aglomeracja słynie z rozbudowanych sieci połączeń drogowych, kolejowych i lotniczych zarówno krajowych, jak i międzynarodowych. Mowa m.in. o autostradach A1 i A4, Drogowej Trasie Średnicowej na terenie konurbacji śląskiej i drogach ekspresowych. 
• W Pyrzowicach znajduje się lotnisko, ale warto wspomnieć, że w Krakowie i Ostrawie również funkcjonują międzynarodowe porty lotnicze. Dojazd samochodem z Katowic do Kraków Airport zajmuje około 45 minut, a do czeskiego lotniska 2 godziny. 

Znaczący ośrodek akademicki i kulturalny 

• W województwie jest 30 uczelni wyższych. W roku akademickim 2020/21 kształciło się ponad 106 tys. osób, co daje jeden z najlepszych wyników w kraju. Więcej studentów uczyło się tylko w województwach: mazowieckim, małopolskim, wielkopolskim i dolnośląskim. 
• W 2024 r. Katowice będą Europejskim Miastem Nauki, do czego przyczynił się Śląski Festiwal Nauki – wydarzenie o międzynarodowym charakterze. 

Częstochowa

Podsumowanie

Nie tylko katowicki rynek, ale i główne ośrodki aglomeracji oraz okolice zachęcają do zakupu nieruchomości cenami i warunkami życia. Jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki sprawdź oferty w centralnej części Metropolii. Tam jest ich najwięcej, ale powstają też nowe inwestycje. Katowice znalazły się wśród obszarów z największą liczbą lokali i domów rozpoczętych przez deweloperów w 2021 r.  W naszej bazie jest obecnie prawie 3,3 tys. ofert nowych mieszkań na terenie województwa, z czego 1,5 tys. to oferty nowych mieszkań w Katowicach.

Dobra komunikacja z miastami aglomeracji i resztą kraju, mnóstwo zieleni, miejsca pracy. To tylko niektóre czynniki decydujące o wyborze mieszkania na lokalnych rynkach nieruchomości Śląska. Biznesowa, turystyczna i edukacyjna specyfika regionu przyciąga również osoby szukające tymczasowego adresu. Jak wynika z analizy sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym najmu, jednym z najlepszych miejsc do zakupu nieruchomości w celu inwestycyjnym są właśnie śląskie tereny.

Sprawdź ofertę mieszkań na Śląsku